金科地產集團股份有限公司

引言

土地增值稅清算是房地產企業(yè)稅務籌劃中不可忽視的一步，也是房地產企業(yè)依法履行納稅義務必須要做好的一項工作，對房地產企業(yè)發(fā)展而言十分重要和關鍵。土地增值稅清算是講究技巧和方法的，在稅法規(guī)定下，完全可以通過合理的技巧和方法來實現(xiàn)減免稅負的目的，這就需要房地產企業(yè)的稅務籌劃必須要合理，且符合當?shù)貓?zhí)行政策要求，但很多房地產企業(yè)在土地增值稅清算稅務籌劃中，往往存在各種問題，從而無法保證稅務籌劃的合理性和可操作性，從而形成稅務風險，所以房地產企業(yè)在土地增值稅清算中一定要在稅法允許下，制定合理的方法與技巧。

一、土地增值稅清算的項目前期規(guī)劃

（一）項目土地增值稅清算單位規(guī)劃

國家層面對土地增值稅清算單位的規(guī)定，以國家有關部門審批的開發(fā)項目為單位，說法比較籠統(tǒng)，導致各地稅務機關在實際執(zhí)行時存在地方性差異。但項目土地增值稅清算單位的確定是土地增值稅清算稅籌中影響巨大且不可逆的一個環(huán)節(jié)，因此房地產開發(fā)項目所在地稅務機關執(zhí)行確定土地增值稅清算單位的原則必須深入了解。目前各地土地增值稅清算單位確定通常分兩類：一類是完全沿用國家層面政策規(guī)定一字不差，這類情況要求房地產企業(yè)必須確定當?shù)囟悇諜C關執(zhí)行口徑再進行相關經濟測算確定項目開發(fā)可行性，并應當充分意識在項目后期進行土地增值稅清算時當?shù)囟悇諜C關執(zhí)行口徑變化的不可控性；二類是具有當?shù)靥厣趪乙?guī)定上的細化，比如重慶市可建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證選擇確定清算單位、四川湖南等省以建設工程規(guī)劃許可證確定清算單位，對于這類政策明確的，執(zhí)行口徑變化相對可控。

（二）項目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃

各地稅務機關對土地增值稅清算的具體規(guī)定雖各有不同，但所有政策執(zhí)行均是依據(jù)項目開發(fā)過程中涉及的文書證照這類紙質有據(jù)可依的項目資料而來，因此項目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算的項目前期規(guī)劃中的重要一環(huán)。項目文書證照規(guī)劃包括但不限于：①國有土地出讓合同對學校、公園等配件設施的約定導致對公共配套設施認定的影響；②地方政府協(xié)議對拆遷補償約定導致土地票據(jù)取得不合規(guī)；③財政返還批復內容描述對土地成本金額以及加計扣除事項的影響；④以建設工程規(guī)劃證為土地增值稅清算單位的，單一建設工程規(guī)劃證中各物業(yè)形態(tài)的構成比例設計不合理對土地增值稅清算結果的影響；⑤竣工實測報告涉及住宅測繪面積對普通住宅認定影響、涉及地下儲藏室的描述對其劃分住宅/非住宅業(yè)態(tài)的影響。

二、房地產企業(yè)土地增值稅清算納稅籌劃

（一）土地增值稅清算時點籌劃

土地增值稅清算在達到一定條件的情況下，稅務機關可下發(fā)清算通知書或房地產企業(yè)主動要求進行項目土地增值稅清算。達到清算條件時，各形態(tài)的物業(yè)去化情況將導致土地增值稅清算呈現(xiàn)不同的結果，比如某地車位作為可售物業(yè)也是虧損物業(yè)，去化比例不夠導致非住宅增值率較大。因此在清算時點來臨前應加速虧損并對清算類型增值有影響的物業(yè)去化比例。

（二）計稅收入審核籌劃

房地產企業(yè)在土地增值稅清算稅籌計稅收入主要包括：①拆遷安置房政府定價標準，安置房安置時間和標準如何簽訂政府協(xié)議；②用于職工福利、抵償債務等不動產轉移應視同銷售，如何確定銷售價格；③隨房贈送的車位、儲藏室等如何確定計稅收入，計入住宅或非住宅清算類型；④車位是否可以辦理產權，無產權車位的長期租賃收入是否計入計稅收入；⑤精裝修收入是否計入計稅收入。

（三）開發(fā)成本審核籌劃

關于開發(fā)成本審核籌劃包括但不限于：①合理歸集、分攤土地成本，如地下不計容車位是否分攤土地成本、補繳土地出讓金專屬化和先占地面積法后建筑面積法分攤等；②當?shù)卣咴试S扣除的情況下，應完善相關資料實現(xiàn)紅線外成本稅前扣除；③考慮層高系數(shù)法進行成本分攤；④考慮直接成本直接歸集；⑤結合國家及地方對公共配套設施政策規(guī)定，前置性的規(guī)劃配套設施移交形式。

（四）其他事項

土地增值稅清算分為核定征收和查賬征收兩種方式，選擇不同方式土地增值稅清算容易呈現(xiàn)兩極化差異。

三、導致房地產企業(yè)土地增值清算涉稅風險的原因分析

房地產企業(yè)土地增值稅清算過程中，如果稅務籌劃不善很容易誘發(fā)風險，而造成房地產企業(yè)土地增值稅清算涉稅風險成因可以分為內部成因與外部成因兩部分。

（一）外部成因導致清算涉稅風險

房地產土地增值稅清算涉稅風險的外部成因主要是指市場環(huán)境變化、政策法規(guī)調整等這些不可控的因素，其中對房地產土地增值稅稅務籌劃影響最大的是政策法規(guī)的調整。如：2016年房企營改增后，增值稅采用簡易計稅/一般計稅方式，土地增值稅清算計稅收入認定、開發(fā)成本扣除與轉讓房地產有關的稅金扣除認定均發(fā)生變化；江蘇省隨房贈送車位情況，原政策規(guī)定車位可計入住宅業(yè)態(tài)，現(xiàn)已作廢等等。在這種情況下，對土地增值稅清算進行了重新規(guī)定，如果房地產企業(yè)沒有及時做好政策解讀工作，在進行土地增值稅清算時，就容易出現(xiàn)不符合政策規(guī)定的情況，從而增加涉稅風險，所以政策的變化與調整會增加房地產企業(yè)的涉稅風險，需要房地產企業(yè)及時做好土地增值稅清算規(guī)定的解讀。

（二）內部成因導致清算涉稅風險

房地產企業(yè)對土地增值稅清算籌劃審批核查機制不完備、土地增值稅籌劃隊伍水平低等，是比較常見的內部風險成因。如：基層項目稅務籌劃專職人員作為土地增值稅籌劃的第一線參與人員，其能力水平高低將直接影響土地增值稅籌劃是否科學、完善，也是做好土地增值稅籌劃風險防范的關鍵。但在很多房地產企業(yè)中，稅務籌劃培訓、稅務籌劃考核都未落實到實際工作中，培訓與考核往往只是做做樣子、走走過場，沒有實質性的內容與實際管理流程，無法保證從業(yè)隊伍的水平，也就無法保證工作質量，在工作中無論是有意為之，還是無意為之，如果導致工作出現(xiàn)失誤和錯誤，都容易誘發(fā)房地產企業(yè)土地增值稅籌劃涉稅風險。

四、房地產土地增值稅清算涉稅風險管控的有效對策探析

（一）做好稅務籌劃從業(yè)隊伍的管理與培養(yǎng)

房地產土地增值稅清算是一項復雜性且系統(tǒng)性的工作，對從業(yè)人員要求是比較高的，再加上營改增后導致房地產企業(yè)稅務籌劃工作內容、方法上的變化等，更是給稅務籌劃人員的工作帶來了挑戰(zhàn)，需要稅務籌劃人員具備更高的能力才行。首先，房地產企業(yè)要根據(jù)土地增值稅清算需要，進一步完善培訓與考核工作，要保證培訓的先進性與針對性，在培訓與考核過程中，要將最新的稅法政策、清算技巧等融入培訓與考核內容當中，不斷提高從業(yè)隊伍的專業(yè)能力，為做好土地增值稅清算與稅務籌劃打下堅實的基礎。其次，要保障扁平化管理、優(yōu)化崗位組織架構，建立公平晉升機制，保證每個人都能夠有公平的工作機會、晉升機會。最后，房地產企業(yè)的稅務籌劃人員，必須要認清在新的發(fā)展形勢下，工作上的一些新要求與新變化，及時發(fā)現(xiàn)自身所存在的不足與問題，并通過一系列的方法與彌補與完善，從而不斷提高自身的實踐能力、學習能力和創(chuàng)新能力等，為做好房地產土地增值稅清算與稅務籌劃工作奠定基礎，也為自身今后的發(fā)展打下更扎實的基礎。

（二）做好稅法解讀，合理進行稅務籌劃

房地產企業(yè)稅收籌劃依托于國家層面政策規(guī)定和當?shù)囟悇諜C關政策執(zhí)行口徑，在經歷項目開發(fā)過程中合理的土地增值稅清算規(guī)劃，保障在土地增值稅清算時稅籌方案實際可執(zhí)行性。房地產企業(yè)財務負責人以及稅務人員應對稅法政策更新以及當?shù)囟悇諜C關政策執(zhí)行口徑的變化保持及時、主動和深入的理解。對政策的變化，應及時科學調整土地增值稅清算稅籌方案，并主動與企業(yè)內部其他部門、稅務機關保持有效溝通。這才應該是房地產企業(yè)稅務籌劃走科學發(fā)展路線所應該進行的選擇，以降低稅務籌劃風險。

（三）增強風險意識，建立完備的涉稅風險管理機制

房地產企業(yè)必須意識到土地增值稅清算可能帶來的涉稅風險，而且涉稅風險對企業(yè)經營的危害是比較嚴重的，只有認識到這一點，在進行土地增值稅清算時，房地產企業(yè)才能夠更加嚴謹，才能夠不斷提高工作的執(zhí)行力。此外，建立完備的涉稅風險管理機制，要善于運用信息化技術來構建風險管理系統(tǒng)，將所有風險點考慮在內，在土地增值稅清算過程中，要建立事前、事中、事后，全過程的風險防范機制。

結語

文章重點分析了房地產土地增值稅清算前期規(guī)劃、稅收籌劃思路、清算風險成因，以及如何做好清算工作以提高稅務籌劃能力，希望能夠為房地產企業(yè)落實此項工作提供到一定的幫助作用。