華美娜

摘 要：近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，生活水平的提高，使得人們對(duì)于居住的物業(yè)服務(wù)要求越來(lái)越高，這些改變都為物業(yè)集團(tuán)的發(fā)展提供了機(jī)遇，同時(shí)也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。社會(huì)信任是物業(yè)公司發(fā)展的基礎(chǔ)。是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根基和原動(dòng)力，信任文化直接影響甚至決定經(jīng)濟(jì)效率，本文基于相關(guān)理論，對(duì)物業(yè)公司的社會(huì)信任影響進(jìn)行探討、對(duì)物業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部控制進(jìn)行案例研究，希望能夠?yàn)槲飿I(yè)集團(tuán)的發(fā)展提供一點(diǎn)思路。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;社會(huì)信任;內(nèi)部控制

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使居民小區(qū)的增加，也使物業(yè)公司加快發(fā)展，但是一些物業(yè)公司落后的管理尤其是財(cái)務(wù)管理，阻礙了公司的發(fā)展。尤其受到疫情的沖擊，物業(yè)公司面臨的管理考驗(yàn)十分巨大。傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式存在盈利模式單一、勞動(dòng)力成本高、利潤(rùn)率低等缺陷，物業(yè)公司如何能夠?qū)ふ倚碌睦麧?rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)——加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。物業(yè)管理部門(mén)生命周期占房地產(chǎn)生命周期的九成以上，提供的服務(wù)范圍廣、類(lèi)型多樣。在人民對(duì)美好生活的需求日益增強(qiáng)下，物業(yè)板塊的市場(chǎng)前景好、具有廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。并且，物業(yè)板塊在資金流通上也具有突出的優(yōu)勢(shì)，擁有較為充足的現(xiàn)金流。現(xiàn)金的管理變得非常重要。好的財(cái)務(wù)管理是物業(yè)公司更具有核心產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、開(kāi)拓多元化輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)、分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)控制工作影響其發(fā)展，財(cái)務(wù)管理在新環(huán)境下需要?jiǎng)?chuàng)新，不斷完善制度和體系，使財(cái)務(wù)為物業(yè)集團(tuán)提供最優(yōu)的資源配置方案，提升物業(yè)集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)展的實(shí)力。

社會(huì)信任并不是正式的制度模式，所以在不同地方的工作開(kāi)展存在不小的區(qū)別，同時(shí)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的大小、組織結(jié)構(gòu)、交易情況都起到不小的作用。對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)更是如此。物業(yè)公司的發(fā)展是基于居民的信任的。由于一些物業(yè)公司內(nèi)控的缺陷造成的社會(huì)信任缺乏，很大可能會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)公司的社會(huì)信任在發(fā)展過(guò)程的重要性逐漸展現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種新型的契約文明，它對(duì)社會(huì)信任有一定的內(nèi)在需求，換句話說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相比于其他的經(jīng)濟(jì)形式，更加需要以信任作為其發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。有專(zhuān)家研究認(rèn)為，各種契約的實(shí)施首先都離不開(kāi)兩方之間的信任和有效溝通，假如互相猜忌存疑，即使條款全面且細(xì)致，也會(huì)出現(xiàn)各種矛盾和問(wèn)題。就算之后可以借助法律進(jìn)行調(diào)解和解決，對(duì)于工作的開(kāi)展效率也很不利，從而總得看來(lái)，是拉低了社會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率的。

一、理論基礎(chǔ)與文獻(xiàn)回顧

（一）理論基礎(chǔ)：嚴(yán)謹(jǐn)化戰(zhàn)略理論

業(yè)務(wù)處理的嚴(yán)謹(jǐn)化能夠提升物業(yè)公司價(jià)值、增加股東財(cái)富，而不嚴(yán)謹(jǐn)會(huì)導(dǎo)致負(fù)協(xié)同效應(yīng)，難以實(shí)現(xiàn)社會(huì)信任。通過(guò)嚴(yán)格要求，物業(yè)公司能夠在其發(fā)展中更好的進(jìn)行正確的管理、提高管理效率。更加有助于公司發(fā)展。

（二）前期關(guān)于社會(huì)信任的研究結(jié)論回顧

2014年有關(guān)專(zhuān)家研究表示，在市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)，物業(yè)公司的工作大部分都是被信任和溝通等方面所左右。社會(huì)信任是市場(chǎng)健康運(yùn)轉(zhuǎn)的前提，是不同方面開(kāi)展溝通和合作的前提。還有專(zhuān)家認(rèn)為，各類(lèi)合約的落實(shí)也需要兩方的充分信任，假如互相猜忌，及時(shí)簽訂了合約、開(kāi)展了工作，之后的工作是否能順利完成也是未知數(shù)，很可能會(huì)出現(xiàn)不必要的矛盾。假如矛盾過(guò)大，訴訟和調(diào)解過(guò)程也會(huì)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，不利于社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。相同的研究也表示，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全體參與者都應(yīng)該給予相互信任，這對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和效率的優(yōu)化都起到不小的影響，信任和溝通是良性合作和發(fā)展的重點(diǎn)。

還有研究認(rèn)為，社會(huì)信任體系的打造是逐步延伸和成長(zhǎng)，慢慢完善的工作。第一步需要物業(yè)公司從公司內(nèi)發(fā)展到公司外，而信任水平也需要一步一步抬高。2017年有專(zhuān)家的研究也認(rèn)為，內(nèi)部控制和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平是正向關(guān)聯(lián)，而社會(huì)信任水平的高低可以改善雙方的聯(lián)系，使之更加合理。假如物業(yè)公司被發(fā)現(xiàn)了不良行為，很可能會(huì)失去投資方的信任和期待。也就是說(shuō)，假如物業(yè)公司的不良行為被公之于眾，社會(huì)信任度較高的地區(qū)股價(jià)的下跌情況會(huì)更明顯。張維迎表示，在改革發(fā)展的道路上，對(duì)資本市場(chǎng)良性成長(zhǎng)產(chǎn)生關(guān)鍵作用的社會(huì)信任在不同地方的擴(kuò)散和優(yōu)化水平差異不小。

二、物業(yè)公司社會(huì)信任與物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析

信任是一種文化的傳承，來(lái)源于群體生活的重復(fù)性博弈。根據(jù)心理學(xué)來(lái)說(shuō)，信任是社會(huì)活動(dòng)所導(dǎo)致的人類(lèi)情緒;而按照社會(huì)學(xué)來(lái)說(shuō)，社會(huì)信任的主要模式是信用，也就是自發(fā)地肯定別人會(huì)按照所說(shuō)來(lái)開(kāi)展后續(xù)工作，切實(shí)完成義務(wù)。這是大家在合作、交流過(guò)程中產(chǎn)生的美好預(yù)期，體現(xiàn)了群體活動(dòng)的團(tuán)結(jié)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)學(xué)的看法和社會(huì)學(xué)比較接近，也就是法律有關(guān)限制會(huì)左右社會(huì)信任水平。社會(huì)信任表示市場(chǎng)活動(dòng)中，由于信息水平的差異，交易雙方根據(jù)有效合約完成自身的義務(wù)、實(shí)現(xiàn)承諾的行為。有專(zhuān)家解釋了信任對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步能夠起到的關(guān)鍵影響，表示社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的各類(lèi)人員間的互相信任對(duì)經(jīng)濟(jì)水平和工作效率都會(huì)產(chǎn)生作用，某些情況下還會(huì)是關(guān)鍵作用，信任借助文化的手段左右經(jīng)濟(jì)。

基于以上的研究我們可以得出，社會(huì)信任需要合理的溝通和足夠的交流才能實(shí)現(xiàn)，沒(méi)有人與人之間的溝通，必然無(wú)法產(chǎn)生社會(huì)信任。所以社會(huì)信任的前提是人際來(lái)往，人是群體動(dòng)物，交流和溝通是與生俱來(lái)的能力，就是在這樣的長(zhǎng)期交流和溝通中產(chǎn)生出信任。別的信任也是由基礎(chǔ)的人際交流信任延伸而來(lái)，從親朋好友、同學(xué)老師再到商業(yè)伙伴乃至更多的社會(huì)關(guān)系，包括物業(yè)公司等，都是社會(huì)大眾交流和相處之后產(chǎn)生的信任聯(lián)系。

產(chǎn)生物業(yè)公司社會(huì)信任網(wǎng)絡(luò)模式對(duì)物業(yè)公司的發(fā)展具有一定的意義。物業(yè)公司的社會(huì)信任網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)和成長(zhǎng)不是一蹴而就，都是隨著時(shí)間的推移慢慢進(jìn)行，這是和物業(yè)公司社會(huì)資本關(guān)聯(lián)的一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程。描述起來(lái)大致如下：第一，信任關(guān)系是從物業(yè)公司內(nèi)部發(fā)展?jié)B透到外部，并由于物業(yè)公司的發(fā)展而同時(shí)推動(dòng)了公司社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展;第二，產(chǎn)生了早期的信任后，社會(huì)網(wǎng)絡(luò)中的不同方面之間的信任水平緩慢而不間斷地推進(jìn)，物業(yè)公司社會(huì)資本的沉淀也持續(xù)推動(dòng);第三，社會(huì)信任離不開(kāi)長(zhǎng)久且平穩(wěn)的發(fā)展前提。因此物業(yè)公司和不同方面必須不斷地交換信息和想法理念，這對(duì)于物業(yè)公司組建社會(huì)信任網(wǎng)絡(luò)至關(guān)重要;再者，即使物業(yè)公司社會(huì)信任網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)生需要時(shí)間的積累和沉淀，但信任也能夠在短時(shí)間內(nèi)擊碎。

形成物業(yè)公司社會(huì)信任網(wǎng)絡(luò)的制度機(jī)制。對(duì)于物業(yè)公司社會(huì)信任網(wǎng)絡(luò)的形成，除了需要依靠物業(yè)公司自身的發(fā)展能力以外，另外還需要相應(yīng)制度的約束、以及獎(jiǎng)懲機(jī)制作為其重要保障。這就是社會(huì)信任的形成與個(gè)人信任形成的一個(gè)重要不同之處。并且，有效、正確的制度安排，還可降低整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)參與者的失信風(fēng)險(xiǎn)，以此可以保護(hù)物業(yè)公司的利益，并且提高物業(yè)公司社會(huì)信任網(wǎng)絡(luò)的連續(xù)性和正確性。

三、社會(huì)信任與物業(yè)公司內(nèi)部控制

社會(huì)信任水平優(yōu)秀的地區(qū)能夠在優(yōu)化內(nèi)部控制來(lái)增強(qiáng)物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)水平和速度方面起到關(guān)鍵影響，因此社會(huì)信任和物業(yè)公司的內(nèi)部控制屬于互相影響的存在。因此物業(yè)公司在成長(zhǎng)和優(yōu)化時(shí)，不光要改良物業(yè)公司的正式制度條例，同時(shí)也必須建設(shè)發(fā)展社會(huì)信任等方面的非正式制度要求，從而優(yōu)化公司的承受能力，優(yōu)化公司運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，抬升業(yè)績(jī)水平，確保公司的股價(jià)健康成長(zhǎng)。內(nèi)部控制若有漏洞必然會(huì)失去投資方的信任，也就提高了物業(yè)公司的財(cái)務(wù)壓力。因?yàn)樾畔⑺讲町?，投資方僅僅可以通過(guò)企業(yè)年報(bào)和部分公開(kāi)數(shù)據(jù)資料來(lái)研究物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)水平和績(jī)效狀況，判斷投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)水平。假如上市企業(yè)的內(nèi)部控制水平良好，沒(méi)有重大違規(guī)問(wèn)題，社會(huì)信任度高、口碑良好，則投資者就能夠更全面的掌握企業(yè)的相關(guān)信息，屬于良性標(biāo)志，讓投資方減少預(yù)估的投資回報(bào)水平也就拉低了公司的財(cái)務(wù)危險(xiǎn)性。但若反之，假如公司曝出了嚴(yán)重的違規(guī)問(wèn)題，社會(huì)信任受損，必然會(huì)打擊投資方的信心和信任，投資者會(huì)期待更夠的投資回報(bào)水平來(lái)對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)水平的提高，公司的財(cái)務(wù)危險(xiǎn)性就提升了。

四、案例分析

本文選擇的案例研究對(duì)象是N物業(yè)公司。致力于打造以物業(yè)管理服務(wù)為基礎(chǔ)，涵蓋案場(chǎng)服務(wù)、顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)及增值服務(wù)等高附加值服務(wù)的一站式物業(yè)服務(wù)體系，全面涵蓋社區(qū)價(jià)值需求。

對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)未能按時(shí)收繳的情況，調(diào)研者進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)最主要的原因是社會(huì)信任的缺失，另外還存在著社會(huì)信任缺失導(dǎo)致的內(nèi)部控制方面的問(wèn)題。這些缺陷有可能給物業(yè)公司帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)分析有關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)該物業(yè)公司存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

（一）未入帳收入、支出的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

N物業(yè)在兩個(gè)住宅項(xiàng)目中，針對(duì)部分業(yè)主繳費(fèi)時(shí)不需要發(fā)票，而給業(yè)主開(kāi)具收據(jù)，該部分收入不繳存公司，而是入到小金庫(kù)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)2015-2017.10期間未入帳收入合計(jì)292.99萬(wàn)元。同時(shí)為減少繳納所得稅金額，2015-2017.10期間通過(guò)多列支工資支出形式來(lái)調(diào)節(jié)報(bào)表利潤(rùn)，期間累計(jì)虛列成本706.21萬(wàn)元。

（二）4家分公司經(jīng)營(yíng)存在不可控風(fēng)險(xiǎn)

N物業(yè)母公司下設(shè)5家分公司，除一家分公司無(wú)項(xiàng)目外，其余4家分公司均有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，經(jīng)了解這4家分公司均是給別單位掛靠用，N物業(yè)根據(jù)掛靠合同金額的5%-6%不等計(jì)提管理費(fèi)，在N物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)期間向其索要這4家分公司財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)，均無(wú)法提供，對(duì)這4家分公司經(jīng)營(yíng)合規(guī)情況無(wú)法作出評(píng)估。

五、研究啟示

本文認(rèn)為，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷快速發(fā)展，市場(chǎng)上發(fā)生了各式各樣的財(cái)務(wù)造假事件，導(dǎo)致了社會(huì)信任的普遍缺失。虛增利潤(rùn)、虛假記載、推遲披露、重大遺漏、虛假上市、內(nèi)幕交易、占用公司資產(chǎn)、違規(guī)買(mǎi)賣(mài)股票、操縱股價(jià)、等都是在證券市場(chǎng)上的舞弊行為。這些問(wèn)題不僅會(huì)阻擋物業(yè)公司自己的可持續(xù)發(fā)展，而且也對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展造成不好的影響。作為非正式制度與文化傳統(tǒng)的體現(xiàn)，社會(huì)信任可以在缺乏正式制度的情況下減少不確定性，為組織提供穩(wěn)定的制度環(huán)境，并且可以促使資本市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。可是，在改革開(kāi)放的過(guò)程中，對(duì)資本市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的社會(huì)信任在各地區(qū)發(fā)展不平衡。

同樣，社會(huì)信任通常被認(rèn)為是建立合約關(guān)系的一種重要保障機(jī)制。社會(huì)信任可以通過(guò)分類(lèi)誠(chéng)實(shí)和不誠(chéng)實(shí)的成員來(lái)減少整個(gè)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的道德風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)特定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，進(jìn)而影響到物業(yè)公司的舞弊行為?？偟膩?lái)說(shuō)社會(huì)信任對(duì)內(nèi)部控制的影響機(jī)制為，在一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)普遍信任度很高的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)中，參與者如果采用不正當(dāng)?shù)氖侄蔚玫椒欠ɡ?，那么他因此受到的懲罰相對(duì)來(lái)說(shuō)也是比較嚴(yán)重的。采用不正當(dāng)?shù)氖侄坞m然可能帶來(lái)短期的利益，但破壞了未來(lái)的長(zhǎng)期的信任，并且未來(lái)的有利交易也將會(huì)變得更難。所以，在社會(huì)信任水平度高的地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資金額相對(duì)比較高，并且加之社會(huì)中其他參與者共同的約束，物業(yè)公司發(fā)生財(cái)務(wù)舞弊行為的可能性也就大大降低。

參考文獻(xiàn)：

[1]王進(jìn)朝。社會(huì)信任、內(nèi)部控制質(zhì)量與商業(yè)信用融資[D].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院，2017.

[2]李雄偉.考慮社會(huì)信任的內(nèi)部控制與經(jīng)營(yíng)效率關(guān)系[J].福建工程學(xué)院學(xué)? 報(bào)，2017，15（01）：

[3]楊衛(wèi). 社會(huì)信任度對(duì)會(huì)計(jì)舞弊的影響研究[D].安徽大學(xué)，2014.