李永華

長沙某在建樓盤外景

“在長沙，不要買公寓?！苯衲暌詠恚簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)人士都表達了類似的看法。他們給出的邏輯基本一致：長沙公寓、寫字樓和商鋪量太大，幾年都賣不完，價格持續(xù)下跌，哪怕打5折也不一定能甩貨清倉。

面對這一情況，湖南省住建廳放大招，10月28日公開發(fā)布《關(guān)于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》（下稱“《意見》”）。全文從10個方面全力化解公寓、寫字樓、商鋪等非住宅庫存壓力——嚴格控制非住宅用地增量、加快盤活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供應(yīng)、促進非住宅商品房租售、鼓勵非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用戶使用成本、加大金融支持力度、建立監(jiān)測監(jiān)管平臺、落實屬地主體責(zé)任。

11月1日，長沙召開房地產(chǎn)工作座談會，長沙市副市長周志凱強調(diào)，要重點抓好商住比的科學(xué)優(yōu)化，積極推進非住宅去庫存。

庫存高企，“20年都賣不完”？

一家頭部開發(fā)商的營銷負責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，非住宅商品房庫存高企是湖南不少城市的普遍問題，省會長沙尤其嚴峻，這10條措施都是實打?qū)嵉睦茫彩鞘袌龅贡飘數(shù)卣薷恼摺?/p>

《意見》規(guī)定，對連續(xù)兩個季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個月的市縣，除省、市重點招商項目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地掛牌出讓。對去化周期在24～36個月的市縣，當年非住宅商品房用地供應(yīng)轉(zhuǎn)化建筑面積不得超過上兩個年度平均銷售總量的1/2。對去化周期在12～24個月的市縣，對擬出讓的非住宅商品房用地，應(yīng)適當降低商住配比，保持合理有序的供應(yīng)。

此前，長沙非住宅商品房庫存就像是“堰塞湖”，有市場人士形容商業(yè)地產(chǎn)“20年都賣不完”。

這一說法并非聳人聽聞。根據(jù)湖南中原研究院月報數(shù)據(jù)，截至9月底，長沙內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓庫存461萬平方米，去化周期36個月，近兩個季度去化周期維持在32～39個月;寫字樓庫存351萬平方米，去化周期249個月，近兩個季度去化周期在249～463個月;商業(yè)庫存434萬平方米，去化周期199個月，近兩個季度去化周期在186～240個月。

克而瑞（易居中國下屬全資子公司）給出的數(shù)據(jù)是，截至2021年9月，長沙商業(yè)庫存存量達到441萬平方米，去化周期長達209個月;辦公存量為302萬平方米，去化周期約220個月;公寓存量447萬平方米，去化周期約33.17個月。

非住宅供應(yīng)量為何如此之大？《中國經(jīng)濟周刊》記者接觸的多位開發(fā)商均認為，土地供應(yīng)時，長沙的商住比要求3∶7，有的地塊是4∶6，個別地塊甚至高達5∶5，這一比例遠超一線城市，也比湖南其他地市的標準高出一截，長期積累下來，非住宅的體量就越來越大。

開發(fā)商雖然叫苦，實際上，此前也是樂于接受這一政策。2018年，長沙“反炒房”，針對住宅推出當時號稱最嚴的限購限價等措施。非住宅市場中，在去年底、今年初長沙公寓價格大跳水之前，絕大部分樓盤公寓價格均高于住宅價格，且不限價，成為開發(fā)商的一大利潤來源，推動開發(fā)商建設(shè)和銷售公寓、寫字樓與商鋪。

開發(fā)商排隊降價

追根溯源，非住宅市場是從2019年年底下行，2020年下半年開始跳水。

2021年2月20日，湖南省住建廳和湖南省統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于2020年湖南省房地產(chǎn)市場形勢的通報》稱，在2020年的新建商品房銷售中，住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房等分化現(xiàn)象明顯。其中，住宅銷售面積8506.65萬平方米，同比增長5.4%;辦公樓銷售面積110.69萬平方米，同比下降3.1%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積541.28萬平方米，同比下降11.8%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年長沙公寓成交均價13111元/m2，而2020年以來成交均價為11750元/m2，降了1361元/m2，跌幅達11%。

長沙麓谷高新區(qū)某樓盤一置業(yè)顧問說，2020年9月，恒大率先甩賣公寓，七折銷售，位于主城區(qū)萬家麗的一項目公寓價格跌破8000元/m2。一位購買該項目公寓的業(yè)主告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，當時幾乎是“無腦下單，樣板間都沒看就買了”。他沒想到，這個項目在下單后不到半年就已停工，至今還在等待復(fù)工。

今年3月，新力鉑園公寓售價從9000元/m2降到6888元/m2，是當時打折力度較大的一個項目，引發(fā)市場震動。不過，它的降價風(fēng)頭很快被其他項目搶走。綠地一項目部分公寓價格從14000元/m2猛降至9000元/m2以下，金地在長沙天心區(qū)的一項目推出5888元/m2起的特價現(xiàn)房公寓……排隊降價者比比皆是。

《湖南日報》10月29日報道《意見》時稱，目前長沙降價的公寓，其價格相比之前幾乎是打?qū)φ?、打三折的水平?/p>

即便如此，《中國經(jīng)濟周刊》記者走訪多個樓盤時，眾多置業(yè)顧問仍眾口一詞地感慨：“賣不動?！?/p>

在長沙旭輝地產(chǎn)某樓盤營銷中心，置業(yè)顧問說：“長沙公寓太慘淡了！太多了，政府也是怕開發(fā)商出問題，才推出這個政策。”

不過，在部分熱門板塊，如長沙濱江金融中心，在售公寓降價促銷效果比較明顯，尾盤所剩不多。置業(yè)顧問們反復(fù)提醒：買公寓買商鋪，關(guān)鍵還是看地段，只要地段好，好賣也好租。

在濱江板塊一售樓部，準備買公寓做投資的林先生說，作為個人投資者，他最看重的是《意見》降低了公寓和商鋪的持有成本和交易成本。

他算了一筆賬：“長沙投資公寓、商鋪，大概是每年5個點左右的收益，更好一點的話，10年能夠回本?！?/p>

不過，交易成本高是公寓出手的攔路虎。按照現(xiàn)行政策，商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓過戶費用要交契稅、增值稅、土地出讓金等，合計稅率超過16%。如果是通過二手中介出售，還要加上傭金，交易成本超18%。

對此，《意見》明確，對于轉(zhuǎn)讓非住宅商品房的單位或個人，可適當降低相關(guān)交易費用，而且各縣市還可為新購或租賃非住宅商品房的單位或個人提供購房補貼、租金補貼。

長沙一在售樓盤

長沙某在售樓盤實景

《意見》還提出降低公寓居民用戶使用成本。居住在公寓的居民住戶，符合“一戶一表”安裝條件和建設(shè)標準的，由城市自來水公司、電網(wǎng)公司、城市燃氣公司抄表到戶后，用戶可持房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)登記證書等證件，申請執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價格標準。

不過，有置業(yè)顧問說，已經(jīng)建好的項目里，除了少部分符合消防要求的公寓，其他的并不能開通天然氣。

“再不降低商住比，長沙的地就賣不出？”

面對高企的非住宅庫存，今年以來，湖南非住宅土地供應(yīng)已經(jīng)減少。8月16日，湖南省住建廳發(fā)布的《關(guān)于2021年上半年湖南省房地產(chǎn)市場形勢的通報》顯示，1—6月，全省商服用地供應(yīng)903.17公頃，同比減少3.1%，占房地產(chǎn)用地供應(yīng)量的27.1%。

此次，《意見》明確，對已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)批準可按“商改住”進行規(guī)劃修改，并可適當降低商住配比。

有業(yè)內(nèi)人士稱，接下來幾個月，長沙很多開發(fā)商可能要排隊去“調(diào)規(guī)”，降低商住比。

“再不降低商住比，項目就沒利潤，開發(fā)商沒錢賺，長沙的地就賣不出。”另有一開發(fā)商長沙公司負責(zé)人點明這一邏輯。

在數(shù)次推遲后，9月16日，長沙發(fā)布2021年第二批次集中掛牌公告，推出29宗地，其中商住用地21宗，住宅用地8宗。10月18日，長沙市國土局交易網(wǎng)站發(fā)布第二批集中供地終止公告，成交結(jié)果只能用“慘淡”來形容：29宗地，只賣出去10宗，而且全部是底價成交，零溢價，總拍價88億元。

值得注意的是，10宗地中，長沙本土國企就拿走了7宗，其中，長沙市國資委獨資的長沙城市發(fā)展集團有限公司拿地金額和拿地面積都位居第一。有市場研究機構(gòu)認為：“本土國有企業(yè)融資成本低，且有當?shù)卣С郑诒九瓮僚闹型械鬃饔妹黠@?！?/p>

這與6月1日時的首輪集中供地成交結(jié)果相比是冰火兩重天。首輪集中供地，長沙賣出了24宗地塊，9宗地塊觸發(fā)熔斷等待搖號，總拍價約381億元。南湖路048號地塊溢價率高達49%，最高樓面價達到約14157元/m2。

11月1日，在房地產(chǎn)工作座談會上，長沙市副市長周志凱強調(diào)，抓好土地出讓的有序供應(yīng)。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2021年第21期）