沈鶴英

摘要：城鎮(zhèn)化建設的持續(xù)推進，為中小房地產企業(yè)發(fā)展帶來了良好契機，企業(yè)數(shù)量不斷增多，業(yè)務范圍也在不斷拓展，再加上國家政策的調整和支持，都使得中小房地產企業(yè)煥發(fā)出勃勃生機。但是，中小房地產企業(yè)在快速發(fā)展的同時，也面臨著較多困難和阻力，而財務風險是其不可回避的問題，如果不采取有效管控對策，一旦出現(xiàn)財務風險，不僅會影響中小房地產企業(yè)的日常運營，嚴重時會導致其破產倒閉，而且還不利于保證建筑行業(yè)和市場經濟的穩(wěn)定性。如何加強財務風險的管控力度，降低風險發(fā)生的可能性，是中小房地產企業(yè)運營管理中的一項重要內容，必須提高重視力度，并在具體行動中落實到位，保證中小房地產企業(yè)財務安全，為其穩(wěn)定運行及長遠發(fā)展提供基礎保障。但是當前很多中小房地產企業(yè)缺乏對財務風險的有力管控，企業(yè)運營發(fā)展受阻，甚至走向破產倒閉，針對這種現(xiàn)象，就需要積極探索一條科學、有效的財務風險管控道路。文章對中小房地產企業(yè)財務風險特點進行分析，指出幾種常見財務風險，包括投資風險、融籌資風險、現(xiàn)金流風險、負債經營風險等，并對財務風險成因進行分析，最后提出完善內部管理制度;擴大籌資渠道、創(chuàng)新融資方式;加強現(xiàn)金流管理;選擇性負債;加強資金運營風險管理等對策，以加強財務風險管控力度，對中小房地產企業(yè)管理具有指導和借鑒意義。

關鍵詞：房地產企業(yè);財務風險;常見類型;管控對策

財務風險管控是企業(yè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)，關系到企業(yè)資金資產安全性及完整性，與企業(yè)運營發(fā)展息息相關，中小房地產企業(yè)財務風險類型較多，涉及到企業(yè)各項經濟活動，并且風險誘因多種多樣。近些年，我國針對房地產行業(yè)頒布實施了一系列金融政策，包括三道紅線、貸款集中度管理、金融謹慎管理制度等，旨在加強房地產企業(yè)的融資管理，以此來降低財務風險。但是，在中小企業(yè)實際發(fā)展過程中，仍然面臨較大的財務風險，基于此，中小房地產企業(yè)需立足于自身實際情況，加大風險防范力度，做好風險監(jiān)控和預測，針對可能出現(xiàn)的風險提前制定應對措施，探索一條科學、有效的財務風險管控對策。

一、中小房地產企業(yè)財務風險特點

財務風險是任何企業(yè)都會面臨的問題，與其它行業(yè)及企業(yè)相比，中小房地產企業(yè)財務風險主要具備以下幾個顯著特點：第一，受政策影響較大。房地產行業(yè)受國家政策影響較大，房價受宏觀政策調控，而政策的變化會導致中小房地產企業(yè)在財務風險把控方面存在一定的不確定性，當房價在國家政策引導下下調，房屋建設成本不變時，中小房地產企業(yè)的經濟效益必然會降低，其資金周轉能力、償債能力都會下降，抗風險能力減弱，容易出現(xiàn)財務風險。第二，資金周轉周期較長。房建工程從投資成本開始建設，到最后竣工銷售，一般需要經過數(shù)年時間，在這期間，為確保工程項目建設工作的順利開展，中小房地產企業(yè)需投入大量資金，完成產品銷售后才可以回本，整個資金回收過程較大，再加上中小房地產企業(yè)規(guī)模一般，本身所擁有的流動資金有限，這就導致其面臨較大的財政壓力，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，便會引發(fā)財務風險。第三，現(xiàn)金流較大。房地產本身屬于高投資、高收益、高風險行業(yè)，從競拍到施工再到竣工，整個建設過程需要龐大的資金支持，現(xiàn)金流較大。中小房地產企業(yè)通常會通過貸款方式獲取相應的成本資金，融籌資難度較大，如果產品銷售結果不理想，未達到預期收益，或者是資金回收周期較長，中小房地產企業(yè)都會面臨較大的財務風險，無法及時償還債務。

二、中小房地產企業(yè)常見財務風險

（一）投資風險

對于中小房地產企業(yè)來講，在投資環(huán)節(jié)往往存在較大財務風險?；诜康禺a行業(yè)特征，與其它一般企業(yè)相比，房地產企業(yè)投資金額較大，并且成本回收周期較長，在這過程中存在較多不確定性因素，包括土地性質、項目位置、項目類型、產品價位等，這些都是制定投資決策時需要充分考慮的因素，不僅與項目建設的正常進行息息相關，而且還會影響產品銷售情況、資金回收情況等。同時，限購政策的發(fā)布，對各城市房地產行業(yè)都帶來了較大影響，產品交易數(shù)量減少，容易出現(xiàn)投資效益低于預期目標的情況，存在一定的投資風險，甚至會導致企業(yè)出現(xiàn)財務虧損現(xiàn)象，引發(fā)財務風險。并且，一些中小房地產企業(yè)在投資前沒有進行充分的調查、分析，從而存在較大的投資風險。

（二）融籌資風險

融籌資是中小房地產企業(yè)一項重要的經濟活動，在該環(huán)節(jié)也容易發(fā)生財務風險。首先，中小房地產企業(yè)的融籌資方式主要為銀行貸款，如果企業(yè)過于依賴該方式進行融籌資，則容易面臨籌資風險。其次，部分中小房地產企業(yè)在進行融籌資時，缺乏對籌資金額的科學把控，出現(xiàn)籌資金額過多，給企業(yè)帶來了較重的財務壓力，或者出現(xiàn)籌資金額過少，無法滿足企業(yè)運營發(fā)展需求，達不到預期籌資效果，這些都會引發(fā)財務風險問題。并且，與大型房地產企業(yè)相比，中小房地產企業(yè)具有一定的融資優(yōu)勢，但近些年隨著中小房地產企業(yè)數(shù)量的增多以及受房地產行業(yè)整體下行的影響，中小房地產的融資優(yōu)勢不復存在，容易出現(xiàn)資金周轉困難現(xiàn)象，造成財務風險。尤其是2020年“三道紅線”的出臺以及房地產貸款集中度管理都進一步壓縮了中小房地產企業(yè)的生存空間。銀行為了維護客戶，貸款時通常會優(yōu)先考慮大型房地產企業(yè)，中小房地產企業(yè)所面臨更加的融資壓力，融資成本也會增加，發(fā)生風險的可能性增大。

（三）現(xiàn)金流風險

一些中小房地產企業(yè)將財務管理重點都放在了投資、籌資環(huán)節(jié)，缺乏對現(xiàn)金流風險的管理，也會增大財務風險發(fā)生的可能性。一方面，中小房地產企業(yè)沒有從企業(yè)戰(zhàn)略層面對現(xiàn)金流管理進行充分考慮，只是從財務層面、企業(yè)運營層面進行分析，很多中小房地產企業(yè)并未構建現(xiàn)金流預算體系，管控力度不足，或者是以現(xiàn)金預算、日常流量為主，忽略了企業(yè)生命周期的現(xiàn)金流安排，無法滿足企業(yè)發(fā)展需求。另一方面，大多數(shù)中小房地產企業(yè)在進行現(xiàn)金流管理時，沒有進行事先預測，也沒有采取有效的事中控制手段，通常都是在事后進行分析總結，無法實時掌握企業(yè)資金資產情況，財務信息的獲取存在滯后性，現(xiàn)金流管理缺少全程控制，也會帶來財務風險。

（四）負債風險

房地產企業(yè)通常會采取負債的方式，來提高自身所掌握的資本，以期創(chuàng)造更大效益，實現(xiàn)利益的最大化，很多中小房地產企業(yè)也會采取負債方式獲得資本。但是，高收益往往伴隨著高風險，如果負債項目可以帶來理想的經濟效益，則企業(yè)不僅能夠償還債務，而且還能夠獲得良好發(fā)展，如果負債項目收益不理想，則會造成較大的經濟損失，嚴重時甚至會導致企業(yè)破產，財務風險較高。雖然在2020年國家監(jiān)管部門針對房地產行業(yè)設置了“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，并分檔設定房企有息負債的增速閾值，通過該政策促進房地產企業(yè)改革，降低其負債，但是中小房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，仍然面臨一定的負債風險。

三、中小房地產企業(yè)財務風險成因

對于中小房地產企業(yè)來講，誘發(fā)其財務風險的因素主要包括內部因素及外部因素兩大類。從內部因素來講，一些中小房地產企業(yè)在投資決策環(huán)節(jié)，沒有進行充分考慮和綜合分析，出現(xiàn)決策失誤，在復雜的市場環(huán)境及激烈的行業(yè)競爭中失去主動性，投資項目失敗造成資金鏈斷裂，便會造成財務風險。同時，部分中小房地產企業(yè)內部管理能力有所欠缺，日常資金管理不到位，資金資產利用率較低，存在資產浪費現(xiàn)象，無法實現(xiàn)利益的最大化。并且一些中小房地產企業(yè)的內控監(jiān)督力度不足，無法在第一時間發(fā)現(xiàn)潛在的風險隱患，抗風險能力較弱，發(fā)生財務風險的可能性較大。另外，中小房地產企業(yè)資本結構不合理，也是引發(fā)財務風險的主要原因之一。通常來講，負債資金在房地產企業(yè)資本結構中所占比例較大，企業(yè)面臨著較大的債務壓力，如果房地產項目收益不理想，無法及時收回，則房地產企業(yè)會出現(xiàn)無力償還債務的情況，不僅會造成違約，而且還會帶來財務風險，不利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

從外部因素來講，國家政策及經濟環(huán)境都是不可控因素，有著較多的不確定性，都容易造成財務風險。一方面，當前的貨幣政策較為寬松，對經濟發(fā)展的刺激作用有限，再加上各地限購政策的實施，抑制了房價上漲的趨勢。在此背景下，房地產企業(yè)所面臨的經營壓力增大，尤其是中小房地產企業(yè)，在市場競爭中本身并不占據(jù)優(yōu)勢，財務風險發(fā)生的可能性也會增大。另一方面，受外圍經濟下滑影響，我國經濟增長速度下降，房地產行業(yè)呈現(xiàn)出明顯的市場分化趨勢，去庫存壓力越來越大，短時間內無法實現(xiàn)快速反彈，財務風險發(fā)生的可能性提高。

四、中小房地產企業(yè)財務風險管控對策

（一）完善內部管理制度

財務風險管控離不開有效的內部管理，中小房地產企業(yè)要想降低財務風險，就需要不斷優(yōu)化、完善內部管理制度，增強自身的風險防范能力。首先，應健全授權審批制度。對于籌資環(huán)節(jié)來講，在建立授權審批制度時，應明確授權方式為逐級授權，必須通過授權書進行，財務總監(jiān)授權財務經理全權負責籌資活動，財務經理授權籌資主管負責籌資預算編制、籌資預算編制等具體籌資行為，財務經理負責指導，確認無誤后簽字交由財務總監(jiān)進行進一步審核，財務總監(jiān)審核確認并簽字后交由總裁，最后由總裁審批。對于投資活動來講，也需要構建完善的授權審批制度，授權方式為工作說明書與書面授權相結合，授權程序為董事會→總裁→財務總監(jiān)→投資部，在進行審批時，先由投資部門提交投資報告，財務總監(jiān)進行評估、審核并簽署意見，然后交由法律顧問審核，無違規(guī)違章行為后交由總裁審批，最后通過審批后投資部門執(zhí)行方案。其次，應構建風險考核制度及追責機制，根據(jù)員工工作崗位、工作內容的不同，設定財務風險管理指標及要求，將風險管理責任落實到具體人員身上，通過員工工作成效的呈現(xiàn)，對其在財務風險管理中的貢獻進行考核評估，表現(xiàn)突出的給予獎勵，表現(xiàn)較差的予以懲罰。另外，應強化企業(yè)內部審計制度，中小房地產企業(yè)要立足于自身實際情況成立審計委員會，保證其獨立性和權威性，專門負責財務審計工作，將內部審計貫穿于所有財務活動中去，確保企業(yè)資金資產的安全性及完整性。

（二）擴大籌資渠道、創(chuàng)新融資方式

中小房地產企業(yè)要想增強自身的抗風險能力，降低財務風險發(fā)生的可能性，就需要充分利用多種渠道進行籌資，并對融資方式進行創(chuàng)新。首先，可以提高融資工具的多元化，中小房地產企業(yè)根據(jù)自身實際情況，從信托項目融資、產業(yè)基金、銀行貸款等多種融資方式中做出合理選擇，獲取企業(yè)發(fā)展所需資本。其次，應構建完善的房地產金融體系，設立政策性金融機構，對房地產金融規(guī)范、標準等進行專門負責，提高房地產金融的規(guī)范性，穩(wěn)步開放二級市場，加強對金融工具的開發(fā)和培養(yǎng)，包括投資基金、信托基金等，針對房地產融資擔保機構及保險機構等，應從多方面提供保障措施，確保其正常、穩(wěn)定運行。另外，中小房地產企業(yè)還可以采用類reits方式進行融資。reits本身屬于一種不動產資產證券化方式，但是受法律限制等因素，我國所發(fā)行的此類產品與reits存在一定的區(qū)別，所以稱為“類reits”。以過戶型類reits為例，可采取以下方式完成融資：第一，先對物業(yè)進行重組，建立私募基金。第二，由基金子公司或者證券公司發(fā)起資金支持專項計劃。第三，通過股權和債券結合的方式，私募基金實現(xiàn)對SPV的控制。第四，通過收取物業(yè)資產所產生的租金，實現(xiàn)還款、分紅。第五，私募基金分配基金收益、專項計劃分配收益。

（三）加強現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流管理是中小房地產企業(yè)財務風險管理中的重要環(huán)節(jié)，具體可從以下幾方面考慮：第一，強化資金流入、流出。針對資金流入，需結合企業(yè)成本、項目需求、資金需求等進行綜合考慮，對流入資金的金額、時間作出嚴格把控，使流入資金在滿足企業(yè)運營發(fā)展的前提下，降低風險發(fā)生的可能性。而對于資金流出來講，企業(yè)應嚴格審查每一筆資金的使用情況，尤其是大額支出，確保每一筆資金都能夠發(fā)揮最大效益、創(chuàng)造更大價值，避免出現(xiàn)資金浪費現(xiàn)象。第二，從企業(yè)戰(zhàn)略層面開展現(xiàn)金流管理。中小房地產企業(yè)對現(xiàn)金流進行管理時，應從戰(zhàn)略層面考慮，結合企業(yè)不同發(fā)展階段制定相應的管理計劃，通過有效的現(xiàn)金流管理更好的服務于企業(yè)發(fā)展。企業(yè)在制定3～5年戰(zhàn)略規(guī)劃時，應分周期、分階段編制現(xiàn)金流需求規(guī)模，對資金進出量及余量進行預測規(guī)劃，與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應。第三，構建現(xiàn)金流控制體系。中小房地產企業(yè)應制定并落實現(xiàn)金流管理制度，設置專職崗位負責現(xiàn)金流管理工作，對資金池進行統(tǒng)一調配。并健全監(jiān)督機制，對各項支付業(yè)務進行有效監(jiān)控，合理安排現(xiàn)金支付時間;及時催款收款，加快資金流轉，提高現(xiàn)金流周轉效率，對現(xiàn)金流進行年度、季度、月度預算，跟蹤現(xiàn)金流動情況，發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)偏差時及時分析原因并糾正，確?，F(xiàn)金流處于企業(yè)可控范圍。

（四）選擇性負債

合理的負債規(guī)模，可以盤活企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑢ζ髽I(yè)發(fā)展起到促進作用，當中小房地產企業(yè)采用負債途徑提高自身資本能力時，應選擇性的進行負債。中小房地產企業(yè)應時刻關注國家政策變化，當國家政策較為寬松，市場經濟發(fā)展態(tài)勢良好時，可以適當增大負債來獲取更多資本，抓住發(fā)展機會，擴大自身經營規(guī)模;如果國家出臺了緊張的政策，市場經濟發(fā)展呈下行態(tài)勢時，則房地產企業(yè)應降低負債，減輕財務壓力，避免因無法及時償還債務而發(fā)生財務風險。所以，中小房地產企業(yè)在對財務風險進行管控時，可通過對負債規(guī)模進行控制來實現(xiàn)。企業(yè)應立足于自身實際情況，結合國家政策變動及銀行利率變化等因素考慮，對負債規(guī)模作出相應調整，確保其在企業(yè)的可控范圍內，確定合理的融資比例，在滿足企業(yè)經營發(fā)展所需資本的同時，降低財務風險發(fā)生的可能性。

（五）加強資金運營風險管理

中小房地產企業(yè)在管控財務風險時，應從日常經濟活動入手，有效防范資金運營風險。一方面，應建立健全預算管理體系，對企業(yè)日常運營、項目開發(fā)所需資金作出科學預算，嚴格把控各項經濟活動中的資金支出，避免因超預算而引發(fā)財務風險。尤其要做好對現(xiàn)金流的預算，結合企業(yè)實情保證預算結果的準確性，進而對企業(yè)所需現(xiàn)金流作出準確評估，以此作為依據(jù)進行融籌資，防止出現(xiàn)盲目籌資行為而導致企業(yè)財政壓力過大，財務風險性較高。并且當現(xiàn)金流不足時，中小房地產企業(yè)可及時作出調整，保證企業(yè)資金鏈的完整性，防范財務風險的發(fā)生。另一方面，中小房地產企業(yè)應積極引用現(xiàn)代化技術，搭建財務信息化管理平臺，對財務信息進行采集、分析，掌握企業(yè)內部資金使用情況，結合市場信息做好資金和資源配置，避免造成成本虛增，加大資金運營風險的防范力度。并且，中小房地產企業(yè)還應充分利用財務分析結果，找出潛在的資金運營風險，采取針對性的解決對策和規(guī)避措施，強化資金運營風險管理。

五、結語

中小房地產企業(yè)應充分認識到財務風險管控的重要性，強化風險管理理念，將財務風險管理貫穿落實到生產經營的各個環(huán)節(jié)及各項經濟活動中去，既要優(yōu)化內部管理體系，注重對員工的教育培訓，增強企業(yè)抗風險能力，又要掌握市場動態(tài)信息及國家最新政策，及時對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略作出調整，規(guī)避財務風險。房地產行業(yè)本身有著激烈的競爭，中小房地產企業(yè)只有嚴格把控財務風險，才能確保自身的穩(wěn)定運營，在企業(yè)競爭中占據(jù)優(yōu)勢，實現(xiàn)未來的長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]李洪艷.中小房地產企業(yè)財務主要風險點淺析[J].商業(yè)經濟，2020（05）：161-165.

[2]蘇勇.房地產企業(yè)財務風險防范探析[J].納稅，2020（28）：47-49.

[3]郝海霞.中小房地產企業(yè)的財務風險與管理對策分析[J].經濟管理文摘，2020（21）：155-156.

（作者單位：綠城理想小鎮(zhèn)建設集團有限公司）