張巧玲 山西鑫馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，由于企業(yè)資金投入、項目規(guī)劃、開發(fā)時間較長，特別是復(fù)雜、繁瑣的工程可能會導(dǎo)致銷售、建設(shè)、投資管理方面的風(fēng)險問題。為了規(guī)避政策、市場、法律、管理方面的風(fēng)險影響，需要房地產(chǎn)企業(yè)工作人員總結(jié)當(dāng)前經(jīng)營、管理、合同管理方面的要點(diǎn)，依據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)營、風(fēng)險防范需求確立權(quán)責(zé)關(guān)系和法律風(fēng)險，可消除不合規(guī)、不合法項目的管理問題?？傊诜康禺a(chǎn)企業(yè)中強(qiáng)化合同管理質(zhì)量，依據(jù)財務(wù)、法律體系、實踐要點(diǎn)確立經(jīng)營風(fēng)險問題，能提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)合同管理的問題

(一)合同管理體系不全面

房地產(chǎn)合同管理過程中，工作人員應(yīng)當(dāng)考慮、探討多方面的控制因素與合同管理之間的關(guān)系，可全面提升所制定合同的科學(xué)性。但是，合同內(nèi)容監(jiān)控、分析、評估過程中，可坑會存在管理規(guī)范實施力度薄弱的現(xiàn)象，限制了合同管理的質(zhì)量。同時，若合同職權(quán)交叉、控制存在信息共享、財務(wù)信息交接方面的問題時，可能會導(dǎo)致合同細(xì)節(jié)與前期策劃投入不統(tǒng)一，限制了管理的有效性和科學(xué)性?？傊贤芾眢w系、機(jī)制完善過程中，工作人員應(yīng)當(dāng)總結(jié)不同項目信息共享、信息投入方面的要點(diǎn)，在明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、市場投入的過程中解決信息管理方面的問題。

(二)合同簽訂不科學(xué)

房地產(chǎn)各類合同簽訂期間需要財務(wù)部門結(jié)合市場、經(jīng)濟(jì)投入方面的需求確立正確的投資、戰(zhàn)略規(guī)劃，以便在正確、合理的指導(dǎo)的過程中提升合同簽訂、條款實踐的有效性。但是，若財務(wù)部門在權(quán)責(zé)環(huán)分配、工程預(yù)算、商品房規(guī)劃及預(yù)算的投入不科學(xué)就，可能會導(dǎo)致售價審核方面的問題[2]。同時，若房地產(chǎn)合同控制期間的資金調(diào)配、項目對接及合同管理要求不科學(xué)，也會誘發(fā)合同進(jìn)度管理、企業(yè)經(jīng)營投入方面的問題。因此，工作人員應(yīng)當(dāng)完善合同的簽訂、制定要點(diǎn)的過程中消除合同對接方面的不利影響，也能在明確合同進(jìn)展、企業(yè)投資需求的同時查找合同的潛在風(fēng)險問題，提升現(xiàn)場管理的合理性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的特點(diǎn)及實踐要點(diǎn)

(一)長期性特征

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，應(yīng)當(dāng)要求工作人員及時注入關(guān)聯(lián)性資金，在明確技術(shù)投入、資金支持的過程中提升長期性的合同管理要點(diǎn)，以便提升房地產(chǎn)項目的合理性。期間，前期策劃、管理投入、承建過程的周期及時間較長，故需要理清房地產(chǎn)合同控制的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)需求，在建立連續(xù)性房地產(chǎn)開發(fā)需求的過程中建立長跨度合同內(nèi)容，在確定轉(zhuǎn)出合同、勘察合同、施工合同、設(shè)備采購需求的過程中建立貸款、融資目標(biāo)，能夠可解決合同管理支出方面的問題。

(二)限制性特點(diǎn)

為了提升項目合同管理的質(zhì)量，需要工作人員確立限制性的合同控制問題，有利于解決合同內(nèi)容中土地權(quán)屬、資金借貸、項目勘察設(shè)計、物料收集方面的問題。因此，在合同限制管理中，應(yīng)當(dāng)要求工作人員應(yīng)當(dāng)滿足合同談判、專業(yè)領(lǐng)域投入方面的需求，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的法律要點(diǎn)確立限制性目標(biāo)，在解決開發(fā)商權(quán)利、施工設(shè)計要點(diǎn)、監(jiān)理單位的需求的過程中明確核心證書的資質(zhì)投入及活動投入需求，可方便工作人員及時徹查合同主體是否符合限制性依據(jù)，若符合動態(tài)評估標(biāo)準(zhǔn)，可要求工作人員簽訂合同文書[3]。

(三)強(qiáng)制性特點(diǎn)

在合同執(zhí)行控制、實踐、監(jiān)控過程中，工作人員應(yīng)當(dāng)明確法律標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制性要求，原因是合同執(zhí)行期間需要房地產(chǎn)企業(yè)理清質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)期間落實動態(tài)化評估依據(jù)，以此在確立勘測要點(diǎn)、設(shè)計需求、施工驗收方法內(nèi)容，在建立關(guān)聯(lián)性條款要點(diǎn)及數(shù)據(jù)指標(biāo)內(nèi)容的基礎(chǔ)上分析條款、數(shù)據(jù)指標(biāo)是否存在異常。總之，通過確立法定責(zé)任及文書要點(diǎn)，以動態(tài)化的評估模式探討合同是否存在約定、修改要素。同時，合同風(fēng)險評價中，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應(yīng)當(dāng)從方案確立、合同簽訂、風(fēng)險監(jiān)控等多個角度測試、鞏固風(fēng)險防范要點(diǎn)，再使用事前、事中、事后三個角度的控制思路展開現(xiàn)場管理，消除現(xiàn)場管理過程中對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方面的損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理的強(qiáng)化措施

(一)建立科學(xué)合同管理步驟

房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)有的合同管理制度及管理要求進(jìn)行調(diào)研、分析、監(jiān)控，利用關(guān)聯(lián)性服務(wù)模式、管理規(guī)范不斷強(qiáng)化工作人員的行為規(guī)范能力。具體而言，應(yīng)當(dāng)結(jié)合以下要點(diǎn)進(jìn)行實踐管理：第一，應(yīng)當(dāng)確立關(guān)鍵性的保障措施，利用既定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同內(nèi)容及合同涉及元素展開調(diào)研管理，再從各個角度分析各步驟的法律依據(jù)及潛在問題。通過分析各環(huán)節(jié)的管理要點(diǎn)及技術(shù)需求，結(jié)合必要的經(jīng)營、投入機(jī)制確立工作思路，可讓合同管理模式更為有效。第二，部門權(quán)限確定期間，工作人員應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同部分崗位的職能，在編制、審核、評估、測試、監(jiān)控期間確立科學(xué)的監(jiān)督模式，可消除項目審批方面的問題。第三，配套性流程確定期間，工作人員應(yīng)當(dāng)利用合同歸檔制度展開績效、合同內(nèi)容、合同真實度的評估測試，采用必要的跟蹤、歸檔模式進(jìn)行實踐考核，使用就全過程監(jiān)控模式測試出各項工作的投入及成本管理要點(diǎn)。第四，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)簽訂關(guān)聯(lián)性控制合同后，應(yīng)當(dāng)要求工作人員在細(xì)化合同需求的過程中確立必要的執(zhí)行目標(biāo)，可提升職工的管理、服務(wù)水平。比如在合同管理義務(wù)實施期間，應(yīng)當(dāng)采用定時監(jiān)控的分析模式提高履約推行的合理性及安全性，采用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈募幚硪?guī)劃、收管模式建立必要的交接記錄及服務(wù)模式，可提高簽證設(shè)定、設(shè)計文書、資料保管的合理性。通過及時發(fā)現(xiàn)合同履約方面的風(fēng)險問題，探討財務(wù)、人力資源部門流動資金的使用及價格波動趨勢，做好尾款的測試、結(jié)算及回收控制，要求履約部門落實“閉環(huán)管理”模式，分析出保證金投入及存放需求[4]。第五，自身權(quán)益保障期間，工作人員應(yīng)當(dāng)建立關(guān)聯(lián)性的索賠、合同管理及驗收機(jī)制，要求專業(yè)的工作人員展開驗收分析，避免國家標(biāo)準(zhǔn)實施、投訴糾紛、索賠方面問題對合同管理的不利影響。第六，為了提升法律規(guī)定的合理性，需要工作人員確立風(fēng)險管理機(jī)制，利用預(yù)防管理模式監(jiān)控出現(xiàn)階段合同管理的潛在問題，可在彌補(bǔ)控制合同、消除違約影響的對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的危害。例如企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行抗辯權(quán)測試中，需要工作人員分析合同履行、執(zhí)行管理的潛在問題，設(shè)立有效的改進(jìn)措施及彌補(bǔ)措施中控制違約現(xiàn)象對房地產(chǎn)企業(yè)管理的不利影響。

(二)明確合同文本制度及規(guī)范

合同文本完善過程中，工作人員應(yīng)當(dāng)逐漸完善合同管理及執(zhí)行法律，明確《合同法》中技術(shù)要點(diǎn)及監(jiān)督要素，采用科學(xué)的履約管理模式、市場維護(hù)模式建立和諧的市場秩序服務(wù)范本，有利于提升市場秩序的穩(wěn)定性。具體而言，應(yīng)當(dāng)確定以下規(guī)范文本：第一，應(yīng)當(dāng)規(guī)范法律規(guī)范，建立違法處理條款及控制模式，采用合同監(jiān)控的思路展開違法審查模式，有利于提升履約率的有效性。在此過程中，工作人員應(yīng)當(dāng)調(diào)研房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在明確各部門責(zé)任義務(wù)的過程中控制主觀事件方面的疏漏問題。第二，為了提升合同文本的規(guī)范性，需要工作人員事先擬定、起草合同文本，在建立示范文本的過程中消除合同書寫方面的風(fēng)險。第三，合同履行過程中，需要明確合同的交底要點(diǎn)，探討整體項目的承辦、合同制定需求的基礎(chǔ)上明確核心責(zé)任、義務(wù)和管理氛圍，可在發(fā)現(xiàn)合同經(jīng)營風(fēng)險、履行要點(diǎn)的過程中確立經(jīng)濟(jì)投入指標(biāo)。通過逐步發(fā)現(xiàn)合同職能關(guān)鍵點(diǎn)的過程中確立執(zhí)行目標(biāo)，有利于解決文本執(zhí)行、文件簽收方面的問題。第四，文本規(guī)范監(jiān)督過程中，應(yīng)當(dāng)要求工作人員及時補(bǔ)充關(guān)鍵性協(xié)議，結(jié)合會議紀(jì)要特征作出必要的變更和支付步驟，可為合同管理過程提供有效的技術(shù)依據(jù)。同時，臺賬文本完善期間，工作人員可利用潛在風(fēng)險投入、風(fēng)險分析、風(fēng)險跟蹤的方式測試出條款的確定問題。通過要求技術(shù)人員完善利益受損、市場運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)上確定關(guān)鍵性的承辦報告及合同文本，在協(xié)商探討過程中變更現(xiàn)有的投入權(quán)限和核心程序，再使用必要的模式消除合同變更不合理的不利影響?？傊诤贤男?、完善、修改期間，工作人員應(yīng)當(dāng)利用信息化系統(tǒng)錄入、整合關(guān)聯(lián)性的服務(wù)數(shù)據(jù)，在不斷修正合同文本、補(bǔ)充必要管理協(xié)議、審批關(guān)鍵性服務(wù)模式的過程中對現(xiàn)有的資料進(jìn)行歸檔處理，可在規(guī)范的存儲、分類、調(diào)研、監(jiān)控、保管的基礎(chǔ)上解決合同文本執(zhí)行、法律投入、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)保管方面的消極影響[5]。

(三)完善管理機(jī)構(gòu)及變更規(guī)定

房地產(chǎn)企業(yè)管理服務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)機(jī)關(guān)單位、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行交互與協(xié)調(diào)，完善現(xiàn)有的合同的管理方案，再結(jié)合科學(xué)的合同管理制度、執(zhí)行模式建立合同的訂立思路，再結(jié)合系統(tǒng)審查方案及履行目標(biāo)確立合理的協(xié)調(diào)要點(diǎn)。因此，工作人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同的制定目標(biāo)展開宣傳，在確定法律法規(guī)的基礎(chǔ)上給予工作人員必要的培訓(xùn)，消除合同制定、管理方面的控制問題，在改善違法活動、違法項目的過程中及時處理現(xiàn)有的合同糾紛，能在必要的推廣、機(jī)構(gòu)變更指導(dǎo)期間凸顯出合同管理的紐帶效果，有利于在訂立、履行、變更和終止的過程中提高決策統(tǒng)籌及結(jié)構(gòu)服務(wù)管理方面的有效性。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)合同管理過程中，應(yīng)當(dāng)要求工作人員不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)合同管理的技術(shù)要點(diǎn)及計劃投入，結(jié)合已存在的成本控制、投資經(jīng)營、合同文書統(tǒng)籌方面的問題的過程中確立整改措施，有利于提高合同管理合理性的基礎(chǔ)上確定必要的革新措施，進(jìn)而提升合同管理的質(zhì)量。