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引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，其在全國(guó)各省均有分布，且企業(yè)規(guī)模龐大，尤其是近幾年內(nèi)外因素的共同影響使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增多，這在一定程度上加重了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不利于資金的有效分配。房地產(chǎn)企業(yè)不僅規(guī)模龐大，下游產(chǎn)業(yè)也較多，并且組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜。在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)及其下游產(chǎn)業(yè)，因鏈條長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，存在著重復(fù)征稅的問(wèn)題，加上其內(nèi)部分工越來(lái)越細(xì)，無(wú)形中就加重了房地產(chǎn)及其下游產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，而“營(yíng)改增”之后，其行業(yè)內(nèi)的稅負(fù)有了明顯的降低。但是就部分企業(yè)而言，其在稅務(wù)管理及發(fā)票管理方面還存在一些問(wèn)題，減稅效應(yīng)不明顯，還亟待進(jìn)行解決。

一、房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的必要性分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴(kuò)大和下游產(chǎn)業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算也變得越來(lái)越復(fù)雜，并且其面臨著重復(fù)征稅的問(wèn)題。

（一）營(yíng)業(yè)稅相對(duì)復(fù)雜且比較滯后

我國(guó)營(yíng)業(yè)稅的形成最早可以追溯到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，營(yíng)業(yè)稅被提出以來(lái)取得了顯著的成效，并有效地推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，營(yíng)業(yè)稅相對(duì)具有科學(xué)性，且符合當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但就目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅制已經(jīng)不具有適用性，尤其是對(duì)于組成結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其涉及的下游產(chǎn)業(yè)不僅越來(lái)越多，其所涉及的合作方也越來(lái)越多，因此推動(dòng)稅制改革勢(shì)在必行，“營(yíng)改增”是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。

（二）房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)存在嚴(yán)重的重復(fù)征稅問(wèn)題

就目前的稅務(wù)機(jī)制來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅與增值稅之間存在一些問(wèn)題，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)，不僅銷(xiāo)售地上的房產(chǎn)，還銷(xiāo)售房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，這里的土地使用權(quán)從購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)是“轉(zhuǎn)讓”，從房地產(chǎn)方來(lái)說(shuō)是“銷(xiāo)售”，因此其營(yíng)業(yè)稅包含了土地稅。同時(shí)，在土地增值稅方面也存在著重復(fù)征稅的問(wèn)題，土地增值稅不僅包含轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅務(wù)，還包含土地附著物稅務(wù)，因此房地產(chǎn)行業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)不僅適用營(yíng)業(yè)稅法，也適用增值稅法，這就衍生出了重復(fù)征稅的問(wèn)題。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)不僅要按照建筑行業(yè)進(jìn)行交稅，還要按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交稅，并且納稅人要把建設(shè)成本一并加入進(jìn)去，嚴(yán)重缺乏合理性。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)減負(fù)增效的積極影響分析

事實(shí)證明，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)將明顯降低，為企業(yè)預(yù)留出更多的資金供其周轉(zhuǎn)，能夠增強(qiáng)企業(yè)的效益，提升企業(yè)管理質(zhì)量。

（一）資金流方面的影響

就房地產(chǎn)行業(yè)的稅率而言，其在“營(yíng)改增”之前營(yíng)業(yè)稅率為5%，而在“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)與下游產(chǎn)業(yè)的稅制也發(fā)生了改變，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)與下游企業(yè)收到預(yù)收款且未開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)，企業(yè)可以按照預(yù)收款的3%進(jìn)行預(yù)繳[1]。因此按照相關(guān)公式得出結(jié)果來(lái)看，“營(yíng)改增”后的企業(yè)繳納稅額將明顯低于“營(yíng)改增”前的稅額，因此企業(yè)可以預(yù)留出大量的資金來(lái)進(jìn)行周轉(zhuǎn)、投資，可以加強(qiáng)企業(yè)其他方面的建設(shè)，可以優(yōu)化財(cái)務(wù)管理，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)與下游企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

（二）對(duì)房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)稅負(fù)的影響

在2019年4月之前，房地產(chǎn)行業(yè)執(zhí)行的是增值稅率是11%，2019年4月之后，房地產(chǎn)行業(yè)執(zhí)行的增值稅率是9%，無(wú)論是按照哪一種增值稅率計(jì)算，其與營(yíng)業(yè)稅相比，應(yīng)交稅費(fèi)都有所降低。在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行的營(yíng)業(yè)稅率為5%，按照相關(guān)公式計(jì)算，“營(yíng)改增”后的繳納稅額將低于“營(yíng)改增”前。在各項(xiàng)因素都保持不變的情況下，營(yíng)改增前（價(jià)稅合一）某企業(yè)某年應(yīng)繳納稅額將會(huì)高于營(yíng)改增后（價(jià)稅分離）的應(yīng)繳納的稅額。因此可以有效降低房地產(chǎn)行業(yè)與下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的稅負(fù)，企業(yè)稅負(fù)的降低會(huì)增加企業(yè)內(nèi)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)和流通，能進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)的現(xiàn)代化建設(shè)。

（三）對(duì)房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)價(jià)格體系的影響

在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)與下游產(chǎn)業(yè)在繳納稅額時(shí)考慮的要素比較簡(jiǎn)單，只需要考慮同期產(chǎn)品的價(jià)格和營(yíng)業(yè)收入，而企業(yè)投入成本的金額與其應(yīng)繳的稅額之間沒(méi)有太大的關(guān)聯(lián)，營(yíng)業(yè)稅實(shí)行的是稅內(nèi)價(jià)，其在一定程度上不利于刺激消費(fèi)。而在“營(yíng)改增”后，一方面，企業(yè)所考慮的因素也相應(yīng)增加，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)管理的難度；另一方面，增值稅層層流轉(zhuǎn)、價(jià)稅分離的特點(diǎn)也幫助企業(yè)節(jié)省了不少資金。

因此，從企業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，“營(yíng)改增”不僅可以降低企業(yè)的稅負(fù)，還可以促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新優(yōu)化，進(jìn)而有利于促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。在另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模龐大，其所涉及的下游產(chǎn)業(yè)也較多，從房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)上來(lái)考慮，工程建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)、材料設(shè)備采購(gòu)、管理、銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)也將得到進(jìn)一步優(yōu)化，其減負(fù)增效作用十分明顯。

三、房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的減稅效應(yīng)分析

實(shí)施“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)的減稅效應(yīng)都十分顯著，具體可從一般納稅人企業(yè)、企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn)、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)、二手房交易等方面進(jìn)行論述[2]。

（一）一般納稅人企業(yè)的影響

對(duì)于納稅人企業(yè)而言，實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”的主要途徑是利用增值稅發(fā)票來(lái)減稅，納稅人企業(yè)面對(duì)的稅種主要分為兩種，分別是營(yíng)業(yè)稅和增值稅，在進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅計(jì)算的時(shí)候需要格外注意，根據(jù)實(shí)際全部營(yíng)業(yè)額進(jìn)行計(jì)算，并根據(jù)實(shí)時(shí)稅率來(lái)對(duì)稅額進(jìn)行計(jì)算，而增值稅主要是計(jì)算增值部分，并通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣來(lái)將稅務(wù)負(fù)擔(dān)降低。

采取SPSS11.0軟件進(jìn)行分析,計(jì)量資料(均數(shù)±標(biāo)準(zhǔn)差)表示,t檢驗(yàn),計(jì)數(shù)資料(n,%)表示,x2檢驗(yàn),P<0.05差異存在統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)房產(chǎn)銷(xiāo)售的影響分析

分析“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)房產(chǎn)銷(xiāo)售的影響需要結(jié)合實(shí)際例子進(jìn)行分析，例如某個(gè)企業(yè)公司的寫(xiě)字樓出售，該寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元人民幣，銷(xiāo)售價(jià)格為10000萬(wàn)元人民幣，而該企業(yè)獲得5%的增值稅發(fā)票有500萬(wàn)元，獲得11%增值稅發(fā)票的為3500萬(wàn)元，而在銷(xiāo)售過(guò)程中需要支出的費(fèi)用主要有銷(xiāo)售人員支出、管理支出、財(cái)務(wù)支出等合計(jì)1500萬(wàn)元，在銷(xiāo)售過(guò)程中需要支付土地出讓費(fèi)用為1000萬(wàn)元，而整體銷(xiāo)售增值稅稅率是11%，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用匯總土地增值稅比例占10%，納稅人企業(yè)扣除20%，通過(guò)計(jì)算在進(jìn)行“營(yíng)改增”處理之前企業(yè)的總稅負(fù)超過(guò)1943萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅為500萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅需要支付35萬(wàn)元，企業(yè)所得稅超過(guò)517.88萬(wàn)元。在實(shí)行“營(yíng)改增”之后總稅負(fù)下降了約473萬(wàn)元，其中：土地增值稅約為932萬(wàn)元，而城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)約為37萬(wàn)元，企業(yè)所得稅約為500萬(wàn)元，整體企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)明顯降低，且有效減少了稅額，這對(duì)于整體房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的影響。

（三）“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響分析

傳統(tǒng)的企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)增值稅征收方式與營(yíng)業(yè)稅征收方式統(tǒng)一，營(yíng)業(yè)稅都是5%的稅率，而實(shí)施“營(yíng)改增”之后，企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅稅率下降了0.24%，降到了4.76%，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)減免賦稅的效果，因此下游企業(yè)中的房屋租賃的業(yè)務(wù)量會(huì)隨之增加，整體經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)濟(jì)收入提升明顯。

（四）二手房交易方面

“營(yíng)改增”不僅對(duì)商品房、住宅有稅收優(yōu)惠，在二手房上面也有一定的優(yōu)惠，一般情況下兩年以上住宅享有免稅政策，一些特定區(qū)域非普通住宅需要正常納稅經(jīng)計(jì)算北京滿兩年以上的住宅如果以840萬(wàn)元出售，實(shí)行“營(yíng)改增”前后個(gè)人所得稅前后差距高達(dá)8萬(wàn)元，整體減稅費(fèi)高達(dá)11.4萬(wàn)元，對(duì)整體二手房交易市場(chǎng)有促進(jìn)的作用。

四、個(gè)別房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后存在的問(wèn)題

（一）稅負(fù)不減反增

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)的“營(yíng)改增”實(shí)施可以說(shuō)是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵[3]。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的下游產(chǎn)業(yè)眾多，其在管理稅務(wù)方面需要考慮的因素也比較多，就房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)而言，由于多種原因會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不減反增，導(dǎo)致其出現(xiàn)這樣的原因主要有兩點(diǎn)：一是無(wú)法保障企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票能夠順利取得，二是受土地增值稅的影響。

（1）無(wú)法保障企業(yè)的增值稅專用進(jìn)項(xiàng)發(fā)票順利取得。房地產(chǎn)所涉及的下游產(chǎn)業(yè)比較多，有家居、建材、營(yíng)銷(xiāo)、家電等，部分還包括物業(yè)管理企業(yè)，這些企業(yè)由于規(guī)模及管理的因素會(huì)出現(xiàn)很多不確定性因素，房地產(chǎn)及其下游產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中會(huì)用到眾多的泥沙、材料、裝飾品，這些物品由于具有散亂性的特征，因此很難取得增值稅專用發(fā)票。另一方面，房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)還會(huì)用到大量的人力，人力資源的支出也很難取得增值稅專用發(fā)票。

（2）土地增值稅的影響。房地產(chǎn)及其下游行業(yè)繳納的稅額還受到土地增值稅的影響，針對(duì)土地增值稅，我國(guó)目前實(shí)行的是四級(jí)累進(jìn)稅率。土地的增值率越高其所要繳納的稅額也就越高，營(yíng)改增之后，采用的是不同的計(jì)稅方式，房地產(chǎn)及其下游產(chǎn)業(yè)在繳納稅額時(shí)可用開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，進(jìn)而可以有效降低稅額。但是就部分企業(yè)而言，其在增值稅專用發(fā)票獲取方面還存在一定問(wèn)題，并且隨著房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大及土地效益的增加，其稅負(fù)會(huì)出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。

（二）存在虛開(kāi)發(fā)票的現(xiàn)象

在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)及其下游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票只能作為“賬單”進(jìn)行使用，在“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)的增值稅專用進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的功能則有了進(jìn)一步地拓展，相關(guān)企業(yè)在采購(gòu)的過(guò)程中，如果取得增值稅專用發(fā)票就可以抵扣增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，取得的增值稅專用進(jìn)項(xiàng)發(fā)票越多抵扣的就越多，企業(yè)的稅負(fù)也就越低。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)所開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票會(huì)影響到下游企業(yè)的抵扣，因此這就說(shuō)明了進(jìn)項(xiàng)專用發(fā)票的重要性?；谶@樣一種情況，很多企業(yè)都會(huì)為了謀取私利而開(kāi)具假票、制造假票，接受虛開(kāi)發(fā)票現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。

（三）因貸款利息進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣而增加資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)與其下游產(chǎn)業(yè)具有很大的關(guān)聯(lián)性，上游的建設(shè)狀況及進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票的開(kāi)具情況會(huì)影響到下游[4]。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)需要投入大量的資金，因此很多企業(yè)會(huì)選擇從銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，同時(shí)貸款過(guò)程中可能發(fā)生各種手續(xù)費(fèi)，在“營(yíng)改增”之前這些進(jìn)項(xiàng)稅額都不得進(jìn)行抵扣；在“營(yíng)改增”之后，從其層層轉(zhuǎn)移方面來(lái)看，這些稅金最后還將由企業(yè)進(jìn)行承擔(dān)，但是其進(jìn)項(xiàng)稅額卻無(wú)法進(jìn)行抵扣，這就相應(yīng)增加了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

五、房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后的相關(guān)建議

（一）保證企業(yè)規(guī)范管理

企業(yè)需要明確增值稅發(fā)票的使用方式，增值稅發(fā)票可以在人工費(fèi)、物料采購(gòu)方面進(jìn)行抵扣，因此在選擇施工單位以及材料供應(yīng)商時(shí)，需要選擇能進(jìn)行增值稅發(fā)票抵扣的商家單位，并采用集中的方式進(jìn)行采購(gòu)，可以抵扣降低企業(yè)稅負(fù)。在進(jìn)行增值稅發(fā)票申報(bào)的時(shí)候需要采用內(nèi)部財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)進(jìn)行“營(yíng)改增”計(jì)算，進(jìn)而適應(yīng)這種新型稅務(wù)制度，同時(shí)企業(yè)需要及時(shí)對(duì)各種物料或者人工進(jìn)行結(jié)算并進(jìn)行發(fā)票抵扣，在這個(gè)過(guò)程中企業(yè)需要做好項(xiàng)目核算工作，避免出現(xiàn)計(jì)算偏差。

同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也可以針對(duì)性的對(duì)營(yíng)銷(xiāo)模式和營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)精裝修對(duì)裝修材料以及家具設(shè)備進(jìn)行抵扣，不僅能提升銷(xiāo)售量，而且能夠降低納稅，因此企業(yè)需要科學(xué)制定稅收籌劃并科學(xué)制定銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)而實(shí)現(xiàn)盈利。

（二）科學(xué)進(jìn)行制度調(diào)整

企業(yè)需要不斷對(duì)新制度進(jìn)行適應(yīng)，從施工周期、項(xiàng)目合同時(shí)間等來(lái)對(duì)新舊項(xiàng)目的增值稅率進(jìn)行分析，項(xiàng)目可以按照5%征收率進(jìn)行計(jì)算，新的項(xiàng)目可以通過(guò)11%來(lái)進(jìn)行計(jì)稅，在采購(gòu)和核算規(guī)則上也需要不斷進(jìn)行優(yōu)化，并對(duì)新舊項(xiàng)目稅收進(jìn)行分開(kāi)管理[5]。

（三）加強(qiáng)增值稅發(fā)票管控

很多企業(yè)通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票來(lái)提升增值稅發(fā)票的空間，這種違法行為需要相關(guān)部門(mén)嚴(yán)格檢查，并通過(guò)政策制度和法律法規(guī)對(duì)這種違法行為進(jìn)行規(guī)范，可以使用合理手段避稅，但是必須要在法律準(zhǔn)許的范圍內(nèi)進(jìn)行，如果出現(xiàn)違法現(xiàn)象要嚴(yán)格處理，必須補(bǔ)繳稅款，并處以補(bǔ)繳稅款的百分之五十以上至五倍以下的罰款及滯納金，如果涉及金額較大需要聯(lián)合司法部門(mén)進(jìn)行協(xié)同執(zhí)法。

（四）科學(xué)進(jìn)行成本控制

為了緩解資金壓力，企業(yè)需要科學(xué)進(jìn)行成本控制，除了銀行或者金融機(jī)構(gòu)貸款抵押外，可以進(jìn)行股權(quán)融資，并科學(xué)分配利潤(rùn)，同時(shí)在房屋預(yù)售的時(shí)候可以采用預(yù)收款來(lái)獲取充分的資金來(lái)進(jìn)行建筑施工，但是需要注意納稅時(shí)間，防止出現(xiàn)不按時(shí)繳費(fèi)等現(xiàn)象。

結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，推動(dòng)稅制改革已是必然需求，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱性行業(yè)，其所涉及的眾多下游產(chǎn)業(yè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，因此實(shí)行“營(yíng)改增”不僅是社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物，更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物?！盃I(yíng)改增”可以有效降低企業(yè)稅負(fù)，可以解決重復(fù)征稅這一重要問(wèn)題，有利于促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。房地產(chǎn)及其下游企業(yè)還需要強(qiáng)化企業(yè)管理、嚴(yán)格控制增值稅發(fā)票虛抵、采用合理手段控制成本，進(jìn)而才能有效避免企業(yè)稅負(fù)增加，才能更好地促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。