李鑫炎 劉海飛

摘 要：隨著農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革，農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房產(chǎn)一體化調(diào)查工作逐漸成為農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的具體表現(xiàn)形式，為了更好的獲取調(diào)查結(jié)果，確保不動產(chǎn)權(quán)登記工作有序進行，需要加強確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)研究，以此把握調(diào)查技術(shù)路線。但是在實際的調(diào)查工作中，卻存在工作量大、時間長、耗費成本高，且指界確權(quán)難等問題，嚴(yán)重影響調(diào)查工作效率和質(zhì)量，對此可以采用傾斜攝影測量技術(shù)和移動地理信息定位技術(shù)、農(nóng)村宅基地調(diào)查系統(tǒng)等新技術(shù)對其解決，以此確保調(diào)查結(jié)果科學(xué)可靠。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地;房地一體化;確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)

為了更好的為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革提供技術(shù)支持，解決我國農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)問題，確保確權(quán)登記工作高效進行，我國各地區(qū)自然資源部門加強了農(nóng)村房地一體化確權(quán)調(diào)查工作，在此工作過程中存在多種技術(shù)難題，因此需要科學(xué)應(yīng)用現(xiàn)代化測繪調(diào)查技術(shù)方法，保證該工作質(zhì)量和進度。筆者在湖南省永州市道縣農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地房地一體項目開展期間，對農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)做了研究，本文結(jié)合道縣房地一體項目工作經(jīng)驗探討農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)。

一、農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)概述

（一）確權(quán)內(nèi)容。確權(quán)測繪工作主要對各行政轄區(qū)下的所有農(nóng)村宅基地的權(quán)屬狀況、界址、用途、四至等基本情況進行調(diào)查，將調(diào)查結(jié)果制作成為數(shù)據(jù)、圖表、文件的形式。實地調(diào)查還包括宅基地上的建筑物、建筑構(gòu)造產(chǎn)權(quán)情況，比如房屋所有人、權(quán)屬性質(zhì)、結(jié)構(gòu)框架、建設(shè)時間、實際用途和規(guī)劃用途、規(guī)劃面積和具體面積等。在進行地籍測量時也需要對房屋進行測量，以此形成房地一體化調(diào)查成果。

（二）調(diào)查技術(shù)概述。農(nóng)村宅基地范圍廣、面積大，宗地數(shù)量多，如果采用傳統(tǒng)的調(diào)查方法，會耗費大量的時間、人力、物力等，因此可以采用航空攝影測量技術(shù)和數(shù)字化測繪技術(shù)在圖件形成的基礎(chǔ)上進行實際調(diào)查，該調(diào)查過程中需要用到的技術(shù)方法如下所示：第一，采用航測法成圖疊加數(shù)字正射影像圖來識別行政界線，以此對宅基地使用情況進行調(diào)查，以此繪制工作底圖，在調(diào)查工作底圖的基礎(chǔ)上進行宗地指界調(diào)查。一般需要調(diào)查宗地權(quán)利人、權(quán)屬范圍、界址、土地功能，調(diào)查后及時填寫相關(guān)文件、圖表。第二，在完成地籍調(diào)查后，對宗地上的房屋和建筑物產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查，并測量面積、繪制房屋草圖，對于一些隱蔽區(qū)在航拍結(jié)束后將其作為新增的宗地，調(diào)查后，采用全野外數(shù)字測繪方式對房屋周圍設(shè)施、界址等進行補測。野外調(diào)查結(jié)束后，根據(jù)調(diào)查結(jié)果繪制地籍圖、宗地圖、房屋分層圖，以此精確計算宗地面積、房屋面積，最終計算房產(chǎn)面積，填制權(quán)籍調(diào)查表。第三，利用信息技術(shù)，建立權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫，最終保證權(quán)籍調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確、科學(xué)、可行，便于后期開展農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記證發(fā)放工作。在以上項目調(diào)查過程中，常用的測繪調(diào)查技術(shù)有：以航空攝影技術(shù)為主獲取調(diào)查區(qū)高分辨率的數(shù)碼航空影像;利用地理信息技術(shù)進行地籍調(diào)查，將其作為權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫的建設(shè)依據(jù)[1]。

二、農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)問題

（一）農(nóng)村宅基地建設(shè)較為分散。當(dāng)前，我國農(nóng)村宅基地房屋建設(shè)混亂，房檐遮擋物較多，影響航空攝影測量工作，無法采集房屋信息，導(dǎo)致采集數(shù)據(jù)精確度不達(dá)標(biāo)，需要人工對房檐進行調(diào)整、對房屋邊長進行丈量，因此耗費時間和人力較大。由于房檐的遮蓋，航空攝影測量成圖過程中會存在以下問題：房屋圖變形，比如，房屋邊長不符、折線拐角不平整、房屋點位置不科學(xué)、房屋多余或者不足、宗地范圍和界址點不準(zhǔn)確、房屋植被和地形出現(xiàn)偏差。

（二）農(nóng)村宅基地權(quán)利人身份不明確。當(dāng)前，農(nóng)村外出務(wù)工比例較大，農(nóng)戶戶主不在家只有孩子和老年人等情況較為普遍，因此入戶調(diào)查、確權(quán)指界、簽字蓋章、權(quán)屬資料收集、等工作都難以進行，確權(quán)調(diào)查成果不完善最終影響房地一體化權(quán)籍調(diào)查工作。

（三）宅基地建設(shè)政策的影響。當(dāng)前，我國農(nóng)村宅基地建設(shè)上實施無償使用宅基地的政策，住戶對宅基地權(quán)籍調(diào)查工作認(rèn)識不足，也缺乏宅基地登記權(quán)利意識，在實際的工作中，農(nóng)民配合度不高，影響入戶調(diào)查工作的進行。

三、農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)問題解決對策

（一）傾斜攝影測量法。考慮到我國大部分農(nóng)村宅基地房屋建設(shè)不齊整、房檐存有遮擋物，需要用到大量人工時，工作人員可以在以上地區(qū)采用傾斜攝影測量法，該方法采用的是無人機，在無人機上安裝傾斜攝影機，從多個角度獲取航空影像數(shù)據(jù)，以此保證房屋數(shù)據(jù)信息的完整性，可以有效解決以上問題。獲取數(shù)據(jù)后，需要通過系統(tǒng)進行處理，以此生成正射影像，最終通過攝影測量軟件輸出正射影像，利用三維技術(shù)建立三維數(shù)據(jù)影像模型，以此對宅基地信息進行調(diào)查。傾斜攝影測量法可以保證精度和效率，有效解決測量困難的問題[2]。

（二）RTK-全站儀、測距儀測量法。對于一些攝影測量不到位、不精確的宅基地測量問題或者新增房屋，可以采用RTK-全站儀、測距儀測量法進行修補、完善，以此保證測量結(jié)果全面、精準(zhǔn)。該方法也可以用在無法進行航測需要整改的房檐測量工作中，通過測距儀內(nèi)的專業(yè)技術(shù)工具，可以把握房檐條數(shù)、變數(shù)、轉(zhuǎn)角等，最終繪制出標(biāo)注寬度和尺寸的工作底圖。

（三）移動GIS農(nóng)村地籍調(diào)查系統(tǒng)和指紋記錄調(diào)查法。在進行農(nóng)村地籍調(diào)查時，工作人員可以采用平板電腦，安裝移動GIS農(nóng)村地籍房產(chǎn)調(diào)查系統(tǒng)和指紋記錄系統(tǒng)、調(diào)查工作底圖，依次入戶調(diào)查，要求戶主現(xiàn)場填寫地籍調(diào)查表、簽字蓋章，上交權(quán)屬、房產(chǎn)、地籍等資料。對于戶主長期不在家的，可以邀請村干部或者其他代理人集中簽字確認(rèn)，或者要求代理人將指界證據(jù)資料進行拍照、錄音、錄視頻等，以此上傳到地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫中。

（四）簽字蓋章法。對于以上農(nóng)民認(rèn)知不足，不配合的情況，可以采取集中簽字蓋章的方法解決，比如，在宅基地調(diào)查確權(quán)工作中，遇到戶主不配合情況時，可以邀請村干部作為代理，攜帶宗地圖和權(quán)籍調(diào)查表等資料后，地方政府和村干部在農(nóng)村專屬辦公室內(nèi)集中進行簽字確認(rèn)、蓋章等，以此保證該工作的順利進行，也可以及時發(fā)現(xiàn)錯誤。

（五）完善法律法規(guī)制度。我國政府部門和自然資源部門需要不斷完善農(nóng)村宅地基確權(quán)調(diào)查工作相關(guān)法律法規(guī)，以此全面解決調(diào)查問題，一方面，需要強化農(nóng)戶基本的宅基地確權(quán)、地籍、房屋產(chǎn)權(quán)等概念認(rèn)知，并對其進行公開標(biāo)準(zhǔn)，制定分戶原則，避免出現(xiàn)一戶多宅的問題。且還需要對多余宅基地進行管理，將其納入農(nóng)村集體資產(chǎn)中，降低戶主分歧現(xiàn)象的發(fā)生。另一方面，需要提高農(nóng)村宅基地使用率，探索農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)制度，并優(yōu)化農(nóng)村宅基地審批程序和管理機制，以便更有序的開展農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作[3]。

四、結(jié)束語

總之，通過以上農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)應(yīng)用發(fā)現(xiàn)，傾斜攝影測量法、RTK-全站儀、測距儀測量法、移動GIS農(nóng)村地籍調(diào)查系統(tǒng)和指紋記錄調(diào)查法、簽字蓋章法可以有效解決傳統(tǒng)農(nóng)村地籍房屋調(diào)查問題，在保證調(diào)查準(zhǔn)確性的同時，也可以提高工作效率。以上技術(shù)方法的有效應(yīng)用不僅可以高質(zhì)量完成農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查工作，也可以有效總結(jié)當(dāng)前農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀問題，為后期完善農(nóng)村宅基地和房屋管理制度提供依據(jù)。

參考文獻：

[1] 楊遠(yuǎn)芳， 師俊峰. 農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查方法[J]. 城市建設(shè)理論研究（電子版）， 2018， No.257（11）：36-36.

[2] 陳永立， 趙彥榮， 王菁. 農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的探討[J]. 測繪與空間地理信息， 2015， 000（012）：213-215.

[3] 陳磊. 房地一體農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)查方法探討[C]// 云南省測繪地理信息學(xué)會2016年學(xué)術(shù)年會論文集. 2016.