袁玎

摘要：在國(guó)有土地上房屋征收中會(huì)涉及到土地的使用權(quán)以及補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，一旦處理不當(dāng)，必然會(huì)產(chǎn)生不良的社會(huì)影響，所以政府在工作中需格外注意。

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地;政府;房屋征收;問(wèn)題及對(duì)策

一、國(guó)有土地上房屋征收

城鎮(zhèn)化的發(fā)展是不可阻擋的社會(huì)趨勢(shì)，政府則需要通過(guò)征收來(lái)獲得國(guó)有土地來(lái)促進(jìn)城鎮(zhèn)化，而獲得國(guó)有土地的重要渠道就是以公共利益的名義對(duì)國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行征收，由此也產(chǎn)生大量的公共利益與被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)利之間的矛盾。國(guó)有土地上房屋征收中對(duì)補(bǔ)償范圍的確定，直接關(guān)系到上述的矛盾能否解決，被征收人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利能否得到有效的保護(hù)，征收活動(dòng)能否順利的進(jìn)行。根據(jù)“地隨房走”、“房隨地走”等基本原則，在擁有房屋所有權(quán)的同時(shí)，也擁有房屋所在土地的使用權(quán);失去房屋所有權(quán)的同時(shí)，土地的使用權(quán)也隨之失去。因此，對(duì)房屋的征收必然涉及到國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題。

二、國(guó)有土地與集體土地征收的區(qū)別

集體土地和國(guó)有土地，它征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還不同，國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償采用的是由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)來(lái)進(jìn)行評(píng)估，按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)來(lái)進(jìn)行評(píng)估。集體土地征收可以是分配宅基地給予重置成本進(jìn)行補(bǔ)償。如果是城中村改造的，有些地方也是參照國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償來(lái)進(jìn)行，參照國(guó)有土地房屋征收來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償。

國(guó)有土地上房屋征收是由區(qū)縣級(jí)主管部門(mén)來(lái)作出征收決定，實(shí)施征收帶有強(qiáng)制性來(lái)實(shí)施征收。對(duì)于國(guó)有土地和集體土地房屋征收，會(huì)存在同地同價(jià)。所謂的同地同價(jià)往往出現(xiàn)在城中村征收過(guò)程中，因?yàn)槌侵写逭魇者^(guò)程中是在城市規(guī)劃區(qū)范圍之內(nèi)。存在的一塊集體土地，對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)中，同樣是城市規(guī)劃區(qū)，由于是集體土地和國(guó)有土地的差別，相應(yīng)的補(bǔ)償區(qū)別會(huì)很大。

三、國(guó)有土地上房屋征收出現(xiàn)的問(wèn)題

1、征收人與被征收人意識(shí)的問(wèn)題。先從政府方面看，一些政府觀念陳舊，在法律認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)。國(guó)有土地上房屋征收的目的是獲取被征收房屋所用地的土地使用權(quán)，重新規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)更大的公共利益。再?gòu)谋徽魇杖朔矫鎭?lái)看，被征收人的法律意識(shí)不強(qiáng)。

2、征收過(guò)程中的評(píng)估問(wèn)題。評(píng)估機(jī)構(gòu)能否做到公正是影響被征收人的利益關(guān)鍵因素，而現(xiàn)實(shí)中評(píng)估機(jī)構(gòu)難以做到客觀公正，因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估本身就是個(gè)復(fù)雜的活動(dòng)，主觀因素占據(jù)著很大的作用是無(wú)法回避的事實(shí)，我們不得不接受。

四、國(guó)有土地上房屋征收中政府應(yīng)當(dāng)注意的幾點(diǎn)

1、征收決定作出前的必要工作

一是征收補(bǔ)償方案須論證、公示并對(duì)意見(jiàn)處理后再公布。為了保證征收補(bǔ)償方案科學(xué)可行，按照《條例》規(guī)定，首先需要對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行論證。其次，征收補(bǔ)償方案要進(jìn)行公示。再次，意見(jiàn)處理和修改方案均要進(jìn)行公示，否則會(huì)造成程序違法。

二是須由征收主體進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。尤須注意的是，評(píng)估應(yīng)當(dāng)由市縣級(jí)人民政府組織進(jìn)行，其他主體組織的評(píng)估無(wú)效。

三是須對(duì)征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記并公布。應(yīng)當(dāng)注意，調(diào)查登記是政府進(jìn)行房屋征收的必經(jīng)程序和職責(zé)。

四是征收資金須按時(shí)足額到位并?？顚簦ＷC補(bǔ)償費(fèi)用不被擠占、挪用的重要措施。

2、作出房屋征收補(bǔ)償決定的前提

一是決定須由有權(quán)部門(mén)作出。征收部門(mén)與被征收人就補(bǔ)償方案無(wú)法達(dá)成一致時(shí)，征收主體才須作出補(bǔ)償決定。需要注意的是，作出征收補(bǔ)償決定主體僅限于市、縣級(jí)人民政府。

二是補(bǔ)償對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)須合法。由于歷史原因，往往會(huì)出現(xiàn)被征收房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議的情況，此時(shí)征收部門(mén)往往會(huì)因補(bǔ)償對(duì)象不確定而不作出補(bǔ)償決定，這在實(shí)踐中會(huì)產(chǎn)生糾紛甚至敗訴。

三是補(bǔ)償內(nèi)容須合法。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得低于地方法規(guī)、規(guī)章或規(guī)范性文件規(guī)定;不得剝奪被征收人選擇的機(jī)會(huì)。在浙江的一起案件中，法院認(rèn)為被訴征收決定所附房屋征收補(bǔ)償安置方案中關(guān)于“原則上以一次性貨幣補(bǔ)償方式為主，不進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不提供遷建安置用地及臨時(shí)過(guò)渡周轉(zhuǎn)用房”的規(guī)定，違反了《條例》第二十一條關(guān)于被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的規(guī)定，沒(méi)有給予被征收人選擇權(quán)，應(yīng)予撤銷。

四是先補(bǔ)償后搬遷。征收方往往通過(guò)先拆除被征收人房屋，而后給予補(bǔ)償?shù)拇胧瑥亩谡魇昭a(bǔ)償中占據(jù)有利地位，獲得更大的話語(yǔ)權(quán)。采取這樣的方式主要有兩個(gè)目的，一個(gè)就是征收方為了降低征收成本。在征收過(guò)程中，一般征收方會(huì)與被征收人先簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，簽了這個(gè)協(xié)議后，征收方就有正當(dāng)?shù)睦碛蓪?shí)施征收了。然而征收時(shí)雖然雙方簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，當(dāng)時(shí)被征收方是同意的，但實(shí)際上被征收方并沒(méi)有拿到相應(yīng)的補(bǔ)償，或者即使拿到了也是補(bǔ)償中很少的一部分。此時(shí)被征收方的房子已被拆除，因此在日后再追要合理的補(bǔ)償費(fèi)是難上加難的。

五是補(bǔ)償決定須完整?！稐l例》第二十五條規(guī)定，房屋征收部門(mén)與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議;第二十六條規(guī)定，補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，應(yīng)包括第二十五條規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

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