張巧玲 山西鑫馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，由于企業(yè)資金投入、項目規(guī)劃、開發(fā)時間較長，特別是復雜、繁瑣的工程可能會導致銷售、建設、投資管理方面的風險問題。為了規(guī)避政策、市場、法律、管理方面的風險影響，需要房地產(chǎn)企業(yè)工作人員總結當前經(jīng)營、管理、合同管理方面的要點，依據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)營、風險防范需求確立權責關系和法律風險，可消除不合規(guī)、不合法項目的管理問題?？傊?，在房地產(chǎn)企業(yè)中強化合同管理質量，依據(jù)財務、法律體系、實踐要點確立經(jīng)營風險問題，能提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)合同管理的問題

(一)合同管理體系不全面

房地產(chǎn)合同管理過程中，工作人員應當考慮、探討多方面的控制因素與合同管理之間的關系，可全面提升所制定合同的科學性。但是，合同內(nèi)容監(jiān)控、分析、評估過程中，可坑會存在管理規(guī)范實施力度薄弱的現(xiàn)象，限制了合同管理的質量。同時，若合同職權交叉、控制存在信息共享、財務信息交接方面的問題時，可能會導致合同細節(jié)與前期策劃投入不統(tǒng)一，限制了管理的有效性和科學性。總之，合同管理體系、機制完善過程中，工作人員應當總結不同項目信息共享、信息投入方面的要點，在明確房地產(chǎn)經(jīng)濟、市場投入的過程中解決信息管理方面的問題。

(二)合同簽訂不科學

房地產(chǎn)各類合同簽訂期間需要財務部門結合市場、經(jīng)濟投入方面的需求確立正確的投資、戰(zhàn)略規(guī)劃，以便在正確、合理的指導的過程中提升合同簽訂、條款實踐的有效性。但是，若財務部門在權責環(huán)分配、工程預算、商品房規(guī)劃及預算的投入不科學就，可能會導致售價審核方面的問題[2]。同時，若房地產(chǎn)合同控制期間的資金調(diào)配、項目對接及合同管理要求不科學，也會誘發(fā)合同進度管理、企業(yè)經(jīng)營投入方面的問題。因此，工作人員應當完善合同的簽訂、制定要點的過程中消除合同對接方面的不利影響，也能在明確合同進展、企業(yè)投資需求的同時查找合同的潛在風險問題，提升現(xiàn)場管理的合理性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的特點及實踐要點

(一)長期性特征

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，應當要求工作人員及時注入關聯(lián)性資金，在明確技術投入、資金支持的過程中提升長期性的合同管理要點，以便提升房地產(chǎn)項目的合理性。期間，前期策劃、管理投入、承建過程的周期及時間較長，故需要理清房地產(chǎn)合同控制的技術、標準需求，在建立連續(xù)性房地產(chǎn)開發(fā)需求的過程中建立長跨度合同內(nèi)容，在確定轉出合同、勘察合同、施工合同、設備采購需求的過程中建立貸款、融資目標，能夠可解決合同管理支出方面的問題。

(二)限制性特點

為了提升項目合同管理的質量，需要工作人員確立限制性的合同控制問題，有利于解決合同內(nèi)容中土地權屬、資金借貸、項目勘察設計、物料收集方面的問題。因此，在合同限制管理中，應當要求工作人員應當滿足合同談判、專業(yè)領域投入方面的需求，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的法律要點確立限制性目標，在解決開發(fā)商權利、施工設計要點、監(jiān)理單位的需求的過程中明確核心證書的資質投入及活動投入需求，可方便工作人員及時徹查合同主體是否符合限制性依據(jù)，若符合動態(tài)評估標準，可要求工作人員簽訂合同文書[3]。

(三)強制性特點

在合同執(zhí)行控制、實踐、監(jiān)控過程中，工作人員應當明確法律標準的強制性要求，原因是合同執(zhí)行期間需要房地產(chǎn)企業(yè)理清質量標準期間落實動態(tài)化評估依據(jù)，以此在確立勘測要點、設計需求、施工驗收方法內(nèi)容，在建立關聯(lián)性條款要點及數(shù)據(jù)指標內(nèi)容的基礎上分析條款、數(shù)據(jù)指標是否存在異常?？傊ㄟ^確立法定責任及文書要點，以動態(tài)化的評估模式探討合同是否存在約定、修改要素。同時，合同風險評價中，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應當從方案確立、合同簽訂、風險監(jiān)控等多個角度測試、鞏固風險防范要點，再使用事前、事中、事后三個角度的控制思路展開現(xiàn)場管理，消除現(xiàn)場管理過程中對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方面的損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理的強化措施

(一)建立科學合同管理步驟

房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應當結合現(xiàn)有的合同管理制度及管理要求進行調(diào)研、分析、監(jiān)控，利用關聯(lián)性服務模式、管理規(guī)范不斷強化工作人員的行為規(guī)范能力。具體而言，應當結合以下要點進行實踐管理：第一，應當確立關鍵性的保障措施，利用既定的服務標準、合同內(nèi)容及合同涉及元素展開調(diào)研管理，再從各個角度分析各步驟的法律依據(jù)及潛在問題。通過分析各環(huán)節(jié)的管理要點及技術需求，結合必要的經(jīng)營、投入機制確立工作思路，可讓合同管理模式更為有效。第二，部門權限確定期間，工作人員應當區(qū)分不同部分崗位的職能，在編制、審核、評估、測試、監(jiān)控期間確立科學的監(jiān)督模式，可消除項目審批方面的問題。第三，配套性流程確定期間，工作人員應當利用合同歸檔制度展開績效、合同內(nèi)容、合同真實度的評估測試，采用必要的跟蹤、歸檔模式進行實踐考核，使用就全過程監(jiān)控模式測試出各項工作的投入及成本管理要點。第四，當房地產(chǎn)企業(yè)簽訂關聯(lián)性控制合同后，應當要求工作人員在細化合同需求的過程中確立必要的執(zhí)行目標，可提升職工的管理、服務水平。比如在合同管理義務實施期間，應當采用定時監(jiān)控的分析模式提高履約推行的合理性及安全性，采用嚴謹?shù)奈募幚硪?guī)劃、收管模式建立必要的交接記錄及服務模式，可提高簽證設定、設計文書、資料保管的合理性。通過及時發(fā)現(xiàn)合同履約方面的風險問題，探討財務、人力資源部門流動資金的使用及價格波動趨勢，做好尾款的測試、結算及回收控制，要求履約部門落實“閉環(huán)管理”模式，分析出保證金投入及存放需求[4]。第五，自身權益保障期間，工作人員應當建立關聯(lián)性的索賠、合同管理及驗收機制，要求專業(yè)的工作人員展開驗收分析，避免國家標準實施、投訴糾紛、索賠方面問題對合同管理的不利影響。第六，為了提升法律規(guī)定的合理性，需要工作人員確立風險管理機制，利用預防管理模式監(jiān)控出現(xiàn)階段合同管理的潛在問題，可在彌補控制合同、消除違約影響的對房地產(chǎn)經(jīng)濟的危害。例如企業(yè)應當履行抗辯權測試中，需要工作人員分析合同履行、執(zhí)行管理的潛在問題，設立有效的改進措施及彌補措施中控制違約現(xiàn)象對房地產(chǎn)企業(yè)管理的不利影響。

(二)明確合同文本制度及規(guī)范

合同文本完善過程中，工作人員應當逐漸完善合同管理及執(zhí)行法律，明確《合同法》中技術要點及監(jiān)督要素，采用科學的履約管理模式、市場維護模式建立和諧的市場秩序服務范本，有利于提升市場秩序的穩(wěn)定性。具體而言，應當確定以下規(guī)范文本：第一，應當規(guī)范法律規(guī)范，建立違法處理條款及控制模式，采用合同監(jiān)控的思路展開違法審查模式，有利于提升履約率的有效性。在此過程中，工作人員應當調(diào)研房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序及建設標準，在明確各部門責任義務的過程中控制主觀事件方面的疏漏問題。第二，為了提升合同文本的規(guī)范性，需要工作人員事先擬定、起草合同文本，在建立示范文本的過程中消除合同書寫方面的風險。第三，合同履行過程中，需要明確合同的交底要點，探討整體項目的承辦、合同制定需求的基礎上明確核心責任、義務和管理氛圍，可在發(fā)現(xiàn)合同經(jīng)營風險、履行要點的過程中確立經(jīng)濟投入指標。通過逐步發(fā)現(xiàn)合同職能關鍵點的過程中確立執(zhí)行目標，有利于解決文本執(zhí)行、文件簽收方面的問題。第四，文本規(guī)范監(jiān)督過程中，應當要求工作人員及時補充關鍵性協(xié)議，結合會議紀要特征作出必要的變更和支付步驟，可為合同管理過程提供有效的技術依據(jù)。同時，臺賬文本完善期間，工作人員可利用潛在風險投入、風險分析、風險跟蹤的方式測試出條款的確定問題。通過要求技術人員完善利益受損、市場運行規(guī)律的基礎上確定關鍵性的承辦報告及合同文本，在協(xié)商探討過程中變更現(xiàn)有的投入權限和核心程序，再使用必要的模式消除合同變更不合理的不利影響。總之，在合同履行、完善、修改期間，工作人員應當利用信息化系統(tǒng)錄入、整合關聯(lián)性的服務數(shù)據(jù)，在不斷修正合同文本、補充必要管理協(xié)議、審批關鍵性服務模式的過程中對現(xiàn)有的資料進行歸檔處理，可在規(guī)范的存儲、分類、調(diào)研、監(jiān)控、保管的基礎上解決合同文本執(zhí)行、法律投入、技術標準保管方面的消極影響[5]。

(三)完善管理機構及變更規(guī)定

房地產(chǎn)企業(yè)管理服務過程中，應當要求相關機關單位、房地產(chǎn)企業(yè)進行交互與協(xié)調(diào)，完善現(xiàn)有的合同的管理方案，再結合科學的合同管理制度、執(zhí)行模式建立合同的訂立思路，再結合系統(tǒng)審查方案及履行目標確立合理的協(xié)調(diào)要點。因此，工作人員應當結合合同的制定目標展開宣傳，在確定法律法規(guī)的基礎上給予工作人員必要的培訓，消除合同制定、管理方面的控制問題，在改善違法活動、違法項目的過程中及時處理現(xiàn)有的合同糾紛，能在必要的推廣、機構變更指導期間凸顯出合同管理的紐帶效果，有利于在訂立、履行、變更和終止的過程中提高決策統(tǒng)籌及結構服務管理方面的有效性。

四、結語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)合同管理過程中，應當要求工作人員不斷強化房地產(chǎn)合同管理的技術要點及計劃投入，結合已存在的成本控制、投資經(jīng)營、合同文書統(tǒng)籌方面的問題的過程中確立整改措施，有利于提高合同管理合理性的基礎上確定必要的革新措施，進而提升合同管理的質量。