張旺平 宿松縣自然資源和規(guī)劃局城關(guān)管理分局

1 不動產(chǎn)測繪概述

不動產(chǎn)測繪是對不動產(chǎn)形狀、位置、面積、層次、方位等方面的定位，需以具體的信息數(shù)據(jù)為依據(jù)，相關(guān)人員借助測繪技術(shù)準(zhǔn)確地掌握不動產(chǎn)空間、屬性、特點(diǎn)等，并以圖表、數(shù)字等方式呈現(xiàn)各項(xiàng)信息數(shù)據(jù)。我國政府部門為不動產(chǎn)測繪工作的穩(wěn)定實(shí)施出臺了相關(guān)政策，采取相關(guān)的法律法規(guī)為依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，使其具體較強(qiáng)的法律效力，受《中華人民共和國物權(quán)法》保護(hù)。

不動產(chǎn)測繪的模式包括市場化的混合模式、市場化模式、不動產(chǎn)測繪模式。依據(jù)現(xiàn)代化社會發(fā)展背景，市場化發(fā)展模式具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，因測繪職能不斷細(xì)化，該模式對測繪技術(shù)水平、人員專業(yè)能力等提出較高要求，并把不動產(chǎn)測繪信息數(shù)據(jù)設(shè)定為不動產(chǎn)登記管理的重要依據(jù)，從而對不動產(chǎn)登記管理公信力、公示力帶來積極影響，確保不動產(chǎn)登記管理的工作質(zhì)量與效率。

2 不動產(chǎn)測量當(dāng)中運(yùn)用的測繪新技術(shù)

2.1 遙感技術(shù)

遙感技術(shù)（Remote Sensing Technique）在現(xiàn)代測量中的運(yùn)用比較普遍，其主要是通過遙感設(shè)備，結(jié)合測繪技術(shù)和數(shù)字處理軟件而進(jìn)行測繪的一種技術(shù)方法。遙感技術(shù)是遠(yuǎn)程非接觸性測繪技術(shù)，該技術(shù)可以運(yùn)用在地形復(fù)雜且交通不便利的地區(qū)，從而保證測量人員的人身安全，以及測繪工作的效率和所得數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度。

2.2 無人機(jī)

無人機(jī)技術(shù)現(xiàn)在非常普遍。許多高校開設(shè)了無人機(jī)技術(shù)及其使用的專門課程，培養(yǎng)了大批后備人才。無人機(jī)技術(shù)主要借助激光掃描技術(shù)和雷達(dá)技術(shù)進(jìn)行測繪。該技術(shù)在房地產(chǎn)測量中的應(yīng)用具有成本低、測繪效率高、靈活性強(qiáng)、適用范圍廣、測量范圍大等優(yōu)點(diǎn)。特別適用于人工測量環(huán)境復(fù)雜、難以進(jìn)入和布設(shè)控制點(diǎn)的工程。

2.3 GPS-RTK

GPS-RTK技術(shù)是一種新型的快速實(shí)時定位技術(shù)。在實(shí)際應(yīng)用過程中，實(shí)時計算兩個基站之間的載波相位差并發(fā)送給客戶，從而高速、準(zhǔn)確地完成測量任務(wù)。GPS-RTK技術(shù)處理數(shù)據(jù)速度快，精度高，可以達(dá)到厘米級，數(shù)據(jù)誤差小。

2.4 傾斜攝影技術(shù)

傾斜攝影技術(shù)是近十年來國際攝影測量領(lǐng)域發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。這項(xiàng)技術(shù)通過從五個不同角度同步采集圖像，獲得建筑物頂部和側(cè)面豐富的高分辨率圖像：一個垂直角度和四個傾斜角度。它不僅能夠真實(shí)地反映地物的情況，高精度地獲取地物的相關(guān)信息，而且通過先進(jìn)的定位技術(shù)，通過融合、建模等技術(shù)生成三維仿真模型。傾斜攝影測量技術(shù)能夠充分感知復(fù)雜場景，具有范圍大、精度高、清晰度高等優(yōu)點(diǎn)，通過高效的數(shù)據(jù)采集設(shè)備和專業(yè)的數(shù)據(jù)處理過程，生成準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)結(jié)果，直觀地反映地物的外觀、位置和高度。同時，可以有效地提高工作效率。通過傾斜攝影建模，可以在3~5個月的時間內(nèi)完成一個中小型項(xiàng)目的建模，手動建模可以在一年或兩年內(nèi)完成，大大降低了三維模型數(shù)據(jù)采集的運(yùn)行成本，縮短了工期。目前，傾斜攝影測量技術(shù)已廣泛應(yīng)用于國內(nèi)外工程項(xiàng)目中。

2.5 GIS

GIS技術(shù)在不動產(chǎn)測量中也比較常用。GIS技術(shù)可以獲取各種信息，能夠?qū)Y源環(huán)境管理模式進(jìn)行快速、重復(fù)的分析測試，分析不動產(chǎn)資源的動態(tài)狀況，該技術(shù)還可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)收集、空間分析、決策的集合，明顯提高工作效率、經(jīng)濟(jì)效益。因此，GIS技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的優(yōu)勢包括實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)完整、測繪精度高。目前，該技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用取得了非常良好的效果。

2.6 高速攝影測量技術(shù)

不動產(chǎn)的測量范圍大、精準(zhǔn)度要求高，在不動產(chǎn)的測量過程中，可以使用高速攝影測量技術(shù)。該技術(shù)主要使用高速攝影機(jī)和網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)，以數(shù)字計算和軟件分析、建立坐標(biāo)的方式進(jìn)行不動產(chǎn)測量和數(shù)據(jù)處理。需要注意的是：該技術(shù)的使用過程中產(chǎn)生的誤差較大，對操作人員的專業(yè)性和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)運(yùn)行質(zhì)量要求比較高。從技術(shù)應(yīng)用途徑來看，高速攝影機(jī)運(yùn)用基站無法設(shè)立，在地理環(huán)境復(fù)雜，靠近水源和山體等區(qū)域不動產(chǎn)測量難度很大。

3 不動產(chǎn)測量的特征

3.1 權(quán)威性

不動產(chǎn)測量需要嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)以及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，因此，不動產(chǎn)測量又是一項(xiàng)權(quán)威性明確、復(fù)雜程度比較高的工作。國家在相關(guān)法律法規(guī)中，對不動產(chǎn)測量過程需要使用的設(shè)備、儀器都作出了明確的規(guī)定。測繪人員在測量過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。另外，不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息都會進(jìn)行存檔管理，是非常重要的資料，是工程部門進(jìn)行審算的重要依據(jù)。

3.2 比例尺和對象的差異

不動產(chǎn)測量的對象與地形測繪、地質(zhì)勘察存在區(qū)別，不動產(chǎn)測量的內(nèi)容主要是指土地、房屋、林木等地物的位置、數(shù)量、用途等，以及與周圍有關(guān)的建筑、地形之間的關(guān)系，多數(shù)需要在戶外進(jìn)行，圖紙表達(dá)的內(nèi)容和范圍都非常廣，權(quán)屬界線范圍內(nèi)的要素需要清晰地表示出來，因此，不動產(chǎn)的測繪比例都比一般圖紙更大。

4 測繪技術(shù)在不動產(chǎn)登記管理中的實(shí)際應(yīng)用

4.1 平面測繪

測繪技術(shù)在平面測繪中的應(yīng)用主要考慮房地產(chǎn)的平面結(jié)構(gòu)和整體面積，為房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)模型的構(gòu)建提供重要的信息和數(shù)據(jù)。同時，專業(yè)人員需要熟練運(yùn)用測繪技術(shù)，明確房地產(chǎn)登記檢測的具體要求，并在測繪環(huán)節(jié)詳細(xì)記錄各種信息和數(shù)據(jù)，從而為充分展示房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)模型圖、房地產(chǎn)分層位置確定、高層特征等提供了有利條件，為消費(fèi)者了解房地產(chǎn)的實(shí)際情況，如房地產(chǎn)的具體位置打下了良好的基礎(chǔ)，城市中心的總體位置等。

此外，在房地產(chǎn)測繪中，對相關(guān)信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行壓縮，相應(yīng)的模型提供具體的數(shù)據(jù)，具體生動地展現(xiàn)房地產(chǎn)的實(shí)際結(jié)構(gòu)，為消費(fèi)者提供參考建議和意見，從而體現(xiàn)測繪技術(shù)的應(yīng)用價值和重要性。

4.2 房地產(chǎn)信息的改進(jìn)

房地產(chǎn)登記管理包含很多內(nèi)容，在各個工作環(huán)節(jié)都會生成相關(guān)的信息數(shù)據(jù)。在房地產(chǎn)信息調(diào)查環(huán)節(jié)，可以根據(jù)測繪技術(shù)應(yīng)用環(huán)節(jié)生成的信息數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)的具體情況、所屬單位和權(quán)屬信息進(jìn)行改進(jìn)。此外，為了讓消費(fèi)者關(guān)注房地產(chǎn)信息的細(xì)節(jié)，還需要考慮到測繪技術(shù)應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)化，詳細(xì)記錄測繪環(huán)節(jié)產(chǎn)生的信息數(shù)據(jù)。

例如，房地產(chǎn)地圖的核心內(nèi)容是房地產(chǎn)平面。結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)查收集的信息數(shù)據(jù)，計算房地產(chǎn)地圖的具體面積。該環(huán)節(jié)對測繪信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和準(zhǔn)確性提出了較高的要求，房地產(chǎn)面積計算結(jié)果的誤差和容差應(yīng)控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，以確保房地產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

4.3 房屋結(jié)構(gòu)調(diào)查

房屋結(jié)構(gòu)調(diào)查的核心工作內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)類型、產(chǎn)權(quán)人、層次、層數(shù)、使用年限、用途、結(jié)構(gòu)等。在各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)均會應(yīng)用到測繪技術(shù)，并對測繪信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、精確性有較高要求，由專業(yè)的工作人員規(guī)范操作測繪技術(shù)，詳細(xì)記錄各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的信息數(shù)據(jù)，并順利地完成房屋產(chǎn)權(quán)界限示意圖編制工作，為房屋結(jié)構(gòu)的使用提供有力的信息依據(jù)。

在各項(xiàng)工作開展階段，對比分析各項(xiàng)信息數(shù)據(jù)成為不動產(chǎn)登記管理工作中的要素之一，需分析不動產(chǎn)內(nèi)部、外部附屬要素及全部內(nèi)容。

5 在不動產(chǎn)測量中應(yīng)用測繪新技術(shù)需要注意的事項(xiàng)

5.1 優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)

網(wǎng)絡(luò)信號會影響測繪新技術(shù)的測量精度。因此，在不動產(chǎn)的測量過程中，為有效提升測繪質(zhì)量，應(yīng)加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信號的優(yōu)化，優(yōu)化作業(yè)人員的測繪設(shè)備，可通過安裝信號放大裝置、抗干擾裝置等方式來強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)通信的傳輸信號，減少因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)延遲和信號不穩(wěn)定等導(dǎo)致測繪精度不準(zhǔn)、測繪失誤等現(xiàn)象。

5.2 軟件維護(hù)

不動產(chǎn)測量過程中軟件的維護(hù)非常必要，一些軟件會對其他軟件進(jìn)行干擾，影響軟件設(shè)備的運(yùn)行質(zhì)量，對最終的結(jié)果產(chǎn)生很大的影響。因此，在具體的使用過程中，需要強(qiáng)調(diào)軟件維護(hù)，以保證設(shè)備的穩(wěn)定性。

5.3 測繪關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督

對于測繪部門的管理者來說，除了完善質(zhì)量控制機(jī)制外，還應(yīng)加強(qiáng)對測繪關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督。正式測繪前，必須嚴(yán)格審批測繪方案，確保其合理性和可行性；測繪過程中，要求測繪人員正確操作測繪儀器，對特殊結(jié)構(gòu)進(jìn)行反復(fù)測量。如果數(shù)據(jù)有偏差，應(yīng)及時查找原因并糾正。

測繪工作完成后，應(yīng)嚴(yán)格驗(yàn)收測繪成果。特別是，應(yīng)仔細(xì)審查每個測繪環(huán)節(jié)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)。應(yīng)根據(jù)選定的標(biāo)準(zhǔn)評估測量精度和測量程序是否合理?？偟膩碚f，抓好每一個測繪環(huán)節(jié)是提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的重要保證。

5.4 完善質(zhì)量控制機(jī)制

為了保證房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量，不僅要完善測繪技術(shù)，還要及時完善現(xiàn)行的質(zhì)量控制機(jī)制。這就要求測繪部門重視測繪質(zhì)量管理，探索或引進(jìn)高效的質(zhì)量管理模式，及時建立和完善相關(guān)法規(guī)、規(guī)范和制度。對于管理者來說，不僅要明確管理職責(zé)，還要掌握信息監(jiān)控技術(shù)，采取合理措施消除測繪質(zhì)量管理隱患，避免主觀因素對房地產(chǎn)測繪成果的巨大影響。

5.5 加強(qiáng)事中事后監(jiān)督機(jī)制

為了保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，有必要建立房地產(chǎn)測繪的過程中和后監(jiān)管機(jī)制。監(jiān)督的內(nèi)容包括以下兩個方面。一是獨(dú)立共享建筑的測繪依據(jù)、測繪方法、面積分配是否符合《房地產(chǎn)測繪規(guī)范》，是否執(zhí)行了國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或省市頒布的相關(guān)測繪標(biāo)準(zhǔn)。第二，房地產(chǎn)測繪結(jié)果中的單位劃分、層數(shù)、房屋用途和位置是否與規(guī)劃許可證相符。如有不一致，測繪成果能否為業(yè)主辦理，以規(guī)劃部門的相關(guān)要求為準(zhǔn)。

6 結(jié)束語

從不動產(chǎn)測量測繪新技術(shù)的運(yùn)用來看，為有效保證不動產(chǎn)測繪質(zhì)量，滿足測量標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到行業(yè)規(guī)范，需要強(qiáng)調(diào)維護(hù)管理，落實(shí)網(wǎng)絡(luò)信號優(yōu)化管理。據(jù)此保證測繪數(shù)據(jù)的精度，提升工程測繪的效果?；诂F(xiàn)代化社會發(fā)展條件，測繪技術(shù)在不動產(chǎn)登記管理工作中被廣泛地應(yīng)用，文章主要考慮到不動產(chǎn)登記管理的工作內(nèi)容具有統(tǒng)一性、透明性、公開性，通過應(yīng)用信息化技術(shù)，能提升不動產(chǎn)登記管理的工作質(zhì)量與效率。同時，文章還分析了不動產(chǎn)測繪模式包括市場化模式、市場化混合模式、不動產(chǎn)測繪模式，能在應(yīng)用測繪技術(shù)的過程中突出其在不動產(chǎn)登記管理中的應(yīng)用價值與重要性，為不動產(chǎn)登記管理工作提供重要的信息依據(jù)，為權(quán)利人或利害關(guān)系人提供有力的法律保障，并在平面測繪、不動產(chǎn)信息完善、房屋結(jié)構(gòu)調(diào)查中被合理化應(yīng)用，構(gòu)建智能化管理平臺，注重各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)的信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，從而為不動產(chǎn)登記管理工作的開展與實(shí)施提供有利條件。