李文靜

摘要：基于房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力日益激烈的現(xiàn)狀，文章采用AHP模糊綜合評價(jià)法分析影響房地產(chǎn)企行業(yè)核心競爭力的因素及其作用機(jī)理。通過搜集文獻(xiàn)、理論研究確定各影響因素指標(biāo)的相對權(quán)重，通過構(gòu)建評價(jià)矩陣，最終確定競爭力影響因素等級，期望本文研究能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；AHP；模糊綜合評價(jià)

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-3315（2021）6-118-002

當(dāng)前企業(yè)核心競爭力的研究角度逐漸由環(huán)境和市場結(jié)構(gòu)向企業(yè)內(nèi)部傾斜。文章從房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的市場現(xiàn)狀出發(fā)，通過大量文獻(xiàn)研究以及數(shù)據(jù)搜集，采用AHP探索各個(gè)因素對于房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力的影響機(jī)理，并構(gòu)建房地產(chǎn)競爭力制約因素模糊綜合評價(jià)模型。為深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力影響因素提供依據(jù)，同時(shí)希望給房地產(chǎn)企業(yè)找到提高自身競爭力的基本著力點(diǎn)。

一、層次分析法基本概述

層次分析法（AHP）在定量分析和定性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析，具有分析的系統(tǒng)化特點(diǎn)，它遵循分解、比較分析思維方法決策，把研究對象視為一個(gè)系統(tǒng)，一個(gè)層級權(quán)重變化會影響其他層級的分析和結(jié)果[1]；具有決策方法簡易化：通過定量分析將復(fù)雜的理論系統(tǒng)逐步分解大家容易理解的內(nèi)容，經(jīng)過定量分析使得分析過程系統(tǒng)化[2]。但AHP也不是簡單地追求邏輯和推理過程，它能夠?qū)⒛繕?biāo)有序地分解為多層次的單目標(biāo)的問題，最終進(jìn)行簡易運(yùn)算。層次分析法的簡易實(shí)用性體現(xiàn)在它便于理解，對于不同文化程度的人群沒有明確的限制，經(jīng)過簡單分析決策者都能夠理解并掌握[3]。

二、競爭力制約因素評價(jià)指標(biāo)的選取

本研究通過專家訪談?wù)髑罅朔康禺a(chǎn)方面專家、學(xué)者以及教授房地產(chǎn)課程的老師等12位相關(guān)人士的意見和建議，在充分地研究分析大量與本研究相關(guān)的文獻(xiàn)，依據(jù)科學(xué)性以及系統(tǒng)性等指標(biāo)選取的原則，通過不斷地比較、分析，構(gòu)建了房地產(chǎn)市場競爭力制約因素指標(biāo)體系（見圖）。

三、房地產(chǎn)企業(yè)競爭力制約因素模型

房地產(chǎn)企業(yè)競爭力制約因素評價(jià)涉及的因素很多，不僅包括資金資源、投資運(yùn)作等一系列定量指標(biāo)[4]，同時(shí)也包括品牌的影響力、企業(yè)的文化建設(shè)等一系列的定性指標(biāo)[5]。在以往的評價(jià)分析過程中，由于受到各方面的影響，使得評價(jià)對象具有不確定從而嚴(yán)重影響評價(jià)的科學(xué)性。通過模糊綜合評價(jià)法采納領(lǐng)域?qū)＜乙庖姡ㄟ^數(shù)據(jù)量化評價(jià)指標(biāo)因素，保證評價(jià)過程科學(xué)有效。AHP模糊綜合評價(jià)法實(shí)施過程：

（一）首先構(gòu)建評價(jià)指標(biāo)的因素集U=U1，U2，U3…，Un以及評價(jià)集V=V1，V2，V3，…，Vn；

（二）采用AHP構(gòu)造出權(quán)重向量A，評價(jià)單因素指標(biāo)，構(gòu)建出對比矩陣R：首先運(yùn)用AHP確定第二層指標(biāo)權(quán)重A1、A2、A3直到An，其次將實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化得到R11、R22、R33直至Rnn，最后構(gòu)造評價(jià)矩陣R；

（三）合成第一級指標(biāo)的權(quán)重向量A，選擇恰當(dāng)?shù)乃阕訉⑵渑c模糊綜合評價(jià)矩陣進(jìn)行合成，構(gòu)建出談判結(jié)果向量B；然后對得到的評價(jià)結(jié)果進(jìn)行分析：B=A×R。

四、實(shí)證分析

（一）收集研究相關(guān)的數(shù)據(jù)

按照上述介紹的方法步驟對江蘇省南京市建鄴區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了綜合地評價(jià)，本研究通過向房地產(chǎn)公司發(fā)放問卷、實(shí)地調(diào)查等方式，對于9家房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人員、企業(yè)員工進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。一共發(fā)放調(diào)查問卷200多份，其中有效地回收了186份，因而有效率達(dá)到93%。

（二）對于影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力的指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行評定

通過對房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員及企業(yè)員工發(fā)放調(diào)查問卷以及實(shí)地調(diào)查，將構(gòu)建的競爭力評價(jià)指標(biāo)體系發(fā)給房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的專家學(xué)者。專家通過采用1-9的比例標(biāo)度法，成對比較最終確定影響因素各個(gè)指標(biāo)的重要程度，然后給各個(gè)指標(biāo)一定的標(biāo)度。采用AHP確定第一層指標(biāo)評價(jià)判斷矩陣然后計(jì)算出各個(gè)評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重。

對各指標(biāo)賦值運(yùn)算得到權(quán)重，目標(biāo)層U對一級指標(biāo)層Ui的權(quán)重：W=0.143，0.191，0.503，0.163。一級指標(biāo)層Ui對二級指標(biāo)層權(quán)重：W1=0.353，0.103，0.401，0.143；W2=0.272，0.532，0.196；W3=0.275，0.102，0.237，0.386；W4=0.194，0.055，0.216，0.355；

從權(quán)重結(jié)結(jié)果分析一級指標(biāo)重要程度由高到低為：資本運(yùn)盈能力、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、市場推廣能力、組織管理能力。組織管理能力指標(biāo)重要程度由高到低為：科學(xué)管理能力>企業(yè)制度>人力資源組織協(xié)調(diào)能力>企業(yè)的文化建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)重要程度由高到低為：顧客分析能力>產(chǎn)品的定位能力>產(chǎn)品創(chuàng)新性研發(fā)能力。資本運(yùn)盈能力指標(biāo)重要程度由高到低為：土地資源>資金資源、資本運(yùn)作>投資分析。市場推廣能力指標(biāo)重要程度由高到低為：品牌的影響力>服務(wù)人群滿意度>服務(wù)保證能力>營銷手段和途徑。

通過模糊綜合評價(jià)劃分評定等級為：良好、較好、合格、較差，很差。利用模糊綜合評價(jià)法，將評定等級分為5個(gè)等級V分為：非常好，比較好，一般，不太好，很差，各等級分值為90分、70分、50分、30分和10分，各等級對應(yīng)綜合評價(jià)分?jǐn)?shù)范圍為100-80分、80-60分、60-40分、40-20分和20-0分。邀請房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜疫M(jìn)行評定打分，計(jì)算指標(biāo)層指標(biāo)的評價(jià)隸屬度為：R1、R2、R3、R4。針對各子項(xiàng)目通過一級模糊綜合評價(jià)，由各個(gè)指標(biāo)層權(quán)重Wi，專家及學(xué)者的評分占比得到4個(gè)以及指標(biāo)層分別對應(yīng)的專家評價(jià)隸屬矩陣Di：4個(gè)隸屬度向量矩陣組成隸屬度矩陣D；通過二級模糊綜合評價(jià)，由第一指標(biāo)層指標(biāo)的權(quán)重W乘隸屬度矩陣D，得到得分分配向量E，將E進(jìn)行歸一化處理得到E′：E′= E1′、E2′、E3′、E4′、E5′，最終得分F=E1′×90+E2′×70+E3′×50+ E4′×30+E5′×10。

五、研究結(jié)論

綜上，本研究基于AHP模糊綜合評價(jià)法對房地產(chǎn)市場競爭力的影響因素進(jìn)行分析研究，得出房地產(chǎn)市場競爭力的制約因素包括：組織管理能力、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、資本運(yùn)盈能力和市場推廣能力。其中組織管理能力中最重要的是企業(yè)的科學(xué)管理能力；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力中最重要的是顧客分析能力；資本運(yùn)盈中最重要的是土地資源；市場推廣能力中最重要的是品牌影響力。企業(yè)發(fā)展過程中，應(yīng)充分考慮這些影響因素，并重視權(quán)重較高的指標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的發(fā)展。

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