錢 寧，李 銳

（1.武漢大學 法學院，湖北 武漢430072；2.陜西省略陽縣人民法院，陜西 漢中724300；3.西北政法大學，陜西 西安710122）

作為當前民法學界的前沿問題之一，近年來圍繞居住權制度的討論熱度有增無減，尤其在《民法典》編纂的過程中，學者們展開研究、建言獻策。2021年1月1日，《民法典》正式施行，居住權制度被以專章的形式規(guī)定于物權編的用益物權分編之中，共有六個條文，涵蓋了從居住權設立到消滅的縱向過程，為居住權制度規(guī)定了完整框架。盡管如此，理論界圍繞居住權的理論與實踐研究的分歧仍然存在，典型如在居住權制度設立的價值、規(guī)則適用及完善等方面爭議頗多。

一 問題的提出

從解釋論視角完成《民法典》中居住權的權利構造與規(guī)則完善，需要回應三方面的問題：其一，在制度基礎層面，設立居住權的價值是什么。雖然《民法典》已將居住權制度正式囊括在內，然而并不能消除理論上的爭議，居住權制度的設計應當以現實需求為依據、以沖突平衡為目標、以體系構造為支撐、以制度銜接為導向，只有當必要性和可行性均成立成熟時，方能制定出科學實用的制度規(guī)則。其二，在規(guī)則適用層面，居住權的設立與消滅、主體與客體等在理論界均有不同的認識，法律的意義在于施行，從《民法典》有關居住權的條文來看，需要在理論層面將相關爭議與不足予以厘清，方能保障法律施行的效果。其三，在規(guī)則完善層面，《民法典》關于居住權的規(guī)定僅有六個條文，較之此前的《物權法（草案）》相對簡略，而目前已經出臺的司法解釋中并未涉及居住權制度的相關規(guī)定。因此在《民法典》施行的過程中，勢必需要結合司法實踐進一步細化和完善居住權制度的配套施行規(guī)則，以減少實踐中的困擾。

二 居住權制度的價值分析

（一）居住權制度的社會價值

居住權創(chuàng)設于羅馬法，其初始價值在于保障家庭內特定弱勢群體的居住利益，它原本是為解決無夫權婚姻中的妻和被解放奴隸的居住問題，而在丈夫或家主的房屋上設置的供其居住的權利，屬人役權范疇［1］。羅馬法創(chuàng)設后，歐陸主流國家均繼受了居住權制度。與歐陸各國不同，東亞各國和各地區(qū)民法典，除了我國澳門地區(qū)民法典以外，均沒有規(guī)定居住權［2］。至于緣何未設立居住權，學者認為人役權與東亞各國的習慣不符，東亞各國受儒家文化的影響，子女有贍養(yǎng)父母之義務，一般不存在父親去世后寡母沒有房屋居住的問題［3］，東西方習慣差異［4］，以及家庭養(yǎng)老育幼義務的現代法確認及社會保障體系不會導致家庭成員的住房問題［5］。

隨著社會發(fā)展，創(chuàng)設居住權的初衷在時代變遷中已被弱化，其傳統(tǒng)理由已不足以支撐起設立居住權的必要，再以傳統(tǒng)理由論證設立居住權制度進而得出無設立必要的結論不足為奇，如在《民法典》出臺之前，國內曾有梁慧星［6］、房紹坤［7］、陳華彬［8］等學者對在我國設立居住權制度持反對意見?，F如今，在全新的社會背景下，居住需求人群范圍擴大、社會保障存在短板等，均為設立居住權制度提供了廣泛的現實空間。保障特定人群的居住需求，此乃居住權制度全新的時代價值。

首先，在當代，設立居住權制度的社會價值表現在人口結構變化方面。數據顯示：2009年，我國60周歲以上人口為16 714萬人，占總人口的12.5%，65歲及以上人口為11 309萬人，占總人口的8.5%［9］，至2019年，我國60歲及以上人口占總人口的18.1%，達到25 388萬人，65周歲及以上的人口占總人口的12.6%，達到17 603萬人［10］。通過人口數據對比發(fā)現，2009年至2019年的十年間，老年人口數量急劇增長，占比大幅增加，社會正面臨老年人口激增帶來的巨大養(yǎng)老危機。

盡管我國已建立起基本養(yǎng)老保險制度和醫(yī)療保險制度，但如此龐大的老年人口數量也讓保障質量大打折扣。在養(yǎng)老資金入不敷出的情況下，發(fā)揮老年人自身力量籌措補充養(yǎng)老資金，是解決養(yǎng)老困境的出路之一。發(fā)揮自身力量籌措養(yǎng)老資金，一個重要的方向就是房屋。據中國社會科學院發(fā)布的《社會藍皮書：2020年中國社會形勢分析與預測》顯示，2019年我國居民家庭住房自有率為93.88%，其中城鎮(zhèn)為91.85%，在城鄉(xiāng)中24%的家庭擁有兩套以上的住房。如此龐大的房屋自有率，足以支撐起老年人的養(yǎng)老需求，就此而言，針對房屋的高價值性、弱流通性而設計相關法律制度，以促進房屋流通、實現有效融資為目的，又不降低老年人居住水平的售房養(yǎng)老方式無疑具有現實必要性。老年人在自己的房屋上為自己設立居住權，實現對房屋正常占有和使用，將所有權轉售他人以獲取資金，實現居有定所的同時，也可以實現老有所養(yǎng)。

其次，設立居住權制度的社會價值表現在婚姻家庭關系方面。衣食住行，民之所存，居住問題歷來都是連接婚姻家庭關系的重要紐帶。一般情況下，婚姻中居住問題的社會現實往往表現為由婚姻當事人一方提供婚姻住所。如今，在高房價的壓力下，通常由父母出資為一方購買房屋，成為婚后夫妻共同生活的居所。離婚時，絕大部分夫妻已不能繼續(xù)共同生活，此時就需要考慮未取得房屋者的居住問題。從數據上看，2018年全國婚姻登記機關共辦理離婚登記380萬對［11］，2019年上升至415.4萬對［12］，這還不包括通過法院訴訟離婚的人群，對于離婚后的無房者而言，其居住問題始終無法回避。

事實上，在婚姻家庭領域，我國司法機關已經進行了居住權制度的探索和嘗試。據《最高人民法院關于〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第二十七條規(guī)定，離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋居住權或者是所有權。僅就實際需求來看，需要設立居住權的情況并不鮮見。居住權制度可以對離婚時的無房一方且其生活困難者進行特殊保護，在對財產分割后為無房一方且其生活困難者設立居住權，既不妨礙所有人對房屋的所有權，又保證了原配偶的居住需求。在原配偶有自己的住房或再婚后，終結居住權即可。

再次，設立居住權制度的社會價值還表現在城市化、城鎮(zhèn)化建設方面。近年來，在城市化，城鎮(zhèn)化建設的時代背景下，大量農村勞動力進入城市，據統(tǒng)計，2019年農民工總量達29 077萬人［13］，這部分人群數量龐大，家庭經濟基礎薄弱，基本沒有在城市購買房屋的能力。他們居住需求較強，需要在城市有長期穩(wěn)定的居所，加之各城市落戶政策嚴格，商品房屋限購，致使農民工在城市生存缺乏歸屬感，基本的長期穩(wěn)定的居住需求無法實現。因此可以說，在農民工進城后，通過消費性居住權制度，在不購買房屋所有權的情況下，滿足農民工的居住需求實為良策。現在探索的一種途徑是：政府保留房屋所有權，或者與購買者按份共有，同時為購買者設立居住權，在居住一定年限后，居住者可以回購房屋。例如頒行于2016年的《上海市共有產權保障住房管理辦法》（滬府令39號）第三十四條第一款就作出了“本市城鎮(zhèn)戶籍家庭或者個人購買共有產權保障住房，取得不動產權證滿5年后，共有產權保障住房可以上市轉讓或者由購房人、同住人購買政府產權份額，但購房人、同住人拒不履行區(qū)住房保障行政管理部門作出的有關房屋管理的行政決定或者有違約行為未改正的除外。上市轉讓或者購買政府產權份額后，住房性質轉變?yōu)樯唐纷》俊钡囊?guī)定。雖然上海市將主體限制為“本市城鎮(zhèn)戶籍家庭或者個人”具有一定局限性，但是在肯定與政府按份共有并設置居住權的模式具有顯著的社會適用價值，可以預見，這一制度在今后具有較大的探索空間。

最后，雖然我國保障性住房項目多樣，但其僅僅是針對特殊的社會群體，諸如家庭住房困難戶，孤、老、病、殘等困難家庭或單位內部職工、地方引進的特殊人才等。從渠道上看，須當事人向政府部門申請，經審查后批準，具有社會福利性，需求數量大而政府能提供的保障性住房有限，極易出現無法滿足居住需求的情況。以我國民政機構為低保人群提供住房保障為例，從數據上看，2020年4季度民政機構提供床位510萬張［14］，2019年4季度民政機構提供床位457萬張［15］，這一數據在2018年為408萬張、2017年為419萬張、2016年為414萬張、2015年為393.2萬張。2018年城市低保人數為1 007萬人［16］?？梢?，潛在對居住有需求的低保人群數量眾多，而民政機構提供的床位有限且增長緩慢，國家保障水平現階段又較低，無法滿足如此龐大的需求群體。

（二）居住權制度的司法價值

進入文明社會后，民眾交往多種多樣，存在利益沖突在所難免。只有當這種利益沖突需要法律制度去調整時，方是創(chuàng)立該制度的價值之一。建設法治社會，一個無法回避的代價就是，時刻發(fā)生的新的民事行為應如何用法律去調整。民眾利益沖突在法律層面最直觀的表現就是司法糾紛。

如據曾大鵬教授在《居住權的司法困境、功能嬗變與立法重構》中所統(tǒng)計，2015年1月1日至2019年8月1日，全國法院涉及居住權的司法糾紛案件31 740件。其中，屬于物權糾紛案件的共計12 044件，占比37.95%，在婚姻家庭和繼承領域發(fā)生的居住權糾紛案件共計9 410件，占比29.65%。從審理法院層級來看，絕大部分居住權案件由基層人民法院判決，占比63.16%，中級人民法院審理的案件占比34.94%，兩個數據對比之下可推知當事人上訴比例較高，居住權糾紛的一審判決難以息訟。從涉及居住權的案件糾紛數量上看，2008年、2009年和2010年的增長速度均為兩倍，2013年相較于2012年的案例數量再次增長近一倍，2014年相較2013年案例數量增長了近2倍，此后五年全國的居住權案例基本維持在每年五千件左右。

上述數據可以看出，實踐中因居住權引起的糾紛并不鮮見，而且數量較大，增幅明顯。司法實踐處理此類糾紛多通過法律原則在或物權或債權的意義上予以保護，但弊端明顯，法律規(guī)范無依據而另尋他法的做法違背了科學立法的精神，通過其他制度或者規(guī)范替代解決該類問題又難以服眾。創(chuàng)設居住權，恰好可以解決司法困境，回應司法實踐之需。

（三）居住權制度的不可替代性

考察現有民事領域立法，與居住權有關聯的規(guī)定主要是附條件的遺囑、遺贈及贈予、家庭成員之間的贍養(yǎng)與扶助義務、離婚時一方的扶助義務、債權上的租賃、社會保障性住房體系等等，通過比較不難發(fā)現，居住權制度的功能具有不可替代性。

其一，附條件的遺囑、遺贈及贈予相較居住權存在局限性。具體而言，附條件的遺囑、遺贈及贈予，在條件未達成時，遺囑、遺贈及贈予并未生效，遺囑相對人、受遺贈人或受贈人的居住權利處于不確定狀態(tài)，是否能實現該權利取決于“條件”是否成熟，無法穩(wěn)定保障相對人的居住利益。附條件的遺囑、遺贈及贈予主要處理被繼承人的遺產問題，而居住權不僅可以實現遺囑自由，還能滿足房屋所有人生前的資金需求，在保留居住權而出賣房屋的情況下獲得資金支持［17］。

其二，家庭成員之間的贍養(yǎng)與扶助義務無法實現居住權對家庭弱勢群體的居住需求保護。法律規(guī)定了家庭成員之間的贍養(yǎng)與扶助義務，但違反贍養(yǎng)與扶助義務的法律后果多為給付贍養(yǎng)費或扶養(yǎng)費，給付贍養(yǎng)費或撫養(yǎng)費的標準只能維持基本生活，幾乎不可能滿足居住需求，且大部分裁判案例均未涉及保障困難一方的居住權（通過在中國裁判文書網上以“贍養(yǎng)”“居住權”為關鍵詞檢索，共有案例5 739件，而以“贍養(yǎng)”“贍養(yǎng)費”為關鍵詞檢索，共有案例61 981件。可見在涉及贍養(yǎng)糾紛案件中，涉及居住權的案例占比非常?。?。設立居住權制度則可以避免家庭困難群體流離失所，法院可依法定居住權制度判決為困難成員設定居住權。

其三，離婚時一方的扶助義務也無法實現居住權的功能。離婚時對困難一方的扶助義務通常為經濟性義務，無法保證困難一方的居住需求。最高人民法院的司法解釋在此創(chuàng)設的居住權，也證實了僅幫助義務無法實現對困難一方的居住幫助，需要居住權制度來保障離婚中困難一方的居住需求。

其四，與債權上的租賃相較，二者存在巨大差異。租賃權只能約束出租人和租賃人，無法實現作為物權的居住權的對世性，租賃權設定和終止相對隨意，只要雙方達成合意即可，存在不穩(wěn)定因素，難以滿足居住權人長期穩(wěn)定居住的需求。

其五，社會保障性住房體系亦無法發(fā)揮居住權的作用。如前所述，社會保障性住房多為買賣關系或者房屋租賃關系，目前我國在房屋方面的社會保障并未覆蓋所有需要人群，社會保障制度無法完全取代居住權，須借助二者的功能互補性以協(xié)力實現特殊群體的居住目的［18］。在保障性住房的產權上，當事人享有的權利為單獨所有權、共有權、租賃權或居住權，有時產權界定不清晰，導致糾紛不斷產生、判決見解不一。

由此，居住權破解特定群體居住困境的作用顯而易見，其并未因為時代變遷而黯然失色。在具有廣泛的社會需求背景下，在《民法典》中設立居住權制度無疑是對時代要求的現實回應。

三 《民法典》中居住權制度的檢討

通過對設立居住權制度的價值分析，構建居住權制度的意義自可見一斑。既然有必要設立居住權制度，就應討論居住權的權利應然構造。雖然目前《民法典》已付諸施行，但作為一項在我國法律上新設立的民事制度，仍有必要通過法理分析，在《民法典》對居住權規(guī)定的基礎上，厘定其應然的權利構造。

（一）法定居住權的缺失

《民法典》第三百六十七條規(guī)定“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同”，第三百七十一條規(guī)定“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規(guī)定”。《民法典》將居住權的設立方式限于依照合同約定和遺囑，體現了民事法律自治精神，此即意定居住權。但《民法典》卻忽視了一個極為重要的問題，即當權利人就居住權的設立存在爭議時，法律應當如何保障當事人的居住需求？為解決此問題，可設立法定居住權。

在雙方無法達成設立居住權的合意時，為實現居住權的特定保障目的，有必要設立法定居住權。盡管學界存在觀點認為無須創(chuàng)設法定居住權，可以通過親屬法制度解決特定群體的居住難題。然而，親屬法中的撫養(yǎng)、贍養(yǎng)義務或繼承制度是否能解決特定群體的居住問題尚有疑問。在現行法律規(guī)范中，親屬之間的撫養(yǎng)義務未涉及親屬的住房保障，《民法典》婚姻家庭編中也無補充制度，空白規(guī)范如何解決現實問題？又如在繼承編中存在多個繼承人時，各繼承人按照相應的繼承順位繼承財產，如果財產繼承人分別繼承了房屋的份額后，又要求對房屋分割，此時無房可住的繼承人的居住需求被剝奪?？梢娪H屬法上的制度無法解決特定群體的住房需求，基于此創(chuàng)設法定居住權實有必要。

法定居住權應限于家庭成員之間或雙方存在特殊身份關系的社會性居住權?；诒O(jiān)護、贍養(yǎng)、婚姻關系而產生的有房一方歸無房一方設立法定居住權，生存配偶、離婚后原配偶生活困難的，也應創(chuàng)設法定居住權。父母和未成年子女之間應互相享有法定居住權，未成年子女應包含繼子女。被繼承人的喪偶兒媳或女婿對被繼承人盡了贍養(yǎng)義務的，于被繼承人死亡時沒有居所，被繼承人的房屋無論由誰繼承，均享有居住權［19］。

也有學者認為，在司法實踐中，還應允許法官在無遺囑繼承、無家庭財產分割或者住宅權益難以界定時，通過裁判為當事人設立居住權，避免法院尋求抽象的公序良俗原則之支持，而行使司法的自由裁量權，平衡各方當事人的利益［20］，即應當設立裁判居住權。我們認為設立裁判居住權實屬多余。原因在于，在涉及繼承、離婚等與身份相關的社會性居住權的情況時，依法定居住權處理即可，在涉及投資性（或消費性）居住權時，投資性（或消費性）居住權通常依合同設立，毋須再通過裁判設立此類居住權?？紤]到法定居住權由法律直接規(guī)定的局限性，可采用技術手段，不完全列舉法定居住權的種類，由法院在法定居住權框架內判決設定居住權。換言之，法院裁判設立居住權乃是對法定居住權的個案應用，沒有必要再另行設立裁判居住權。

（二）權利主體與客體有待厘定

居住權人應限于自然人。居住權人的家屬以及提供醫(yī)務或者家務等服務的人員作為實際居住人，是居住權的間接受益人，而不得直接將其設定為居住權人。居住權設立之后出生的子女、繼子女、養(yǎng)子女或再婚的配偶也應當是居住權的間接受益人而享有居住權利。有學者認為居住權人雖然是自然人，但居住權的設立人并不一定是自然人，還可能包括法人［21］，在投資性（或消費性）居住權中，法人作為投資人或者居住權的提供人可依合同為自然人設立居住權，未有不妥?！睹穹ǖ洹返谌倭邨l第（一）項將居住權合同包含的條款列為“當事人的姓名或者名稱和住所”，也說明立法者認同法人可以設立居住權。也有學者認為，法人、非法人組織不僅可以為他人設立居住權，其自身也可以成為居住權人，尤其在投資性居住權的情形［22］。我們認為法人不能成為居住權人，其一，從功能上看，居住權是為保障特定群體的生活居住利益，法人的營業(yè)場所不應為生活居住需求，法人也不屬于居住權制度功能上需要保障的特定群體。其二，法人的營業(yè)場所，完全可以用房屋租賃制度代替，通過房屋租賃可以實現法人對營業(yè)場所的需求。居住權的客體，應不僅限于房屋，房屋主體以外的“附屬設施”也屬于居住權的效力范圍，應予增加［23］，居住權也可以設立在住宅的一部分之上，此時權利人有權共同使用為居住所必需的設施和設備，并按比例承擔相應的費用。

（三）權利內容過于單薄

《民法典》對居住權的權利內容未作詳盡規(guī)定，僅在第三百六十六條規(guī)定了占有、使用的用益物權，但如何占有及如何使用仍然不明，且尚有諸多權利內容未作規(guī)定。

占有與使用權。居住權的實現以占有和使用為前提，設定居住權后，居住權人應事實上占有并控制房屋，同時在不妨礙所有權的前提下依自由意志使用房屋，并以善良管理人的身份來要求自己，以權利取得和合理使用為限。

修繕權。居住權人占用、使用房屋期間，發(fā)生需要修繕的事由時，可以對房屋進行必要的修繕。修繕應限于必要，不得損害所有權，同時非緊急情況，應當經所有權人同意方得修繕。修繕的費用以修繕是否“重大”為標準，重大修繕通常涉及房屋構造改造及重建，費用應由所有權人承擔，非重大修繕是為保障基本生活居住的日常維護，費用應由居住權人承擔。

收益權。居住權人原則上不享有對房屋的收益權，否則就背離了居住權制度的設立初衷。但是既然可以依合同設立居住權，雙方若意思一致地認為居住權人可以利用居住權獲取少量或一定限額內的收益，則法律不必干涉意思自治行為。

優(yōu)先購買權。房屋所有權人出賣房屋時，鑒于經濟流通價值，并比照房屋租賃制度，居住權人在同等條件下也應有優(yōu)先購買權。在多個優(yōu)先購買人之間，居住權人的優(yōu)先順序應次于房屋共有人，優(yōu)先于房屋租賃人。

物上請求權。居住權作為一項物權，具有對世性，對權利客體的房屋享有獨立支配權，有排他的優(yōu)先效力和物上請求權［24］。在居住權受到不法侵害時，居住權人可行使物權請求權。物權請求權的種類應適用《民法典》物權編中“物權的保護”一章的內容。在居住權非因不法侵害而損害或消滅時，應有獲得補償的權利，如房屋經所有權人同意而被拆除，在所有權人獲得賠償時，應給予居住權人適當的補償。

（四）權利消滅事由尚未詳盡

《民法典》規(guī)定的居住權消滅原因只有兩種，即居住權期間屆滿或居住權人死亡，顯然無法涵蓋居住權消滅的事由。居住權消滅，至少有以下幾種原因。

1.居住權人死亡。居住權人死亡的，應考慮到特殊情況，如果居住權同時為兩個或兩個以上的自然人設立，居住權的期限沒有約定或約定不明的，應以最后死亡的自然人的生存期限為居住權的存續(xù)期間。

2.居住權期間屆滿。對于因合同約定而設立居住權的，約定了居住權期間的，在約定期間屆滿后居住權消滅，在未約定居住權期間或約定不明時，應視為無期限的居住權。在社會性居住權中，對基于贍養(yǎng)、養(yǎng)老、弱勢群體扶助等而設立的居住權均不應設置期限。但是，對于離婚糾紛案件中所涉及的居住權，由于其設立目的是對于經濟困難的一方給予幫助，這種幫助應當具有期限性，以表征在一定期限內幫助經濟困難的一方渡過難關［25］。

3.所有權人撤銷居住權。為保護所有權，應賦予所有權人撤銷權，如居住權人惡意使用居住權而侵害所有權、居住權人私自出租房屋等。因行使撤銷權可能導致居住權人失去居住地，撤銷權的行使應嚴格限制，以向法院起訴為必要，行使撤銷權應有期限，期限內不行使的，撤銷權消滅，期限的起算點應為知道或應當知道存在撤銷事由時。

4.發(fā)生法定事由。如房屋滅失、離婚后原配偶享有居住權后又再婚的等。

5.依合同設立的居住權，合同無效時，居住權無效。居住權是用益物權，作為設立用益物權的原因，合同無效時，居住權失去了合法來源，當屬無效，已經登記的，在合同被宣告無效后，權利人可申請注銷登記。其他原因諸如居住權與所有權混同、居住權人拋棄權利、居住權人長期不行使權利的，也能造成居住權消滅。

6.所有權人陷入破產。當設立居住權的住宅所有權人陷入破產的，如果該住宅依法被納入破產財產的范疇，此時在住宅之上設立的原居住權自然應當讓位于破產債權人的利益（此涉及破產程序中居住權的法律定位及規(guī)則厘定的問題。限于篇幅，本文僅作觀點闡述）。

四 解釋論視角下居住權制度的民法表達

（一）我國居住權制度的立法脈絡

在我國，居住權進入公眾視野并出現在法條中，是在2002年1月28日公布的《物權法（征求意見稿）》，后在2004年8月3日、2004年10月15日及2005年6月26日的《物權法（草案）》中均有涉及，幾次草案之間也進行了調整，至2007年10月1日正式生效的《物權法》刪除了居住權的規(guī)定。進入民法典編纂期，居住權制度再次進入立法者的視野，2018年3月公布的《民法典各分編（草案征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”）以專章規(guī)定了居住權制度，經立法機構兩次審議又分別于2018年8月公布了《民法典各分編（草案一次審議稿）》（以下簡稱“《一審稿》”）、2019年4月公布了《民法典物權編（草案二次審議稿）》（以下簡稱“《二審稿》”），至2019年12月16日公布了《民法典（草案）》。幾經修正和完善，體現的是立法機關對居住權的認知變遷和價值取舍。如今，《民法典》正式遵循了最終草案的居住權構造規(guī)則，至此，我國的居住權制度得以正式厘定。

從《物權法（草案）》到如今的《民法典》，對居住權的規(guī)定可謂是越來越粗糙。2005年的《物權法（草案）》以十二條規(guī)定的居住權，基本涵蓋了居住權的重點內容，《征求意見稿》和《一審稿》縮減為四個條文，到了《民法典》僅有六條，對居住權的內容大幅刪減，尤其是諸多核心問題均未予涉及。雖然立法機關回避了居住權的許多問題，但從制度創(chuàng)立來說，從“胎死腹中”到“獲得新生”，是立法機關對居住權制度的重新認可，至少在創(chuàng)設居住權制度方面，是對學術爭論的立法回應。抑或是對爭論的妥協(xié)，可以權且理解為：可先創(chuàng)設居住權制度，對爭論的問題，先行回避，待學術界繼續(xù)研究后再另行補充，至于其他，可留作司法解釋予以填補。

（二）完善居住權制度的司法解釋建議

鑒于私人自治的核心地位，居住權立法應以任意規(guī)范為主。同時從科學立法的角度考慮，應首選多編協(xié)同立法［26］。從權利本位出發(fā)，我們認為在《民法典》施行的背景下，應當在司法解釋的表達上對《民法典》的居住權規(guī)則進行如下完善（考察《物權編解釋（一）》的條文內容，并未有涉及居住權制度的解釋條文，筆者認為，應當在后續(xù)關于物權編的司法解釋中對居住權制度的不足作以相應回應或優(yōu)化。為直觀展現本文觀點，我們針對《民法典》中有關居住權制度規(guī)定的不足直接分條提出司法解釋建議）。

第一條［居住權客體］

《民法典》第三百六十六條所稱的“住宅”，是指用于生活居住的房屋及為了生活居住而使用的房屋附屬設施。

［說明］本條對《民法典》第三百六十六條中“住宅”的含義進行文義解釋，將“住宅”的范圍定義為用于生活居住的房屋及為了生活居住使用的附屬設施。僅住宅的空間范圍可能不足以滿足生活居住的需要，對于房屋的附屬設施，居住權人為實現居住目的當然可以使用，同時房屋的附屬設施并未超出住宅的基本含義。

第二條［居住權設立主體］

設立居住權可以是自然人，也可以是法人或非法人組織，法人或非法人組織僅可為自然人設立居住權。

［說明］從《民法典》第三百六十七條第（一）項中“名稱或住所”可推知，居住權的設立主體可以是法人或非法人組織。因法人不存在生活居住的需要，故法人只能為自然人設立居住權，不能為法人設立居住權。

第三條［居住權主體的擴張］

居住權人的近親屬及其他為了居住權人的利益必須與居住權人同住的人可以合理居住使用住宅。

［說明］“滿足生活居住的需要”可以是物質需要也可以是精神需求，應允許居住權人的近親屬一同居住或者保姆、醫(yī)生等為了居住權人的利益合理居住使用以滿足居住權人的居住需求。

第四條［為第三人設立居住權］

房屋所有權人和合同相對人可以約定為第三人設立居住權，第三人享有居住權人的權利并承擔義務。

［說明］通過合同設立居住權的原因多樣，所有權人可以和合同相對人約定為第三人設立居住權。此時，第三人是居住權人，但該居住權合同只能約束合同當事人雙方。

第五條［所有權人的協(xié)助義務］

所有權人應當按照合同約定，為居住權人對住宅及其附屬設施的占有、使用提供必要的協(xié)助。

［說明］為實現居住權，住宅所有權人應當為居住權人對住宅的占有、使用提供必要的協(xié)助。

第六條［居住權人的義務］

居住權人有權按照合同約定，合理使用住宅及其附屬設施，并進行必要的修繕或日常維護。

［說明］本條解釋民法典第三百六十六條中“使用”的含義。因房屋具有重大價值，居住權人應負擔合理使用義務及日常維護修繕。

第七條［房屋修繕的費用承擔］

對住宅及其附屬設施修繕的，應當征得住宅所有權人同意，但當事人另有約定的除外。

住宅及其附屬設施因日常維護產生的費用由居住權人承擔，但當事人另有約定的除外。

在住宅及其附屬設施需要重大修繕時，所有權人應當及時修繕，并承擔因此產生的費用，但雙方當事人另有約定的除外。

［說明］居住權人的合理使用義務衍生出的修繕和日常維護義務，同時明確修繕和日常維護產生的費用負擔。對于住宅的重大修繕，是對住宅的所有權的保護，應由所有權人為之，并承擔重大修繕的費用。

第八條［居住權合同約定不明的處理］

當事人在居住權合同中約定不明的，按下列情形分別認定：

（一）對居住的條件和要求約定不明的，應認定為須滿足住宅所在地的基本生活居住需要的條件。

（二）未約定居住權期間或約定不明時，應視為無期限的居住權。在離婚時設定的居住權未約定期限的，一方又重新結婚的，視為居住權期間屆滿。

（三）對解決爭議的方法約定不明的，當事人可以向住宅所在地的調解組織申請調解或向人民法院起訴解決爭議。

［說明］本條對居住權合同約定不明的情況作了規(guī)定。居住權合同自然應適用合同編的一般規(guī)則，但仍具有特殊性，具體表現在：（1）居住的條件和要求系居住權人的主觀需求，雙方約定不明時，按照房屋所在地的基本生活居住條件較為適宜；（2）對居住權期間約定不明時，基于居住權制度設立的目的，為保證居住權人的居住利益，應視為無期限，直至發(fā)生法定消滅事由。夫妻離婚時設立了居住權，原配偶又再婚的，居住權的意義不復存在，居住權應當消滅；（3）對于爭議的解決辦法，考慮到居住權多涉及無房者的居住利益，具有一定的人身依附性，應允許適用人民調解組織調解。

第九條［附條件的居住權合同］

當事人可以在居住權合同內約定居住權設立或消滅的條件，在約定條件達成時居住權設立或者消滅。但是違反法律強制性規(guī)定的除外。

［說明］在法定主義的框架下，存在當事人意思自治的空間。當事人雙方在居住權合同內約定居住權設立或消滅的條件，是對法定消滅事由的補充，應予認可。

第十條［有償設立居住權］

當事人對居住權是否有償約定不明的，視為無償設立居住權。

當事人明確約定有償設立居住權的，其約定的給付金額不應超過房屋所在地的最低房屋租賃標準。

［說明］《民法典》第三百六十八條規(guī)定了居住權以無償設立為原則，同時允許當事人另有約定。在約定不明時應推定為無償設立。對于有償的標準，居住權制度設立的初衷為保障特定人的居住需求，以不超過房屋所在地最低房屋租賃價格為標準。

第十一條［設立居住權的住宅出租］

當事人約定設立居住權的住宅可以出租的，居住權人僅能出租除自己居住使用外的一部分，該部分應具有獨立居住生活功能。

［說明］《民法典》第三百六十九條規(guī)定了設立居住權的住宅不得出租，但允許當事人另有約定。在設立居住權的住宅存在多個獨立空間時，在出租時應僅限出租除自己居住使用外的一部分，該部分應具有獨立居住生活功能。

第十二條［公共區(qū)域的使用］

居住權人和承租人可以共同使用住宅的公共區(qū)域和設施并分擔費用。

［說明］設立居住權的住宅之一部分出租后，對公共區(qū)域或設施居住權人和承租人為生活目的自然可以共同使用，產生的使用費用或者維護費用應共同承擔。

第十三條［租金的歸屬］

住宅出租的租金應由居住權人所有，但雙方另有約定的除外。

［說明］因居住權及于住宅全部，均由居住權人享有，如若出租，租金應歸屬于居住權人，但雙方可以另行約定租金的歸屬。

第十四條［登記效力］

通過合同設立居住權的，居住權自登記時設立，未經登記的，不影響居住權合同的效力。

［說明］立足于物債二分性，應考慮未經登記但合同已生效時的情況。

第十五條［居住權合同無效］

當事人雙方訂立的居住權合同無效時，居住權無效。已經登記的，住宅所有權人或居住權人可向登記機關申請注銷登記。

居住權合同無效的情形，適用《民法典》合同編的規(guī)定。

［說明］當事人雙方訂立的居住權合同存在《民法典》合同編規(guī)定的無效情形時，居住權歸于無效，因居住權實行登記主義，合同無效時，登記的居住權應撤銷登記。

第十六條［居住權消滅的特殊情況］

同一個住宅為多人設立無期限居住權的，至最后一人死亡時，居住權消滅。

設立居住權的住宅所有權人被依法宣告破產的，如該住宅屬于破產財產，居住權消滅。

［說明］在同一住宅為多人設立居住權時，多人均享有居住權。有期限的居住權至居住權期間屆滿時歸于消滅，無期限居住權的存續(xù)期間應至最后一人死亡。當住宅所有人破產，如果該住宅屬于破產財產，基于破產皆上的利益平衡原則，居住權當讓位于破產債權人的利益。

第十七條［權利保護］

房屋所有權轉移的，不影響居住權的效力。

居住權非因不法侵害而受到損害，可以要求相應的補償。

［說明］居住權設立于住宅之上，住宅所有權人依所有權可自由處分房屋，但房屋的處分不能影響到居住權。因拆遷等非不法侵害造成居住權無法繼續(xù)存續(xù)時，居住權人可以要求所有權人補償。

第十八條［所有權人的撤銷權］

居住權人惡意使用房屋或未按照約定的用途使用房屋的，所有權人可向人民法院起訴撤銷居住權并要求居住權人承擔賠償責任。

［說明］在居住權人惡意或未按照約定的用途使用房屋時，所有權人應當具有撤銷權以平衡所有權和居住權。因行使撤銷權可能導致居住權人失去居住地，撤銷權的行使應嚴格限制，以向法院起訴為必要。此時居住權人存在過錯，應承擔責任。

五 結語

平衡和保護各方當事人的利益是我國民事立法的宗旨和價值尺度［27］。在新的社會基礎下，社會公眾對居住權的需求日益劇增，無論是理論基礎還是實踐意義，均足以為創(chuàng)設居住權制度提供支撐。然而立法者在創(chuàng)設居住權制度上過于謹慎和保守，從《物權法》最終刪除居住權制度就可見一斑，即便《民法典》又創(chuàng)設了居住權制度，但立法者似乎心存芥蒂，寥寥數款回避了絕大部分核心問題。面對居住權立法，不管是立法者還是學術界，應有勇氣突破限制，不局限于居住權的傳統(tǒng)定位，抓住《民法典》掀開我國民商事立法新篇章的有利契機，適時通過司法解釋以及相關配套制度完善居住權制度，以回應時代的需求。