楊白楊 首創(chuàng)（天津）置業(yè)管理有限公司

引言

房地產(chǎn)行業(yè)是否能穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到?jīng)Q定性作用。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。要想在殘酷的市場(chǎng)中穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)需在實(shí)踐中不斷完善自身的管理制度，加強(qiáng)成本管理，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，建立一套完整的成本管理體系，保證企業(yè)不會(huì)出現(xiàn)過(guò)度浪費(fèi)和資本未被利用等情況，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成

（一）取得土地成本

土地取得成本主要包括土地出讓金、契稅和使用費(fèi)等，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種形式，目前房地產(chǎn)企業(yè)所使用的主要是后兩種。為了限制房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)出現(xiàn)的浮躁現(xiàn)象，國(guó)家有關(guān)部門加大對(duì)土地的宏觀調(diào)控的力度，使拍賣取得變成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的首要方式，導(dǎo)致開發(fā)成本中，土地取得費(fèi)的占比不斷提高。

（二）前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、三通一平費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察丈量費(fèi)和報(bào)批報(bào)費(fèi)等費(fèi)用，在建設(shè)成本構(gòu)成中，所占比例相對(duì)較低。

（三）安裝工程費(fèi)

安裝工程費(fèi)被認(rèn)為是屋建造過(guò)程中的建筑工程和設(shè)備安裝費(fèi)用。主要包括主體安裝工程費(fèi)、地基及基礎(chǔ)工程費(fèi)、外立面工程費(fèi)、門窗欄桿工程費(fèi)、結(jié)構(gòu)及初裝修工程費(fèi)、精裝修工程費(fèi)及其他建安工程費(fèi)等，在整個(gè)施工工程中，成本中占比最大。

（四）公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共設(shè)施費(fèi)由公共配套設(shè)施費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩部分組成。公共配套設(shè)施費(fèi)在建設(shè)地內(nèi)，建設(shè)的為住戶提供配套設(shè)施和娛樂設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用。而基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要包括配電、供水、燃?xì)馔ㄐ?、景觀等工程的建設(shè)費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例僅次于安裝工程費(fèi)用。

（五）開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)用是指在建筑過(guò)程中，并非利用在建筑上的費(fèi)用。主要包括造價(jià)咨詢費(fèi)、技術(shù)咨詢費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等，在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中所占成本比例最小[1]。

二、成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

（一）成本管理概述

成本管理是指在技術(shù)人員依托于現(xiàn)有技術(shù)，嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，科學(xué)合法地對(duì)建筑成本進(jìn)行把控，進(jìn)而明確出項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本，然后依照相關(guān)成本控制方法，控制企業(yè)運(yùn)行各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出。實(shí)行成本管理的基本目的就是通過(guò)降低資源消耗，來(lái)提高生產(chǎn)效率，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。如果企業(yè)管理人員對(duì)成本管理的概念不清晰，機(jī)械性盲目性地執(zhí)行成本管控，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)差異，建筑的開發(fā)會(huì)應(yīng)用不同技術(shù)，造成房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目成本差異較大，增加管理難度。

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的施工過(guò)程中，每個(gè)項(xiàng)目各為主體，因此就會(huì)產(chǎn)生時(shí)間和空間上的施工差異，并且成本會(huì)在地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)每一個(gè)階段中形成，把控難度相應(yīng)提高[2]。

（二）事前成本管理

在建筑開發(fā)建設(shè)之前，房地產(chǎn)公司需要慎重嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙?duì)項(xiàng)目進(jìn)行篩選，在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)公司需精準(zhǔn)把握客戶需求，經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研分析，才能對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)精確的定位，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的利潤(rùn)和收入進(jìn)行評(píng)估，盡可能降低潛在風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在施工前的分析調(diào)查時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定最為科學(xué)合理的投資方案，更好地做到施工成本的管控。在方案選擇時(shí)，撥款的額度由房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)施工方案中的具體內(nèi)容和流程決定，這樣才能達(dá)到工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)，工程投入最小。在房地產(chǎn)企業(yè)的投標(biāo)階段，公司可以經(jīng)過(guò)對(duì)比，以及對(duì)市場(chǎng)口碑的了解，在眾多施工單位中選擇一個(gè)報(bào)價(jià)最合理，服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量最好的施工單位，簽訂建設(shè)合同。在項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)階段，鼓勵(lì)所有單位去公開競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)化招標(biāo)流程，保證招標(biāo)環(huán)境透明化，企業(yè)之間憑實(shí)力公平競(jìng)爭(zhēng)，才能為公司在復(fù)雜的市場(chǎng)中選出優(yōu)質(zhì)的施工單位，確保工程的施工質(zhì)量滿足用戶需求。

（三）事中成本管理

建設(shè)過(guò)程中，成本管理策略要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行制定，科學(xué)合理地對(duì)施工成本進(jìn)行管控。事中成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的決定性因素，當(dāng)前情況下，大多房地產(chǎn)企業(yè)持有的資金都不足以支付施工中的全部費(fèi)用，這時(shí)企業(yè)就需進(jìn)行外部融資。在融資工作開展之前，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估，做好企業(yè)內(nèi)部的資金管控和成本管理，避免出現(xiàn)融資量過(guò)大的情況。開展施工時(shí)，需消耗大量的資金，同時(shí)占用大量的時(shí)間，人力和物力，形成一定管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)成本管理人員在事中需要發(fā)揮管控成本的作用，合理控制成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）實(shí)施成本管理的策略研究

房地產(chǎn)的成本管理過(guò)程要貫穿從項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)后到竣工交付前的全部階段，因此企業(yè)需做到成本的全程管控。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需通力合作、互幫互助，來(lái)確實(shí)落實(shí)成本管理制度的實(shí)施。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，首要目的是要滿足消費(fèi)者對(duì)住房的需求，兼顧公司利潤(rùn)，降低外部環(huán)境的影響，給企業(yè)留有一定的利潤(rùn)。成本管理也有助于企業(yè)施工質(zhì)量和工作效率的提升，在制定成本管理方案時(shí)，切實(shí)保證成本管理方案與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合，避免出現(xiàn)為了降低成本，而導(dǎo)致偷工減料的問(wèn)題出現(xiàn)，提高項(xiàng)目質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理結(jié)構(gòu)上現(xiàn)存問(wèn)題

（一）成本控制意識(shí)不強(qiáng)

成本管控意識(shí)不強(qiáng)是所有房地產(chǎn)企業(yè)中存在的普遍問(wèn)題，現(xiàn)階段項(xiàng)目利潤(rùn)回報(bào)率較高，發(fā)展形勢(shì)一片大好。一方面致使很多企業(yè)忽略了成本管理，進(jìn)入企業(yè)管理的誤區(qū)，本著開發(fā)就能賺到錢的錯(cuò)誤思想，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展畸形化。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏與原料供應(yīng)商的溝通，壓低投標(biāo)價(jià)，沒有考慮到原料的利潤(rùn)問(wèn)題，從而出現(xiàn)原料以次充好，偷工減料的現(xiàn)象，導(dǎo)致后期在維護(hù)上投入大量的費(fèi)用，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的隱患[3]。

（二）缺少科學(xué)的控制方法

很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的成本管理人員，成本管理指標(biāo)單一，不能有效解決成本管控中的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)沒有科學(xué)的指導(dǎo)，不能對(duì)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，在項(xiàng)目完工后，出現(xiàn)利潤(rùn)和預(yù)期相差較大的現(xiàn)象，再回過(guò)頭來(lái)查找賬目問(wèn)題。成本管理缺乏科學(xué)性、時(shí)效性極大程度上抑制了企業(yè)的發(fā)展速度。

（三）成本管理難以落實(shí)到實(shí)踐中

施工環(huán)節(jié)是控制成本的重要環(huán)節(jié)，在施工過(guò)程中，施工方往往會(huì)以提高工程質(zhì)量為由，要求現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整施工方案，加大成本的投入。如若不加以嚴(yán)格管控，就會(huì)造成成本不可控，這對(duì)施工中的成本管理實(shí)施情況有很大要求。項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)期，為了搶占工期，很多項(xiàng)目未進(jìn)行充分分析調(diào)研，隨后便匆忙地進(jìn)行設(shè)計(jì)，迅速開工。這種盲目追求速度的施工方式，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目定位不清晰，很難對(duì)其成本進(jìn)行管控，出現(xiàn)成本超編的問(wèn)題，需調(diào)整總體方案，影響開發(fā)效率。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的意義

（一）成本管理是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期而又漫長(zhǎng)的過(guò)程，前期資金投入量大，資金回流慢。但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，加強(qiáng)銀行、房貸緊縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受到嚴(yán)重影響，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目因資金短缺導(dǎo)致崩盤。在這一情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需加大成本管理，擴(kuò)大外部融資，避免出現(xiàn)資金鏈短缺，危及企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題。

（二）成本管理是企業(yè)增加利潤(rùn)的核心

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理能力的好壞，直接影響企業(yè)獲取利潤(rùn)的多少。現(xiàn)階段評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)的重要指標(biāo)就是企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)率，因此如何在保證施工質(zhì)量的前提下，降低成本，提高利潤(rùn)就成為企業(yè)面臨的首要問(wèn)題，這也能反映出企業(yè)的管理水平。企業(yè)也不能一味地追求低成本，導(dǎo)致施工質(zhì)量下降，會(huì)使企業(yè)增加在后期的維護(hù)費(fèi)用，企業(yè)的名譽(yù)也會(huì)受到影響[4]。

五、完善成本管理的措施

（一）制定科學(xué)的成本核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)需建立一套科學(xué)完善的成本管理體系，保證企業(yè)成本管理的順利開展，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本管理有利于對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程的財(cái)務(wù)支出、人力物力消耗進(jìn)行全方位的管理，并可以根據(jù)發(fā)展現(xiàn)狀及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。成本管理貫穿了房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程，因此企業(yè)需做到上下一心，統(tǒng)一指揮，建立科學(xué)完善的成本管理制度。

（二）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法

在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本管理的方式有很多種，但有些企業(yè)不適用當(dāng)下流行的一些方法。這就需要企業(yè)根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況，創(chuàng)新出一套適用于自身的成本管理制度。例如全面成本控制、標(biāo)準(zhǔn)成本控制和作業(yè)成本法的方法，這些方法各有所長(zhǎng)，企業(yè)需合理進(jìn)行選擇，提升成本管理能力和水平[5]。

（三）加強(qiáng)成本管理人才隊(duì)伍的建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作專業(yè)性較強(qiáng)，對(duì)管理人員的要求較高。因此企業(yè)需招聘專業(yè)能力強(qiáng)、有責(zé)任心的高素質(zhì)人才，并為其改善福利待遇，提高升職空間。

企業(yè)需鼓勵(lì)從業(yè)人員參加專業(yè)培訓(xùn)，提高自身技能，在工作中不斷積累成本管理經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)還需密切關(guān)注管理人員的道德思想，全方面提升財(cái)務(wù)工作人員的水平，培養(yǎng)其大局觀念。

結(jié)語(yǔ)

成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)的重要手段之一，是企業(yè)管理的核心所在。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，行業(yè)發(fā)展情況必然會(huì)成社會(huì)的焦點(diǎn)，企業(yè)要想獲得更多利潤(rùn)，必須要從建立制度、確切落實(shí)和培養(yǎng)專業(yè)人才等方面入手，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。財(cái)