摘要：企業(yè)日常簽訂合同中通常約定，承租人需要在每期租金于上期租金結(jié)束日7日前付清（例如：上期租金結(jié)束日為2021年1月30日，本期租金應(yīng)于2021年1月23日之前付清），這也是市場上通常的慣用做法，承租人除了繳納一定的履約保證金，還要提前支付三個月租金給出租，通常是提前七天，甚至有承租戶提前支付一年租金給出租人。預(yù)收租金既要符合稅法規(guī)定，又要符合會計準(zhǔn)則的收入確認(rèn)原則。本文就預(yù)收租金的會計核算上進(jìn)行了探討，希望對相關(guān)企業(yè)有所借鑒。

關(guān)鍵詞：預(yù)收租金;會計核算;探討

一、不動產(chǎn)出租增值稅征收規(guī)定

根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知財稅〔2016〕36號（以下簡稱“36號文”）文件第四十五條規(guī)定納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。同時根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）文件的規(guī)定，納稅人提供

不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理按下列規(guī)定執(zhí)行：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。出租其2016年5月1日后取得的，適用一般計稅方法計稅。

二、不動產(chǎn)租賃服務(wù)會計核算方法

根據(jù)上述規(guī)定，不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的預(yù)收租金增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此當(dāng)月收到預(yù)收租金需要通過“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅-銷項稅額”進(jìn)行核算。

此外，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》以及《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》中規(guī)定出租人對經(jīng)營租賃的會計處理要求在租賃期內(nèi)各個期間，出租人應(yīng)當(dāng)采用直線法或其他系統(tǒng)合理的方法，將經(jīng)營租賃的租賃收款額確認(rèn)為租金收入。因此核算不動產(chǎn)租賃收入就要按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則來確認(rèn)收入。從會計準(zhǔn)則的具體內(nèi)容來看，這類會計制度主要目的是為了規(guī)范企業(yè)的會計核算工作，并貫穿著謹(jǐn)慎以及穩(wěn)健性等原則。下面介紹三種會計核算上的具體賬務(wù)處理。

（一）核算方法一

此方法下的預(yù)收租金通過科目“預(yù)收賬款”核算，后續(xù)在剩余租賃期內(nèi)采用直線法按月確認(rèn)為相應(yīng)的租金收入。在初始收到預(yù)收租金并向?qū)Ψ介_具發(fā)票時，直接確認(rèn)為“應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-應(yīng)交銷項稅額”。這種做法既符合增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間確認(rèn)的規(guī)定，又符合會計準(zhǔn)則規(guī)定的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，核算起來又簡單、清晰、易懂，同時核算工作量不會繁瑣，在會計準(zhǔn)則及增值稅法等法規(guī)中又是可以平衡的，不足之處就是預(yù)收賬款的余額體現(xiàn)在報表中不夠完整，需要依賴手工臺賬。

（二）核算方法二

核算方法二主要是通過科目“遞延收益”在向?qū)Ψ介_票時，將預(yù)收賬款全部結(jié)轉(zhuǎn)為零，

一方計入“應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-增值稅銷項稅額”，叧一方計入“遞延收益”[3]。此種方法下遞延收益的余額為不含稅金額，在后續(xù)剩余租賃期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入。與核算方法一基本一致，不一致的是：預(yù)收賬款一次性結(jié)轉(zhuǎn)余額為零，采用“遞延收益”過渡科目分?jǐn)偸Ｓ嘧赓U期內(nèi)的租金收入，需要披露具體變動情況，略顯復(fù)雜，同時會增加每月核算量、而且會存在預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)了，無法顯示預(yù)收每個客戶的租金金額，同樣需要做額外的手工租賃合同臺賬，否則年終審計也無法詢證。

（三）核算方法三

此方法中的科目“應(yīng)交稅費-待轉(zhuǎn)銷項稅額”主要是在核算發(fā)生了應(yīng)稅行為已確認(rèn)了會計相關(guān)收入，但尚未發(fā)生增值稅納稅義務(wù)而需于以后期間確認(rèn)為銷項稅額的增值稅額，但本案例中稅法的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間卻是早于會計收入確認(rèn)的時間，但個人認(rèn)為會計制度上對于待轉(zhuǎn)銷項的表述更應(yīng)該著眼于會計收入和增值稅納稅義務(wù)的不同步，而不僅僅限于納稅義務(wù)發(fā)生時間晚于收入確認(rèn)的時間。通過科目“應(yīng)交稅費-待轉(zhuǎn)銷項稅額”過渡，既把預(yù)收賬款的余額完整的體現(xiàn)在報表中，又易于與商戶進(jìn)行對賬，而且還可以把剩余未確認(rèn)的收入、但對應(yīng)的已繳納增值稅余額體現(xiàn)在科目“應(yīng)交稅費-待轉(zhuǎn)銷項稅額”中。本文建議采用通過“預(yù)收賬款”科目結(jié)轉(zhuǎn)，實際操作中可根據(jù)自己企業(yè)的實際情況來采用，個人認(rèn)為核算方法一或三均為比較妥當(dāng)?shù)馁~務(wù)處理方法。

三、總結(jié)

預(yù)收租金涉及的會計核算不同于日常財務(wù)核算，需要注意稅法的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間規(guī)定和會計核算要求上的差異，既要做到稅務(wù)處理得當(dāng)、保證申報稅收及時，同時符合會計準(zhǔn)則的核算要求。因此作為財務(wù)管理者或者財務(wù)基礎(chǔ)核算會計既要從企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理角度考慮，又要從日常核算角度考慮，才能平衡會計準(zhǔn)則和稅法的相關(guān)規(guī)定。

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作者簡介

蘇小青，女，漢族，福建南安，中級會計師，本科，廈門安居置業(yè)有限公司。