【摘要】經(jīng)濟發(fā)展需要土地空間，由于前些年的快速發(fā)展，蘇州市吳江區(qū)的建設用地總量已逼近“天花板”，發(fā)展空間受限，同時部分“散亂污”企業(yè)既造成土地資源浪費，更帶來生態(tài)環(huán)境、安全生產(chǎn)等諸多隱患，為此近年來吳江區(qū)通過開展淘汰落后產(chǎn)能、土地騰退、治理生態(tài)污染問題、降低各類安全隱患，實現(xiàn)空間大優(yōu)化、環(huán)境大改善、隱患大消除、推進城市有機更新。在對各類騰退土地的價格補償方面，一些常見的土地權(quán)利類型各地區(qū)均有制定出臺相關(guān)的補償標準和評估細則，而一些不常見特殊的土地權(quán)利類型常成為爭議點及難點，本文重點對某地在騰退工作中出現(xiàn)大量的工業(yè)國有劃撥（有證載年終止日期）建設用地進行調(diào)查及分析，并在此基礎(chǔ)上對其收（回）購補償價格的確定提出評估思路及方案。

【關(guān)鍵詞】騰退補償價格;國有劃撥（有期限）;評估;思考

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，各地都面臨著土地資源日益緊張、生態(tài)環(huán)保壓力巨大、安全形勢不容樂觀，這三個亟待破解的問題，為此蘇州市吳江區(qū)近年來開展“三優(yōu)三?！?、“三治”等治理工作及土地騰退推進城市有機更新工作。通過此項工作用前所未有的重視程度、前所未有的嚴格要求、前所未有的措施力度，實現(xiàn)了空間大優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)大提升、隱患大消除、環(huán)境大改善。更重要的是，騰退的土地指標和空間，為吳江搶抓長三角一體化戰(zhàn)略機遇，吸引重大、優(yōu)質(zhì)項目落地，實現(xiàn)生態(tài)綠色發(fā)展提供了堅實保障。在治理工作中，騰退的土地的價格直接涉及各方利益，影響騰退進度，為此全區(qū)各地針對收（回）購工作制定出臺較為統(tǒng)一的價格評估細則，但一些不常見的土地權(quán)利類型出現(xiàn)，由于利益各方對其認識不同，而評估細則中未涉及，往往成為影響騰退進度的難點，也是價格的爭議點。本文就筆者工作中接觸到的某地工業(yè)用地騰退工作中出現(xiàn)大量的工業(yè)國有劃撥建設用地（中外合營，有期限）結(jié)合實例進行一些觀點的提出及思考意見的探討。

1、項目狀況

1.1項目背景

二○二○年六月，因工業(yè)用地升級需制定統(tǒng)一的騰退收（回）購補償方案需要，委托方某地人民政府委托對其轄區(qū)范圍所涉的工業(yè)國有劃撥（中外合營，有期限）建設用地騰退收（回）購補償價格提供評估建議方案和咨詢意見。公司委派筆者作為該項目負責人承擔此項工作。

1.2基本情況

根據(jù)前期調(diào)查和收集掌握的資料，某地轄區(qū)范圍的此類工業(yè)國有劃撥（中外合營，有期限）建設用地基本為九十年時期中外合營企業(yè)取得使用沿續(xù)至今，土地權(quán)屬登記用途為工廠（21）、工業(yè)（21），使用權(quán)類型為國有劃撥，有證載終止日期，部分證載終止日期已到期但仍由原權(quán)利人使用，部分證載終止日期未到期，尚有剩余使用年期，正常使用中。

另經(jīng)調(diào)查，我國土地權(quán)利性質(zhì)按所有權(quán)分類，分為國有土地和集體土地。按獲得途徑分類，國有土地又分為國有劃撥跟國有出讓兩種。國有劃撥土地是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用無償交給土地使用者使用的行為，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的沒有使用期限限制，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

此次轄區(qū)范圍的工業(yè)國有劃撥（中外合營，有期限）建設用地為改革開放初期國家對中外合營企業(yè)（中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)）使用土地的一種方式，其特點為：①具有一定期限，該期限應同企業(yè)經(jīng)營期限一致;②企業(yè)通過繳納場地使用費方式取得國有土地使用權(quán)，并按相關(guān)合同等約定繳納場地使用費;③隨著國家對土地制度的不斷完善，國家對劃撥用地的用途進行全面限制，并規(guī)定“中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)使用土地的，適用”，現(xiàn)該類型的工業(yè)國有劃撥用地（中外合營，有期限）已退出歷史舞臺，屬特定時期條件下的土地權(quán)利類型。

2、面臨的問題

由于此類工業(yè)國有劃撥（中外合營，有期限）建設用地土地權(quán)利類型屬特定時期條件下形成的，具有時代的特殊性，當前已退出歷史舞臺，也無該類用地的價格市場及形成體系。如對已到期的土地簡單考慮期限已到不作補償或只對未到期土地作象征性的補償，會造成了騰退收（回）購工作難度，如直接按國用劃撥土地補償，雖會有利推進速度，但未能體現(xiàn)出“終止年期、繳納場地使用費”等差異因素，且某地轄區(qū)范圍內(nèi)的此類用地涉及面積大，畝數(shù)多，政府將面臨資金支出的壓力，土地騰退價格補償涉及各方的利益，故如何適合確定該類用地的收（回）購補償價格標準成為主要的難點。

3、思路及方案

3.1調(diào)查轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)行收（回）購價格標準

根據(jù)《某地工業(yè)建設用地使用權(quán)收購評估細則（試行）（2020年）》目前某地騰退收（回）購工作中工業(yè)國有建設用地分為“出讓”及“劃撥”兩種類型，其中國有出讓收（回）購價格基準價為420元/平方米（28萬元/畝）;國有劃撥收（回）購價格基準價為252元/平方米（16.8萬元/畝）。另據(jù)調(diào)查，目前某地范圍內(nèi)工業(yè)用地土地一級市場的出讓最低價19.2萬/畝，實際土地一級市場掛牌工業(yè)用地成交價在20萬/畝-26萬/畝之間。收（回）購價格的評估價公式為：

（1）國有建設用地出讓使用權(quán)收（回）購價格公式：

P=PB×K×（1±∑Ki）×Kj

式中：

P —國有建設用地出讓使用權(quán)收購價格;

PB—基準價（420元/平方米，28萬元/畝）;

K—土地剩余使用年期修正系數(shù)，K =〔1-1/（1+土地還原率）待估宗地土地剩余使用年期〕÷〔1-1/（1+土地還原率）收購價格基準價內(nèi)涵對應的土地使用年期〕，土地還原率取6.5%。

∑Ki—地價影響因素修正系數(shù);

Kj—權(quán)證修正系數(shù)。

（2）國有建設用地劃撥使用權(quán)收（回）購價格公式：

P=PB×（1±∑Ki）

式中：

P —國有建設用地劃撥使用權(quán)收購價格;

PB—基準價（按252元/平方米，16.8萬元/畝）;

∑Ki—地價影響因素修正系數(shù)。

3.2咨詢土地管理部門相關(guān)政策

經(jīng)至土地管理部門咨詢，此類工業(yè)國有劃撥（中外合營，有期限）建設用地在合同期范圍可正常使用，目前國家及土地管理部門對該類型用地到期后如何處理未有統(tǒng)一的規(guī)定、實施方案、操作細則、指引等。參照各地的管理辦法一般是土地到期后可以辦理續(xù)期，應在期滿前一定期限內(nèi)提出，土地行政主管部門一般會審核企業(yè)取得的劃撥用地實際用途是否符合《土地管理法》及《劃撥用地目錄》中關(guān)于劃撥用地用途限制的要求。符合要求的，可以繼續(xù)以劃撥方式簽訂土地使用合同，約定使用期限，并繳納場地使用費。不符合用途要求的，土地管理部門可依法將劃撥用地調(diào)整為出讓用地，直接以協(xié)議出讓的方式同企業(yè)簽訂出讓合同，企業(yè)繳納相應的土地出讓金;或?qū)⑵渥兏鼮樽赓U用地，簽訂租賃合同，由企業(yè)繳納土地租金。隨著土地制度和監(jiān)管的不斷變化與完善，企業(yè)通過劃撥獲取用地的方式已經(jīng)被嚴格限制，且對于存量劃撥用地也進行規(guī)范及調(diào)整。按某地此類用地的現(xiàn)實際用途，經(jīng)咨詢不符合現(xiàn)行《劃撥用地目錄》中關(guān)于劃撥用地用途，故如企業(yè)繼續(xù)申請使用土地的，一般情況下是需經(jīng)批準后重新簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，繳納相關(guān)土地出讓金才可繼續(xù)使用。

3.3解決思路

（1）對于終止日期已至期的此類用地

由于權(quán)利人與土地部門簽訂的相關(guān)協(xié)議合同中并未明確劃撥用地到期后的處理方式，法律法規(guī)對到期后的續(xù)期及延用并無明確禁止規(guī)定，故按理性經(jīng)濟人及最高最佳利用原則（法律上允許、技術(shù)上可能、財務上可行）分析，到期后企業(yè)一般將以出讓方式繼續(xù)使用土地，企業(yè)按規(guī)定繳納出讓金。因此，對于已到期的此類用地可按假設開發(fā)法的估價思路，先預測轉(zhuǎn)變?yōu)閲谐鲎屚恋睾蟮氖召弮r值和轉(zhuǎn)變土地權(quán)利類型需繳納的必要支出，將兩者的價值折現(xiàn)到價值時點后相減即為其在價值時點收（回）購的基準價格。

其中，轉(zhuǎn)變?yōu)閲谐鲎屚恋睾蟮氖召弮r值即為目前某地國有出讓土地收購基準價420元/平方米，28萬元/畝;轉(zhuǎn)變土地權(quán)利類型需繳納的必要支出即為繳納的出讓金及契稅，土地出讓金一般是按第三方評估機構(gòu)評估后確定出讓金額，經(jīng)了解某地目前原企業(yè)續(xù)用協(xié)議出讓的工業(yè)用地出讓金按出讓最低價計288元/平方米，19.2萬元/畝;契稅按出讓價格的3%計;假設兩項均在價值時點發(fā)生，則：該類終止日期已到期的收購基準價=國有出讓土地收購基準價-應繳納的土地出讓金-應繳納的稅費。

即，收購基準價=420元/平方米（28萬元/畝）-288元/平方米（19.2萬元/畝）-288元/平方米×3%（0.58萬元/畝）=123元/平方米（8.2萬元/畝）。

另外考慮到土地已到期但原權(quán)利人仍在使用，按規(guī)定需每年繳納場地使用費，如到期后超期使用未繳納場地使用費的，需扣除超期后使用未繳場地使用費至價值時點的終值。

（2）對于終止日期尚未到期的此類用地

對于尚未到期的此類用地，考慮到其尚有剩余使用年期，可按轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的國有劃撥用地收（回）購基準價格（252元/平方米，16.8萬元/畝）結(jié)合年期進行修正，如尚有剩余使用年期較短，修正后計算出的價格小于在價值時點提前辦理到期轉(zhuǎn)用地權(quán)利類型手續(xù)的價格，可按提前辦理計算，即可按“（1）終止日期已至期的此類用地”中的思路進行評估。

3.4計算公式

（1）工業(yè)國有劃撥用地（中外合營，有期限，已到期）

P=PB×（1±∑Ki）-Fi

式中：

P —國有建設用地劃撥使用權(quán)（中外合營，有期限）收購價格;

PB—基準價（按123元/平方米，8.2萬元/畝）;

∑Ki—地價影響因素修正系數(shù);

Fi—超期使用未繳的場地使用費至價值時點的終值。

各年未繳的參照當年正常使用需繳場地使用費計，如每年需繳場地使用費相同則，

Fi=A場/i〔（1+i）n-1〕;A場=正常使用每年需繳納場地使用費，i=土地還原率，n=超期未繳年期。如使用年期到期后每年仍繳納場地使用費的此項為零。

（2）工業(yè)國有劃撥用地（中外合營，有期限，未到期）

P=PB×（1±∑Ki）×K

式中：

P —國有建設用地劃撥使用權(quán)（中外合營，有期限）收購價格;

PB—基準價（按252元/平方米，16.8萬元/畝）;

∑Ki—地價影響因素修正系數(shù);

K—年期修正系數(shù);K=〔1-1÷（1+i）n〕，i=土地還原率，n=剩余年期。

說明：如未到期的剩余年期較短，計算出的價格小于“公式（1）”中的基準價123元/平方米，8.2萬元/畝的，假設其在價值時點提前辦理到期轉(zhuǎn)用地類型手續(xù)，價格按公式：P=PB×（1±∑Ki）計算，其中PB基準價為123元/平方米，8.2萬元/畝，∑Ki為地價影響因素修正系數(shù)。

結(jié)語：

隨著社會經(jīng)濟建設的發(fā)展，城市有機更新的推進，各地在騰退土地收（回）補償方面都力求做到公開、公平、公正，一把尺子量到底，且做出較為詳細的細則意見，但部分特殊的情況仍需要我們分析探討深入研究，如何理論結(jié)合實踐進行科學的計算保障各方的利益，值得我們思考。此次總結(jié)和概括了一些問題，希望能對城市有機更新和土地騰退補償方面可以提供一些作用。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國土地管理法》

[2]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

[3]《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》

[4]《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》

[5]《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

[6]《國務院關(guān)于中外合營企業(yè)建設用地的暫行規(guī)定》〔國發(fā)（1980）201號〕

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[8]《關(guān)于繳納土地使用費問題的批復》〔原國家土地管理局〕

[9]《關(guān)于進一步明確外商投資企業(yè)場地使用費有關(guān)問題的通知》〔財稅〔2018〕16號〕

作者簡介：

朱宇，出生年月：1979年12月，性別：男，民族：漢，籍貫：江蘇蘇州市吳江區(qū)，學歷：大學，職稱：經(jīng)濟師，研究方向：不動產(chǎn)評估、土地規(guī)劃。