何展鴻

［提要］從房價(jià)收入比的定義、計(jì)算方法以及合理取值等方面，將國內(nèi)房價(jià)收入比研究中較有影響力的文獻(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理。研究發(fā)現(xiàn)，學(xué)者普遍認(rèn)為中位數(shù)房價(jià)收入比要優(yōu)于平均數(shù)計(jì)算的房價(jià)收入比，但具體的計(jì)算方法以及合理取值范圍應(yīng)根據(jù)考察對(duì)象實(shí)際情況而定，所以更具體、深入、準(zhǔn)確的房價(jià)收入比測(cè)算模型還有待開發(fā)。

關(guān)鍵詞：房價(jià)收入比；住房價(jià)格；住房支付能力

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：房價(jià)收入比指標(biāo)研究綜述：定義、計(jì)算方法與合理取值范圍

收錄日期：2014年6月13日

房價(jià)問題一直都是社會(huì)各界討論研究的熱點(diǎn)。自從林志群（1993）首次把房價(jià)收入比指標(biāo)引入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究之后，房價(jià)收入比已經(jīng)成為我國學(xué)者分析城鎮(zhèn)居民購房能力以及房價(jià)合理水平的關(guān)鍵度量值。但是實(shí)際應(yīng)用中，學(xué)者對(duì)房價(jià)收入比的定義、計(jì)算方法以及合理取值范圍存在較大分歧，缺乏統(tǒng)一、權(quán)威的定論。這種概念和計(jì)算方法的非統(tǒng)一性，造成房價(jià)收入比在實(shí)際運(yùn)用中的混亂。

一、房價(jià)收入比的定義

房價(jià)收入比的定義直接決定了該指標(biāo)的科學(xué)涵義以及具體計(jì)算方法。在國內(nèi)，由于城市平均房價(jià)與人均收入數(shù)據(jù)比較容易獲得，所以大多數(shù)學(xué)者把房價(jià)收入比定義為“一個(gè)國家或城市的平均房價(jià)與每戶居民的平均收入之比”（包宗華，1999；張會(huì)敏等，2009）。然而，根據(jù)聯(lián)合國人居署發(fā)布的《城市指標(biāo)工具包指南》中的定義，房價(jià)收入比是指“中等居住單元的自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比”。國外的學(xué)者大多采用這個(gè)定義，同時(shí)也越來越多地被國內(nèi)學(xué)者所采納（楊文武，2006；朱建君，2008；張清勇，2011）。原因是，相對(duì)于平均房價(jià)與平均收入，中位住房價(jià)格與中位家庭收入之比能更清楚地反映中等收入家庭的購房能力問題，而且更具有國際可比性。除此之外，部分學(xué)者對(duì)房價(jià)收入比的定義做了更深入的探討。當(dāng)中較有影響力的說法有沈久沄（2006）以及孫宏志（2001）。

沈久沄（2006）將房價(jià)收入比定義為“房價(jià)收入比應(yīng)是一個(gè)地區(qū)（國家）某一時(shí)期上市銷售的某一類型商品住房的單套平均房價(jià)與對(duì)應(yīng)收入檔次居民家庭相同時(shí)期戶均每年收入中可用于購房支出之間的比值?！睆亩x上，沈久沄（2006）建議將不同檔次的住宅單元與不同收入檔次的家庭進(jìn)行分類，并根據(jù)實(shí)際需要“計(jì)算對(duì)應(yīng)關(guān)系下的房價(jià)收入比”，從而讓分析結(jié)論更具體、更有針對(duì)性，有利于政府制定相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。同時(shí)，沈久沄（2006）認(rèn)為，對(duì)于房價(jià)收入中的“收入”的衡量應(yīng)該采用“戶均每年收入中可用于購房支出”，而不是“家庭總收入”或者“家庭可支配收入”。因?yàn)槲覈用袷杖胨讲罹嗪艽?，而家庭總收入中扣除了基本生活消費(fèi)能夠用于購房支出的部分差距會(huì)進(jìn)一步拉大，所以“戶均每年收入中可用于購房支出”更能反映居民的真實(shí)購房能力。

孫宏志（2001）則認(rèn)為“‘房價(jià)收入比是一個(gè)基礎(chǔ)性概念，是一個(gè)平臺(tái)性概念”，從“房價(jià)收入比”這個(gè)基礎(chǔ)性概念可以衍生出不計(jì)其數(shù)的衍生概念，而這些衍生概念都有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。所以，孫宏志（2001）認(rèn)為對(duì)于房價(jià)收入比的定義不能一概而論，在具體使用“房價(jià)收入比”概念時(shí)最好能使用相應(yīng)的衍生概念,或?qū)λ疾鞂?duì)象的范圍、時(shí)間等內(nèi)容做相應(yīng)的強(qiáng)調(diào)，以便讀者準(zhǔn)確理解作者原意。

二、房價(jià)收入比計(jì)算方法

房價(jià)收入比的計(jì)算，關(guān)鍵是解決如何確定“房價(jià)”與“收入”相應(yīng)的取值。研究者通常考慮不同的經(jīng)濟(jì)意義以及數(shù)據(jù)的可得性來確定計(jì)算方法，因此我國對(duì)房價(jià)收入比指標(biāo)的計(jì)算爭議頗多，缺乏權(quán)威的方法作為參考。首先，住房價(jià)格。有的按照平均住房價(jià)格計(jì)算，有的按照中位住房價(jià)格計(jì)算；其次，收入。與住房價(jià)格類似，主要分為平均收入與中位數(shù)收入兩類。而平均收入有不同的計(jì)算方式，有的直接以平均家庭可支配收入計(jì)算；有的用平均家庭可支配收入乘以一定的擴(kuò)大系數(shù)來估計(jì)除了工資收入以外的其他收入；有的在平均家庭可支配收入基礎(chǔ)上扣除基本生活消費(fèi)而估計(jì)家庭對(duì)住房需求的真實(shí)購買力。（表1、表2）

雖然平均數(shù)指標(biāo)與中位數(shù)指標(biāo)都能反映一個(gè)地區(qū)人民購房能力一般狀況。而且在樣本數(shù)據(jù)呈正態(tài)分布的情況下，中位數(shù)與平均數(shù)是相同的。但在房價(jià)收入比研究中，學(xué)者普遍認(rèn)為中位數(shù)指標(biāo)要優(yōu)于平均數(shù)指標(biāo)（楊文武，2006；張清勇，2011）。朱延福和肖聽（2008）也主張?jiān)诖蠖鄶?shù)的民生統(tǒng)計(jì)中運(yùn)用中位數(shù)指標(biāo)，由于中位數(shù)指標(biāo)不易受極端值的影響，而且更“符合國際慣例”。但是，國內(nèi)的房價(jià)收入比研究中，中位數(shù)指標(biāo)因微觀數(shù)據(jù)無法獲得而受到限制。張清勇（2011）建議，為了兼顧數(shù)據(jù)的可得性與結(jié)果的正確性，可將平均數(shù)指標(biāo)按照一定的方法估計(jì)中位數(shù)，如兩者按照一定的比例進(jìn)行換算。

三、房價(jià)收入比的合理取值范圍

學(xué)術(shù)界對(duì)房價(jià)收入比的合理取值范圍存在較大的分歧。如世界銀行中國區(qū)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑馬·恩德認(rèn)為房價(jià)收入比以3～6比較恰當(dāng)。陳穎、王幼松等認(rèn)為我國房價(jià)收入比的合理取值應(yīng)該為4～6。近年來，越來越多的學(xué)者（如鄭睿祺和劉洪玉，2002）認(rèn)為房價(jià)收入比在不同國家、不同時(shí)期、不同的統(tǒng)計(jì)口徑都會(huì)引起房價(jià)收入比的差異，所以不能一概而論。沈久沄（2006）考慮到購房者購房的金融支持等因素,認(rèn)為房價(jià)收入比保持在14～20之間應(yīng)是相對(duì)合理的，但卻缺乏理論支持。朱建君和賀亮（2008）通過對(duì)江蘇省的實(shí)證分析，認(rèn)為江蘇省中等收入群體的合理房價(jià)收入比為4.7～16.5。季如進(jìn)和陳玲玲（1998）提出一個(gè)房價(jià)收入比測(cè)算模型，模型考慮了家庭經(jīng)濟(jì)狀況、投資偏好、金融支持（如首付比例、貸款利率等）以及預(yù)期收入增長等因素對(duì)房價(jià)收入比的影響。通過模型測(cè)算，北京中等收入家庭的可承受房價(jià)收入比為2.2～5.8。

可見，至今為止學(xué)者對(duì)房價(jià)收入比指標(biāo)的合理取值并沒有統(tǒng)一、公認(rèn)的合理取值范圍。但是大部分學(xué)者都會(huì)同意，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，收入差距懸殊。所以，對(duì)不同地區(qū)、不同城市，甚至是不同收入階層的合理的房價(jià)收入比應(yīng)該具體問題具體分析。而更具體、深入、準(zhǔn)確的房價(jià)收入比測(cè)算模型還有待開發(fā)。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］包宗華.由房價(jià)收入比的計(jì)算問題所引出的問題［J］.中國房地產(chǎn)，1999.12.

［2］林志群.中外社會(huì)發(fā)展指標(biāo)體系比較(下) ［J］.中國人口、資源與環(huán)境，1993.1.

［3］楊文武.房價(jià)收入比指標(biāo)研究［J］.統(tǒng)計(jì)研究，2003.1.

［4］張清勇.房價(jià)收入比的起源、算法與應(yīng)用：基于文獻(xiàn)的討論［J］.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2011.12.

［提要］從房價(jià)收入比的定義、計(jì)算方法以及合理取值等方面，將國內(nèi)房價(jià)收入比研究中較有影響力的文獻(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理。研究發(fā)現(xiàn)，學(xué)者普遍認(rèn)為中位數(shù)房價(jià)收入比要優(yōu)于平均數(shù)計(jì)算的房價(jià)收入比，但具體的計(jì)算方法以及合理取值范圍應(yīng)根據(jù)考察對(duì)象實(shí)際情況而定，所以更具體、深入、準(zhǔn)確的房價(jià)收入比測(cè)算模型還有待開發(fā)。

關(guān)鍵詞：房價(jià)收入比；住房價(jià)格；住房支付能力

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：房價(jià)收入比指標(biāo)研究綜述：定義、計(jì)算方法與合理取值范圍

收錄日期：2014年6月13日

房價(jià)問題一直都是社會(huì)各界討論研究的熱點(diǎn)。自從林志群（1993）首次把房價(jià)收入比指標(biāo)引入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究之后，房價(jià)收入比已經(jīng)成為我國學(xué)者分析城鎮(zhèn)居民購房能力以及房價(jià)合理水平的關(guān)鍵度量值。但是實(shí)際應(yīng)用中，學(xué)者對(duì)房價(jià)收入比的定義、計(jì)算方法以及合理取值范圍存在較大分歧，缺乏統(tǒng)一、權(quán)威的定論。這種概念和計(jì)算方法的非統(tǒng)一性，造成房價(jià)收入比在實(shí)際運(yùn)用中的混亂。

一、房價(jià)收入比的定義

房價(jià)收入比的定義直接決定了該指標(biāo)的科學(xué)涵義以及具體計(jì)算方法。在國內(nèi)，由于城市平均房價(jià)與人均收入數(shù)據(jù)比較容易獲得，所以大多數(shù)學(xué)者把房價(jià)收入比定義為“一個(gè)國家或城市的平均房價(jià)與每戶居民的平均收入之比”（包宗華，1999；張會(huì)敏等，2009）。然而，根據(jù)聯(lián)合國人居署發(fā)布的《城市指標(biāo)工具包指南》中的定義，房價(jià)收入比是指“中等居住單元的自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比”。國外的學(xué)者大多采用這個(gè)定義，同時(shí)也越來越多地被國內(nèi)學(xué)者所采納（楊文武，2006；朱建君，2008；張清勇，2011）。原因是，相對(duì)于平均房價(jià)與平均收入，中位住房價(jià)格與中位家庭收入之比能更清楚地反映中等收入家庭的購房能力問題，而且更具有國際可比性。除此之外，部分學(xué)者對(duì)房價(jià)收入比的定義做了更深入的探討。當(dāng)中較有影響力的說法有沈久沄（2006）以及孫宏志（2001）。

沈久沄（2006）將房價(jià)收入比定義為“房價(jià)收入比應(yīng)是一個(gè)地區(qū)（國家）某一時(shí)期上市銷售的某一類型商品住房的單套平均房價(jià)與對(duì)應(yīng)收入檔次居民家庭相同時(shí)期戶均每年收入中可用于購房支出之間的比值?！睆亩x上，沈久沄（2006）建議將不同檔次的住宅單元與不同收入檔次的家庭進(jìn)行分類，并根據(jù)實(shí)際需要“計(jì)算對(duì)應(yīng)關(guān)系下的房價(jià)收入比”，從而讓分析結(jié)論更具體、更有針對(duì)性，有利于政府制定相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。同時(shí)，沈久沄（2006）認(rèn)為，對(duì)于房價(jià)收入中的“收入”的衡量應(yīng)該采用“戶均每年收入中可用于購房支出”，而不是“家庭總收入”或者“家庭可支配收入”。因?yàn)槲覈用袷杖胨讲罹嗪艽?，而家庭總收入中扣除了基本生活消費(fèi)能夠用于購房支出的部分差距會(huì)進(jìn)一步拉大，所以“戶均每年收入中可用于購房支出”更能反映居民的真實(shí)購房能力。

孫宏志（2001）則認(rèn)為“‘房價(jià)收入比是一個(gè)基礎(chǔ)性概念，是一個(gè)平臺(tái)性概念”，從“房價(jià)收入比”這個(gè)基礎(chǔ)性概念可以衍生出不計(jì)其數(shù)的衍生概念，而這些衍生概念都有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。所以，孫宏志（2001）認(rèn)為對(duì)于房價(jià)收入比的定義不能一概而論，在具體使用“房價(jià)收入比”概念時(shí)最好能使用相應(yīng)的衍生概念,或?qū)λ疾鞂?duì)象的范圍、時(shí)間等內(nèi)容做相應(yīng)的強(qiáng)調(diào)，以便讀者準(zhǔn)確理解作者原意。

二、房價(jià)收入比計(jì)算方法

房價(jià)收入比的計(jì)算，關(guān)鍵是解決如何確定“房價(jià)”與“收入”相應(yīng)的取值。研究者通?？紤]不同的經(jīng)濟(jì)意義以及數(shù)據(jù)的可得性來確定計(jì)算方法，因此我國對(duì)房價(jià)收入比指標(biāo)的計(jì)算爭議頗多，缺乏權(quán)威的方法作為參考。首先，住房價(jià)格。有的按照平均住房價(jià)格計(jì)算，有的按照中位住房價(jià)格計(jì)算；其次，收入。與住房價(jià)格類似，主要分為平均收入與中位數(shù)收入兩類。而平均收入有不同的計(jì)算方式，有的直接以平均家庭可支配收入計(jì)算；有的用平均家庭可支配收入乘以一定的擴(kuò)大系數(shù)來估計(jì)除了工資收入以外的其他收入；有的在平均家庭可支配收入基礎(chǔ)上扣除基本生活消費(fèi)而估計(jì)家庭對(duì)住房需求的真實(shí)購買力。（表1、表2）

雖然平均數(shù)指標(biāo)與中位數(shù)指標(biāo)都能反映一個(gè)地區(qū)人民購房能力一般狀況。而且在樣本數(shù)據(jù)呈正態(tài)分布的情況下，中位數(shù)與平均數(shù)是相同的。但在房價(jià)收入比研究中，學(xué)者普遍認(rèn)為中位數(shù)指標(biāo)要優(yōu)于平均數(shù)指標(biāo)（楊文武，2006；張清勇，2011）。朱延福和肖聽（2008）也主張?jiān)诖蠖鄶?shù)的民生統(tǒng)計(jì)中運(yùn)用中位數(shù)指標(biāo)，由于中位數(shù)指標(biāo)不易受極端值的影響，而且更“符合國際慣例”。但是，國內(nèi)的房價(jià)收入比研究中，中位數(shù)指標(biāo)因微觀數(shù)據(jù)無法獲得而受到限制。張清勇（2011）建議，為了兼顧數(shù)據(jù)的可得性與結(jié)果的正確性，可將平均數(shù)指標(biāo)按照一定的方法估計(jì)中位數(shù)，如兩者按照一定的比例進(jìn)行換算。

三、房價(jià)收入比的合理取值范圍

學(xué)術(shù)界對(duì)房價(jià)收入比的合理取值范圍存在較大的分歧。如世界銀行中國區(qū)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑馬·恩德認(rèn)為房價(jià)收入比以3～6比較恰當(dāng)。陳穎、王幼松等認(rèn)為我國房價(jià)收入比的合理取值應(yīng)該為4～6。近年來，越來越多的學(xué)者（如鄭睿祺和劉洪玉，2002）認(rèn)為房價(jià)收入比在不同國家、不同時(shí)期、不同的統(tǒng)計(jì)口徑都會(huì)引起房價(jià)收入比的差異，所以不能一概而論。沈久沄（2006）考慮到購房者購房的金融支持等因素,認(rèn)為房價(jià)收入比保持在14～20之間應(yīng)是相對(duì)合理的，但卻缺乏理論支持。朱建君和賀亮（2008）通過對(duì)江蘇省的實(shí)證分析，認(rèn)為江蘇省中等收入群體的合理房價(jià)收入比為4.7～16.5。季如進(jìn)和陳玲玲（1998）提出一個(gè)房價(jià)收入比測(cè)算模型，模型考慮了家庭經(jīng)濟(jì)狀況、投資偏好、金融支持（如首付比例、貸款利率等）以及預(yù)期收入增長等因素對(duì)房價(jià)收入比的影響。通過模型測(cè)算，北京中等收入家庭的可承受房價(jià)收入比為2.2～5.8。

可見，至今為止學(xué)者對(duì)房價(jià)收入比指標(biāo)的合理取值并沒有統(tǒng)一、公認(rèn)的合理取值范圍。但是大部分學(xué)者都會(huì)同意，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，收入差距懸殊。所以，對(duì)不同地區(qū)、不同城市，甚至是不同收入階層的合理的房價(jià)收入比應(yīng)該具體問題具體分析。而更具體、深入、準(zhǔn)確的房價(jià)收入比測(cè)算模型還有待開發(fā)。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］包宗華.由房價(jià)收入比的計(jì)算問題所引出的問題［J］.中國房地產(chǎn)，1999.12.

［2］林志群.中外社會(huì)發(fā)展指標(biāo)體系比較(下) ［J］.中國人口、資源與環(huán)境，1993.1.

［3］楊文武.房價(jià)收入比指標(biāo)研究［J］.統(tǒng)計(jì)研究，2003.1.

［4］張清勇.房價(jià)收入比的起源、算法與應(yīng)用：基于文獻(xiàn)的討論［J］.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2011.12.

［提要］從房價(jià)收入比的定義、計(jì)算方法以及合理取值等方面，將國內(nèi)房價(jià)收入比研究中較有影響力的文獻(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理。研究發(fā)現(xiàn)，學(xué)者普遍認(rèn)為中位數(shù)房價(jià)收入比要優(yōu)于平均數(shù)計(jì)算的房價(jià)收入比，但具體的計(jì)算方法以及合理取值范圍應(yīng)根據(jù)考察對(duì)象實(shí)際情況而定，所以更具體、深入、準(zhǔn)確的房價(jià)收入比測(cè)算模型還有待開發(fā)。

關(guān)鍵詞：房價(jià)收入比；住房價(jià)格；住房支付能力

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：房價(jià)收入比指標(biāo)研究綜述：定義、計(jì)算方法與合理取值范圍

收錄日期：2014年6月13日

房價(jià)問題一直都是社會(huì)各界討論研究的熱點(diǎn)。自從林志群（1993）首次把房價(jià)收入比指標(biāo)引入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究之后，房價(jià)收入比已經(jīng)成為我國學(xué)者分析城鎮(zhèn)居民購房能力以及房價(jià)合理水平的關(guān)鍵度量值。但是實(shí)際應(yīng)用中，學(xué)者對(duì)房價(jià)收入比的定義、計(jì)算方法以及合理取值范圍存在較大分歧，缺乏統(tǒng)一、權(quán)威的定論。這種概念和計(jì)算方法的非統(tǒng)一性，造成房價(jià)收入比在實(shí)際運(yùn)用中的混亂。

一、房價(jià)收入比的定義

房價(jià)收入比的定義直接決定了該指標(biāo)的科學(xué)涵義以及具體計(jì)算方法。在國內(nèi)，由于城市平均房價(jià)與人均收入數(shù)據(jù)比較容易獲得，所以大多數(shù)學(xué)者把房價(jià)收入比定義為“一個(gè)國家或城市的平均房價(jià)與每戶居民的平均收入之比”（包宗華，1999；張會(huì)敏等，2009）。然而，根據(jù)聯(lián)合國人居署發(fā)布的《城市指標(biāo)工具包指南》中的定義，房價(jià)收入比是指“中等居住單元的自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比”。國外的學(xué)者大多采用這個(gè)定義，同時(shí)也越來越多地被國內(nèi)學(xué)者所采納（楊文武，2006；朱建君，2008；張清勇，2011）。原因是，相對(duì)于平均房價(jià)與平均收入，中位住房價(jià)格與中位家庭收入之比能更清楚地反映中等收入家庭的購房能力問題，而且更具有國際可比性。除此之外，部分學(xué)者對(duì)房價(jià)收入比的定義做了更深入的探討。當(dāng)中較有影響力的說法有沈久沄（2006）以及孫宏志（2001）。

沈久沄（2006）將房價(jià)收入比定義為“房價(jià)收入比應(yīng)是一個(gè)地區(qū)（國家）某一時(shí)期上市銷售的某一類型商品住房的單套平均房價(jià)與對(duì)應(yīng)收入檔次居民家庭相同時(shí)期戶均每年收入中可用于購房支出之間的比值?！睆亩x上，沈久沄（2006）建議將不同檔次的住宅單元與不同收入檔次的家庭進(jìn)行分類，并根據(jù)實(shí)際需要“計(jì)算對(duì)應(yīng)關(guān)系下的房價(jià)收入比”，從而讓分析結(jié)論更具體、更有針對(duì)性，有利于政府制定相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。同時(shí)，沈久沄（2006）認(rèn)為，對(duì)于房價(jià)收入中的“收入”的衡量應(yīng)該采用“戶均每年收入中可用于購房支出”，而不是“家庭總收入”或者“家庭可支配收入”。因?yàn)槲覈用袷杖胨讲罹嗪艽螅彝タ偸杖胫锌鄢嘶旧钕M(fèi)能夠用于購房支出的部分差距會(huì)進(jìn)一步拉大，所以“戶均每年收入中可用于購房支出”更能反映居民的真實(shí)購房能力。

孫宏志（2001）則認(rèn)為“‘房價(jià)收入比是一個(gè)基礎(chǔ)性概念，是一個(gè)平臺(tái)性概念”，從“房價(jià)收入比”這個(gè)基礎(chǔ)性概念可以衍生出不計(jì)其數(shù)的衍生概念，而這些衍生概念都有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。所以，孫宏志（2001）認(rèn)為對(duì)于房價(jià)收入比的定義不能一概而論，在具體使用“房價(jià)收入比”概念時(shí)最好能使用相應(yīng)的衍生概念,或?qū)λ疾鞂?duì)象的范圍、時(shí)間等內(nèi)容做相應(yīng)的強(qiáng)調(diào)，以便讀者準(zhǔn)確理解作者原意。

二、房價(jià)收入比計(jì)算方法

房價(jià)收入比的計(jì)算，關(guān)鍵是解決如何確定“房價(jià)”與“收入”相應(yīng)的取值。研究者通?？紤]不同的經(jīng)濟(jì)意義以及數(shù)據(jù)的可得性來確定計(jì)算方法，因此我國對(duì)房價(jià)收入比指標(biāo)的計(jì)算爭議頗多，缺乏權(quán)威的方法作為參考。首先，住房價(jià)格。有的按照平均住房價(jià)格計(jì)算，有的按照中位住房價(jià)格計(jì)算；其次，收入。與住房價(jià)格類似，主要分為平均收入與中位數(shù)收入兩類。而平均收入有不同的計(jì)算方式，有的直接以平均家庭可支配收入計(jì)算；有的用平均家庭可支配收入乘以一定的擴(kuò)大系數(shù)來估計(jì)除了工資收入以外的其他收入；有的在平均家庭可支配收入基礎(chǔ)上扣除基本生活消費(fèi)而估計(jì)家庭對(duì)住房需求的真實(shí)購買力。（表1、表2）

雖然平均數(shù)指標(biāo)與中位數(shù)指標(biāo)都能反映一個(gè)地區(qū)人民購房能力一般狀況。而且在樣本數(shù)據(jù)呈正態(tài)分布的情況下，中位數(shù)與平均數(shù)是相同的。但在房價(jià)收入比研究中，學(xué)者普遍認(rèn)為中位數(shù)指標(biāo)要優(yōu)于平均數(shù)指標(biāo)（楊文武，2006；張清勇，2011）。朱延福和肖聽（2008）也主張?jiān)诖蠖鄶?shù)的民生統(tǒng)計(jì)中運(yùn)用中位數(shù)指標(biāo)，由于中位數(shù)指標(biāo)不易受極端值的影響，而且更“符合國際慣例”。但是，國內(nèi)的房價(jià)收入比研究中，中位數(shù)指標(biāo)因微觀數(shù)據(jù)無法獲得而受到限制。張清勇（2011）建議，為了兼顧數(shù)據(jù)的可得性與結(jié)果的正確性，可將平均數(shù)指標(biāo)按照一定的方法估計(jì)中位數(shù)，如兩者按照一定的比例進(jìn)行換算。

三、房價(jià)收入比的合理取值范圍

學(xué)術(shù)界對(duì)房價(jià)收入比的合理取值范圍存在較大的分歧。如世界銀行中國區(qū)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑馬·恩德認(rèn)為房價(jià)收入比以3～6比較恰當(dāng)。陳穎、王幼松等認(rèn)為我國房價(jià)收入比的合理取值應(yīng)該為4～6。近年來，越來越多的學(xué)者（如鄭睿祺和劉洪玉，2002）認(rèn)為房價(jià)收入比在不同國家、不同時(shí)期、不同的統(tǒng)計(jì)口徑都會(huì)引起房價(jià)收入比的差異，所以不能一概而論。沈久沄（2006）考慮到購房者購房的金融支持等因素,認(rèn)為房價(jià)收入比保持在14～20之間應(yīng)是相對(duì)合理的，但卻缺乏理論支持。朱建君和賀亮（2008）通過對(duì)江蘇省的實(shí)證分析，認(rèn)為江蘇省中等收入群體的合理房價(jià)收入比為4.7～16.5。季如進(jìn)和陳玲玲（1998）提出一個(gè)房價(jià)收入比測(cè)算模型，模型考慮了家庭經(jīng)濟(jì)狀況、投資偏好、金融支持（如首付比例、貸款利率等）以及預(yù)期收入增長等因素對(duì)房價(jià)收入比的影響。通過模型測(cè)算，北京中等收入家庭的可承受房價(jià)收入比為2.2～5.8。

可見，至今為止學(xué)者對(duì)房價(jià)收入比指標(biāo)的合理取值并沒有統(tǒng)一、公認(rèn)的合理取值范圍。但是大部分學(xué)者都會(huì)同意，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，收入差距懸殊。所以，對(duì)不同地區(qū)、不同城市，甚至是不同收入階層的合理的房價(jià)收入比應(yīng)該具體問題具體分析。而更具體、深入、準(zhǔn)確的房價(jià)收入比測(cè)算模型還有待開發(fā)。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］包宗華.由房價(jià)收入比的計(jì)算問題所引出的問題［J］.中國房地產(chǎn)，1999.12.

［2］林志群.中外社會(huì)發(fā)展指標(biāo)體系比較(下) ［J］.中國人口、資源與環(huán)境，1993.1.

［3］楊文武.房價(jià)收入比指標(biāo)研究［J］.統(tǒng)計(jì)研究，2003.1.

［4］張清勇.房價(jià)收入比的起源、算法與應(yīng)用：基于文獻(xiàn)的討論［J］.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2011.12.