李宇嘉

摘要：國(guó)家發(fā)布22號(hào)文，對(duì)保障性租賃住房進(jìn)行了制度設(shè)計(jì)以及實(shí)施落地的頂層指導(dǎo)。保障性租賃住房是針對(duì)大城市新市民、年輕人短期租賃需求，由市場(chǎng)主導(dǎo)、政府給政策而建設(shè)的“低租金、小戶型”的房子。為了讓市場(chǎng)租賃企業(yè)在參與保障性租賃住房業(yè)務(wù)時(shí)能實(shí)現(xiàn)盈利，在土地供給、金融信貸、財(cái)政稅收、審批等環(huán)節(jié)，國(guó)家做了系統(tǒng)化的政策支持設(shè)計(jì)。

關(guān)鍵詞：小戶型;新市民;專(zhuān)項(xiàng)資金;集體土地

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）09-0014-20 收稿日期：2021-08-12

1 背景：保障性租賃住房的出現(xiàn)

7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)22號(hào)文），對(duì)保障性租賃住房做了定義，對(duì)怎么建、給誰(shuí)建等，做了詳細(xì)闡述。

印象中，專(zhuān)門(mén)就某一個(gè)房屋類(lèi)型，發(fā)一個(gè)國(guó)字號(hào)的文件，這還是第一次。即便是1998年吹響房改號(hào)角的“經(jīng)濟(jì)適用住房”，也沒(méi)享受到這個(gè)待遇，當(dāng)時(shí)也只是以建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委聯(lián)合發(fā)的一個(gè)部門(mén)文件來(lái)做的，后面的廉租房、公租房也如此?？梢?jiàn)，國(guó)家對(duì)“保障性租賃房”之重視。關(guān)于住房租賃，除了7月2日這個(gè)22號(hào)文，5年前的2016年，國(guó)務(wù)院還發(fā)過(guò)一個(gè)國(guó)字號(hào)文件《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）?？梢?jiàn)，寫(xiě)入黨的十九大報(bào)告的“租購(gòu)并舉”，絕不僅是說(shuō)說(shuō)的，而是真槍實(shí)刀要干的。

這次提出的保障性租賃住房，是“租購(gòu)并舉”制度建設(shè)的再出發(fā)，并且更加重視租賃的保障和民生屬性。而且，也第一次明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)。也就是“三房”——公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，這是住房制度建設(shè)中的一個(gè)重大里程碑（見(jiàn)圖1）。

對(duì)新市民、年輕人的住房問(wèn)題，國(guó)家2014年就提出，要將保障范圍擴(kuò)大，覆蓋到非戶籍人口，特別是農(nóng)民工。近年來(lái)，國(guó)家要求公租房擴(kuò)大至外來(lái)人口、為城市提供基礎(chǔ)公共服務(wù)的人群。但是，公租房準(zhǔn)入門(mén)檻、建設(shè)主體、資金來(lái)源、輪候分配等有嚴(yán)格規(guī)定，新市民、年輕人并不符合標(biāo)準(zhǔn)，比如收入超過(guò)保障線，所以，公租房要擴(kuò)面，實(shí)施起來(lái)確實(shí)有難度。各地不知怎么操作，達(dá)到既擴(kuò)面，還能經(jīng)得起審計(jì)。所以，公租房擴(kuò)面推進(jìn)效果并不佳。

現(xiàn)在，有了保障性租賃住房，其與公租房的邊界清清楚楚，不搞交叉，公租房又退回到了基本保障，完全由財(cái)政投資、由政府直接主導(dǎo)、國(guó)企平臺(tái)建設(shè)、針對(duì)戶籍低保低收入人群，這是政府基本職責(zé)，符合“兜底保障”的原則。在公租房（含貨幣補(bǔ)貼）之外，重構(gòu)一個(gè)市場(chǎng)化主導(dǎo)、政府給政策扶持的新的保障體系，即針對(duì)新市民、年輕人的住房困難問(wèn)題，建立“租售結(jié)合”的體系，即保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。

從“三房”的新住房保障體系看，相比過(guò)去，最大的不同就是保障的范圍擴(kuò)大了。新的保障體系下，不僅有“兜底保障”，對(duì)新市民、年輕人也有保障，而且對(duì)后者的保障，覆蓋到“租和買(mǎi)”，這是非常大的改變。也就是說(shuō)，政府要讓新進(jìn)入城市的人群、城市無(wú)房的人群，體面地租住下來(lái)，還能買(mǎi)到低成本的房子?；蛟S，這也可以稱(chēng)之為對(duì)過(guò)去二十幾年過(guò)度市場(chǎng)化導(dǎo)致的一系列問(wèn)題，通過(guò)新住房制度糾偏。當(dāng)然，也可以說(shuō)，“房住不炒”本來(lái)就該這樣落地。

2 為什么要推出保障性租賃住房

2.1 新市民的住房之難

十幾年前，筆者也是新市民、年輕人，但沒(méi)覺(jué)得住房多么困難。當(dāng)時(shí)，筆者住的是周轉(zhuǎn)宿舍，很多同學(xué)租房，但房租也很低;即便買(mǎi)房，深圳那時(shí)的房?jī)r(jià)才1萬(wàn)元/m2。但現(xiàn)在不可同日而語(yǔ)，年輕人一進(jìn)入城市，就面臨著高不可攀的房?jī)r(jià)，房租也支付不起?，F(xiàn)在，如果在深圳租住商品住房、長(zhǎng)租公寓，“押二付一”是普遍現(xiàn)象。一下子要拿出1萬(wàn)多元，每月至少還要支付4000元左右，幾個(gè)人能付得起？當(dāng)下進(jìn)入城市的年輕人、新市民，都是90后、00后，對(duì)“租的好”有強(qiáng)烈訴求。

2010年之前進(jìn)城的農(nóng)民工，都是60后或70后，他們對(duì)租賃體驗(yàn)沒(méi)那么高要求，只要有一張床就可以了。新市民、年輕人，不管是新就業(yè)大學(xué)生，還是新一代打工者，或“二三代農(nóng)民工”，他們需要的是低租金、較舒適、秩序好、配套不錯(cuò)的房子。有人說(shuō)，支付不起，就不要有那么高要求。但時(shí)代不同了，高質(zhì)量增長(zhǎng)背景下，年輕人平視整個(gè)世界，社會(huì)都在向上迭代。

2.2 租賃供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題

現(xiàn)在，各地并不缺房子，租賃的房子也足夠多了。即便是深圳這樣的城市，住房套數(shù)或間數(shù)，已經(jīng)超過(guò)1200萬(wàn)套了（算上城中村、公寓、宿舍等），按常住人口來(lái)算，基本可達(dá)到人均1 （套）間了。照理說(shuō)，房夠了，為何還要?jiǎng)诿駛?cái)?shù)卦俳ㄔO(shè)呢？這就涉及到結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題了。就好比我們?nèi)ヂ糜?，發(fā)現(xiàn)景點(diǎn)很多，但服務(wù)好、性價(jià)比高、沒(méi)欺詐、酒店干凈的景點(diǎn)并不多。一個(gè)道理，房子是很多，但符合新市民、年輕人居住訴求的很少。

現(xiàn)在的供給，可謂“兩級(jí)分化”。一邊是戶型偏大的商品租賃住房，或者戶型小，但租金超高的長(zhǎng)租公寓。據(jù)悉，北京小戶型的租賃住房，供應(yīng)不足35%。且近年來(lái)新建的房子，戶型越來(lái)越大。筆者調(diào)研過(guò)很多城市，開(kāi)發(fā)商們都說(shuō)，現(xiàn)在90平方米以下的房子不好賣(mài)，120平方米以上最暢銷(xiāo)。另一邊，則是租金低、戶型小，但秩序差（如黑房東、隨意漲租）、體驗(yàn)差的城中村或園區(qū)宿舍。這就是國(guó)家22號(hào)文件所講的，保障性租賃住房是為了緩解住房租賃結(jié)構(gòu)性供給不足的矛盾。

2.3 對(duì)于轉(zhuǎn)型更重要的意義

推出保障性租賃住房是“一石多鳥(niǎo)”的不二之選。疫情后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先恢復(fù)，但復(fù)蘇的步伐很慢，特別是由于收入預(yù)期不振，邊際消費(fèi)傾向偏低。這對(duì)于內(nèi)需打造、消費(fèi)引擎、促進(jìn)“內(nèi)循環(huán)”來(lái)講，并不是好消息。那么，誰(shuí)的消費(fèi)傾向最高呢？誰(shuí)最愿意、又有強(qiáng)烈的消費(fèi)渴望呢？

毫無(wú)疑問(wèn)，就是新市民、年輕人。但是，如果問(wèn)問(wèn)剛進(jìn)入深圳的年輕人，扎根深圳最大的夢(mèng)想是什么？筆者覺(jué)得，如果給出三個(gè)目標(biāo)，其中必有“擁有一套住房”的選項(xiàng)。如果是這樣，還能指望房?jī)r(jià)跌嗎？如果是這樣，向“內(nèi)循環(huán)”轉(zhuǎn)型將異常艱難，每次經(jīng)濟(jì)下行，還得靠拉動(dòng)地產(chǎn)來(lái)解決。如果將新市民、年輕人，從買(mǎi)房上面解脫出來(lái)，情況立馬與眾不同。

保障性租賃住房，就是撬動(dòng)器。它能讓新市民、年輕人安穩(wěn)下來(lái)，體面地租下來(lái)，他們想要的，都能在這個(gè)保障性租賃住房中解決。然后，他們?cè)偃ズ煤蒙睢⒑煤霉ぷ?，慢慢攢錢(qián)去買(mǎi)房。這樣，急著買(mǎi)房的人沒(méi)那么多了，房?jī)r(jià)上漲的壓力不大了，新市民也就不焦慮了。

3 保障性租賃住房到底是什么

首先，“低租金、小戶型”。22號(hào)文講得很清楚，保障性租賃住房的最大特征是“低租金、小戶型”，面積低于70平方米，租金低于同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租金。不設(shè)收入線，只要無(wú)房，新市民、年輕人都可以申請(qǐng)。而且，保障性租賃住房對(duì)接共有產(chǎn)權(quán)，對(duì)新市民“先租后買(mǎi)”全保障。

其次，政府給政策，引導(dǎo)市場(chǎng)做住房租賃。自2016年以來(lái)，各地做了很多探索，相關(guān)扶持政策也不可謂不多。此次提出的5種建設(shè)渠道（后面會(huì)詳細(xì)介紹），在過(guò)去5年鼓勵(lì)規(guī)?；蜋C(jī)構(gòu)化租賃時(shí)，已有相關(guān)的探索，比如集體建設(shè)用地建租賃住房、園區(qū)配套建設(shè)、新增供地建設(shè)等。但效果不佳，最突出的問(wèn)題就是搞租賃不賺錢(qián)、投資回收期太長(zhǎng)，企業(yè)積極性不高。

去年以來(lái)，很多長(zhǎng)租企業(yè)開(kāi)始退出市場(chǎng)，比如世聯(lián)紅璞，有的品牌公寓收縮門(mén)店。市場(chǎng)化租賃都很難賺錢(qián)，這一次要搞的保障性租賃住房還是“低租金”的，就能賺錢(qián)嗎？顯然，這一次發(fā)布的22號(hào)文吸取了過(guò)去教訓(xùn)，文件整體基調(diào)就是，以全方位政策扶持，極大地降低保障性租賃住房土地成本、建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本和融資成本等，讓市場(chǎng)參與者能看到賺錢(qián)的希望。

再次，解決新市民、年輕人短期的住房需求。也就是說(shuō)，新市民、年輕人租住這類(lèi)房子，不會(huì)太長(zhǎng)期。當(dāng)他們?cè)诔鞘性院?，就?huì)搬出去，或租商品住房、長(zhǎng)租公寓，或買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)或商品住房。政府要做的，就是為這些剛進(jìn)入城市、剛進(jìn)入社會(huì)，面孔還比較稚嫩，對(duì)社會(huì)、對(duì)這個(gè)城市、對(duì)人生充滿希望的年輕人、新市民，提供體面的居住，讓他們能順利扎根下來(lái)。

最后，這類(lèi)房子只在人口凈流入的大城市搞。很簡(jiǎn)單，人口凈流入的大城市，房?jī)r(jià)比較高，新市民、年輕人多，住房壓力大，更需要這類(lèi)房子，助推年輕人和新市民順利扎根城市，緩沖高房?jī)r(jià)的同時(shí)，分流住房需求，延緩買(mǎi)房節(jié)奏，夯實(shí)“先租后買(mǎi)”。目前，我國(guó)人口凈流入的城市有40多個(gè)，五大城市群有35個(gè)，它們也是保障性租賃住房建設(shè)的重點(diǎn)。

4 史無(wú)前例的政策扶持

一是土地盡量不要錢(qián)、少花錢(qián)。

收房成本高、建設(shè)成本高、前期投入大，這是過(guò)去幾年市場(chǎng)化住房租賃企業(yè)不賺錢(qián)的根源。因此，22號(hào)文的出發(fā)點(diǎn)，就是想著怎么從源頭上“降成本”。保障性租賃住房是市場(chǎng)化產(chǎn)品，照理說(shuō)用地成本不低，特別是涉及用途改變的地塊，可能涉及到補(bǔ)交地價(jià)的問(wèn)題。但是，22號(hào)文明確提出了保障性租賃住房的5個(gè)渠道，都是本著土地不花錢(qián)、少花錢(qián)的思路。

比如，集體用地建設(shè)、商辦改租賃相當(dāng)于改變土地用途，但不繳納土地出讓金，這是政策給的紅利;比如，自有用地建設(shè)要變更土地用途，但不用補(bǔ)繳出讓金，還保留劃撥方式，土地也不花錢(qián);比如，園區(qū)行政辦公及生活服務(wù)配建的比例從7%提高到15%，提高部分建設(shè)保障性租賃住房，這是政策紅利，土地也不要錢(qián)。比如，此前22個(gè)熱點(diǎn)城市單列租賃用地計(jì)劃，盡管“招拍掛”出讓?zhuān)蓪⒆赓U價(jià)格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，自然土地也可以做到少花錢(qián)。

二是稅收減免。

不久前，國(guó)務(wù)院會(huì)議確定，從10月1日起，租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%征收率減按1.5%繳納增值稅;企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。其實(shí)，5年前國(guó)家發(fā)布的39號(hào)文中，對(duì)企業(yè)搞住房租賃有明確的稅收優(yōu)惠，比如對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率。但是，由于多數(shù)租賃項(xiàng)目房源為非住宅，導(dǎo)致申請(qǐng)稅收減免時(shí)，很難獲得通過(guò)。

以國(guó)家大力扶持的集體土地建設(shè)租賃住房為例，根據(jù)現(xiàn)階段稅費(fèi)政策，租賃住房企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)增值稅及附加、房產(chǎn)稅、印花稅等稅率合計(jì)約達(dá)到租金收入的16.42%，若加上企業(yè)所得稅，租賃住房企業(yè)的整體稅負(fù)會(huì)更高（見(jiàn)表1）。如果按照一般企業(yè)納稅，租賃企業(yè)全行業(yè)都虧損。根據(jù)筆者在廣州的調(diào)研結(jié)果，很多市場(chǎng)化的租賃企業(yè)，要想盈利或平衡，基本靠偷稅漏稅。

怎么解決這個(gè)問(wèn)題呢？22號(hào)文提出，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，比照適用增值稅、房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策。這里比照的就是上面講的國(guó)務(wù)院會(huì)議確定的減免內(nèi)容。要注意的是，項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)是22號(hào)文的重大創(chuàng)新，拿到這個(gè)項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，租賃企業(yè)相當(dāng)于有了尚方寶劍。有了這個(gè)認(rèn)定書(shū)，稅務(wù)部門(mén)就必須減免稅收。

怎么搞定這個(gè)認(rèn)定書(shū)呢？22號(hào)文提到的聯(lián)合審查建設(shè)方案，本質(zhì)上就是市政府牽頭成立保障性租賃住房工作小組，由這個(gè)小組來(lái)審查方案。通過(guò)了，就出具認(rèn)定書(shū)。拿著這個(gè)認(rèn)定書(shū)，相關(guān)部門(mén)就要辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。為了讓這些手續(xù)更有依據(jù)，住建部不久前還印發(fā)了《集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》。言下之意，政策有了、標(biāo)準(zhǔn)有了，認(rèn)定書(shū)有了，如果規(guī)劃報(bào)建、消防驗(yàn)收、稅收減免，若還存在障礙，那就是地方落實(shí)的問(wèn)題了。

三是金融支持。

資金錯(cuò)配，前期投入大、回收期長(zhǎng)，這是過(guò)去發(fā)展規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化租賃的教訓(xùn)，這是“租金貸”存在的原因之一。因此，除了土地不要錢(qián)、少花錢(qián)，有稅收優(yōu)惠外，還得在金融上給予支持。國(guó)家政策提出，不管是重資產(chǎn)的，還是改造存量的“中資產(chǎn)”的項(xiàng)目，建行、國(guó)開(kāi)行和農(nóng)發(fā)行等政策性銀行，都有貸款支持，不計(jì)入貸款集中度管理，且貸款利率全部下浮。

此外，金融企業(yè)可發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券，定向支持保障性租賃住房項(xiàng)目，企業(yè)債、公司債等等，也開(kāi)始向這類(lèi)項(xiàng)目?jī)A斜。不久前，發(fā)改委關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)時(shí)，明確了這個(gè)設(shè)點(diǎn)擴(kuò)展到了保障性租賃住房?？梢哉f(shuō)，金融支持的力度是全方位的、史無(wú)前例的。而且，5月20日，發(fā)改委還專(zhuān)門(mén)發(fā)布了《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專(zhuān)項(xiàng)管理暫行辦法》（發(fā)改投資規(guī)〔2021〕696號(hào)），對(duì)納入計(jì)劃的保障性租賃住房項(xiàng)目，資金分解下達(dá)到符合認(rèn)定的具體項(xiàng)目。

當(dāng)然，獲得中央補(bǔ)助資金，有幾個(gè)條件：項(xiàng)目列入年度計(jì)劃，相關(guān)文件齊備有效，項(xiàng)目的主要建設(shè)條件基本落實(shí)，可按期開(kāi)工，用于配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。另外，從2019年開(kāi)始下發(fā)的，針對(duì)規(guī)?；赓U的中央財(cái)政資金，這次也提出要補(bǔ)貼扶持小戶型、低租金的保障性租賃住房。

四是職住平衡。

不管是園區(qū)配建，還是集體土地建設(shè)、企業(yè)利用自有用地，22號(hào)文都強(qiáng)調(diào)“職住平衡”，目的就是降低通勤成本。比如，利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)的，22號(hào)文提出，“城市人民政府應(yīng)支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房”;利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)的，利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)的，首先是要滿足本企業(yè)、本園區(qū)新員工的住房需求，自然實(shí)現(xiàn)了“職住平衡”;新增供地也是如此。

22號(hào)文提出，人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，應(yīng)提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域。為什么如此強(qiáng)調(diào)“職住平衡”呢？現(xiàn)在的大城市，人口多、通勤成本高，新市民、年輕人，工作壓力大、加班多，接受睡得晚，但不能起得早。除租金外，通勤成本最受關(guān)注，這已為大數(shù)據(jù)證實(shí)。如果保障性租賃住房供應(yīng)的區(qū)位效率不高，必定會(huì)出現(xiàn)空置現(xiàn)象。

總之，縱覽22號(hào)文，發(fā)現(xiàn)國(guó)家對(duì)于解決新市民、青年人的住房需求，扶持政策給到位、成本降到最低，目的就是吸引市場(chǎng)積極參與，看到賺錢(qián)的前景，然后給年輕人、新市民讓利，讓他們成為租購(gòu)并舉的實(shí)踐者、房住不炒的實(shí)踐者。

5 保障性租賃住房怎么落實(shí)

政策的出發(fā)點(diǎn)很好，制度設(shè)計(jì)也很?chē)?yán)密，關(guān)鍵是怎么落地。其實(shí)，22號(hào)文提出的部分支持措施在2016年國(guó)務(wù)院的39號(hào)文，以及《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房〔2017〕153號(hào)）中都有提到，比如關(guān)于集體土地建設(shè)租賃住房、閑置商業(yè)辦公改租賃等，但實(shí)際落地效果并不是很好。當(dāng)然，原因有很多方面。

最根本的是，源頭的土地非居住用途的屬性，制約了規(guī)劃報(bào)建審批、稅收減免、工商業(yè)水電費(fèi)“改民用”、金融信貸支持等，這些無(wú)法在實(shí)操層面落地。這一次，吸取了過(guò)去的教訓(xùn)，國(guó)務(wù)院層面發(fā)文把相關(guān)部門(mén)都納進(jìn)來(lái)，相當(dāng)于在最上層落實(shí)了“主體責(zé)任”，并且切切實(shí)實(shí)將土地設(shè)計(jì)為“不花錢(qián)、少花錢(qián)”。另外，租賃稅收減免，也專(zhuān)門(mén)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上落實(shí)了，再加上2016年國(guó)務(wù)院39號(hào)文對(duì)個(gè)人出租住房的稅收減免，針對(duì)租賃的總體減稅力度是史無(wú)前例的。

資金支持方面，不僅國(guó)開(kāi)行、建行、農(nóng)發(fā)行提供信貸支持，利率下浮10%，發(fā)改委專(zhuān)項(xiàng)資金、中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)也提供免費(fèi)的補(bǔ)貼資金。有了土地、稅收、金融支持，行政審批上的支持，發(fā)展保障性租賃住房預(yù)想的困難都解決了。剩下的，就看地方政府怎么操作實(shí)施了。我們注意到，保障性租賃住房采用何種渠道、哪個(gè)主體來(lái)做，22號(hào)文將選擇的權(quán)力（選不選、選哪種渠道）給到地方。

中央的主體責(zé)任到位以后，剩下就是地方的主體責(zé)任了。22號(hào)文在關(guān)于保障性租賃住房基礎(chǔ)制度上，最后一條就是“落實(shí)地方責(zé)任”：城市人民政府對(duì)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、年輕人等群體住房困難問(wèn)題負(fù)主體責(zé)任。省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負(fù)總責(zé)，要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查，對(duì)城市發(fā)展保障性租賃住房情況實(shí)施監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)。

因此，這個(gè)事業(yè)能不能做成，關(guān)鍵取決于地方主體責(zé)任能否落實(shí)。其實(shí)，不管是保障性租賃住房，還是共有產(chǎn)權(quán)住房，并不會(huì)對(duì)本地的土地市場(chǎng)、土地財(cái)政形成沖擊，也不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)形成沖擊。因?yàn)?，需求主體不同、消費(fèi)群體不同。相反，搞好了保障，商品房市場(chǎng)才能可持續(xù)發(fā)展。若能在一個(gè)城市安頓下來(lái)，新市民、年輕人必將是未來(lái)樓市的生力軍。

凡是在一個(gè)城市長(zhǎng)期生活，哪一個(gè)不想擁有自己的房子呢？若A城不容納你，你必然會(huì)流向B城，這就是未來(lái)城市間競(jìng)爭(zhēng)的常態(tài)。所以，保障性租賃住房的制度設(shè)計(jì)，是地方商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。這一輪樓市繁榮，改善型需求主導(dǎo)，只有培育新生力量。