摘 要 近年來，浙江省內住房市場價格和住房需求均保持在高位，而銀行業(yè)大量投放住房貸款，這些引起了住房貸款增長和住房需求、住房價格之間內部關系的變動。本文選取浙江省2015年1月-2016年2月數(shù)據(jù)建立VAR模型，研究浙江省個人住房貸款增長與住房需求、住房價格之間的關系，實證表明在目前浙江省的房地產(chǎn)市場上住房貸款與住房需求、住房價格之間存在均衡關系。

關鍵詞 住房貸款 住房需求 住房價格 VAR模型

作者簡介：鄭一陽，浙江工商大學公共管理學院。

中圖分類號：C913 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.09.068

一、引言

房地產(chǎn)作為資金密集型的行業(yè)，發(fā)展需要大量的資金作為支持。而與國外很多發(fā)達國家的具有多種融資渠道的房地產(chǎn)業(yè)相比較，我們國家現(xiàn)今房地產(chǎn)雖然也有通過上市、債券、信托等方式獲取資金，但主要渠道仍然是銀行信貸。近年來，為了嚴控房地產(chǎn)業(yè)的過熱，大多數(shù)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)實行了白名單制度。只有在名單上的房地產(chǎn)企業(yè)，才能從該銀行處得到房地產(chǎn)開發(fā)貸款。但是，無論是否在白名單上，只要得到預售證以后，則一般都可以在銀行處得到住房貸款的合作。而銀行業(yè)將住房貸款視為一種安全系數(shù)較高的貸款，在現(xiàn)今中小企業(yè)貸款不良率日漸走高，銀行業(yè)利潤逐年走低的情況下，將住房貸款作為一種優(yōu)質貸款大力倡導。一個自然的問題是，是因為銀行規(guī)避風險加強住房貸款供給導致了住房貸款增長，還是因為住房需求、住房價格導致了住房貸款增長？

王經(jīng)政，秦小麗運用向量自回歸模型（VAR模型）檢驗分析商品房供需變化對銀行信貸的具體影響，認為由投機性需求引起的房地產(chǎn)供需比下降會導致銀行信貸規(guī)模的擴張 。周建平，孫玉昕深入研究了深圳市住房貸款與住房價格的相互關系，構建了以住房價格對數(shù)、住房貸款對數(shù)為內生變量的VECM模型，通過協(xié)整檢驗表明深圳住房貸款與住房價格之間存在長期均衡關系，同時檢測出深圳市住房價格長期貸款彈性指數(shù)為0.41 。

本文擬根據(jù)浙江省內情況構建向量自回歸模型，目的是探討研究浙江省內個人住房貸款與住房成交面積、住房成交價格之間的相互關系。

二、浙江省內住房貸款與成交面積、住房價格的實證研究

（一）數(shù)據(jù)來源及說明

文中浙江省2015年1月至2016年2月個人住房貸款余額數(shù)據(jù)來源自中國人民銀行杭州市中心支行網(wǎng)站2015年1月至2016年2月的《浙江省金融機構本外幣存貸款數(shù)據(jù)表》。一般來說，個人中長期消費貸款的用途為住房貸款。因此本文使用中長期消費貸款余額來替代浙江省個人住房貸款余額。浙江省新建商品房成交面積以及成交均價數(shù)據(jù)來源自浙江省住房信息網(wǎng)2015年1月至2016年2月的《全省商品房運行情況》，本文通過選取浙江省新建商品房成交面積來建立住房需求指數(shù)，成交均價來建立住房價格指數(shù)。

圖1繪制了2015年1月至2016年2月浙江省住房成交均價對數(shù)、新建商品住房成交面積對數(shù)、個人住房貸款余額對數(shù)的折線圖。由圖1可以看出，浙江省住房成交量從15年1月至3月上漲，之后持續(xù)保持平穩(wěn)，9月小幅上漲后，持續(xù)下降。至今16年2月才有所回升。而浙江省住房貸款波動較小。比較住房成交均價對數(shù)與個人住房貸款余額對數(shù)，兩者存在高度相關性。而新建商品住房成交面積對數(shù)與個人住房貸款余額對數(shù)相關度并不高。

圖1：浙江省住房價格對數(shù)、住房成交面積對數(shù)、住房貸款對數(shù)折線圖

（二）基于VAR模型的住房貸款與住房成交面積、住房價格關系分析

1.VAR模型構建

向量自回歸模型（vector autoregressive model，VAR 模型）的一般表達式為：

Yt=A1yt-1+...+Apyt-p+Bxt+ t +C，t=1，2，....，N，

其中：yt是K*1階時間序列內生變量；xt是D*1階時間序列外生變量；A1，A2，A3，...，Ap是K*K階待估計參數(shù)矩陣，B為K*D階待估計參數(shù)矩陣；p是模型選擇滯后的階數(shù)；N是模型樣本的個數(shù)， t～i.i.d（0，∏），∏為K*1階隨機誤差向量。

2.VAR 模型估計

根據(jù)上文對模型的，本文構建一個向量自回歸VAR模型，模型使用個人貸款對數(shù)序列DK ，住房需求對數(shù)序列GX ，住房價格對數(shù)序列GP作為分析對象。樣本期為2015年1月至2016年2月。經(jīng) ADF 檢驗，DK、GX一階差分后，GP二階差分后，在5%的水平上為平穩(wěn)序列。

VAR模型滯后階數(shù)的一般根據(jù)AIC準則和SC準則取值最小來確定。本文通過EVIEWS7.0軟件來選取滯后階數(shù)，VAR模型滯后期選擇結果見表1。LR、FPE、AIC、SC、HQ這五個評價指標中有3個認定建立滯后階數(shù)為一階的向量自回歸VAR模型，由此構建本文的向量自回歸 VAR（1）模型，估計結果見表 2。

3.VAR模型的單位根穩(wěn)定性檢驗

VAR模型的單位根穩(wěn)定性檢驗基于這樣一個準則：如果模型單位根的倒數(shù)都在單位圓內，即模量小于1，所建立的VAR模型是穩(wěn)定的；如果模型單位根倒數(shù)處于單位圓外，即模量大于1，則所建立的VAR模型是不穩(wěn)定的，不穩(wěn)定的VAR模型不應當用于建立脈沖響應函數(shù)。

本文所建立的VAR模型包含3個內生變量GP、GX、DK，以及一個外生變量C，同時最大滯后階數(shù)為1，因此模型存在6個根。如表3所示，單位根模量均小于1；同時圖2的AR根圖所示，所有根都在單位圓之內，所以本文所建立的VAR模型是穩(wěn)定的，可以用于建立脈沖響應函數(shù)。

（三）基于VAR模型的脈沖響應函數(shù)

圖 3、 圖 4 表示浙江省住房價格和住房需求沖擊對住房貸款增長的影響，圖 5、圖 6 表征浙江省住房貸款增長沖擊對住房需求和住房價格的影響。endprint