張素梅

【摘要】在實際工作中研究探索房地產開發(fā)投資控制的方法及措施、識別投資風險，并積極主動采取防范與控制措施，實現投資開發(fā)效益，進一步實現國企房地產資產保值、增值。積極發(fā)揮國有企業(yè)勇于擔當社會責任，為實現十四五規(guī)劃和2035年遠景目標做出貢獻。

【關鍵詞】國企房地產;開發(fā)投資;投資控制;風險控制與防范

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

作為國有企業(yè)，國企房地產一方面要實現國有資產的保值和增值，另一方面又要調節(jié)國民經濟各個方面的發(fā)展以實現國家調節(jié)經濟的目標。國企房地產既要發(fā)揮穩(wěn)定房地產市場、平抑房價，又要實現開發(fā)投資效益，如何才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發(fā)展，做好房地產開發(fā)投資控制、投資風險的防范和控制就顯得尤為重要了。

筆者在實際工作中通過研究分析國企房地產與一般房地產企業(yè)投資與風險控制的差別，根據房地產投資的組成和特征、不同投資風險，積極主動采取措施達到控制房地產開發(fā)成本、防范轉移和分散投資風險，從而獲得投資收益。

1、國企房地產開發(fā)投資控制

國企房地產開發(fā)投資與一般房地產企業(yè)開發(fā)投資基本相同，一般房地產開發(fā)企業(yè)更多地追求降低投 資成本，獲取更大的利潤，而作為國企房地產，在保證質量、品質的基礎上，合理地控制投資，調節(jié)國民經濟。

1.1房地產開發(fā)投資概念

房地產投資是以房地產為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產開發(fā)、房地產經營，以及購置房地產等進行的投資。廣義上說，房地產投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益; 企業(yè)投資注重于利潤指標; 購置自用的房地產，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資[ ]。

1.2房地產開發(fā)投資的組成

1.2.1土地費用

我國現行的土地獲得方式主要有招拍掛，特殊情況的也有協議出讓土地。土地費用成為開發(fā)成本的重要組成部分，主要包括：土地出讓費、土地契稅、土地使用稅、印花稅等，土地費用約占項目開發(fā)成本的35%-40%，因為土地資源的稀缺性，地價是趨于逐步上升的趨勢。

1.2.2工程前期費用及規(guī)費

工程前期費主要包括放線、測量、地形圖費、三通一平、地勘設計費、圖紙審查費、招投標服務費、清單控制價編制費、城市基礎設施配套費、人防費、地區(qū)配套費等，還有與建筑物相關的防雷檢測費、沉降觀測費等檢測費用，辦理產權登記房屋面積測量費用。工程前期費用及規(guī)費兩類費用大約占建設總成本的10%左右，而且有降低的趨勢。

1.2.3工程建設費用

主要包括：監(jiān)理費、工程建筑安裝費及設備費等費用。工程建設費用占建設總成本比例較大，大約占40%-50%左右。

1.2.4基礎設施及配套工程費用

主要包括：室外道路、綠化、景觀環(huán)境，圍墻、門房、大門，給水、消防，排水、化糞池，供暖管網，開閉所及供電系統，監(jiān)控智能化弱電系統，路燈，天然氣，通信工程及有線電視等。

1.2.5不可預見費

房地產開發(fā)建設周期長，存在各種風險，該項費用用于開發(fā)建設過程中可能發(fā)生的變更、簽證、不可抗力導致發(fā)生的費用等。

1.2.6管理費

房地產企業(yè)在開發(fā)建設過程中發(fā)生的管理人員工資、工會經費、交通費用、培訓費用、辦公場地費用等費用。

1.2.7財務費用

房地產開發(fā)企業(yè)為運作開發(fā)項目所需籌集資金發(fā)生的各項費用：銀行貸款利息、發(fā)行債券、股票等融資費用。

1.2.8銷售稅費

包括銷售過程中的各種稅金和銷售費用，銷售費用主要是廣告宣傳費用、銷售代理費用。

1.3國企房地產投資控制的措施

1.3.1充分做好投資項目可行性研究工作

此項工作與政府投資項目的限額設計工作原理相同，在確定開發(fā)建設項目后，通過市場調查分析研究，認真、細致地做好可行性研究工作，確定項目投資額（概算）。在施工圖設計時，應力求做到技術先進、方案可行、經濟合理，是控制投資的關鍵環(huán)節(jié)。設計院設計出來的圖紙，要認真核對，組織召開專家評審會，對設計圖紙論證技術與經濟的合理性。在保證社會、經濟效益良好的前提下，確定的投資額（概算）在招投標、工程發(fā)包、合同管理、工程結算中均不得突破。

1.3.2規(guī)范和加強工程招標管理

對于依法需招標的工程建設項目，必須嚴格按照《招標投標法》、國家發(fā)改委16號令《必須招標的項目規(guī)定》、國家發(fā)改委843號文《必須招標的基礎設施和公用事業(yè)項目范圍規(guī)定》、區(qū)政府令103號《寧夏回族自治區(qū)招標投標管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。招標確定的招標控制價均不得突破可行性研究確定的投資額（概算）各分項指標，從而有效地控制開發(fā)建設項目的整體投資。

1.3.3嚴格規(guī)范合同管理

施工合同的擬定通常要采用標準的《施工合同范文》，為避免因合同表述不清、雙方責權不明而引起的增加投資，施工合同的簽訂非常重要，在簽訂施工合同時要注意以下幾個要點：

一是詳細描述清楚承包范圍以及合同簽約雙方的責權利和義務。

二是具體描述清楚風險的范圍及分擔辦法。

三是明確工程量增減調整方法。

四是進度款的控制支付、明確支付節(jié)點比例。

五是違約及索賠的處理方法。

1.3.4加強變更簽證控制

在施工階段，是將設計圖紙變成實實在在的房屋，盡量減少設計變更和簽證。施工過程中的設計變更和簽證費用不能超過工程造價的5%，因設計變更和簽證增加的投資不得超過基本預備費的30%。在實際工作中應注意以下幾點：

一是發(fā)生的設計變更，要標注清楚工程項目、位置、變更的原因、做法、規(guī)格和數量，最好是文字加圖紙。

二是辨別事實簽證和造價變更簽證，不是每一個簽證及每個設計變更都能計算費用。

三是在現場要關注工地上使用的材料、設備品牌，是否與投標相一致，必要時進行拍照，尤其是隱蔽工藝，要有影像資料存檔。

四是土方工程需要第三方測繪報告。

五是降水護坡需要詳細的現場資料，護坡支護最好有論證方案。

六是具體審核簽證時，工程簽證的內容盡量保證詳細，包括簽證的原因，位置、尺寸，緣由。

七是注意簽證日期合理性、注意設計變更、簽證單與竣工圖的關系。

1.3.5加強工程竣工結算與竣工決算審計

竣工結算歷來都是建設單位的重點工作，一般竣工結算審定值會審減6%-30%，是控制投資成本的有效措施。這里需要強調的是國企房地產更需要做好竣工決算工作?？⒐Q算是開發(fā)建設項目經濟效益的全面反映，是核定各類新增資產價值，辦理其交付使用的依據。通過竣工決算，一方面能夠正確反映開發(fā)建設項目的實際造價和投資結果;另一方面可以通過竣工決算與概算、預算的對比分析，考核投資控制的工作成效，總結經驗教訓，積累技術經濟方面的基礎資料，提高未來開發(fā)建設項目的投資效益[ ]。

2、國企房地產開發(fā)投資風險防范與控制

2.1房地產開發(fā)投資風險的類別

2.1.1決策風險

在前期決策階段，由于市場調查不夠充分，可行性研究不夠細致、分析不到位，造成建設項目規(guī)模、定位不夠準確，未準確把握房地產政策形勢，造成決策失誤，導致投資收益損失。

2.1.2財務風險

未按原定計劃籌集到資金，建設資金不到位，不能及時支付施工單位工程款，會導致施工單位的索賠，從而影響工程延期，甚至會出現“爛尾樓”。

2.1.3經濟風險

開發(fā)建設項目建成后，同地段、同類開發(fā)樓盤較多，形成較強的市場競爭，而居民的購買力有限，造成建好的樓盤銷售情況不好，不能及時回籠資金，或遇到國家銀行利率調整、政策變化導致建設成本上漲及其他費用的增加。

2.1.4技術風險

由于設計圖紙選用的施工工藝、材料、設備不夠先進，在建設項目竣工后已過時，或承建施工單位技術管理水平不高，造成建設項目存在質量缺陷或質量事故。

2.1.5管理失誤風險

缺乏管理和常識，與承包商簽訂的合同不嚴密，致使施工現場協調和監(jiān)督指導不利而出現管理混亂、工程質量和安全事故的風險[ ]。

2.2國企房地產開發(fā)投資風險防范與控制措施

2.2.1關注經濟調控政策，及時制定應對措施

房地產開發(fā)建設，與國家經濟調控政策關聯度很強，政策調控對房地產投資影響巨大，國企房地產更應關注國家及地方的經濟調控政策，并根據自身情況及時制定應對措施。

在堅持“房住不炒”定位以來，房地產市場調控效果逐漸顯現，一線城市和部分熱點二線城市房地產市場恢復穩(wěn)定，三四線城市去庫存取得明顯成效[ ]。2020年9月，銀川市政府為堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，全面落實城市主體責任，實現穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，就加強市場調控，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》[ ]。房產地產市場調控力度加大的情況下，國企房地產更要根據自己企業(yè)的實際情況，做好開發(fā)定位、調整開發(fā)規(guī)模來降低投資風險。

2.2.2認真做好市場調研

前期決策階段的依據是項目的可行性研究，可行性研究的科學性、準確性直接決定著投資決策的準確性。要重視可行性研究工作，在人力、物力、財力、時間上加大投入。充分做好市場調查，分析市場供給和需求，同類項目競爭情況，運用科學的方法調查、研究、分析，盡量做到投資項目決策的科學化。

2.2.3降低負債融資風險

房地產開發(fā)周期長、資金投入大，需要銀行貸款、發(fā)行債券、股票等融資方式，就要合理地安排好項目資金。按照建設項目的總施工進度計劃，編制相應的資金支付總計劃，再編制年度資金支付計劃，根據資金支付計劃的付款時間和金額，統籌安排資金。要嚴格做到防止突破計劃支付，造成資金短缺，平衡建設過程各階段資金使用，降低融資負債風險。

2.2.4加強工程質量管理和企業(yè)品牌建設

只有過硬的工程質量才能保證房地產具有良好的口碑，才能逐步樹立企業(yè)品牌。

一是建立健全、嚴格執(zhí)行工程管理制度

工程行業(yè)施工單位的人都知道，中房的活最難干。中房公司形成的口碑，使得進入到中房干活的施工單位，會自覺主動地抓好工程質量。國企房地產都應制定自己的工程管理制度，不能流于形式，而是要真正做到像中房公司一樣嚴格執(zhí)行到位。

二是逐步向標準化生產建造工藝發(fā)展

銀川市政府今年正在大力推廣裝配式建筑的發(fā)展，裝配式建筑可集約化生產、縮短工期、保證質量。最近，萬科一個項目在行業(yè)內引起一陣轟動。這個項目現場實現了標準模塊化作業(yè)，從圖紙深化優(yōu)化設計、到集中加工、再到專業(yè)流水施工，實現了集約化生產管理。國企房地產更需要降低內效，提高規(guī)范化管理，逐步向標準化生產建造工藝發(fā)展，保證工程質量，樹立品牌效應。

2.2.5不斷加強與相關部門的協調溝通

主要包括內部協調溝通和外部協調溝通。內部協調溝通，就是在房地產開發(fā)企業(yè)內部，按照前期部、規(guī)劃設計部、工程部、預算部、財務部各部門職責明確責任目標和權限，通過信息共享、溝通，做到部門了解項目整體全局，并能夠及時調整、信息通暢。外部協調溝通，在房地產開發(fā)建設過程中，對土地、規(guī)劃、行業(yè)主管等政府主管部門的協調溝通，對咨詢公司、設計院、施工單位、監(jiān)理單位、銷售代理公司、物業(yè)公司的溝通，這些環(huán)節(jié)不論哪一個出現問題，都會引起風險，房地產開發(fā)企業(yè)就要整合這些資源，達到預期的管理效果。

結語：

研究探索房地產開發(fā)投資控制的方法及措施、識別投資風險并積極主動采取防范與控制措施，并在實際工作中加以運用。筆者所在房地產開發(fā)公司是銀川市的國有企業(yè)，公司開發(fā)建設的攬秀苑人才社區(qū)建設項目中，在前期的可行性研究、設計、前期工程等積極采取了投資控制的措施、投資風險防范與控制措施，尤其是在招標、合同管理、工程管理方面已初步取得成效，較好地實現投資開發(fā)效益。為努力實現國企房地產資產保值、增值，積極發(fā)揮國有企業(yè)勇于擔當社會責任，為實現十四五規(guī)劃和2035年的遠景目標做出貢獻。

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