福建省松溪縣委黨校 林曉娟

《民法典》中納入的居住權(quán)，為家庭成員的住宅需求提供了保障，并且解決了一部分養(yǎng)老問題，讓部分老人不再為以房養(yǎng)老而擔(dān)憂。通過相應(yīng)的法律法規(guī)，為弱勢(shì)群體提供了法律方面的幫助。但是，《民法典》中納入的居住權(quán)仍然存在一定的實(shí)現(xiàn)障礙，難以完全將對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)進(jìn)行落實(shí)。

一、《民法典》居住權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑的障礙

（一）居住權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑的法律障礙

1.居住權(quán)設(shè)立條件缺失

在現(xiàn)行《民法典》中，對(duì)于居住權(quán)的設(shè)立進(jìn)行了規(guī)定。但是，其僅簡單確立了兩種設(shè)立方式，并未明確居住權(quán)的設(shè)立條件，而是參照相關(guān)規(guī)定，對(duì)居住權(quán)的設(shè)立形式進(jìn)行了規(guī)定[1]。也就是說，當(dāng)下的居住權(quán)設(shè)立條件更為尊重雙方當(dāng)事人自己的意思，但是在這一過程中，并未考慮到對(duì)居住困難弱勢(shì)群體提供的特殊權(quán)利保護(hù)，這樣的立法形式顯然無法實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的最初目的，難以真正意義上為弱勢(shì)群體提供幫助與保護(hù)，缺少對(duì)特定人群的明確保護(hù)條文以及對(duì)弱勢(shì)群體的切實(shí)有利的條款。在這種情況下，便會(huì)存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致另一方當(dāng)事人仍然有可能會(huì)侵害弱勢(shì)群體的權(quán)益。

2.居住權(quán)設(shè)立原則缺失

將居住權(quán)納入到《民法典》之中，為相關(guān)的司法案件判決提供了幫助以及相應(yīng)的法律依據(jù)[2]。但是，當(dāng)下《民法典》中的居住權(quán)仍然未對(duì)居住權(quán)的設(shè)立原則進(jìn)行明確規(guī)定，也就是說，居住權(quán)以及其他權(quán)利的優(yōu)先效力仍然需要通過司法實(shí)務(wù)來解決，缺少法律條文方面的支持以及相關(guān)依據(jù)。

（二）居住權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑的事實(shí)障礙

1.居住權(quán)設(shè)立的事實(shí)障礙

在《民法典》中，居住權(quán)的設(shè)立可以通過雙方當(dāng)事人簽訂合同或者由一方當(dāng)事人立下遺囑來實(shí)現(xiàn)[3]。遺囑作為一種單方民事法律行為，應(yīng)當(dāng)避免其他相關(guān)利害關(guān)系人的介入，完全由本人親自決定，否則該遺囑將不具備相應(yīng)的法律效力，因此，必須要完全保護(hù)遺囑人在設(shè)立遺囑時(shí)，對(duì)自己房屋居住權(quán)設(shè)立的權(quán)利。但是，如若通過雙方當(dāng)事人簽訂相關(guān)合同，來設(shè)立相應(yīng)的居住權(quán)，難免會(huì)出現(xiàn)一些矛盾與糾紛。在合同內(nèi)容方面，雙方當(dāng)事人很難真正意義上達(dá)成完全統(tǒng)一的意見，這就導(dǎo)致了最終居住權(quán)無法有效設(shè)立，成了當(dāng)下居住權(quán)在事實(shí)上的設(shè)立問題。這一類問題最容易發(fā)生在各類離婚案件上，雙方當(dāng)事人在簽訂離婚協(xié)議時(shí)，往往會(huì)附帶房屋居住權(quán)的問題，雙方當(dāng)事人就有可能對(duì)離婚協(xié)議中房屋居住權(quán)的設(shè)立產(chǎn)生矛盾與糾紛。在這樣一種情況下，如若雙方當(dāng)事人無法通過調(diào)節(jié)以及法院判決等方式讓雙方接受合同內(nèi)容，那么便會(huì)長期僵持，雙方當(dāng)事人的權(quán)利也會(huì)受到損害，法院一方并未作出判決，也難以強(qiáng)制執(zhí)行，房屋的居住權(quán)便遲遲無法有定論。

2.《民法典》居住權(quán)消滅的事實(shí)障礙

在《民法典》中，對(duì)居住權(quán)的消滅進(jìn)行了規(guī)定，但是其規(guī)定內(nèi)容僅在規(guī)定居住期限到期以及居住權(quán)人死亡兩個(gè)方面[4]。雖然這兩個(gè)方面基本涵蓋了居住權(quán)的大多內(nèi)容，但是在細(xì)節(jié)方面仍然有待考究，比如，在部分居住權(quán)人長期居住房屋所有權(quán)人的住宅后，不愿意搬離住宅，此時(shí)居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人便會(huì)產(chǎn)生一定的矛盾糾紛?；蛘呔幼?quán)人在居住期限內(nèi)突然死亡，導(dǎo)致該房由于人們的主觀偏見，無法順利出售或者出租貶值等問題。雖然明確規(guī)定了居住權(quán)的消滅，但并未真正意義上考慮到如若居住權(quán)人并未嚴(yán)格按照相關(guān)法律規(guī)定行使自己的義務(wù)，或者居住權(quán)人在居住期間對(duì)房屋所有權(quán)人合法權(quán)益造成損害時(shí)相應(yīng)的處理辦法，這對(duì)于房屋所有權(quán)人來說，顯然是有失公允的，也難以真正意義上讓房屋所有權(quán)人能夠接受《民法典》居住權(quán)的設(shè)立以及實(shí)施，即便強(qiáng)制要求雙方當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)人也很有可能在居住期限內(nèi)受到房屋所有權(quán)人的不滿，產(chǎn)生一系列的矛盾，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛，導(dǎo)致居住權(quán)人以及房屋所有權(quán)人的權(quán)益無法得到相應(yīng)的保障。

二、《民法典》居住權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑的完善

在我國新頒布的《民法典》中，為了進(jìn)一步保障人民的生活質(zhì)量，減少養(yǎng)老方面的問題，解決家庭成員的住宅需求等，納入了居住權(quán)[5]。該項(xiàng)權(quán)益在《民法典》中的加入，為我國的司法發(fā)展提供了一定的法律依據(jù)，并且填補(bǔ)了部分空白，將對(duì)弱勢(shì)家庭成員的保護(hù)擴(kuò)大至對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的保護(hù)，其覆蓋面積更大、保護(hù)范圍更廣。盡管當(dāng)下已經(jīng)將居住權(quán)納入到了《民法典》當(dāng)中，但是居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)路徑仍然有待完善，還需進(jìn)一步優(yōu)化，以保障其有效落實(shí)。

（一）居住權(quán)設(shè)立原則和條件明確

想要保障居住權(quán)的有效落實(shí)，并且切實(shí)成為部分弱勢(shì)群體可以倚仗的法律條例，就必須先明確居住權(quán)的設(shè)立原則以及設(shè)立條件，明確什么樣的人擁有居住權(quán)、什么樣的人不具備獲得居住權(quán)的條件?！睹穹ǖ洹分屑{入的居住權(quán)，其實(shí)際呈現(xiàn)為意定居住權(quán)，簡單來說就是當(dāng)事人通過合同或者遺囑等多種具備法律效力的形式，將雙方當(dāng)事人或者一方當(dāng)事人的意愿表達(dá)出來，根據(jù)其意愿所行使的相關(guān)權(quán)利。但是，需要考慮的是，合同自身存在一定的自治性，也就是說，如若雙方當(dāng)事人或者合同的甲乙雙方在簽訂具有法律效力的條款或者合同時(shí)不能達(dá)成統(tǒng)一目標(biāo)或者一致意見，那么就有可能導(dǎo)致其合同無法有效簽訂。

在這一過程中，弱勢(shì)一方顯然長期處于一個(gè)不利地位，難以真正意義上通過具備法律效應(yīng)的方式取得屬于自己的合法權(quán)益，居住權(quán)也便難以有效落實(shí)。

如若在合同簽訂的過程中，通過適當(dāng)介入公權(quán)力的方式，保護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，那么該種居住權(quán)便轉(zhuǎn)換成了“裁判居住權(quán)”，該種形式并非是法官違反相關(guān)法律而設(shè)定的，而是根據(jù)相關(guān)的法律要求，對(duì)特定群體予以保護(hù)所設(shè)立的。通過法院強(qiáng)制為弱勢(shì)群體設(shè)立并賦予其居住權(quán)，保障其基本住房的權(quán)利，以實(shí)現(xiàn)對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)。

在這個(gè)過程中，最為重要的部分便是設(shè)立原則的確立，在設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到房屋所有權(quán)人的所有權(quán)，在此基礎(chǔ)上，以一定居住權(quán)為原則、法定居住權(quán)為補(bǔ)充的原則，賦予當(dāng)事人居住權(quán)。如若在雙方當(dāng)事人難以通過自行協(xié)商讓弱勢(shì)群體行使自身的居住權(quán)，則需要由弱勢(shì)群體一方當(dāng)事人向法院申請(qǐng)，由法院判定其是否存在居住困難的問題，通過強(qiáng)制的方式，在對(duì)方當(dāng)事人的房屋上設(shè)立屬于弱勢(shì)群體的居住權(quán)，以保障弱勢(shì)群體擁有基本住宅的權(quán)利。

（二）居住權(quán)消滅條件的操作化

在居住權(quán)實(shí)踐的過程中，難免會(huì)出現(xiàn)部分不法分子濫用居住權(quán)，霸占他人房屋，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的正常生活受到影響的情況。

比如，部分居住權(quán)人其居住權(quán)已經(jīng)到期，并且并未再次申請(qǐng)居住權(quán)，或者居住權(quán)人于房屋內(nèi)死亡，導(dǎo)致房屋自身難以二次流通等情況。

對(duì)于這些情況，居住權(quán)人以及房屋的所有權(quán)人便會(huì)產(chǎn)生矛盾沖突，對(duì)房屋的居住權(quán)產(chǎn)生糾紛。在發(fā)生這一系列問題時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，但是還要考慮到居住權(quán)人是否已經(jīng)擁有了能夠獨(dú)立居住或者擁有了購買、租賃住房的能力，給予居住權(quán)人以及房屋所有權(quán)人相應(yīng)的權(quán)利救濟(jì)。

比如，在居住權(quán)人居住權(quán)期限范圍內(nèi)，其行為對(duì)房屋所有權(quán)人的個(gè)人合法權(quán)益造成的損失，導(dǎo)致所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益受損，面對(duì)這一問題，可以特別規(guī)制相關(guān)要求以及法律法規(guī)，制造“負(fù)面清單”，通過該種方式進(jìn)一步保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，并且進(jìn)一步促進(jìn)居住權(quán)人居住權(quán)的正常消滅，以保障居住權(quán)人居住權(quán)的正常實(shí)施以及運(yùn)行。

因此，在《民法典》中應(yīng)當(dāng)更進(jìn)一步明確居住權(quán)的具體操作以及具體規(guī)則，以保障居住權(quán)在實(shí)施過程中的公平公正，保護(hù)弱勢(shì)群體的同時(shí)，也要考慮到房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。發(fā)現(xiàn)居住權(quán)人濫用居住權(quán)的問題時(shí)，要給予房屋所有權(quán)人一定的救濟(jì)權(quán)利，要求居住權(quán)人停止對(duì)自身合法權(quán)益的侵害。

如若必要，還可直接由房屋所有權(quán)人向居住權(quán)人索要相應(yīng)的損失賠償，追究其違約責(zé)任。通過該種形式，進(jìn)一步保障居住權(quán)的正常消滅，也能避免房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益受到損害，以便更好地實(shí)現(xiàn)社會(huì)扶助的職能，為弱勢(shì)群體提供幫助與保護(hù)。

三、結(jié)束語

想要保障居住權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)以及落實(shí)，就必須要在消滅以及設(shè)立兩個(gè)方面共同考慮，既要保障居住權(quán)人能夠順利享受到相應(yīng)的合法權(quán)益，也要保障房屋所有權(quán)人的個(gè)人合法權(quán)益，只有保障了雙方權(quán)益，才能讓居住權(quán)有效落實(shí)。