李玉波 山西省長(zhǎng)治市城市改造和房產(chǎn)綜合事務(wù)中心

1 前言

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展階段，建筑行業(yè)也開(kāi)始不斷興起，人們對(duì)建筑行業(yè)的要求也越來(lái)越高，其建筑行業(yè)也不斷追求其最優(yōu)化的管理，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。保障性住房是我國(guó)政府出臺(tái)的社會(huì)保障政策，用來(lái)減輕收入較低人群的住房壓力，建筑項(xiàng)目中最重要的就是工程造價(jià)，而影響工程造價(jià)的因素很多，加大了其建筑項(xiàng)目管控的難度。而在這種特殊的保障性住房建設(shè)中，重要的就是在有限的利潤(rùn)空間下，實(shí)現(xiàn)成本的優(yōu)化控制。所以，在利潤(rùn)空間小的前提下，保障性住房的建設(shè)成本控制就成了整體的建設(shè)核心，要進(jìn)行重視并且進(jìn)行規(guī)劃，得到有效的成本管理。

2 保障性住房的成本控制概念

我國(guó)在確立了保障性住房建設(shè)中，其對(duì)于整體的貧富差距上有著較大的改善，同時(shí)其住房的整體條件都有了有效的改善，低收入人群的住房問(wèn)題得到了有效解決，也加快了我國(guó)的城市化進(jìn)程。目前，在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，城市化建設(shè)不斷完善，建筑行業(yè)不斷的繁榮發(fā)展，在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸激烈，對(duì)于保障性住房來(lái)說(shuō)，從前的管控模式已經(jīng)不適合現(xiàn)代建筑行業(yè)的發(fā)展了，其舊的成本管理模式無(wú)法實(shí)現(xiàn)社會(huì)的有效進(jìn)步了，反而起著阻礙的作用。

在現(xiàn)實(shí)的保障性住房中，仍然存在著成本管控問(wèn)題，影響著我國(guó)的政策的進(jìn)一步推行。所以，在成本管理上，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控，制定合理化目標(biāo)，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鑫磥?lái)的成本預(yù)算，進(jìn)行合理的、規(guī)范的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制，才能實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和企業(yè)的高效發(fā)展，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)上擁有優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于保障性住房的成本控制來(lái)說(shuō)，其實(shí)實(shí)質(zhì)上是一種預(yù)算，是指在建筑工程項(xiàng)目中，投資者對(duì)其整體的項(xiàng)目需要開(kāi)支進(jìn)行合理、科學(xué)的預(yù)算，從而在建筑過(guò)程中進(jìn)行投資的管控。其主要目的是為了把成本降到最低，從而實(shí)現(xiàn)住房保障，也能節(jié)約開(kāi)支，這其中的成本計(jì)算包括決策、招標(biāo)、驗(yàn)收等等所有環(huán)節(jié)。

3 保障性住房的成本優(yōu)化控制的必要性

建筑工程成本本身也是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其建筑工程項(xiàng)目，在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，根本上還是依靠質(zhì)量來(lái)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的，而在保障性住房中，雖然有著政府政策的扶持，但是在成本上進(jìn)行合理的控制，能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)的有效進(jìn)步。所以，在現(xiàn)在的保障性住房中，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，進(jìn)行成本優(yōu)化是必然的趨勢(shì)，不僅如此，在各方面都做到最優(yōu)化，進(jìn)行整體的資源優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，提高自身優(yōu)勢(shì)，才能實(shí)現(xiàn)成本降到最低，實(shí)現(xiàn)在利潤(rùn)較小的前提下，成本得到合理的控制。

在保障性住房中用最低的成本，來(lái)實(shí)現(xiàn)低收入人群的住房需求，實(shí)現(xiàn)政策的目的，從而推動(dòng)我國(guó)的城市建設(shè)，減小貧富差距，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的發(fā)展。

4 目前保障性住房項(xiàng)目存在的問(wèn)題

4.1 保障性住房建設(shè)的前期階段

在保障性住房的建設(shè)前期，和普通建筑工程建設(shè)前期并無(wú)差別，主要還是設(shè)計(jì)和招投標(biāo)上，在這兩個(gè)方面有著重要的影響。作為政府出臺(tái)的社會(huì)政策，保障性住房的最基本的就是價(jià)格，價(jià)格相對(duì)較低，才能滿足低收入人群的需要，實(shí)現(xiàn)住房目的。而很多情況下，在設(shè)計(jì)方面，一些設(shè)計(jì)部門(mén)并不按著現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，不考慮其工程的最初目的，導(dǎo)致其圖紙?jiān)O(shè)計(jì)出現(xiàn)問(wèn)題，在實(shí)際應(yīng)用上有著較大的困難，無(wú)法付諸實(shí)踐，只能重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣的情況下，返工進(jìn)行的操作，浪費(fèi)了大量的時(shí)間和精力，對(duì)于成本來(lái)說(shuō)就是一種浪費(fèi)。

此外，在招投標(biāo)階段，也存在著保障性住房建設(shè)成本管理的問(wèn)題，一些附屬招標(biāo)的施工單位不熟悉主體施工的一些布局，從而導(dǎo)致施工緩慢，甚至延誤工期，在一定程度上增加了保障性住房建設(shè)的成本。

建筑工程中，其成本的控制是其管理最重要的核心，工程中要想實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，就要在成本上進(jìn)行改革，而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多的企業(yè)往往并沒(méi)有相關(guān)的管理體系，對(duì)于其動(dòng)態(tài)管理并沒(méi)有統(tǒng)一的制度體系，導(dǎo)致著很多的企業(yè)中并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、體系化的動(dòng)態(tài)管理制度，其動(dòng)態(tài)管理中存在著很多的問(wèn)題，目標(biāo)和管理方式不夠科學(xué)，對(duì)其成本的控制要求并不合理，也比較分散，從而導(dǎo)致管理中并沒(méi)有很強(qiáng)的力度，阻礙著企業(yè)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型。

同時(shí)，在保障性住房的實(shí)施過(guò)程中，其實(shí)是很復(fù)雜的，有著多個(gè)環(huán)節(jié)和分工流程，而在這些環(huán)節(jié)中，建筑單位往往并沒(méi)有制定相關(guān)的工作制度，制度不夠全面，導(dǎo)致其工作流程和步驟會(huì)較為混亂，也缺乏著約束機(jī)制，導(dǎo)致很多政策和決策不能很好地進(jìn)行落實(shí)，員工缺乏積極性和創(chuàng)造性，整體的建筑工程中也就缺乏活力，其動(dòng)態(tài)管理工作也無(wú)法進(jìn)行，對(duì)于成本的預(yù)算和工作都不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致住房建設(shè)的效率低下。

4.2 保障性住房施工階段

保障性住房在建設(shè)過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)很多的問(wèn)題，同時(shí)其在建設(shè)過(guò)程中，也會(huì)受到很多的因素的影響，從而在工期上有著拖延，導(dǎo)致成本的增加。

建筑工程中，在以前的模式下，對(duì)于成本的預(yù)算，往往都是靠人工估計(jì)來(lái)預(yù)算，保證項(xiàng)目的質(zhì)量下進(jìn)行大致計(jì)算，大多數(shù)工程建設(shè)中都是如此。而在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)步，新時(shí)代下這種舊的模式已不再符合現(xiàn)代需求。這種大概的計(jì)算方式不科學(xué)、不合理，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，想要提高自身的優(yōu)勢(shì)，就要在成本管控上下工夫，要進(jìn)行合理細(xì)致的預(yù)算，而往往很多企業(yè)中對(duì)于成本問(wèn)題還停留在舊模式階段，對(duì)其成本管控優(yōu)化問(wèn)題不夠重視，員工們也肆意支出，沒(méi)有形成統(tǒng)一的新意識(shí)。對(duì)保障性住房的環(huán)境進(jìn)行深入的分析探討，爭(zhēng)取在各個(gè)環(huán)節(jié)上都做到?jīng)]有漏洞，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。

5 加強(qiáng)保障性住房建設(shè)中成本控制的對(duì)策

5.1 加強(qiáng)項(xiàng)目前期的成本控制

在設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)于設(shè)計(jì)單位的選擇十分重要，要選擇比較適合的單位，最好是本地的，這樣對(duì)整體本地環(huán)境有所了解。

同時(shí)，在設(shè)計(jì)工作中，要多與建筑公司進(jìn)行交流，交換彼此意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的最優(yōu)化。最好能夠?qū)嵉剡M(jìn)行考察，對(duì)于周。建設(shè)上，住房的整體戶型要符合當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣，保證設(shè)計(jì)的合理性和科學(xué)性。建設(shè)單位可以根據(jù)實(shí)際情況，提出建議與方案，保證保障性住房在不增加成本的基礎(chǔ)上，通過(guò)優(yōu)化戶型，增加住房的實(shí)際使用面積，來(lái)提升經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。

另外，加強(qiáng)企業(yè)的成本管理工作，成立相關(guān)的動(dòng)態(tài)管理部門(mén)，設(shè)計(jì)施工的總體方案和目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目工程的整體進(jìn)行成本預(yù)算。充分動(dòng)員員工們的積極性，加強(qiáng)企業(yè)員工的意識(shí)教育，認(rèn)識(shí)到成本管控的重要性，實(shí)現(xiàn)在各個(gè)環(huán)節(jié)的共同配合，在保證質(zhì)量的前提下，做到成本最小化，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行科學(xué)合理的管控，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，使企業(yè)用最少的費(fèi)用獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

5.2 建設(shè)過(guò)程中成本控制的措施

施工階段工程成本管理不是一成不變的，而是隨著不同的影響因素的變動(dòng)而變化，這要求相關(guān)管理人員能夠根據(jù)施工階段成本管理的各種變動(dòng)因素，調(diào)整自身的工作，并且對(duì)施工階段的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)管。在建筑單位中，進(jìn)行員工教育，樹(shù)立正確的成本意識(shí)，認(rèn)識(shí)到成本問(wèn)題是影響企業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型的重要因素，保證員工們?cè)谏a(chǎn)工作中，節(jié)約成本，合理化開(kāi)支，消除浪費(fèi)，從而從每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的控制。開(kāi)設(shè)培訓(xùn)讓員工們了解成本節(jié)約的各種方式和技能，體會(huì)其中的學(xué)問(wèn)，從中提高認(rèn)知關(guān)于建筑工程企業(yè)全部的動(dòng)態(tài)管理中的成本控制。

5.3 后期管理階段的成本控制措施

為了后期的成本支出較少，就要對(duì)整體的房屋質(zhì)量進(jìn)行一個(gè)管控，質(zhì)量上得到管控，也就直接減少了后期的修復(fù)費(fèi)用，所以在建設(shè)過(guò)程中，要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和質(zhì)量把關(guān)，保證整體房屋建設(shè)的質(zhì)量。建筑工程企業(yè)中，每個(gè)環(huán)節(jié)都至關(guān)重要，都影響著項(xiàng)目的整體進(jìn)度和治理。

因此要提高建筑工程企業(yè)員工的工作技能，企業(yè)加強(qiáng)對(duì)員工的技能職業(yè)培訓(xùn)，提高員工的施工技術(shù)，符合新時(shí)代的發(fā)展，積極創(chuàng)新，利用新技術(shù)，提高效率，提高員工的施工技術(shù)，有利于保證項(xiàng)目的整體質(zhì)量，不會(huì)出現(xiàn)失誤和返工現(xiàn)象，也是一種節(jié)約成本的方法。

5.4 采用代建方式引進(jìn)專(zhuān)業(yè)管理人才

引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的代建管理公司，可以通過(guò)支付少量的代建管理費(fèi)，聘請(qǐng)到一只專(zhuān)業(yè)的管理人才隊(duì)伍，甚至可以在不增加成本的基礎(chǔ)上建設(shè)工程質(zhì)量好，成本低的保障性住房。加強(qiáng)企業(yè)的成本管控，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化管理，制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芸伢w系，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化管理，保證生產(chǎn)工作中有統(tǒng)一的流程標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)員工的生產(chǎn)工作中加強(qiáng)管理，安排合理支出，對(duì)支出實(shí)行報(bào)備制度，明確一切資金流向，將管理放在第一位，保證企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

6 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，保障性住房作為一種社會(huì)保障，是政府為了收入較低的家庭提供的一種社會(huì)保障，保證其住房的需求，這樣的住房整體上價(jià)格較低，并且開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)也較低，有著一定的公益性，是一種社會(huì)福利。所以，在有限的利潤(rùn)下，進(jìn)行成本的管控十分必要。在成本管理上，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控，制定合理化目標(biāo)，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤治鑫磥?lái)的成本預(yù)算，進(jìn)行合理的、規(guī)范的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制，才能實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)共贏。