廖建彬

摘要：隨著我國(guó)有購(gòu)房需求的人數(shù)不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房屋面積差異問(wèn)題受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。在商品房銷售過(guò)程中，房屋面積問(wèn)題受到了越來(lái)越大的爭(zhēng)議，購(gòu)房過(guò)程中會(huì)遇到多種多樣的面積問(wèn)題：如預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積、產(chǎn)權(quán)面積等，不同的部門最終出具的面積數(shù)據(jù)也存在一定的差異，給購(gòu)房者造成了很大的困擾。本文針對(duì)目前社會(huì)各界廣泛關(guān)注的幾類房屋面積問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)比其存在的差異，并且闡明各種差異產(chǎn)生的原因，積極消除其中存在的面積差異問(wèn)題，減少購(gòu)房者與賣房者之間的糾紛。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;面積差異;糾紛;分析

引言：

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷攀升，房屋面積問(wèn)題讓許多購(gòu)房者產(chǎn)生了困惑，受到了越來(lái)越多人的關(guān)注。當(dāng)房屋面積的實(shí)際面積和合同中存在較大差異時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛，所以在房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)避免與實(shí)際面積產(chǎn)生很大差距。

一、各類面積的一般概念

1.房屋的建筑面積

房屋建筑面積是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括房屋的陽(yáng)臺(tái)地下室等建筑的面積。成套的房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組合而成，所以套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積和套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積的總和。

2.房屋的使用面積

房屋的使用面積是屋內(nèi)可供居民居住、活動(dòng)的凈面積總和，像房屋內(nèi)的墻體、柱子等都是不算在使用面積之內(nèi)的。

3.預(yù)測(cè)面積

預(yù)測(cè)面積是房屋銷售過(guò)程中根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)范對(duì)房屋面積進(jìn)行的一個(gè)預(yù)估面積，是開發(fā)商銷售房屋時(shí)的一個(gè)合法銷售面積依據(jù)，可以在預(yù)售時(shí)或者宣傳中使用此面積數(shù)據(jù)。

4.實(shí)測(cè)面積

實(shí)測(cè)面積是在房屋建筑工程竣工之后，相關(guān)部門委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范對(duì)房屋面積測(cè)量得到的面積數(shù)值。此面積是購(gòu)房者買房時(shí)房產(chǎn)證上、房款結(jié)算時(shí)、物業(yè)費(fèi)結(jié)算時(shí)需要用到的面積依據(jù)。

5.產(chǎn)權(quán)面積

產(chǎn)權(quán)面積是產(chǎn)權(quán)的主人擁有的房屋建筑所有權(quán)面積，會(huì)在市、縣以及行政主管部門登記確定。

二、各個(gè)面積的差異原因以及相互之間的關(guān)系

購(gòu)房人員在購(gòu)買房屋時(shí)合同上寫的是房屋的預(yù)測(cè)面積，交房時(shí)會(huì)告知業(yè)主房屋的實(shí)測(cè)面積，一般房屋的相關(guān)款項(xiàng)都是按照實(shí)測(cè)面積進(jìn)行結(jié)算的。有時(shí)購(gòu)房者不太理解實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積，會(huì)以為是賣房的企業(yè)欺詐消費(fèi)者從而造成一些糾紛，面積與面積之間的差異存在許多原因，以下是一些面積差異的原因和其中的相互關(guān)系：

1.預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積的差異

預(yù)測(cè)面積是在工程還未竣工之前根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算得出的面積，所以設(shè)計(jì)圖紙對(duì)預(yù)測(cè)面積起了決定性的作用。實(shí)測(cè)面積則是在房屋竣工之后實(shí)地測(cè)量得到的面積，因?yàn)樵诮ㄖ^(guò)程中可能會(huì)根據(jù)施工的實(shí)際需求或者為了優(yōu)化房屋結(jié)構(gòu)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，所以預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積之間存在差異。由于預(yù)測(cè)面積是參照設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算得出的，如果設(shè)計(jì)圖紙不統(tǒng)一和規(guī)范就會(huì)造成實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)之間的差異，很多分期開發(fā)的樓盤選用了不同的設(shè)計(jì)圖紙，造成了最終的面積差異問(wèn)題。

還有一些是由人為引起實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)面積之間的誤差，一般都是由開發(fā)公司內(nèi)部溝通不足，或者在測(cè)量中導(dǎo)致的誤差，也有因?yàn)闇y(cè)量的方法、規(guī)范不同導(dǎo)致的與實(shí)際面積有所差異。

2.使用面積與建筑面積之間的差異

購(gòu)房人在看房的時(shí)候能夠最直觀的感受到屋內(nèi)的使用面積大小，從而與建筑面積混淆，所以會(huì)引起糾紛，但其實(shí)這只是一個(gè)概念不明的問(wèn)題，因?yàn)榻ㄖ娣e中的墻體、柱子、分?jǐn)偯娣e等是無(wú)法一眼看出來(lái)的，所以許多購(gòu)房者覺得使用面積偏小也是情理之中的事情。

3.房產(chǎn)與規(guī)劃部門計(jì)算建筑面積的差異

房產(chǎn)測(cè)繪單位預(yù)算建筑面積喝規(guī)劃部門預(yù)算的建筑面積常常存在出入，是因?yàn)槎咴趫?zhí)行的規(guī)范以及依據(jù)的規(guī)則上有很多不同，存在差異在所難免。

4.實(shí)測(cè)面積與產(chǎn)權(quán)面積的差異

實(shí)測(cè)面積是在工程竣工實(shí)地計(jì)算之后得到的面積數(shù)據(jù)，產(chǎn)權(quán)面積是業(yè)主登記擁有的規(guī)定上的合法面積，實(shí)測(cè)面積不一定就是產(chǎn)權(quán)面積，常常出現(xiàn)實(shí)測(cè)面積大于產(chǎn)權(quán)面積的情況，大出來(lái)的部分是不能進(jìn)行合法登記的。

三、各種建筑面積差異的消除

1.使用面積和建筑面積的差異處理

使用面積和建筑面積之間的差異不可消除，所以只能改變購(gòu)房者的知識(shí)誤區(qū)，讓購(gòu)房者認(rèn)識(shí)到使用面積和建筑面積的差異。

2.預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異減小的方法

有些房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商存在邊銷售邊施工的情況，在還沒(méi)有完全確定最終設(shè)計(jì)方案的情況下就進(jìn)行預(yù)售、宣傳的操作從，會(huì)導(dǎo)致實(shí)際面積和預(yù)測(cè)面積存在出入，相關(guān)部門一定要重視這種情況，杜絕這種情況出現(xiàn)。在根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行預(yù)測(cè)面積之后如施工中由于施工需要或者為了房屋建筑的合理性做出一些改變需要提前告知業(yè)主并且將變動(dòng)內(nèi)容加到合同當(dāng)中，避免雙方產(chǎn)生糾紛，設(shè)計(jì)圖紙都要做到規(guī)范統(tǒng)一，所有的圖紙需要在審批過(guò)后投入使用。

同時(shí)建筑企業(yè)的內(nèi)部要加強(qiáng)溝通，確保建筑數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)分享，在測(cè)量的黃姐要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)量，減少實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)之間的差異，各個(gè)部門相互配合溝通，減少測(cè)量中的誤差。建筑單位也一定要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，加強(qiáng)對(duì)于圖紙的認(rèn)知能力，同時(shí)制定詳細(xì)的計(jì)算規(guī)則，在測(cè)量工作中也要做好管理工作。

3.實(shí)測(cè)面積與產(chǎn)權(quán)面積差異的消除

產(chǎn)權(quán)面積要相關(guān)部門確定之后才能進(jìn)行登記和審批，要想消除產(chǎn)權(quán)面積與實(shí)測(cè)面積之間的差異就一定要按照登記的圖紙和規(guī)范來(lái)進(jìn)行施工，避免出現(xiàn)未經(jīng)登記審批的設(shè)計(jì)圖紙，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)和實(shí)際面積不一致，如果出現(xiàn)實(shí)測(cè)面積大于產(chǎn)權(quán)面積的情況，業(yè)主也可以通過(guò)補(bǔ)交費(fèi)用的方式將多出來(lái)的面積登記到產(chǎn)權(quán)面積當(dāng)中。

結(jié)語(yǔ)：

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)了許多由于面積問(wèn)題導(dǎo)致的糾紛，一些是由于概念不清，還有的是開發(fā)商提前銷售，私自改圖紙?jiān)斐傻摹Ｎ覀円J(rèn)識(shí)到各種面積之間存在差異的情況是存在的，所以一定要加大宣傳力度，讓購(gòu)房者認(rèn)識(shí)到各個(gè)面積的概念，我們還要明確有些面積差異是可以消除的，需要相關(guān)法律制度不斷完善，讓房屋測(cè)繪工作變得更加規(guī)范和專業(yè)。

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