【摘要】經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要土地空間，由于前些年的快速發(fā)展，蘇州市吳江區(qū)的建設(shè)用地總量已逼近“天花板”，發(fā)展空間受限，同時(shí)部分“散亂污”企業(yè)既造成土地資源浪費(fèi)，更帶來(lái)生態(tài)環(huán)境、安全生產(chǎn)等諸多隱患，為此近年來(lái)吳江區(qū)通過(guò)開展淘汰落后產(chǎn)能、土地騰退、治理生態(tài)污染問(wèn)題、降低各類安全隱患，實(shí)現(xiàn)空間大優(yōu)化、環(huán)境大改善、隱患大消除、推進(jìn)城市有機(jī)更新。在對(duì)各類騰退土地的價(jià)格補(bǔ)償方面，一些常見的土地權(quán)利類型各地區(qū)均有制定出臺(tái)相關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估細(xì)則，而一些不常見特殊的土地權(quán)利類型常成為爭(zhēng)議點(diǎn)及難點(diǎn)，本文重點(diǎn)對(duì)某地在騰退工作中出現(xiàn)大量的工業(yè)國(guó)有劃撥（有證載年終止日期）建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)查及分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)其收（回）購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格的確定提出評(píng)估思路及方案。

【關(guān)鍵詞】騰退補(bǔ)償價(jià)格;國(guó)有劃撥（有期限）;評(píng)估;思考

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，各地都面臨著土地資源日益緊張、生態(tài)環(huán)保壓力巨大、安全形勢(shì)不容樂(lè)觀，這三個(gè)亟待破解的問(wèn)題，為此蘇州市吳江區(qū)近年來(lái)開展“三優(yōu)三?！?、“三治”等治理工作及土地騰退推進(jìn)城市有機(jī)更新工作。通過(guò)此項(xiàng)工作用前所未有的重視程度、前所未有的嚴(yán)格要求、前所未有的措施力度，實(shí)現(xiàn)了空間大優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)大提升、隱患大消除、環(huán)境大改善。更重要的是，騰退的土地指標(biāo)和空間，為吳江搶抓長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略機(jī)遇，吸引重大、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地，實(shí)現(xiàn)生態(tài)綠色發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)保障。在治理工作中，騰退的土地的價(jià)格直接涉及各方利益，影響騰退進(jìn)度，為此全區(qū)各地針對(duì)收（回）購(gòu)工作制定出臺(tái)較為統(tǒng)一的價(jià)格評(píng)估細(xì)則，但一些不常見的土地權(quán)利類型出現(xiàn)，由于利益各方對(duì)其認(rèn)識(shí)不同，而評(píng)估細(xì)則中未涉及，往往成為影響騰退進(jìn)度的難點(diǎn)，也是價(jià)格的爭(zhēng)議點(diǎn)。本文就筆者工作中接觸到的某地工業(yè)用地騰退工作中出現(xiàn)大量的工業(yè)國(guó)有劃撥建設(shè)用地（中外合營(yíng)，有期限）結(jié)合實(shí)例進(jìn)行一些觀點(diǎn)的提出及思考意見的探討。

1、項(xiàng)目狀況

1.1項(xiàng)目背景

二○二○年六月，因工業(yè)用地升級(jí)需制定統(tǒng)一的騰退收（回）購(gòu)補(bǔ)償方案需要，委托方某地人民政府委托對(duì)其轄區(qū)范圍所涉的工業(yè)國(guó)有劃撥（中外合營(yíng)，有期限）建設(shè)用地騰退收（回）購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格提供評(píng)估建議方案和咨詢意見。公司委派筆者作為該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人承擔(dān)此項(xiàng)工作。

1.2基本情況

根據(jù)前期調(diào)查和收集掌握的資料，某地轄區(qū)范圍的此類工業(yè)國(guó)有劃撥（中外合營(yíng)，有期限）建設(shè)用地基本為九十年時(shí)期中外合營(yíng)企業(yè)取得使用沿續(xù)至今，土地權(quán)屬登記用途為工廠（21）、工業(yè)（21），使用權(quán)類型為國(guó)有劃撥，有證載終止日期，部分證載終止日期已到期但仍由原權(quán)利人使用，部分證載終止日期未到期，尚有剩余使用年期，正常使用中。

另經(jīng)調(diào)查，我國(guó)土地權(quán)利性質(zhì)按所有權(quán)分類，分為國(guó)有土地和集體土地。按獲得途徑分類，國(guó)有土地又分為國(guó)有劃撥跟國(guó)有出讓兩種。國(guó)有劃撥土地是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用無(wú)償交給土地使用者使用的行為，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的沒(méi)有使用期限限制，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

此次轄區(qū)范圍的工業(yè)國(guó)有劃撥（中外合營(yíng)，有期限）建設(shè)用地為改革開放初期國(guó)家對(duì)中外合營(yíng)企業(yè)（中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)）使用土地的一種方式，其特點(diǎn)為：①具有一定期限，該期限應(yīng)同企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限一致;②企業(yè)通過(guò)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，并按相關(guān)合同等約定繳納場(chǎng)地使用費(fèi);③隨著國(guó)家對(duì)土地制度的不斷完善，國(guó)家對(duì)劃撥用地的用途進(jìn)行全面限制，并規(guī)定“中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)使用土地的，適用”，現(xiàn)該類型的工業(yè)國(guó)有劃撥用地（中外合營(yíng)，有期限）已退出歷史舞臺(tái)，屬特定時(shí)期條件下的土地權(quán)利類型。

2、面臨的問(wèn)題

由于此類工業(yè)國(guó)有劃撥（中外合營(yíng)，有期限）建設(shè)用地土地權(quán)利類型屬特定時(shí)期條件下形成的，具有時(shí)代的特殊性，當(dāng)前已退出歷史舞臺(tái)，也無(wú)該類用地的價(jià)格市場(chǎng)及形成體系。如對(duì)已到期的土地簡(jiǎn)單考慮期限已到不作補(bǔ)償或只對(duì)未到期土地作象征性的補(bǔ)償，會(huì)造成了騰退收（回）購(gòu)工作難度，如直接按國(guó)用劃撥土地補(bǔ)償，雖會(huì)有利推進(jìn)速度，但未能體現(xiàn)出“終止年期、繳納場(chǎng)地使用費(fèi)”等差異因素，且某地轄區(qū)范圍內(nèi)的此類用地涉及面積大，畝數(shù)多，政府將面臨資金支出的壓力，土地騰退價(jià)格補(bǔ)償涉及各方的利益，故如何適合確定該類用地的收（回）購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)成為主要的難點(diǎn)。

3、思路及方案

3.1調(diào)查轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)行收（回）購(gòu)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《某地工業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)評(píng)估細(xì)則（試行）（2020年）》目前某地騰退收（回）購(gòu)工作中工業(yè)國(guó)有建設(shè)用地分為“出讓”及“劃撥”兩種類型，其中國(guó)有出讓收（回）購(gòu)價(jià)格基準(zhǔn)價(jià)為420元/平方米（28萬(wàn)元/畝）;國(guó)有劃撥收（回）購(gòu)價(jià)格基準(zhǔn)價(jià)為252元/平方米（16.8萬(wàn)元/畝）。另?yè)?jù)調(diào)查，目前某地范圍內(nèi)工業(yè)用地土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓最低價(jià)19.2萬(wàn)/畝，實(shí)際土地一級(jí)市場(chǎng)掛牌工業(yè)用地成交價(jià)在20萬(wàn)/畝-26萬(wàn)/畝之間。收（回）購(gòu)價(jià)格的評(píng)估價(jià)公式為：

（1）國(guó)有建設(shè)用地出讓使用權(quán)收（回）購(gòu)價(jià)格公式：

P=PB×K×（1±∑Ki）×Kj

式中：

P —國(guó)有建設(shè)用地出讓使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格;

PB—基準(zhǔn)價(jià)（420元/平方米，28萬(wàn)元/畝）;

K—土地剩余使用年期修正系數(shù)，K =〔1-1/（1+土地還原率）待估宗地土地剩余使用年期〕÷〔1-1/（1+土地還原率）收購(gòu)價(jià)格基準(zhǔn)價(jià)內(nèi)涵對(duì)應(yīng)的土地使用年期〕，土地還原率取6.5%。

∑Ki—地價(jià)影響因素修正系數(shù);

Kj—權(quán)證修正系數(shù)。

（2）國(guó)有建設(shè)用地劃撥使用權(quán)收（回）購(gòu)價(jià)格公式：

P=PB×（1±∑Ki）

式中：

P —國(guó)有建設(shè)用地劃撥使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格;

PB—基準(zhǔn)價(jià)（按252元/平方米，16.8萬(wàn)元/畝）;

∑Ki—地價(jià)影響因素修正系數(shù)。

3.2咨詢土地管理部門相關(guān)政策

經(jīng)至土地管理部門咨詢，此類工業(yè)國(guó)有劃撥（中外合營(yíng)，有期限）建設(shè)用地在合同期范圍可正常使用，目前國(guó)家及土地管理部門對(duì)該類型用地到期后如何處理未有統(tǒng)一的規(guī)定、實(shí)施方案、操作細(xì)則、指引等。參照各地的管理辦法一般是土地到期后可以辦理續(xù)期，應(yīng)在期滿前一定期限內(nèi)提出，土地行政主管部門一般會(huì)審核企業(yè)取得的劃撥用地實(shí)際用途是否符合《土地管理法》及《劃撥用地目錄》中關(guān)于劃撥用地用途限制的要求。符合要求的，可以繼續(xù)以劃撥方式簽訂土地使用合同，約定使用期限，并繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。不符合用途要求的，土地管理部門可依法將劃撥用地調(diào)整為出讓用地，直接以協(xié)議出讓的方式同企業(yè)簽訂出讓合同，企業(yè)繳納相應(yīng)的土地出讓金;或?qū)⑵渥兏鼮樽赓U用地，簽訂租賃合同，由企業(yè)繳納土地租金。隨著土地制度和監(jiān)管的不斷變化與完善，企業(yè)通過(guò)劃撥獲取用地的方式已經(jīng)被嚴(yán)格限制，且對(duì)于存量劃撥用地也進(jìn)行規(guī)范及調(diào)整。按某地此類用地的現(xiàn)實(shí)際用途，經(jīng)咨詢不符合現(xiàn)行《劃撥用地目錄》中關(guān)于劃撥用地用途，故如企業(yè)繼續(xù)申請(qǐng)使用土地的，一般情況下是需經(jīng)批準(zhǔn)后重新簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，繳納相關(guān)土地出讓金才可繼續(xù)使用。

3.3解決思路

（1）對(duì)于終止日期已至期的此類用地

由于權(quán)利人與土地部門簽訂的相關(guān)協(xié)議合同中并未明確劃撥用地到期后的處理方式，法律法規(guī)對(duì)到期后的續(xù)期及延用并無(wú)明確禁止規(guī)定，故按理性經(jīng)濟(jì)人及最高最佳利用原則（法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行）分析，到期后企業(yè)一般將以出讓方式繼續(xù)使用土地，企業(yè)按規(guī)定繳納出讓金。因此，對(duì)于已到期的此類用地可按假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)思路，先預(yù)測(cè)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有出讓土地后的收購(gòu)價(jià)值和轉(zhuǎn)變土地權(quán)利類型需繳納的必要支出，將兩者的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減即為其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)收（回）購(gòu)的基準(zhǔn)價(jià)格。

其中，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有出讓土地后的收購(gòu)價(jià)值即為目前某地國(guó)有出讓土地收購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)420元/平方米，28萬(wàn)元/畝;轉(zhuǎn)變土地權(quán)利類型需繳納的必要支出即為繳納的出讓金及契稅，土地出讓金一般是按第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后確定出讓金額，經(jīng)了解某地目前原企業(yè)續(xù)用協(xié)議出讓的工業(yè)用地出讓金按出讓最低價(jià)計(jì)288元/平方米，19.2萬(wàn)元/畝;契稅按出讓價(jià)格的3%計(jì);假設(shè)兩項(xiàng)均在價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生，則：該類終止日期已到期的收購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)=國(guó)有出讓土地收購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)-應(yīng)繳納的土地出讓金-應(yīng)繳納的稅費(fèi)。

即，收購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)=420元/平方米（28萬(wàn)元/畝）-288元/平方米（19.2萬(wàn)元/畝）-288元/平方米×3%（0.58萬(wàn)元/畝）=123元/平方米（8.2萬(wàn)元/畝）。

另外考慮到土地已到期但原權(quán)利人仍在使用，按規(guī)定需每年繳納場(chǎng)地使用費(fèi)，如到期后超期使用未繳納場(chǎng)地使用費(fèi)的，需扣除超期后使用未繳場(chǎng)地使用費(fèi)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的終值。

（2）對(duì)于終止日期尚未到期的此類用地

對(duì)于尚未到期的此類用地，考慮到其尚有剩余使用年期，可按轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的國(guó)有劃撥用地收（回）購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)格（252元/平方米，16.8萬(wàn)元/畝）結(jié)合年期進(jìn)行修正，如尚有剩余使用年期較短，修正后計(jì)算出的價(jià)格小于在價(jià)值時(shí)點(diǎn)提前辦理到期轉(zhuǎn)用地權(quán)利類型手續(xù)的價(jià)格，可按提前辦理計(jì)算，即可按“（1）終止日期已至期的此類用地”中的思路進(jìn)行評(píng)估。

3.4計(jì)算公式

（1）工業(yè)國(guó)有劃撥用地（中外合營(yíng)，有期限，已到期）

P=PB×（1±∑Ki）-Fi

式中：

P —國(guó)有建設(shè)用地劃撥使用權(quán)（中外合營(yíng)，有期限）收購(gòu)價(jià)格;

PB—基準(zhǔn)價(jià)（按123元/平方米，8.2萬(wàn)元/畝）;

∑Ki—地價(jià)影響因素修正系數(shù);

Fi—超期使用未繳的場(chǎng)地使用費(fèi)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的終值。

各年未繳的參照當(dāng)年正常使用需繳場(chǎng)地使用費(fèi)計(jì)，如每年需繳場(chǎng)地使用費(fèi)相同則，

Fi=A場(chǎng)/i〔（1+i）n-1〕;A場(chǎng)=正常使用每年需繳納場(chǎng)地使用費(fèi)，i=土地還原率，n=超期未繳年期。如使用年期到期后每年仍繳納場(chǎng)地使用費(fèi)的此項(xiàng)為零。

（2）工業(yè)國(guó)有劃撥用地（中外合營(yíng)，有期限，未到期）

P=PB×（1±∑Ki）×K

式中：

P —國(guó)有建設(shè)用地劃撥使用權(quán)（中外合營(yíng)，有期限）收購(gòu)價(jià)格;

PB—基準(zhǔn)價(jià)（按252元/平方米，16.8萬(wàn)元/畝）;

∑Ki—地價(jià)影響因素修正系數(shù);

K—年期修正系數(shù);K=〔1-1÷（1+i）n〕，i=土地還原率，n=剩余年期。

說(shuō)明：如未到期的剩余年期較短，計(jì)算出的價(jià)格小于“公式（1）”中的基準(zhǔn)價(jià)123元/平方米，8.2萬(wàn)元/畝的，假設(shè)其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)提前辦理到期轉(zhuǎn)用地類型手續(xù)，價(jià)格按公式：P=PB×（1±∑Ki）計(jì)算，其中PB基準(zhǔn)價(jià)為123元/平方米，8.2萬(wàn)元/畝，∑Ki為地價(jià)影響因素修正系數(shù)。

結(jié)語(yǔ)：

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，城市有機(jī)更新的推進(jìn)，各地在騰退土地收（回）補(bǔ)償方面都力求做到公開、公平、公正，一把尺子量到底，且做出較為詳細(xì)的細(xì)則意見，但部分特殊的情況仍需要我們分析探討深入研究，如何理論結(jié)合實(shí)踐進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算保障各方的利益，值得我們思考。此次總結(jié)和概括了一些問(wèn)題，希望能對(duì)城市有機(jī)更新和土地騰退補(bǔ)償方面可以提供一些作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

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[5]《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

[6]《國(guó)務(wù)院關(guān)于中外合營(yíng)企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》〔國(guó)發(fā)（1980）201號(hào)〕

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[8]《關(guān)于繳納土地使用費(fèi)問(wèn)題的批復(fù)》〔原國(guó)家土地管理局〕

[9]《關(guān)于進(jìn)一步明確外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》〔財(cái)稅〔2018〕16號(hào)〕

作者簡(jiǎn)介：

朱宇，出生年月：1979年12月，性別：男，民族：漢，籍貫：江蘇蘇州市吳江區(qū)，學(xué)歷：大學(xué)，職稱：經(jīng)濟(jì)師，研究方向：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、土地規(guī)劃。