昝禎媛

摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)的建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)際社會(huì)的相互合作日益頻繁。民商事交往產(chǎn)生了物權(quán)領(lǐng)域新型客體，而現(xiàn)實(shí)增加了對(duì)物權(quán)管理的需求和標(biāo)準(zhǔn)，相對(duì)客觀性、合法性、權(quán)威性受到質(zhì)疑。民商事糾紛行政調(diào)解的法治化，適用新物權(quán)法司法中的應(yīng)用，在涉外物權(quán)法適用中的引入，發(fā)揮了重要的作用。

關(guān)鍵詞：公證;新物權(quán)法;司法解釋

《最高人民法院關(guān)于適用<物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬罚痉ǖ慕忉尠?2條項(xiàng)目，不僅詳細(xì)解釋了各項(xiàng)訴訟建議和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等相對(duì)復(fù)雜的規(guī)定。這在涉及此類(lèi)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公證中很重要。 公證目前的實(shí)務(wù)中，包括房地產(chǎn)銷(xiāo)售、委托處分、遺囑處分、夫妻財(cái)產(chǎn)約定、贈(zèng)與、抵押、繼承等情況，都可能會(huì)面臨權(quán)屬以及共有情況的一些相關(guān)法律問(wèn)題。充分了解適用《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返挠嘘P(guān)規(guī)定，對(duì)這種類(lèi)型的公證非常重要。

1.如何對(duì)不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)的合法性進(jìn)行審查

第一，在我國(guó)，不同的產(chǎn)權(quán)有不同的處理原則。共同財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)通常基于合法性原則，但法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)或汽車(chē)等）的判決主要基于登記原則。登記原則是指：根據(jù)該財(cái)產(chǎn)的登記在冊(cè)的所有人進(jìn)行判定該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，這也是“房產(chǎn)證上加誰(shuí)的名字”的社會(huì)現(xiàn)象的根源。

第二，在大多數(shù)《物權(quán)法》的規(guī)定中，在正常情況下，判決不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)時(shí)，需要當(dāng)事人提供產(chǎn)權(quán)證及不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記錄證明，如果這兩個(gè)不一致，則此不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)判決會(huì)優(yōu)先考慮登記簿的登記內(nèi)容。但是，是否可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行判決，還有待商榷，因?yàn)椤段餀?quán)法》中支持不動(dòng)產(chǎn)共享。

第三，法理上認(rèn)為以登記內(nèi)容確認(rèn)不同產(chǎn)權(quán)的方式在本質(zhì)上屬于公示方式，從某種角度來(lái)看，類(lèi)似于“主權(quán)聲明”，因此，物權(quán)法具有絕對(duì)性及排他性，主要用于確定所有權(quán)的變動(dòng)規(guī)則，并使得不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)交易更安全、更可靠。但是，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)判決僅僅依靠登記簿的登記條目在有些特殊情況下是不夠科學(xué)的，因?yàn)樯钪袝?huì)發(fā)生各種各樣的意外，可能會(huì)超出人們的預(yù)期，因此，《物權(quán)法》中有一些補(bǔ)充說(shuō)明，例如，如果有證據(jù)證明該登記簿存在問(wèn)題，此時(shí)，該登記簿就無(wú)法作為判決的依據(jù)，這也表明那些對(duì)該財(cái)產(chǎn)權(quán)有直接利益關(guān)系的人可以提出問(wèn)題或要求更正。

2.如何理解和把握不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力

一是明確了不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或抵押?jiǎn)栴}。根據(jù)第二十條第一款的明確規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，擅自轉(zhuǎn)讓或抵押的不具備法律效力。很顯然，這些規(guī)定是針對(duì)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和其他人士出現(xiàn)一物多售的情況制定的，還可以限制未經(jīng)授權(quán)擅自抵押或出售的情況的發(fā)生。但是，公證事務(wù)不僅涉及這一類(lèi)的公證，還涉及各種相關(guān)問(wèn)題，包括舊房或舊車(chē)的出售、債務(wù)、委托辦理所有權(quán)預(yù)告登記等。

二，預(yù)告登記的概念是在簽訂不動(dòng)產(chǎn)合同或其他操作后，根據(jù)合同的要求在登記處中進(jìn)行預(yù)告登記，以確保當(dāng)事人的權(quán)利。任何在預(yù)告登記截止日期前，未獲不動(dòng)產(chǎn)所有人批準(zhǔn)的做法均不受法律承認(rèn)。換言之，在預(yù)告登記期間內(nèi)，如果登記人沒(méi)有認(rèn)可，那么一切關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的處理行為，都是沒(méi)有法律意義的?？梢钥吹?，預(yù)告登記本身就具有預(yù)備性，所以它具有一定的債權(quán)效力，它還發(fā)揮了登記時(shí)限內(nèi)的對(duì)抗作用。

三，預(yù)告登記的這一部分適用于下列情形：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已完成開(kāi)發(fā)，但正在建的房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行公證抵押擔(dān)保的，首必須首先確定房地產(chǎn)項(xiàng)目是否在進(jìn)行預(yù)售。如果在預(yù)售時(shí)辦理了預(yù)告登記，則開(kāi)發(fā)商必須征得正確業(yè)主的同意，并提供書(shū)面所有權(quán)證明，并核實(shí)該書(shū)面證據(jù)的真實(shí)性。（2） 將新收購(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)登記，委托給他人登記時(shí)，需要確認(rèn)登記是否進(jìn)行了預(yù)告登記。如果沒(méi)有進(jìn)行預(yù)告登記，則買(mǎi)方無(wú)法可靠地證明自身已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)房屋。在這種情況下，必須先進(jìn)行預(yù)告登記，然后再進(jìn)行公證。如果當(dāng)事人不理解這一做法，必須向其進(jìn)行解釋?zhuān)⒆龊孟鄳?yīng)的記錄。

3.如何理解和審查按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度非常重要，特別是在民法中。《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬芬策M(jìn)行了詳細(xì)描述，這也表明了它是十分重要的。就復(fù)雜性而言，按份共有在所有共有類(lèi)型中是最復(fù)雜的。因此，其司法解釋特別詳細(xì)，其中，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是最詳細(xì)的。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主要目的是通過(guò)減少共有人數(shù)，簡(jiǎn)化使用關(guān)系的情況，提高共同財(cái)產(chǎn)的利用效率，也可以促進(jìn)共有人之間和平共處。在使用過(guò)程中，應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：

在按份共有份額的情況下，其他共有人不符合行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的概念、特點(diǎn)和條件。的確，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是以交易為基礎(chǔ)的一項(xiàng)權(quán)利，無(wú)償處分本身也缺乏價(jià)值，不能作為一種交易，因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在這個(gè)意義上不具有強(qiáng)制執(zhí)行力。例如，如果當(dāng)事人通過(guò)禮物或贈(zèng)予處理遺囑時(shí)，公證人員就不需要考慮其他人的意愿，切實(shí)提高按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的作用和影響力。

如果按份共有人選擇將自己的部分進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，首先，需要審查另一方是否適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果配偶雙方彼此委托將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，這種情況似乎不需要對(duì)第三人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行檢查，但為了其過(guò)程更加嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)，應(yīng)該要求第三人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，確保所有的相關(guān)程序和手續(xù)符合法律的相關(guān)規(guī)定。

第三，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不適用于共有人之間的轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)權(quán)表明共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但這并不意味著他們擁有轉(zhuǎn)讓意義上的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在內(nèi)部或外部關(guān)系中的適用情況不是很明確。在這種情況下，對(duì)于公證，規(guī)定其他共有人相互之間并沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但應(yīng)檢查他們是否有過(guò)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)方面的協(xié)議，如果有，則需要按照協(xié)議進(jìn)行處理。

4.結(jié)語(yǔ)

總而言之，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政治發(fā)展、文化環(huán)保、農(nóng)業(yè)建設(shè)、文化教育、民生等諸多外部因素，日益表明了對(duì)相關(guān)法律制度進(jìn)行調(diào)整的需求。根據(jù)對(duì)我國(guó)當(dāng)前基本國(guó)情的分析，我國(guó)正在建設(shè)一個(gè)依法治國(guó)的社會(huì)主義法治國(guó)家。

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