王嬙

在2021年最后一天，2022“跨越——丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”第一次以線上直播的形式舉行。過去六年，丁祖昱這個70后“地產(chǎn)老兵”每年年末都會和大家分享自己對于中國樓市的洞察和預(yù)測。

2021年的中國樓市遭遇一系列“強(qiáng)監(jiān)管”政策——在“房住不炒”主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿全面實施，金融機(jī)構(gòu)大幅壓縮涉房貸款的融資規(guī)模;熱點城市持續(xù)升級調(diào)控，二手房參考價在越來越多城市施行;房產(chǎn)稅試點進(jìn)入實操階段……因此，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模一朝回到五年前，部分房企也危機(jī)四伏。

面對行業(yè)大變局，丁祖昱提出“?！闭邽橥酰髽I(yè)必須改變路徑依賴，堅持長期主義。

這也是本次發(fā)布會主題“跨越”的意義——站在2022的十字路口，在與困難基本面較量的過程中，跨越眼前的困難，跨越積累的難題，跨越行業(yè)的痛點，用一個交點，鏈接過去與未來的相遇，穿越又一個行業(yè)周期。

丁祖昱上半場演講的主題為“告別白金時代”。他認(rèn)為，過去五年對于地產(chǎn)行業(yè)來說是高增長、高速發(fā)展的五年，可稱之為“白金時代”。

2021年全國商品房銷售面積達(dá)到18.3億平方米，銷售額達(dá)到18.7萬億元，雙雙創(chuàng)下新紀(jì)錄。從2017年至今，全國新建商品房銷售規(guī)模，每年都以1萬多億的增幅再上新臺階，一路從13.3萬億漲至2021年的18.7萬億。

而如今，房企面臨巨大危機(jī)，企業(yè)面臨違約風(fēng)險，項目面臨交付風(fēng)險，供應(yīng)商面臨支付風(fēng)險，因為停工延期交付項目數(shù)量急劇增多。

出現(xiàn)這種狀況的原因主要有兩方面：

一方面，2021年房地產(chǎn)市場有一個明顯的轉(zhuǎn)折點，上半年房企積極搶地，在高能級城市蜂擁而入，前30強(qiáng)房企拿了全國54%的地塊;而下半年土地市場一片蕭條，“國家隊”和地方國企無奈托底。這個轉(zhuǎn)折點，與行業(yè)自身發(fā)展階段不無關(guān)系，連續(xù)幾年的高增長透支了消費(fèi)力，與此同時，層層加碼的宏觀調(diào)控也在一定程度上改變了市場預(yù)期。

另一方面，過去五年，開發(fā)商的融資、銷售、投資規(guī)模都迅速擴(kuò)張，帶來了一系列嚴(yán)重問題。因此，丁祖昱一陣見血地指出：“房地產(chǎn)過度的金融化，導(dǎo)致今天的危機(jī)?！?/p>

近20年，房價邏輯上只漲不跌，但其實存在不小的隱患。例如，目前70城廣義樓市庫存達(dá)10億平方米。廣義庫存就是地已經(jīng)批出來，但還沒有賣掉的庫存，有的可能沒有進(jìn)入到銷售階段，有的進(jìn)入銷售階段還沒有賣掉。

這70個城市當(dāng)中已經(jīng)有多個城市樓市風(fēng)險巨大，除此之外，中國地級以上的城市有將近300個。例如，防城港樓市庫存需要17.5年才可以消化完;而重慶、鄭州土地成交量比過去五年的住宅成交量多1億平方米。

不容忽視的，2021年下半年很多城市商品房成交被腰斬，部分城市二手房已經(jīng)進(jìn)入冰點，其中潛藏風(fēng)險的可能被限價所掩蓋。在杭州，限價導(dǎo)致新房熱銷，而二手房無人問津。數(shù)據(jù)顯示，很多城市上下半年相比，成交跌幅達(dá)70%以上。如果二手房無人問津，新房成交也將是“空中樓閣”。

值得一提的是，2021年一手豪宅市場似乎非?；鸨踔脸霈F(xiàn)千萬豪宅一房難求的情況。但一手豪宅與二手豪宅的價差較為明顯，而價差越大，房子越好賣。也就是說，一二手市場豪宅價差導(dǎo)致了一手豪宅市場的“繁榮”。

作為與房地產(chǎn)相關(guān)的第二曲線，租賃、商業(yè)、物管、文旅和養(yǎng)老板塊前景各異。

租賃市場方面，2021年租金上漲速度比較快，核心八個城市10月份同比租金漲了20%。在丁祖昱看來，租金上漲一方面由于供需錯配導(dǎo)致。另一方面，房價的上漲傳導(dǎo)租金的上漲，政策使房東事先把成本轉(zhuǎn)移給租客。丁祖昱認(rèn)為，租賃行業(yè)今天面臨的問題還是盈利問題。行業(yè)模式在做不同的調(diào)整和創(chuàng)新，但無論模式如何，租賃行業(yè)能夠走出來最重要的是把賬算清楚。

2021年的商業(yè)亮點非常多，但是競爭依然激烈，傳統(tǒng)消費(fèi)的低迷與新興消費(fèi)的火爆形成鮮明對比。一方面，商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)在大量2020年延期開業(yè)的項目2021年都在搶開業(yè)，商業(yè)飽和現(xiàn)象在加劇。另一方面，很多新興商業(yè)成為網(wǎng)紅打卡地，一些有科技感的體驗可以吸引更多客流。

而物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在2021年已走下神壇，回歸理性。2021年整個恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)較其4月推出時已經(jīng)下滑了46%，在港上市物管公司的市盈率倍數(shù)腰斬，和2020年相比下降了53%。

至于文旅產(chǎn)業(yè)，如今好的項目都是很難復(fù)制的，所以丁祖昱建議沒有一定的情懷的企業(yè)，不要輕易涉足文旅項目。

而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間看似很大，未來5年，新增老人將超過一個億，未來10年將超過兩個億。但對于房企來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須堅守長期主義。丁祖昱提醒大家，想靠養(yǎng)老賺錢就不要做養(yǎng)老。

地產(chǎn)行業(yè)的黃金、白銀時代一去不返，青銅時代已經(jīng)來臨，這已然是現(xiàn)實。不管是對整個行業(yè)還是企業(yè)，都將從過去的粗放式發(fā)展要變成精細(xì)化發(fā)展，未來要做好過“苦日子、緊日子、難日子、窮日子”的準(zhǔn)備。

當(dāng)然，青銅時代房地產(chǎn)還有未來，行業(yè)十幾萬億體量仍然可以維持，房價總體依然穩(wěn)中有升，房企轉(zhuǎn)向低利潤、低增長、低杠桿的內(nèi)生型增長模式。

丁祖昱給房企提出建議：第一，長期主義，堅持做難而正確的事情。第二，誠信經(jīng)營，要主動擔(dān)起社會責(zé)任，未來要擔(dān)負(fù)更多的社會責(zé)任，主要有10個點：堅守主業(yè)，兼顧民生保障;效益導(dǎo)向，追求精細(xì)管理;戰(zhàn)略收縮，聚焦城市深耕;降低負(fù)債，控制財務(wù)風(fēng)險;降本增效，向制造業(yè)學(xué)習(xí);回歸產(chǎn)品，契合需求迭代;提升營銷，減少渠道依賴;人才更替，告別高薪時代;善待供應(yīng)商，適應(yīng)模式改變;重塑第二曲線，理性選擇賽道。

最后，丁祖昱引用了2021年12月17日張文宏就疫情發(fā)表的詩句“撥開云霧見天日，守得云開見月明”來結(jié)束自己的演講。希望所有地產(chǎn)人，以跨越的姿態(tài)，擁抱2022。