劉凡

【摘要】在房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時(shí)代向白銀時(shí)代的轉(zhuǎn)變過程中，國(guó)家大力提倡精裝修住宅的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何做好由毛坯交付向精裝修交付的住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)換，成為打響房地產(chǎn)企業(yè)新一輪排名戰(zhàn)役的號(hào)角。精裝修住宅這一新興產(chǎn)品，核心問題是住宅質(zhì)量，廣大業(yè)主關(guān)心的房屋質(zhì)量、住宅品質(zhì)等問題，都是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前亟待解決的問題?；诖?，本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目交付質(zhì)量問題管控進(jìn)行了一些分析探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目交付;質(zhì)量問題;管控;探析

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

精裝修地產(chǎn)項(xiàng)目，是我國(guó)對(duì)住房需求不斷提升下的必然產(chǎn)物，也是幫助人民群眾直接提高自己生活質(zhì)量的有效策略，是當(dāng)下中國(guó)社會(huì)產(chǎn)出的全新消費(fèi)習(xí)慣。精裝修住宅是中國(guó)的新興產(chǎn)物，在其接受程度上應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)循序漸進(jìn)，部分群眾對(duì)精裝修模式仍然存在一定顧慮。當(dāng)下目前我國(guó)的精裝修交付仍然存在一定的客觀弊病問題。伴隨我國(guó)社會(huì)、國(guó)家對(duì)精裝修工作的持續(xù)推進(jìn)，對(duì)精裝修房產(chǎn)的支持力度提高，尤其是在精裝修的房產(chǎn)內(nèi)容上產(chǎn)出效益相對(duì)較高，使得部分廠家逐步適應(yīng)了由毛坯交付向精裝交付的轉(zhuǎn)型工作。但對(duì)于精裝交付經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較為薄弱的企業(yè)而言，仍然需要一定時(shí)間、流程的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)精裝修過程中的質(zhì)量不足問題。

1、施工準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理措施

對(duì)企業(yè)而言，施工準(zhǔn)備階段的工作，是保證整個(gè)精裝交付工作契合發(fā)展需求的有效策略，這一點(diǎn)不論在管理階段或技術(shù)追求階段都有其價(jià)值，能夠把控好整個(gè)作業(yè)的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的正向引導(dǎo)工作。同樣，現(xiàn)場(chǎng)管理布局的工作也能夠更好在整體作業(yè)流程中發(fā)揮提綱挈領(lǐng)的價(jià)值，有效避免可能出現(xiàn)的問題，實(shí)現(xiàn)高效建設(shè)的目的。在施工的準(zhǔn)備工作處理上，會(huì)針對(duì)不同專業(yè)、不同領(lǐng)域的問題進(jìn)行專門設(shè)計(jì)，保證高質(zhì)量的建設(shè)目標(biāo)基礎(chǔ)上，為后續(xù)的施工工作奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。通常情況下，準(zhǔn)備階段的作業(yè)會(huì)圍繞如下幾個(gè)方面組織進(jìn)行：

1.1 明確界面、標(biāo)段劃分

所謂的質(zhì)量控制技術(shù)，涵蓋了技術(shù)領(lǐng)域以及管理活動(dòng)兩類。針對(duì)施工階段的準(zhǔn)備活動(dòng)，其重點(diǎn)是明確在前期的技術(shù)劃分以及施工流程的時(shí)間控制，只有做好充分的準(zhǔn)備作業(yè)才能為后續(xù)的施工推進(jìn)做好引導(dǎo)規(guī)范。與之相對(duì)應(yīng)的是，界面劃分也是重要的核心任務(wù)，要將不同的專業(yè)內(nèi)容和工序進(jìn)行分類，使得不同專業(yè)的內(nèi)容考量能夠更好安排和規(guī)劃，保證施工的有力推進(jìn)和完善。區(qū)別不同的項(xiàng)目以及不同的區(qū)域，需要深度結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況所出發(fā)，進(jìn)行合適的界面劃分的策略。要提前劃分好包括不同的內(nèi)容，并且切實(shí)明確施工流程的前后順序，使得各項(xiàng)工作能夠循序漸進(jìn)地執(zhí)行，為后續(xù)的裝修工作能夠有更多的支持和量化。要明確不同的專業(yè)單位，使得不同的部門能夠各司其職有效進(jìn)行工作的落地，同時(shí)要結(jié)合相應(yīng)的內(nèi)容做好設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)成本相對(duì)較高或者浪費(fèi)的問題出現(xiàn)，有序幫助自身的施工質(zhì)量提升。

1.2 建立一體化管理機(jī)制

針對(duì)房產(chǎn)公司的流量、體積情況來(lái)看，要建設(shè)專門的一體化管理的協(xié)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)真正意義上的“三全一多”的管理模式，即全面化質(zhì)量管理、全流程時(shí)間管理以及全員參與和多元評(píng)價(jià)策略。為了更好達(dá)到完善的精裝交付的成效，就需要引導(dǎo)每一個(gè)人員的參與，實(shí)現(xiàn)客戶滿意度的提升。在施工準(zhǔn)備階段，土建單位、裝修單位、專業(yè)分包單位、監(jiān)理單位以及房地產(chǎn)項(xiàng)目部，多個(gè)不同專業(yè)、不同管理層次的單位交集在一起，多頭管理、多種經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、多種管理要求、技術(shù)要求，在這種紛繁復(fù)雜的情況下，一體化管理機(jī)制的建立才能夠及時(shí)有效的把關(guān)鍵信息互通，形成良性的溝通交流機(jī)制。要結(jié)合不同的單位，結(jié)合實(shí)際的審批節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)有機(jī)地結(jié)合工作，形成一套完善的運(yùn)營(yíng)鏈路邏輯。房產(chǎn)公司需要在原有程度上提升自己的責(zé)任意識(shí)，將一體化的協(xié)同管理與管控要求傳達(dá)到每一個(gè)部門、崗位乃至每一個(gè)職能人員，做到完善的統(tǒng)一管理成效，以質(zhì)量管控的視野出發(fā)，實(shí)現(xiàn)協(xié)同化的統(tǒng)一管理。在準(zhǔn)備階段，要加強(qiáng)在質(zhì)量管理的作用，使得現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)的能力進(jìn)一步突出。尤其是在外接裝修隊(duì)伍的搭配工作上，要將不同的內(nèi)容做好交接工作，除了裝修本身的內(nèi)容以外，還需要輻射、聚焦包括食宿、水電等內(nèi)容為支撐，并且將相應(yīng)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和文件進(jìn)行歸檔整理。

2、制定工程樣板的管控要求

對(duì)房產(chǎn)這一重型、大型的產(chǎn)品內(nèi)容打造而言，就需要最大化保證整個(gè)產(chǎn)品的管理效果，嚴(yán)格保證精準(zhǔn)交付的品控質(zhì)量，以求更好提升客戶的滿意度，對(duì)初步階段的工作管控是重要前提。在工程建設(shè)的過程中，主要聚焦在精裝修材料樣板和工程質(zhì)量樣板兩類。精裝修的材料內(nèi)容涉及相對(duì)較多，相對(duì)需求包括地面工程、天花工程等，以及整裝的家具以及門窗，便于后續(xù)的水暖通工程的有效實(shí)施。針對(duì)精裝交付的實(shí)際情況來(lái)看，房產(chǎn)相通性較高，因此可以結(jié)合《材料封樣管理要求》制定專門的樣板審核策略方式，任何的采購(gòu)、搭配以及組合，都需要為以此是基礎(chǔ)模板，并建設(shè)一個(gè)專門的體系流程《材料品質(zhì)保證體系流程》，如下方的圖1、圖2所示。要確保每一份的原材料都在可控范圍之內(nèi)，使得工藝流程符合精裝交付的要求予以驗(yàn)收。尤其是針對(duì)樣板間的建設(shè)而言，良好的精裝交付的工程內(nèi)容能夠更好激發(fā)用的關(guān)注，其最終質(zhì)量以及細(xì)節(jié)打磨能夠有效觸達(dá)潛在消費(fèi)群體，從而推動(dòng)成為事前控制、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)要求以及為后續(xù)的大量簽約、交付工作奠定一個(gè)扎實(shí)的基礎(chǔ)。

如果出現(xiàn)裝修管理過程中出現(xiàn)需求大量重復(fù)工程，引發(fā)工程管理倦怠期到來(lái)，施工人員的積極性相對(duì)較低的情況，則需要結(jié)合依據(jù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)問題的監(jiān)督管理措施?？梢栽谥付▍^(qū)域搭建分部分項(xiàng)工程質(zhì)量樣板，包括天花局部做法、地面不同材料收邊收口、墻地面瓷磚排磚等等需要明確的施工細(xì)節(jié)做法。在裝修施工正常開展后，所有做法均參照工程質(zhì)量樣板進(jìn)行實(shí)施。通過這樣的制度建設(shè)出發(fā)，幫助施工效率得到全面的提升，保證施工品質(zhì)的推進(jìn)，在驗(yàn)收程序上也能夠達(dá)到有依可循、事半功倍。通過幫助施工質(zhì)量不斷提高的實(shí)際情況，能夠追求完善的品牌效應(yīng)，從而養(yǎng)成良好的用戶黏性和完善，推動(dòng)高端精裝追債產(chǎn)品的建設(shè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。只有注意到精裝房的樣板間建設(shè)，才能讓管理人員的職能意識(shí)不斷提高，為后續(xù)的項(xiàng)目施工策略奠定一個(gè)扎實(shí)的基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量水平的顯著提升。

3、施工階段打造高質(zhì)量專業(yè)管控平臺(tái)

3.1 應(yīng)用PDCA循環(huán)模式嚴(yán)控施工階段質(zhì)量管理

對(duì)大批量的精裝修項(xiàng)目管控作業(yè)而言，必然是一項(xiàng)綜合性要求非常高的階段，所能夠參與涉及的因素也較多。所以，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的精裝交付工作也需求大量的工序作為支持。作為房產(chǎn)企業(yè)，除了要加強(qiáng)在立項(xiàng)、調(diào)研等前期準(zhǔn)備工作的過程，針對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收、項(xiàng)目查驗(yàn)等后續(xù)作業(yè)上也要予以支持補(bǔ)充。對(duì)于房地產(chǎn)的精裝交付工作而言，所謂的產(chǎn)品質(zhì)量指代的即為施工質(zhì)量，而施工質(zhì)量的決定性因素又與過程質(zhì)量控制有著直接關(guān)系，施工質(zhì)量要求涉及多元化的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，會(huì)導(dǎo)致最終后續(xù)的施工效果出現(xiàn)偏差。施工階段的活動(dòng)管控要以動(dòng)態(tài)化的方式運(yùn)作，針對(duì)重點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行分門別類地控制與建設(shè)，只有這樣才能全面提升精裝修應(yīng)有的價(jià)值和意義。針對(duì)房產(chǎn)公司的實(shí)際情況來(lái)看，施工階段的錯(cuò)誤引發(fā)的質(zhì)量控制不足的情況屢見不鮮，為了在施工階段以外做好彌補(bǔ)，勢(shì)必會(huì)引發(fā)包括成本、人力上的偏差。針對(duì)技術(shù)領(lǐng)域的建設(shè)工作而言，常見的問題就在于施工工藝粗制濫造，在工序的準(zhǔn)備上存在明顯的不妥，由于缺乏組織合理的設(shè)計(jì)，施工現(xiàn)場(chǎng)混亂也會(huì)拉長(zhǎng)施工工期的推進(jìn)，最終引發(fā)一系列的產(chǎn)品質(zhì)量的矛盾問題，對(duì)此就需要引入PDCA的施工模型，實(shí)現(xiàn)全領(lǐng)域的質(zhì)量管控。要加強(qiáng)施工過程中的動(dòng)態(tài)化管控，所謂的動(dòng)態(tài)化即為了解到潛在施工中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)可能出現(xiàn)的問題都進(jìn)行專業(yè)的控制和分析，缺乏一個(gè)良好的制度進(jìn)行建設(shè)，最終導(dǎo)致了事態(tài)的發(fā)展不足，而加入PDCA的施工管理作業(yè)，能夠觸達(dá)PDCA的循環(huán)機(jī)制建設(shè)，使得工程品質(zhì)不斷攀升。如圖3。

3.2 打造專業(yè)質(zhì)量管控平臺(tái)

良好的平臺(tái)，是推動(dòng)建設(shè)成效不斷提高的關(guān)鍵性因素之一，專業(yè)的管控平臺(tái)能夠?qū)崿F(xiàn)全面化、精細(xì)化的管理模式，幫助管理的最終成效得到提高和完善，在整個(gè)線性流程上做到管控與完善，要對(duì)待潛在的精裝修施工問題提出專門的策略分析，加以專門的總結(jié)和調(diào)整，為后續(xù)的質(zhì)量提升奠定一個(gè)扎實(shí)的基礎(chǔ)，尤其是施工工程有一個(gè)綜合性、全面性的助力支持。房產(chǎn)公司急需在施工專業(yè)質(zhì)量管控方面大力加強(qiáng)投入，可以運(yùn)用PDCA循環(huán)模型對(duì)平臺(tái)的搭建進(jìn)行不斷的計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理，通過循環(huán)反復(fù)的形式進(jìn)行提高。為規(guī)避質(zhì)量問題，不斷在施工過程中總結(jié)失敗教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)，不斷進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。堅(jiān)持以PDCA循環(huán)模型為指導(dǎo)，充分做好預(yù)防工作，把質(zhì)量問題降低到最小化以致不再出現(xiàn)。針對(duì)精裝交付的工程而言，除了要保證完善的規(guī)范和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，還需要結(jié)合實(shí)際情況選擇合適的管控手段。只有真正意義上從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，才能更好滿足不同的地域建設(shè)需求，采用專業(yè)的規(guī)范策略方法，選擇合適的理念運(yùn)作，不僅提升精裝交付的質(zhì)量，還能滿足綠色、環(huán)保的可持續(xù)化發(fā)展需求。

4、竣工階段質(zhì)量控制管理要點(diǎn)

對(duì)精裝修施工作業(yè)而言，是當(dāng)下工程階段的尾聲內(nèi)容，基本上所有的內(nèi)容已經(jīng)完成，如何做好驗(yàn)收工作成為整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束點(diǎn)。在驗(yàn)收的過程中，必須要以嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真、仔細(xì)的態(tài)度所對(duì)待，不放過任何一個(gè)細(xì)節(jié)。

結(jié)語(yǔ)：

本文對(duì)現(xiàn)有我國(guó)精裝交付的工作提出了一定的思考和分析，精裝交付的質(zhì)量成為現(xiàn)代化的住宅考量的關(guān)鍵性因素，只有幫助消費(fèi)者建立信心，才能更好助力房產(chǎn)質(zhì)量不斷提升，實(shí)現(xiàn)良好的對(duì)外輸出，獲得更多的認(rèn)可。對(duì)房產(chǎn)企業(yè)而言，也能夠更好將其轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益上的提升。

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