葉軍

【摘要】伴隨社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展與進步，房地產(chǎn)行業(yè)也陸續(xù)成熟化，房地產(chǎn)領域?qū)医?jīng)濟增長具有非常關鍵的作用。房地產(chǎn)在推動經(jīng)濟發(fā)展的過程中，也極易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟以及金融風險的產(chǎn)業(yè)之一。所以，相關評估機構需要制定健全的房地產(chǎn)評估機制。因此，本文將針對當前我國房地產(chǎn)評估機構的發(fā)展狀況，闡述房地產(chǎn)評估機構存在的風險隱患，并分析對其風險預防與控制措施，以期促進房地產(chǎn)評估領域的可持續(xù)發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn)評估機構;風險;預防與控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

針對房地產(chǎn)評估機構來講，評估風險對企業(yè)發(fā)展具有極大的影響，如若存在評估風險隱患，不但要承擔評估責任與經(jīng)濟損失，對企業(yè)的信譽度也具有不利的影響。伴隨住房改革體系的持續(xù)深入，推動我國房地產(chǎn)領域的不斷發(fā)展，當前房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國經(jīng)濟的重要支柱。房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)評估有著密切關系，房地產(chǎn)發(fā)展也為房地產(chǎn)評估領域的發(fā)展創(chuàng)造一定的機遇，對其服務也有更高的標準?？墒钱斍胺康禺a(chǎn)評估機構也存在一定的風險隱患，務必要運用科學有效的措施對此展開預防與控制。

1、我國房地產(chǎn)評估機構的發(fā)展狀況

基于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況而言，房地產(chǎn)評估起步較晚，具有一定的發(fā)展前景，有著一定的市場需求量，行業(yè)當中高素質(zhì)人員較多，但當前仍然匱乏高端人才。另外，各個類型的房地產(chǎn)評估機構幾乎都制定了現(xiàn)代化的企業(yè)管理體系，市場更加趨向標準化、統(tǒng)一化、規(guī)范化，總體房地產(chǎn)評估領域當中存在激烈的競爭，具有較強的市場活力。在目前市場形勢下，伴隨著我國房地產(chǎn)市場呼之欲出的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)評估行業(yè)面臨很大的機會，能夠預測到在日后的房地產(chǎn)評估市場中，會存在極大的發(fā)展空間，并且伴隨時代發(fā)展，大量稅收住房要進行集中的評估，讓目前房地產(chǎn)評估機構存在一定的業(yè)務量，面對此種發(fā)展機遇，已是我國各個房地產(chǎn)評估機構應當關注的主要問題。

2、房地產(chǎn)評估機構存在的風險因素

2.1評估抵押物估值過高

一般狀況下，在房地產(chǎn)的價值評估過程中，如若評估價值高于實際價值的20%，就會確認是重大評估失誤。若評估值高于真正價值的50%，就會導致極其嚴重的后果。若銀行根據(jù)評估價值進行放貸，可是真正價值并不高，若貸款方不還貸，必定為銀行造成一定的經(jīng)濟損失，為銀行的運營管理造成一定的風險[1]。

2.2忽視抵押貸款項目自身可行性評估

根據(jù)目前評估規(guī)定，若貸款屬于房地產(chǎn)抵押貸款，借款人無法在制定期限之內(nèi)償還貸款，銀行有權處理該房地產(chǎn)，從而避免其經(jīng)濟損失。如此能夠保護銀行資產(chǎn)安全性，避免出現(xiàn)不必要的損失?？墒且矔е略u估機構在評估過程中過于重視房地產(chǎn)價值，并未能全面考量借款人的還貸能力。影響房地產(chǎn)價值有眾多的因素，拖欠時間過久，其價值也會隨之出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，如此就導致借款人沒有償還能力，處置房地產(chǎn)有一定的難度，銀行往往處在被動情況。

2.3未能有效掌握房地產(chǎn)暗藏的風險

造成此種狀況因素重點包含兩個方面，第一，是房地產(chǎn)評估機構自身缺少一定的業(yè)務能力，未能充分地開展評估工作。第二，是房地產(chǎn)評估機構未能全面分析房地產(chǎn)抵押貸款風險。在評估工作進行過程中，若要確保借款人可以及時還貸，就需要做好房地產(chǎn)抵押評估的相關工作。

2.4房地產(chǎn)評估機構在抵押貸款業(yè)務中處于尷尬的位置

在開展房地產(chǎn)抵押貸款過程中，銀行、借款人與房地產(chǎn)評估機構間存在一定的聯(lián)系，三者間既存在依賴性，評估機構又要保持獨立性。同時房地產(chǎn)評估機構位置較為尷尬。以往，借款人自身屬于購買評估報告方，房地產(chǎn)評估機構需要為其進行合理的服務，可是也不可不重視銀行機構，如果房地產(chǎn)評估機構未達標，銀行就會對此產(chǎn)生不信任的情況，乃至會封殺該評估機構;現(xiàn)如今，隨著相關制度的落實，銀行作為估價委托人，房地產(chǎn)評估機構作為第三方機構，更加要保持其獨立性，平衡評估中的風險因素。因此，房地產(chǎn)評估機構存在一定的風險[2]。

2.5評估人員的綜合素質(zhì)存在風險

評估人員是評估開展的工作人員，房地產(chǎn)評估機構重點按照評估人員的評估報告對抵押房地產(chǎn)展開有效的處理，如此就要評估人員具有一定的專業(yè)素質(zhì)，評估人員素質(zhì)對于房地產(chǎn)評估機構的未來發(fā)展非常關鍵。可是當前很多評估人員具有資質(zhì)不達標的情況，在開展工作時不能對抵押的房地產(chǎn)展開合理的評估，導致機構評估風險的發(fā)生。乃至，有些評估人員為自身利益，運用工作上的便利謀取私利，對機構以及銀行產(chǎn)生相應的經(jīng)濟損失，并且也對評估機構以及房地產(chǎn)領域的發(fā)展造成一定的阻礙。

3、房地產(chǎn)評估機構風險預防與控制的具體措施

3.1嚴格根據(jù)三級審核機制

評估報告屬于評估成果的體現(xiàn)，報告質(zhì)量的好壞決定了客戶能否充分了解該報告所表達的信息。房地產(chǎn)評估機構運用國家相關標準和規(guī)范，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范等編制報告，可是計算機操作過程中，極易造成評估報告當中的信息出現(xiàn)變化，造成嚴重失誤的情況。所以，必須要構建健全的審核機制，才可以有效提高房地產(chǎn)評估報告的整體質(zhì)量。房地產(chǎn)評估機構承接項目后，首先需要對項目特性展開分析，安排符合標準的人員，若項目具有一定的難度以及復雜性，最少要安排三名注冊房地產(chǎn)估價師及工作人員成立小組進行評估。組內(nèi)成員必須要明確職責，不可發(fā)生書寫錯誤等低級錯誤。完成評估報告之后，要開展嚴格的各級審核，落實重點。評估報告一審審核是由項目負責人進行，主要工作包括幾個方面：（1）對參加人員進行審核。審核項目參加工作人員是否與項目具有相應的利益關系，若該項目和組內(nèi)成員存在利益聯(lián)系，為確保評估的合理性以及真實性，相關利益關聯(lián)者都要適當?shù)幕乇?。?）審核相關資料。對委托方的全部評估資料進行充分的審核，若有必要，則可對原件展開核對分析，保證相關資料的精準性、有效性、合法性以及真實性。（3）審核報告格式。審核評估是否按照評估目標現(xiàn)況開展、報告格式是否符合房地產(chǎn)估價規(guī)范，段落、字號、顏色、字體等都需要符合相關標準，不可出現(xiàn)錯別字。（4）審核價格影響因素。價格影響因素要和評估價值保持統(tǒng)一?？傮w報告評估過程中需要對評估時點和房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢進行分析，要掌握地區(qū)因素以及個人因素，對日后的發(fā)展前景展開分析[3]。在一審完成后，按照工作程序要開展二審，二審是部門業(yè)務經(jīng)理的審核，重點內(nèi)容包括幾個方面：（1）審核價格數(shù)據(jù)。價格信息的清晰性，評估前后信息內(nèi)容是否出現(xiàn)矛盾以及異議。影響價格因素是能夠真正體現(xiàn)，例如使用年限以及容積率等等。（2）審核技術路線。技術路線是評估的重點，在此方面合理的選擇才可以確保評估的精準性以及真實性，從而提升評估成效。（3）審核假設限制條件。假設條件的成立性，限制條件能否有效避免評估機構的風險，此項目可以切實體現(xiàn)出估價的整體水平。（4）審核評估目標描述。評估人員按照現(xiàn)場勘查報告以及圖像，檢查信息和房地產(chǎn)真正狀況是否完全統(tǒng)一、權屬狀態(tài)以及其余權利狀況的是否明確。（5）審核報告的附件內(nèi)容。報告附件審核評估目標相關取證、政府審批、評估目標圖片、位置圖、評估人員資質(zhì)等等[4]。在二審完成后，需要開展三級終審，終審是評估機構總估價師或是技術總監(jiān)開展的，重點包含幾個方面：（1）審核評估結果。評估結果開展豎向以及橫向比對分析，之后驗證評估結構能夠滿足合理性以及真實性標準。（2）審核評估報告風險控制。根據(jù)評估目的、根據(jù)結構綜合性開展分析，明確是否具有一定的風險隱患。

3.2完善價格信息搜集體系

評估人員是專業(yè)開展評估的工作者，必須要確保評估過程中的精準性以及真實性。若要做到此目的，收集健全的房地產(chǎn)資料非常重要。在房地產(chǎn)評估進行當中，評估人員需要在兩個方面搜集評估所需案例。首先，通過評估人員的市場調(diào)查收集有關案例，市場調(diào)研案例可分為市場成交型以及市場掛牌型兩種。其次，通過房地產(chǎn)信息服務網(wǎng)絡系統(tǒng)，搜索當?shù)亟灰讬C構房地產(chǎn)交易成功的案例，也就是登記成交案例。（1）市場待售。經(jīng)過市場調(diào)研的形式，例如房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡平臺、公眾號等方式，可以精準地找出房地產(chǎn)待售價格。通過此種形式掌握待售案例，同時開展實際考察分析，在全面分析契稅、增值稅以及中介費等多層面的條件下，進行適當?shù)耐晟?，從而符合市場價格。在理論層面進行分析，對于此種待售型，評估人員需要展開充分的核實，掌握有關資料信息，讓其可以滿足市場現(xiàn)況，能夠當成明確評估價格的參考。（2）市場成交型。評估人員開展相應的市場調(diào)研，例如和銷售中心以及房屋中介的銷售人員開展溝通，掌握房屋交易狀況與價格。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)中介企業(yè)迅猛發(fā)展，許多大型中介公司已成立全國連鎖機構。房地產(chǎn)評估機構可選擇相應的中介公司建立合作，房地產(chǎn)中介公司按照自身成功案例創(chuàng)建價格數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，此種模式所得到的案例價格是市場上的正常價格，充分順應市場規(guī)律。在市調(diào)過程中，應當儲存第一手信息，例如影印件或是圖像等等，之后房地產(chǎn)評估機構把其編制為案例調(diào)查分析表，把其完全輸入到數(shù)據(jù)庫中，為日后評估提供一定的參考數(shù)據(jù)。（3）登記成交型。通過評估人員在房地產(chǎn)交易中心搜集的登記成交案例，符合真實需求。真實性是成交登記的完整真實，不包括房地產(chǎn)交易價格的真實?？墒窃u估機構在通過房地產(chǎn)交易中心成交案例過程中，務必要對房屋成交價進行合理的分析。

3.3對制度體系的健全與優(yōu)化充分重視

各個行業(yè)都具有相應的規(guī)范體系以及制度來約束其發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)若要綜合發(fā)展與進步，就要對評估制度體系的健全給予充分的重視，如此也是減少風險的關鍵因素之一[5]。與國外對比來講，我國房地產(chǎn)評估機構起步較晚，和其余國家還存在一定的差距。所以，充分借鑒國外的先進經(jīng)驗，之后開展相應的完善與優(yōu)化，從而符合我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展需求，并且進行規(guī)范化、標準化的管理。在評估工作進行過程中，按照我國相關法律條例，相關部門必須要落實相應的監(jiān)管職責，對機構以及評估人員展開定期的考評，若出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，就必須要嚴厲懲處，推動房地產(chǎn)評估領域的健康平穩(wěn)發(fā)展。

3.4重視內(nèi)部管理工作，把責任具體落在個人頭上

房地產(chǎn)評估機構務必要意識到機構內(nèi)部管理的必要性，完善內(nèi)部質(zhì)量控制機制，若要做到此方面，就需要確保質(zhì)量控制機制的完善性。我國的房地產(chǎn)評估機構是評估領域的主體，必須要擔負起應盡的職責，務必要開展行業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)、整頓、管理以及監(jiān)督等工作。對控制機制而言，評估復審體系是十分關鍵的，其存在可以有效提升評估機制自身的專業(yè)能力，對評估工作流程以及方式的科學性展開評價，如此可以有效減少評估風險，提升房地產(chǎn)評估的科學性以及有效性。

3.5慎重選擇客戶，確?？蛻粜畔⒌恼鎸嵭砸约昂戏ㄐ?/p>

在選擇客戶過程中，評估機構必須要特別謹慎，需要對客戶的各項資料進行充分的審核，保證其信息的合法性以及真實性。如此會使客戶和評估機構處于良好的交流狀況，了解房地產(chǎn)的真正價值，讓評估報告更具可行性，保持企業(yè)的良好形象，還能夠大大減少風險的發(fā)生。

3.6提升評估人員的專業(yè)素養(yǎng)

評估人員素養(yǎng)對于評估機構的運營具有決定性的影響，唯有具備一定的專業(yè)素養(yǎng)，才可以進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。評估人員要具有足夠的專業(yè)知識以及經(jīng)驗，還需要掌握法律、經(jīng)濟、建筑以及財務等有關內(nèi)容。房地產(chǎn)估價師協(xié)會和主管部門需要強化對人員的培訓，提高其專業(yè)素養(yǎng)。另外，評估機構需要從評估人員的具體狀況入手，通過合理的培訓，有效提升其專業(yè)水平，從而提高評估機構的整體評估水平，進而促進房地產(chǎn)評估領域的健康發(fā)展。

結語：

伴隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)領域持續(xù)進步，房地產(chǎn)評估機構作用也尤為明顯，尤其是我國該行業(yè)發(fā)展較晚，具有一定的風險。務必要對此進行重視，運用相應的預防控制措施進行解決，唯有如此，房地產(chǎn)評估領域才可以健康穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)評估機構的效用才可以充分施展。

參考文獻：

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[5]孔云濤.房地產(chǎn)評估機構的風險預防與控制研究[J].建筑工程技術與設計，2017，000（017）：3475-3475.