崔婷婷

摘要：限購(gòu)是為了避免住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的出現(xiàn)投機(jī)行為，不過(guò)很明顯該政策的施行會(huì)影響到買(mǎi)賣(mài)住房市場(chǎng)和租賃住房市場(chǎng)。國(guó)家在日后形成政策的過(guò)程當(dāng)中，需要重視形成長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，促使政策更為可行，與此同時(shí)也要適應(yīng)另外的市場(chǎng)化調(diào)控措施等，形成和健全承租人保護(hù)制度、支持租賃市場(chǎng)多種多樣的供給方式、引領(lǐng)和調(diào)控住房供需架構(gòu)，促使我國(guó)住房市場(chǎng)能夠按照一定的標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)政策;租買(mǎi)互動(dòng);動(dòng)態(tài)均衡;住房?jī)r(jià)格;住房租金

現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸走向市場(chǎng)化供需體系，居民對(duì)居住環(huán)境和住房質(zhì)量提出了越來(lái)越高的要求，不過(guò)依舊存在著住房供應(yīng)和需求之間的架構(gòu)無(wú)法更好地調(diào)節(jié)、大型城市當(dāng)中的房?jī)r(jià)不斷上漲等諸多問(wèn)題。住房買(mǎi)賣(mài)和租賃市場(chǎng)彼此之間有著密切的關(guān)聯(lián)，需要把兩個(gè)市場(chǎng)統(tǒng)一起來(lái)進(jìn)行研究并且了解其內(nèi)在的聯(lián)系。與此同時(shí)，現(xiàn)階段的政策方面的探究很少關(guān)聯(lián)到租賃市場(chǎng)，更沒(méi)有形成系統(tǒng)的針對(duì)租賃市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)放在一起展開(kāi)探究，所以站在理論和具體操作的視角上，針對(duì)日后國(guó)家需要，怎樣促使住房市場(chǎng)持續(xù)取得進(jìn)展和市場(chǎng)機(jī)制逐步健全方面，還有很多需要改進(jìn)和完善的地方。

一、限購(gòu)政策研究綜述

限購(gòu)政策需要?dú)w屬到管制行為當(dāng)中，通常情況下，政府管制關(guān)鍵是面向公用事業(yè)、通訊、電力、交通等多個(gè)產(chǎn)業(yè)展開(kāi)的。國(guó)外研究人員針對(duì)政府管制展開(kāi)的探究也多數(shù)匯聚在這些方面。房地產(chǎn)具備的兩面性導(dǎo)致其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)取得進(jìn)展的過(guò)程當(dāng)中地位非常關(guān)鍵。與此同時(shí)，也出現(xiàn)了大量的市場(chǎng)方面失控的狀況，所以大部分國(guó)家和地區(qū)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。美國(guó)干預(yù)政策大部分從住房金融市場(chǎng)著手，也通過(guò)土地用途和資金進(jìn)行管制。綜合來(lái)看，大部分采取的是價(jià)格管制。歐洲對(duì)于住房進(jìn)行干預(yù)措施，大部分匯聚在住房保障和租賃市場(chǎng)。住房管制也存在于亞洲諸多國(guó)家和地區(qū)，比如韓國(guó)、馬來(lái)西亞在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，都是進(jìn)行住房分配制度并且進(jìn)行住房?jī)r(jià)格限制，香港在二戰(zhàn)之后很長(zhǎng)的時(shí)間里也是采取了租房管制。

二、限購(gòu)政策對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格影響機(jī)理分析

頒布限購(gòu)政策是為了避免住房市場(chǎng)上出現(xiàn)投機(jī)行為，盡可能使住房具備居住屬性。依照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在住房市場(chǎng)上對(duì)一些需求進(jìn)行抑制會(huì)降低總需求量。在供應(yīng)不變的前提下，價(jià)格會(huì)隨之下降。不過(guò)對(duì)于目前住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，限購(gòu)政策造成的影響相對(duì)復(fù)雜。一方面限購(gòu)對(duì)于投資性需求造成了抑制，導(dǎo)致總的需求量降低。另一方面，限購(gòu)也直接不利于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從而降低了供應(yīng)量。

站在限購(gòu)政策對(duì)于住房?jī)r(jià)格影響方面來(lái)分析，應(yīng)該是階段性進(jìn)行的，第一個(gè)階段，政府頒布相關(guān)措施之后導(dǎo)致銷(xiāo)量下降，但是一級(jí)價(jià)格市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)波動(dòng)，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有可能發(fā)生變化。第二階段，預(yù)期出現(xiàn)了變化，市場(chǎng)主體預(yù)期價(jià)格會(huì)進(jìn)一步降低，與此同時(shí)供應(yīng)也隨之而減少。第三階段價(jià)格有可能降低，在這種影響下，前期猶豫不決的人們開(kāi)始根據(jù)本身的需求進(jìn)入市場(chǎng)，成交量因此而上升。

三、限購(gòu)政策對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格與租金的影響分析

第一，限購(gòu)政策能夠更好地抑制一線(xiàn)房?jī)r(jià)，同時(shí)能夠更好地刺激租金，政策的施行造成了一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)降低7.5%左右，與此同時(shí)，租金上漲幅度達(dá)到4.4%，限購(gòu)措施影響下，房?jī)r(jià)和租金之間可以看出有明顯的關(guān)聯(lián)，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致租金上升，租金上升又直接作用于房?jī)r(jià)。綜合來(lái)分析房?jī)r(jià)和租金彼此雖然產(chǎn)生影響的要素不一樣，但是并不是完全獨(dú)立的，而是彼此互相約束的，一線(xiàn)城市對(duì)房?jī)r(jià)造成影響的因素包含經(jīng)濟(jì)基本面因素、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)狀況等多個(gè)方面，租金則關(guān)鍵是由于經(jīng)濟(jì)基本面、家庭收入情況等幾個(gè)方面的影響。

第二，政策施行之前和之后，房租和租金彼此之間的關(guān)聯(lián)出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)，限購(gòu)之前租金對(duì)房?jī)r(jià)之間的關(guān)系是正向的，但是并不是很明顯，限購(gòu)之后，租金對(duì)房?jī)r(jià)有明顯的正向作用，并且影響效果顯著。限購(gòu)之前和之后房?jī)r(jià)上漲都造成租金明顯的上漲，因此能夠看出施行了限購(gòu)政策之后，房?jī)r(jià)和租金彼此有著更強(qiáng)的關(guān)聯(lián)，發(fā)生的波動(dòng)也是同步的，租金因?yàn)槌鞘械奶攸c(diǎn)以及經(jīng)濟(jì)基本面造成的影響相對(duì)更大，和城市經(jīng)濟(jì)取得進(jìn)展方面有著密切的關(guān)聯(lián)，房?jī)r(jià)則是不需要依托于經(jīng)濟(jì)基本面，不會(huì)因?yàn)樽饨鹗艿讲▌?dòng)，而限購(gòu)政策的施行，能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)起到抑制作用，利用對(duì)部分人的購(gòu)房需求加以限制，引領(lǐng)其進(jìn)行租賃活動(dòng)，對(duì)于需求架構(gòu)能夠適當(dāng)?shù)募右哉{(diào)節(jié)，需求量上升和需求人員多種多樣，也促使租賃市場(chǎng)更為健全的發(fā)展，有利于購(gòu)房和租房彼此之間的相互替代。

第三，限購(gòu)政策的施行，有利于對(duì)房?jī)r(jià)和租金造成影響的各類(lèi)因素的波動(dòng)，限購(gòu)之后股票價(jià)格指數(shù)對(duì)于房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的負(fù)面影響，與此同時(shí)，住房銷(xiāo)售面積產(chǎn)生的負(fù)面影響也變得明顯起來(lái)，這有可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的供給措施發(fā)生波動(dòng)造成的。限購(gòu)措施施行之后，城鎮(zhèn)居民可以支配的資金和第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值當(dāng)中所占的比例，對(duì)于租金產(chǎn)生明顯的正面影響，但隨著一線(xiàn)城市人口越來(lái)越多和產(chǎn)業(yè)架構(gòu)出現(xiàn)進(jìn)一步調(diào)節(jié)一線(xiàn)城市的租賃市場(chǎng)規(guī)模正在增大，而限購(gòu)政策雖然造成租金上升，不過(guò)也能夠促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，越來(lái)越多樣化的住房消費(fèi)需求面前，租賃市場(chǎng)必須在逐步取得進(jìn)展的過(guò)程當(dāng)中進(jìn)一步健全，這對(duì)于住房市場(chǎng)供求架構(gòu)的調(diào)節(jié)和租買(mǎi)選擇機(jī)制逐步產(chǎn)生是有利的，市場(chǎng)機(jī)制能夠更好地發(fā)揮出其價(jià)值，住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)能夠更為協(xié)調(diào)。

四、政策建議

（一）注重政策差異化，提供多元保障

依照本文研究的結(jié)果，租賃市場(chǎng)因?yàn)槭艿较拗茖?dǎo)致原本進(jìn)行房屋租賃的人需要面臨突然上漲的租金，不得不接受房租的上漲，或者是搬進(jìn)租金更便宜的房屋當(dāng)中，消費(fèi)者在租房市場(chǎng)當(dāng)中能夠享受到的福利因此而降低。所以國(guó)家實(shí)施限購(gòu)政策時(shí)，要盡可能的精準(zhǔn)貫徹，將范圍進(jìn)行控制，以免導(dǎo)致另外的群體能夠得到的福利減少。

與此同時(shí)，需要全方位的考量不一樣的層面的人群的住房消費(fèi)情況，特別是對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)，限購(gòu)政策會(huì)對(duì)其造成巨大影響。比如可以為低收入家庭采取經(jīng)濟(jì)性保障措施，但是需要盡可能減少因?yàn)楦黝?lèi)資源的錯(cuò)誤配置導(dǎo)致的價(jià)格管制措施，要對(duì)租金補(bǔ)貼、減少和免除稅收、公租房、廉租房等方面進(jìn)行考量，從而能夠進(jìn)一步降低因?yàn)樽》慨a(chǎn)生的壓力。

我國(guó)現(xiàn)階段各個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)存在明顯的不同，對(duì)市場(chǎng)方面進(jìn)行總體考量，政府在實(shí)施措施時(shí)，針對(duì)不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)化，從而對(duì)應(yīng)的采取措施進(jìn)行調(diào)節(jié)控制，限購(gòu)政策會(huì)造成租賃市場(chǎng)當(dāng)中的一些消費(fèi)者失去福利，但是從另一個(gè)方面而言，也能夠促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)不斷的取得進(jìn)展，促使租賃市場(chǎng)進(jìn)一步健全，從而能夠滿(mǎn)足住房消費(fèi)者越來(lái)越多樣的需求，要盡量適應(yīng)這一發(fā)展方向，形成和完善承租人保護(hù)制度。支持租賃市場(chǎng)采取多種方式進(jìn)行供給，引領(lǐng)和調(diào)控住房供需架構(gòu)，進(jìn)一步健全我國(guó)的住房市場(chǎng)，促進(jìn)房?jī)r(jià)能夠科學(xué)合理的降下來(lái)。

（二）提高政策可信度，建立長(zhǎng)效機(jī)制

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還在逐步取得進(jìn)展的過(guò)程當(dāng)中，無(wú)法完全依賴(lài)于市場(chǎng)機(jī)制，所以政府的政策措施方面的調(diào)節(jié)控制，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)存在，不過(guò)政府不斷的進(jìn)行調(diào)節(jié)，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)參與人員對(duì)政策措施不再敏感，如果政策可信度引起市場(chǎng)質(zhì)疑，不但無(wú)法達(dá)到預(yù)期，還有可能由于市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化而促使房?jī)r(jià)發(fā)生更大的變化。現(xiàn)階段地方政府和中央政府相關(guān)政策之間往往存在沖突，所有新政策的施行都會(huì)導(dǎo)致政府和市場(chǎng)參與各方進(jìn)行博弈，所以政策的可信度會(huì)直接對(duì)參與方?jīng)Q策造成影響，如果不能更好的促進(jìn)政策的實(shí)施，提升政策的可信度，有可能造成日后其他政策的施行受到影響。所以政府需要將重點(diǎn)放在形成長(zhǎng)效調(diào)節(jié)控制體系方面，而不是進(jìn)行多種措施的嘗試，還要形成完善的住房信息相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)，對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)和需求方面進(jìn)一步把控，才能夠在形成相關(guān)措施時(shí)更為科學(xué)合理。

現(xiàn)階段市場(chǎng)當(dāng)中多種不確定因素導(dǎo)致大量的消費(fèi)者進(jìn)行決策時(shí)，往往因?yàn)檫@些因素而沒(méi)有辦法科學(xué)合理的進(jìn)行選擇，消費(fèi)者的預(yù)期不夠理性，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)偏離。政府需要進(jìn)一步使市場(chǎng)公開(kāi)化，將數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和公布信息的效率進(jìn)一步提升，盡可能提供有效信息，從而才能夠確保消費(fèi)者的權(quán)益，進(jìn)一步健全市場(chǎng)機(jī)制。

（三）減少行政性干預(yù)，完善退出機(jī)制

市場(chǎng)干預(yù)機(jī)制在沒(méi)有安排好退出機(jī)制時(shí)，極有可能造成行政權(quán)力被濫用，導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)方面的過(guò)分干預(yù)。如果限購(gòu)政策沒(méi)有在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不斷施行，那么其對(duì)于投機(jī)方面的抑制以及房?jī)r(jià)的穩(wěn)定等諸多方面都是極其不利的，盲目的退出有可能造成房?jī)r(jià)再次上漲，如果很長(zhǎng)的一段時(shí)間里實(shí)施的是這種行政禁令，有可能會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)的供求體系受到影響，所以要結(jié)合上面提到的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，通過(guò)恰如其分的方式，選擇恰如其分的機(jī)會(huì)退出市場(chǎng)。利用對(duì)公眾預(yù)期進(jìn)行引領(lǐng)和逐漸退出，屬于政府經(jīng)常使用的退出策略，這樣才能夠盡可能降低不合理預(yù)期對(duì)市場(chǎng)造成的影響，預(yù)防價(jià)格不斷的上下浮動(dòng)導(dǎo)致消費(fèi)者蒙受損失。

穩(wěn)定的市場(chǎng)氛圍對(duì)于市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)方面是極其有利的，可以利用減少限購(gòu)方面的行政性干預(yù)措施來(lái)降低對(duì)于二套房貸的限制，這樣有利于存量房市場(chǎng)的發(fā)展。與此同時(shí)，支持機(jī)構(gòu)和個(gè)人在租賃市場(chǎng)上擔(dān)任起出租人的角色，促使租賃市場(chǎng)當(dāng)中的供給不斷改進(jìn)和完善，從而使買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)一起取得進(jìn)展，來(lái)共同促進(jìn)住房市場(chǎng)朝著多層次發(fā)展，從而能夠促使房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)價(jià)值得到更大限度地發(fā)揮，有力的確保消費(fèi)者的權(quán)益。

五、結(jié)束語(yǔ)

限購(gòu)政策實(shí)行一段時(shí)間之后，伴隨的交易不斷增加，房?jī)r(jià)會(huì)上漲，租金會(huì)降下去，如果政策不斷的施行，限購(gòu)的確能夠?qū)е伦》抠I(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)房?jī)r(jià)按照一定的預(yù)期降低，住房租賃市場(chǎng)當(dāng)中的租金上漲。與此同時(shí)，在沒(méi)有進(jìn)行限購(gòu)的前提下，因?yàn)樾枨蠓矫娴男枰?，房?jī)r(jià)和租金不可能同時(shí)產(chǎn)生波動(dòng)，房?jī)r(jià)的變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金的變化，而進(jìn)行限購(gòu)之后，需求方面受到限制，對(duì)于價(jià)格的穩(wěn)定起到了積極的作用，房?jī)r(jià)和租金同時(shí)發(fā)生波動(dòng)，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅度的偏離，能夠更接近租金體現(xiàn)出來(lái)的房產(chǎn)收益價(jià)值。

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