高滋棠，廖志剛

（1.大連東軟信息學院，遼寧大連 116023；2.大連集發(fā)環(huán)渤海集裝箱運輸有限公司，遼寧大連 116001）

2016年12月中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，國家通過一系列的制度和法規(guī)進一步明確了讓住房回歸原本的居住屬性。2020年7月24 日，住房和城鄉(xiāng)建設部召集北京、上海、廣州等房價波動較大的十個城市的負責人開會；同年8月20 日又召集六個城市開會，再次強調“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的要求。

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，大連市的房價越來越高，已經(jīng)與人民群眾的收入水平脫節(jié)。近年來，市政府積極推出了加稅、限購、控制貸款比例等政策措施，這些措施在一定程度上緩解了房價急劇上漲的趨勢。但從近年來房價走勢來看，大連市依然處于較高水平，各項管控措施遠遠未實現(xiàn)預期效果。稅收政策作為大連市調控房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的主要手段，需要進一步發(fā)揮作用，為“調房價，穩(wěn)民生”做出應有的貢獻。

一、大連市房地產(chǎn)的稅收體系現(xiàn)狀

（一）存在稅負結構不均衡

通過近期對房地產(chǎn)市場進行調研了解到，目前大連市房地產(chǎn)稅收種類較多。在房地產(chǎn)的整個交易整體環(huán)節(jié)上，主要有兩大部分的稅負內容，即買方征稅和賣方征稅。相比較而言，國家對賣方征收的稅較重。近幾年大連市的房價有較大幅度的上升，尤其是2016年以后，房價有較明顯的漲幅。大連市政府已經(jīng)高度關注這種炒房現(xiàn)象。為了降溫房地產(chǎn)市場，大連市政府針對各方投資、投機購房者出臺多項管理規(guī)定，同時為賣方設立了多個稅目，增加了房屋交易的成本，從而降低了炒房的利潤空間。這種將房地產(chǎn)稅作為有效調控房價方式的辦法的確能在短時間內給投機購房者造成較大損失，從而在一定程度上減少房地產(chǎn)交易，起到降低房價的作用。但賣方往往把自己需要繳納的稅當做房產(chǎn)成本，加價售房，從而導致房價的進一步上漲。從長遠來看，這些增加交易成本的稅收政策起不到相應的降房價功用，反而更有可能引起房價的進一步上漲。

（二）房地產(chǎn)稅收重復征稅現(xiàn)象嚴重

當前大連市房地產(chǎn)稅的稅目設置主要為環(huán)節(jié)征稅，以開發(fā)、建設、轉讓為主。這種征稅是流轉稅，其特點為非常容易轉嫁到其他交易對象身上。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在繳納了相應的稅款后，必然會提高房屋售價，從而達到轉嫁成本的目的。

（三）租、稅、費混雜現(xiàn)象較為嚴重

第一種現(xiàn)象是以稅代租。國家征收土地使用稅的主要目的是想讓土地的收益控制在政府手中，這就讓稅與租的差別變得很不清晰。第二種現(xiàn)象是以費代稅。國家為了防止囤地，對閑置土地征收了土地閑置費。這是國家為了提升土地資源的利用率，有效提升土地使用水平而采取的策略。但在具體操作過程中，往往用費收代替了稅收。第三種現(xiàn)象是以費擠稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)的稅種較多，基本上包括了房地產(chǎn)從立項到銷售的各個環(huán)節(jié)，這些種類繁多的稅費很容易引發(fā)擠稅現(xiàn)象。通過調研了解得知，只是在地產(chǎn)項目的開發(fā)環(huán)節(jié)，就有數(shù)十種，甚至一百多種稅費，直接導致房地產(chǎn)相關行業(yè)需要背負著很重的稅費負擔。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中的相關費用如表1 所示。

表1 大連市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中相關費用表

通過調研了解到，在這種租、稅、費混雜的情況下，大連市雖然制定了多項房地產(chǎn)相關稅收政策，但這些政策并沒有實現(xiàn)調節(jié)房價和經(jīng)濟收入的作用。而且由于稅費的管理權力基本上在基層辦事人員手中，處理彈性很大，很難有效管理約束，也讓極少數(shù)貪污腐敗分子有了可趁之機。

二、構建大連市房地產(chǎn)稅收長效機制，提高稅收調控效率

（一）明確稅與費的關系，避免重復征稅

經(jīng)過對大連市房地產(chǎn)企業(yè)以及購房者的多次調研，發(fā)現(xiàn)目前存在著稅費體劃分不明確的現(xiàn)象?！岸悺①M、租”三者關系不明確，稅與費的功能交叉錯節(jié)，時常出現(xiàn)以費代稅的情況，起不到通過稅收進行調節(jié)的功能作用。大連市現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收所涉及的稅種多、內容復雜，主要包括印花稅、增值稅以及房產(chǎn)稅等，稅收種類比較復雜，導致在具體征稅過程中不可避免地發(fā)生重復征稅的情況。例如，在目前政策下，轉讓的土地不但收取土地使用稅，還對土地上的建筑物加收了房產(chǎn)稅，重復征稅會造成征稅成本增加，也在一定程度上增加了應納稅人違法逃繳稅行為。

所以，政府必須將稅費劃分清楚，同時對多重征稅的情況進行調整?？梢圆粚嵤└卣加枚?，這就不會與征收土地轉讓金重疊收稅。這種方式可以有效減少買賣雙方需要繳納的稅種，也可以提高稅收效率。

（二）增加征稅種類，統(tǒng)一征稅歸口

市政府應適當擴大稅收范圍，除了目前政策中的管理范圍，如下轄的市內六區(qū)，四縣等也要對各縣區(qū)下轄的農村的房地產(chǎn)項目進行征收。目前稅收政策主要對城鎮(zhèn)房屋進行征稅，而農村區(qū)域的自建房是予以免稅的，這種情況下會有人鉆政策空子，出現(xiàn)出售自建房的情況。為保證公平和公正，政策不應對兩者以不同的標準要求，應該統(tǒng)一歸口。

（三）改善稅收結構，完善稅收政策

大連市政府應優(yōu)化房地產(chǎn)稅收政策，將稅收重點環(huán)節(jié)轉移至保有環(huán)節(jié)。這種政策優(yōu)化可以有效對大連市的房地產(chǎn)稅收政策進行優(yōu)化，同時也可以在一定程度上加大大連市現(xiàn)有住房的流動量，有效提升土地供給，提升大連市的住房使用率，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的有效流動，達到改善房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)良性循環(huán)。

（四）針對不同物業(yè)類型，有針對性的制定稅收政策

房地產(chǎn)的物業(yè)可劃分為民用產(chǎn)權住宅、商用地產(chǎn)、寫字樓宇、公寓、商用酒店以及大面積別墅等。民用商品住宅主要定位是居住功能，是廣大人民群眾需求數(shù)量最多的住宅物業(yè)。建立起稅收長效機制的根本目標是從根本上控制房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為，所以，在大連市稅收制度調整中必須優(yōu)先考慮對民用產(chǎn)權住宅稅率給予一定的優(yōu)惠。而經(jīng)營性商用物業(yè)承擔稅負能力強，且從本質上能夠帶動強勁的社會消費需求，所以建議采取較高的稅率。

（五）針對不同對象合理設計稅率

為建立有效的稅收長效機制，應當結合征稅對象的具體情況，根據(jù)大連市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以，及目前階段政府財政的實際收支情況來科學制定稅收稅率，并在符合國家稅種和稅率政策范圍內進行浮動。從房地產(chǎn)的消費對象來看，可以被分為剛性需求消費者、住房改善消費者和房產(chǎn)投資者等三種。大連市政府應該通過核查網(wǎng)上不動產(chǎn)登記的實際房屋擁有情況，對于購買第一套房的剛性需求房產(chǎn)消費者，為保障其基本住房需求，鼓勵居住消費，采取優(yōu)惠稅率；對于擁有兩套或以上的購房者來說，可以借鑒上海市、重慶市的試點措施，采取嚴格的高稅率政策，阻止市場投機行為；對于房產(chǎn)投機者即空置房屋所有者，要采用嚴苛的高稅率。只有這樣，才能提高商品房的自住率，防止有限的公共房屋資源的大量浪費。

三、完善大連市房地產(chǎn)配套政策措施建設，強化稅控政策調控效果

為進一步加強大連市房地產(chǎn)稅收政策對房價及經(jīng)濟發(fā)展的調控作用，還要對其發(fā)展的配套政策進行完善。

（一）大連市相關部門應加強財政政策建設，規(guī)范政府行為

國家實行分稅制改革以來，大連市政府主要通過兩種方式來增加財政收入。一是收取出租土地的相關租金；二是充分利用房地產(chǎn)擴大城市規(guī)模，收取產(chǎn)業(yè)稅。這兩種方式既增加了大連市政府的財政收入，也進一步提高了各相關部門的政府公共服務水平，客觀上促進了大連市經(jīng)濟的快速發(fā)展。但是，隨著大連市房地產(chǎn)發(fā)展壯大，房地產(chǎn)業(yè)占用土地急劇增加，不僅造成耕地不斷減少，還造成土地出讓的價格高速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)基礎成本也隨之上揚，房價不斷攀升。所以，市政府應該限制房地產(chǎn)行業(yè)土地使用，合理規(guī)劃相關房地產(chǎn)配套設施；應當結合房地產(chǎn)稅收政策合理規(guī)劃公共支出和建設，精準制定房地產(chǎn)行業(yè)稅收改革和社會公共建設及支出的相關政策，從而降低土地價格，減少房地產(chǎn)業(yè)土地成本。

（二）建立健全房產(chǎn)登記制度

由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征收成本高，所以在稅收前必須對房屋的財產(chǎn)價值進行正確評估，也要通過現(xiàn)有房地產(chǎn)市場科學調查房產(chǎn)市值，從而造成房屋財產(chǎn)的監(jiān)管成本也隨之提高。因此，大連市政府需要建立土地管理部門、稅務部門和房產(chǎn)管理部門三方聯(lián)合的監(jiān)管機制，實現(xiàn)三方共同監(jiān)管，共享各項相關價格、稅收、估價等數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)分析，優(yōu)化房地產(chǎn)稅收管理方式，通過房地產(chǎn)登記系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)來提高征管效率。同時，更要建立完善統(tǒng)一平臺，以收集全市各區(qū)的房產(chǎn)和價格信息，完善全市的房產(chǎn)登記制度，根據(jù)行業(yè)大數(shù)據(jù)來對房產(chǎn)價值進行合理管控，避免人為干擾因素。

（三）建立完善房地產(chǎn)估價制度

作為房地產(chǎn)稅收基礎數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)價值評估，直接決定稅收的基準數(shù)量和標準。因此，要以大數(shù)據(jù)為中心建立起科學的房地產(chǎn)估價和管理制度及流程，以保證房地產(chǎn)稅收相關政策和調控措施得到真正實行。大連市相關部門必須建立完善的房地產(chǎn)價值評估機構，通過現(xiàn)有的房產(chǎn)登記系統(tǒng)、二手房交易管理系統(tǒng)，收集58 同城、鏈家、安居客等中介的價格數(shù)據(jù)，依據(jù)實際成交價格對房地產(chǎn)進行專業(yè)評估。同時，政府要嚴控評估過程中的違法違規(guī)現(xiàn)象，杜絕“低評高賣”情況出現(xiàn)。大連市政府相關部門應該建立一整套房產(chǎn)評價專業(yè)人員培養(yǎng)體系，對房地產(chǎn)評估人員進行考試、認證，并制定準入、注冊、管理等相關辦法。相關評估工作人員必須有注冊職業(yè)資格才可以從事相關工作。另外，不允許稅收部門指定私人評估單位進行評估，明確監(jiān)管管理機構和制度，保證評價的公平、公開和公正。完善懲處評估過程中違法行為的相關法規(guī)和制度，堅決防止利用評估低評以偷稅的行為。