*通訊作者：孫宗卓，1971年4月，男，漢族，陜西大荔人，現(xiàn)就職于中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司西安飛行自動(dòng)控制研究所，經(jīng)濟(jì)師，大學(xué)本科。研究方向：企業(yè)內(nèi)部管理（服務(wù)保障類(lèi)）。

摘要：隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛上市，企業(yè)要想成為有模式、有規(guī)模、可持續(xù)的品牌物業(yè)管理綜合服務(wù)商，需要快速建立內(nèi)部核心經(jīng)營(yíng)機(jī)制，其中全面預(yù)算管理作為系統(tǒng)性管理工具，可以幫助企業(yè)提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。但是目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理體系都有待進(jìn)一步完善，無(wú)法對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到支撐、推動(dòng)作用，本文分析了所屬企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的一些問(wèn)題，并從多個(gè)方面給出相關(guān)方法和對(duì)策作為參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè);全面預(yù)算管理;內(nèi)部控制

一、引言

針對(duì)當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的發(fā)展情況，物業(yè)行業(yè)隨著房地產(chǎn)的興起和發(fā)展面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)。物業(yè)行業(yè)提升企業(yè)管理能力十分重要，需要企業(yè)能結(jié)合自身發(fā)展情況進(jìn)行內(nèi)部管理的優(yōu)化。實(shí)施全面預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)管理架構(gòu)中的重要一環(huán)，且與企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)管理都息息相關(guān)，控制經(jīng)營(yíng)成本是物業(yè)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要重視的問(wèn)題。物業(yè)企業(yè)通過(guò)全面預(yù)算管理可以推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，優(yōu)化企業(yè)的管理流程。

二、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的概念

全面預(yù)算管理開(kāi)展是以企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)為目的，通過(guò)對(duì)企業(yè)所處行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面的調(diào)查，結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)行預(yù)算計(jì)劃和目標(biāo)的編制，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)根據(jù)預(yù)算控制進(jìn)行調(diào)整、優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金和設(shè)備資源的科學(xué)配置，保證資源使用效率最大化，幫助企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)[1]。全面預(yù)算管理中主要體現(xiàn)在以下幾方面。

首先，全面預(yù)算管理需要企業(yè)全體員工的共同配合，保證企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者到基層員工都參與其中，更好的保證整體預(yù)算的合理性。其次，全面預(yù)算管理要實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)的全面滲透，預(yù)算管理需要對(duì)企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)企業(yè)原料供應(yīng)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)中的人力、物力和財(cái)力資源進(jìn)行管理。最后，全面預(yù)算管理要實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)管理流程的全面監(jiān)控，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事前、事中和事后進(jìn)行全程跟蹤，對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的發(fā)現(xiàn)和處理。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（一）全面預(yù)算管理組織體系不健全，制度體系缺失

目前公司的全面預(yù)算管理組織形式是財(cái)務(wù)部根據(jù)集團(tuán)公司預(yù)算安排，組織各項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算編制，然后匯總各項(xiàng)目的預(yù)算數(shù)據(jù)，提報(bào)給公司高層;公司高層根據(jù)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比，查看主要缺口，再對(duì)各項(xiàng)目資源進(jìn)行梳理，進(jìn)一步修訂預(yù)算數(shù)據(jù)[2]。公司整個(gè)全面預(yù)算管理的組織和提報(bào)主要集中在財(cái)務(wù)部，其他部門(mén)相對(duì)參與較少，組織體系不夠完善。另外，公司沒(méi)有相關(guān)的全面預(yù)算管理制度，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行、調(diào)整及考核沒(méi)有銜接性的制度規(guī)定，制度體系缺失。

（二）預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展水平不符

物業(yè)企業(yè)的全面預(yù)算管理需要制定預(yù)算目標(biāo)，但是在針對(duì)預(yù)算編制的工作準(zhǔn)備來(lái)看，部分物業(yè)企業(yè)未能做到科學(xué)合理地評(píng)判自身發(fā)展的水平，直接影響到發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定和規(guī)劃。如果企業(yè)預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際發(fā)展情況不相符，會(huì)導(dǎo)致目標(biāo)的可行性降低，無(wú)法很好地完成既定目標(biāo)。甚至，部分物業(yè)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)了脫節(jié)，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)在落實(shí)過(guò)程中出現(xiàn)較多的問(wèn)題，企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理所投入的人力物力資源難以得到對(duì)等的回報(bào)。

（三）缺乏對(duì)全面預(yù)算重要性的認(rèn)識(shí)

物業(yè)企業(yè)通常規(guī)模較小，組織架構(gòu)較為簡(jiǎn)單，跨區(qū)域或者多層級(jí)的大型物業(yè)企業(yè)較少，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏對(duì)全面預(yù)算管理正確的認(rèn)知，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理作為科學(xué)管理機(jī)制的作用，企業(yè)缺乏全面預(yù)算管理與日常行為規(guī)范和管理體系的對(duì)接，預(yù)算管理沒(méi)有落實(shí)到企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)行為當(dāng)中，缺乏對(duì)業(yè)務(wù)流程全面的規(guī)劃、控制和評(píng)價(jià)，企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃后，需編制簡(jiǎn)單預(yù)算，缺乏對(duì)預(yù)算編制相關(guān)制度的制定，管理措施無(wú)法滿(mǎn)足全面預(yù)算管理的需求[3]。許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)還停留著核算階段，缺乏對(duì)管理效用的認(rèn)識(shí)。

四、物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理的對(duì)策

（一）提高企業(yè)預(yù)算編制水平

一是創(chuàng)新企業(yè)預(yù)算編制方法。如果企業(yè)將固定預(yù)算模式作為編制基礎(chǔ)，企業(yè)的業(yè)務(wù)應(yīng)保持一定的固定性;如果采用彈性預(yù)算模式，則企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)流程應(yīng)具有一定的易變性，且其工作量較固定預(yù)算更加巨大;企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)流程與財(cái)務(wù)管理需要選擇預(yù)算管理模式，應(yīng)以零基預(yù)算作為編制基礎(chǔ)，指派財(cái)務(wù)人員定期對(duì)外界影響因素進(jìn)行分析后修訂現(xiàn)有預(yù)算指標(biāo)，保證預(yù)算指標(biāo)的科學(xué)性、可操作性。

二是將預(yù)算指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)情況相結(jié)合。企業(yè)在制定預(yù)算指標(biāo)前應(yīng)結(jié)合經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)及工作計(jì)劃、方案，以保證預(yù)算指標(biāo)能夠真正反映企業(yè)管理層的意圖與戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，使企業(yè)預(yù)算管理工作更加符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。

（二）采取有效的方法落實(shí)全面預(yù)算管理

一些物業(yè)企業(yè)編制預(yù)算后出現(xiàn)無(wú)法落地的情況，這主要是編制預(yù)算部門(mén)和業(yè)務(wù)部門(mén)沒(méi)有進(jìn)行有效結(jié)合。其中關(guān)鍵的因素是物業(yè)企業(yè)沒(méi)有采取一套科學(xué)的編制預(yù)算方法和合理的編制流程[4]。編制預(yù)算時(shí)，先要制定預(yù)算編制規(guī)則，明晰預(yù)算收支的口徑信息，否則業(yè)務(wù)部門(mén)難以開(kāi)展預(yù)算編制。這就要求主導(dǎo)預(yù)算編制部門(mén)不僅要對(duì)預(yù)算模板的填報(bào)內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)，還要就預(yù)算編制規(guī)則進(jìn)行闡釋。編制預(yù)算需要數(shù)據(jù)的支撐，業(yè)務(wù)部門(mén)要充分了解項(xiàng)目資源，對(duì)所掌握的資源信息進(jìn)行梳理，這個(gè)過(guò)程中要保證各類(lèi)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，才來(lái)編制出真實(shí)有效的預(yù)算。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督，對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行全面管控

首先，企業(yè)要構(gòu)建起科學(xué)的預(yù)算管理制度，由于預(yù)算管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，所以需要嚴(yán)格的規(guī)章制度對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)全面預(yù)算管理中各個(gè)部門(mén)的責(zé)任和權(quán)力進(jìn)行嚴(yán)格的固定，對(duì)業(yè)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)的工作進(jìn)行劃分和規(guī)范，業(yè)務(wù)部門(mén)在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的反饋，及時(shí)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行收集和匯報(bào)，財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)信息的處理，對(duì)預(yù)算執(zhí)行中各個(gè)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)，及時(shí)將預(yù)算執(zhí)行的情況上報(bào)給管理層，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的問(wèn)題并制定相應(yīng)的措施進(jìn)行解決，必要時(shí)適當(dāng)調(diào)整預(yù)算，保證預(yù)算管理部門(mén)對(duì)預(yù)算執(zhí)行各個(gè)環(huán)節(jié)的全面監(jiān)控。其次，物業(yè)企業(yè)要建立完善的績(jī)效考核體系，提高員工落實(shí)預(yù)算管理的積極性。預(yù)算考評(píng)要對(duì)實(shí)行執(zhí)行情況和預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一致性進(jìn)行關(guān)注，對(duì)預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行考察，幫助預(yù)算責(zé)任單位改善管理、強(qiáng)化預(yù)算。全面預(yù)算的考核指標(biāo)要包括財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)。科學(xué)完善的考核評(píng)價(jià)體系要包括兩組一級(jí)指標(biāo)，即內(nèi)部考評(píng)指標(biāo)和外部考評(píng)指標(biāo)，內(nèi)部考評(píng)指標(biāo)包括內(nèi)部業(yè)務(wù)角度、財(cái)務(wù)角度和學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)角度的考評(píng)指標(biāo)，外部考評(píng)指標(biāo)包括從供應(yīng)商角度和顧客角度開(kāi)展的考評(píng)指標(biāo)。預(yù)算考評(píng)的目的，不僅是要找出差異、分析問(wèn)題、肯定成績(jī)，同時(shí)也是為了獎(jiǎng)優(yōu)懲劣，調(diào)動(dòng)員工執(zhí)行全面預(yù)算的積極性。

（四）搭建全面預(yù)算信息管理平臺(tái)，完善信息反饋機(jī)制

公司目前正處于由城市公司向區(qū)域化管理過(guò)渡的階段，項(xiàng)目分散于各省份，管理的范圍廣、內(nèi)容雜、節(jié)點(diǎn)多，全面預(yù)算必須依托于大數(shù)據(jù)庫(kù)的支撐，才能快速響應(yīng)管理的需要。一方面要搭建預(yù)算信息管理平臺(tái)，根據(jù)公司的管理需要，從預(yù)算編制、調(diào)整、執(zhí)行和分析角度去設(shè)置平臺(tái)模塊，數(shù)據(jù)的填列、數(shù)據(jù)報(bào)表的查詢(xún)和輸出等均從線上操作，各部門(mén)可以在同一個(gè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享;另一方面要完善預(yù)算信息的反饋機(jī)制，預(yù)算的編制和執(zhí)行要逐步形成上下聯(lián)動(dòng)的機(jī)制，讓預(yù)算信息在各層級(jí)間都能有效傳達(dá)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部溝通順暢。

（五）制定預(yù)算時(shí)結(jié)合企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

在實(shí)際操作時(shí)，部門(mén)利益往往與公司目標(biāo)會(huì)出現(xiàn)沖突。為了完成企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，管理層會(huì)將目標(biāo)進(jìn)行層層分解，這樣會(huì)給各職能部門(mén)帶來(lái)一定的壓力，而預(yù)算編制部門(mén)一般會(huì)采取降低收入預(yù)算、提高成本費(fèi)用等手段讓目標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)。此時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)有完善的預(yù)算審核制度，企業(yè)管理層需要充分聽(tīng)取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的意見(jiàn)后，通過(guò)預(yù)算管理會(huì)議進(jìn)行最后的審核。

五、結(jié)束語(yǔ)

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)全面預(yù)算工作的重視，制定科學(xué)的預(yù)算目標(biāo)，提高預(yù)算編制參與度，通過(guò)建立多元的預(yù)算監(jiān)控主體，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)的預(yù)算控制，采取有效的預(yù)算分析方法保證全面預(yù)算的落實(shí)，建立考評(píng)體系和激勵(lì)制度對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行評(píng)價(jià)，提高員工執(zhí)行全面預(yù)算的積極性，推動(dòng)全面預(yù)算工作的落實(shí)，保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李鳳萍.物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題及對(duì)策[J].投資與創(chuàng)業(yè)，2019（7）：184-185.

[2]孟玲.淺析物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].納稅，2019，v.13;No.241（25）：188-189.

[3]李紅俠.物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的困境及對(duì)策探討[J].中國(guó)商論，2020，No.811（12）：131-132.

[4]孫秀菊.物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的困境及對(duì)策探討[J].中國(guó)市場(chǎng)，2020，No.1035（08）：100-101.