王晨晨

（沈陽(yáng)建筑大學(xué)，沈陽(yáng) 110000）

0 引言

從20 世紀(jì)90 年代開始，我國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的鼎盛時(shí)期，成了新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷地為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造更多的可能性。近年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，促使地產(chǎn)企業(yè)逐漸將業(yè)務(wù)布局向三、四線城市延伸。收入水平的提高，二胎政策的放開，使人民對(duì)居住區(qū)的軟硬件設(shè)施需求逐漸提升，因此地產(chǎn)企業(yè)不斷地增加業(yè)務(wù)板塊，盡可能地為業(yè)主提供更加個(gè)性化的服務(wù)。在這高速發(fā)展的時(shí)期，由于較高利潤(rùn)率的吸引，較多的投資者進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)，但是卻缺乏經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，管理體系模糊，忽視了財(cái)務(wù)報(bào)表分析對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的重要作用。同時(shí)國(guó)家不斷地出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，金融行業(yè)的貸款政策收緊，在此情況下，如何良好地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析幫助企業(yè)更好地發(fā)展是值得深入思考的問(wèn)題。

萬(wàn)科地產(chǎn)與綠地控股是我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者，在國(guó)際市場(chǎng)中也極具競(jìng)爭(zhēng)力，兩家企業(yè)資產(chǎn)雄厚、業(yè)務(wù)版圖寬廣，因此本文選擇了這兩家較有代表性的企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)情況的對(duì)比分析，期望能夠?qū)ξ覈?guó)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作提供參考。

1 地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與概述

1.1 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量近三年呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，由2017 年的94 948 家增加至2019 年的97 937 家。其中國(guó)有企業(yè)的占比極低，2017 年至2019 年地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，國(guó)有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的占比分別為1.15%、0.98%、0.81%，由數(shù)據(jù)可以看出國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量不僅極少且呈現(xiàn)出逐年減少的趨勢(shì)。這主要是因?yàn)閲?guó)家大力推行企業(yè)改革，利用國(guó)有企業(yè)的混合所有制改革推動(dòng)國(guó)有企業(yè)逐漸融入市場(chǎng)，適應(yīng)市場(chǎng)變動(dòng)，尋求更穩(wěn)健的發(fā)展道路。

1.2 行業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀

根據(jù)圖1 可以看出，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的總體收入是逐年遞增的，雖然近幾年地產(chǎn)行業(yè)被看作泡沫行業(yè)，但是整體的市場(chǎng)需求情況還是很樂(lè)觀的，圖2 中顯示的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也在不斷地提高，行業(yè)的整體盈利水平還是較高的，未來(lái)的發(fā)展也很可觀。2017 年到2019 年我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率并無(wú)變化，始終保持在較高的比例，這也充分體現(xiàn)出地產(chǎn)行業(yè)收入與風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)的，且對(duì)資金有較高的需求。

圖1 2017－2019 年我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入情況

圖2 2017－2019 年我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況

2 萬(wàn)科地產(chǎn)與綠地控股財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)比分析

2.1 償債能力分析

2.1.1 短期償債能力分析

確保流動(dòng)資產(chǎn)高于流動(dòng)負(fù)債對(duì)任何想要保持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的企業(yè)都是極其重要的，將一定數(shù)額的營(yíng)運(yùn)資本定為安全邊際是流動(dòng)負(fù)債覆蓋流動(dòng)資產(chǎn)較為有用的手段。通常認(rèn)為流動(dòng)比率介于1.5～2 之間，速動(dòng)比率在1 左右是較好的，無(wú)論是萬(wàn)科還是綠地，這兩個(gè)指標(biāo)的數(shù)值均不在較優(yōu)的區(qū)間，更有力地說(shuō)明了地產(chǎn)企業(yè)缺乏流動(dòng)資金，且流動(dòng)比率與速動(dòng)比率之間均呈現(xiàn)反向變動(dòng)趨勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)存貨數(shù)額在不斷攀升，加重了企業(yè)的償債壓力。最直接的支付方式就是使用現(xiàn)金，因此現(xiàn)金比率更能夠清晰地反映企業(yè)的短期償債能力，兩家企業(yè)的現(xiàn)金比率均低于0.25，更進(jìn)一步地印證了兩家企業(yè)資金并不充足。

盡管兩家企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)均高于流動(dòng)負(fù)債，看似有較好的債務(wù)償還能力，但是在深入地分析現(xiàn)金比率與速動(dòng)比率之后發(fā)現(xiàn)，真實(shí)情況并非如此，地產(chǎn)企業(yè)的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的半壁江山，能夠直接使用的現(xiàn)金少之又少，極容易導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生資金短缺的情況，甚至可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。

2.1.2 長(zhǎng)期償債能力分析

無(wú)論是萬(wàn)科地產(chǎn)還是綠地控股，在2017 年至2019 年這三年間資產(chǎn)負(fù)債率都保持在較高的比例，均超過(guò)了80%。資產(chǎn)負(fù)債率越高，說(shuō)明資產(chǎn)的來(lái)源中負(fù)債所占比例越高，企業(yè)還貸的壓力就越大，對(duì)經(jīng)營(yíng)保障產(chǎn)生的影響就越嚴(yán)重，同時(shí)也缺乏對(duì)債權(quán)人的權(quán)益保護(hù)。

在產(chǎn)權(quán)比率方面，由表1 可以看出，萬(wàn)科地產(chǎn)整體上低于綠地控股，產(chǎn)權(quán)比率越高，說(shuō)明企業(yè)可利用的自有資金越少，企業(yè)的債務(wù)償還能力越低，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)比率反映企業(yè)的債權(quán)人和權(quán)益所有人對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)的使用權(quán)的大小。根據(jù)以上兩項(xiàng)數(shù)據(jù)可知，萬(wàn)科地產(chǎn)與綠地控股的長(zhǎng)期償債能力都是不容樂(lè)觀的。兩企業(yè)相比較，償債能力較差的是綠地控股，加重了債權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

表1 2017－2019 年萬(wàn)科地產(chǎn)與綠地控股償債能力指標(biāo)

2.2 營(yíng)運(yùn)能力分析

2.2.1 應(yīng)收賬款利用率

表2 數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是直線上升的，體現(xiàn)出企業(yè)擁有較好的回款能力，避免了較多的壞賬損失，降低了可能產(chǎn)生的催收費(fèi)用，較強(qiáng)的資金周轉(zhuǎn)能力為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)提供了保障。相比之下，綠地控股的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是極低的，資產(chǎn)流動(dòng)能力不好，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，收入主要來(lái)源就是房屋的銷售，銷售情況不佳導(dǎo)致資金回籠較慢，且對(duì)應(yīng)收賬款的催收能力有待提高。

表2 2017－2019 年萬(wàn)科地產(chǎn)與綠地控股營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)

2.2.2 存貨利用效率

存貨的利用效率能夠直接反映企業(yè)對(duì)存貨周轉(zhuǎn)的管理水平及效率。通常情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)對(duì)存貨的銷售能力越強(qiáng)，資金回流的速度也就越快，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)能力就越強(qiáng)。兩家企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率都沒(méi)有較大的變動(dòng)，不過(guò)綠地控股保持著小幅度提高的狀態(tài)，且平均水平要高于萬(wàn)科地產(chǎn)，意味著綠地控股在努力改善存貨積壓的情況。

2.2.3 資產(chǎn)利用效率

從資產(chǎn)的角度來(lái)看，兩家企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化都相對(duì)平穩(wěn)，對(duì)比來(lái)看，綠地控股的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力更強(qiáng)，2017 年至2019 年間均保持在0.35 以上，萬(wàn)科地產(chǎn)維持在0.25 以下，與同行業(yè)的平均水平相比，萬(wàn)科地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率略低。由此中見，綠地控股的銷售能力是較好的，總體的運(yùn)營(yíng)情況不錯(cuò)。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變動(dòng)情況與總資產(chǎn)的變動(dòng)情況是相同的，此種情況是因?yàn)榭傎Y產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)所占的比例較高。

表3 2017－2019 年萬(wàn)科地產(chǎn)與綠地控股盈利能力指標(biāo)

2.3 盈利能力分析

2.3.1 銷售盈利水平

銷售凈利率能夠衡量一家企業(yè)某一階段從銷售收入中賺取利潤(rùn)的水平。相比于萬(wàn)科地產(chǎn)，綠地控股近三年利潤(rùn)的賺取能力是較差的，均不超過(guò)5%，其遠(yuǎn)低于行業(yè)的平均水平。萬(wàn)科地產(chǎn)的平均銷售凈利率是15.62%，而綠地控股是4.73%，這說(shuō)明相比之下綠地控股的利潤(rùn)空間較小，企業(yè)獲利水平較低，影響企業(yè)的資金流動(dòng)，制約企業(yè)的發(fā)展。

2.3.2 資產(chǎn)盈利水平

在2017 年至2019 年間萬(wàn)科地產(chǎn)的總資產(chǎn)報(bào)酬率小幅下降，這可能是市場(chǎng)調(diào)控致使一些地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的，不過(guò)造成的影響并不大。綠地控股的總資產(chǎn)報(bào)酬率在這三年間是小幅增加的，說(shuō)明企業(yè)正在積極地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)所帶來(lái)的影響，力求在逆境中獲得更好的發(fā)展。在凈資產(chǎn)收益率方面，萬(wàn)科地產(chǎn)是先提高后下降，維持在20%～25%之間，而綠地控股的變動(dòng)情況正好與之相反，維持在15%～20%之間。兩家企業(yè)購(gòu)置土地的態(tài)度有明顯的變化，用更加謹(jǐn)慎的態(tài)度來(lái)應(yīng)對(duì)國(guó)家各項(xiàng)土地供給策略。

2.4 發(fā)展能力分析

由表4 可知影響萬(wàn)科地產(chǎn)發(fā)展能力的三個(gè)指標(biāo)近三年都都在明顯的下降，到2019 年均下降到20%以下，分別是13.17%、13.50%、15.10%。根據(jù)數(shù)據(jù)不難看出萬(wàn)科地產(chǎn)的發(fā)展能力在逐漸減弱。相比之下綠地控股的情況較好，三項(xiàng)指標(biāo)在三年內(nèi)有小幅波動(dòng)，2019 年除了總資產(chǎn)增長(zhǎng)率外均有小幅度的增長(zhǎng)。根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，綠地控股在土地收購(gòu)方面也更加謹(jǐn)慎，這也是總資產(chǎn)增長(zhǎng)率降低的主要原因。根據(jù)以上分析，兩家企業(yè)的發(fā)展能力都不是特別好，加之國(guó)家政策調(diào)控的影響，應(yīng)更多地注意行業(yè)環(huán)境所帶來(lái)的不確定因素，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

表4 2017－2019 年萬(wàn)科地產(chǎn)與綠地控股發(fā)展能力指標(biāo)

3 結(jié)論

通過(guò)兩家企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析發(fā)現(xiàn)，償債能力較差是兩家企業(yè)共同存在的問(wèn)題，都呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，這也是地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問(wèn)題，缺少流動(dòng)資產(chǎn)，特別是流動(dòng)資金較少，加之近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)的一系列限購(gòu)政策，加重了企業(yè)存貨的積壓，金融機(jī)構(gòu)貸款政策的縮緊，貸款金額的減少，也影響了企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，因此企業(yè)就只能將更多的壓力落在存貨的銷售上，來(lái)緩解資金鏈承擔(dān)的巨大壓力。從營(yíng)運(yùn)能力的視角分析，兩家企業(yè)的整體情況相差不多，僅在應(yīng)收賬款方面萬(wàn)科地產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于綠地控股的。但是存貨和資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率都是較差的，存貨積壓情況也都非常嚴(yán)重，為了應(yīng)對(duì)國(guó)家政策，企業(yè)不斷地向三、四線城市拓展，雖然拓寬了銷路，但是積壓的存貨數(shù)量也隨之增大。地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，建造的產(chǎn)品是剛需產(chǎn)品，因此市場(chǎng)的供求關(guān)系還是非常樂(lè)觀的，地產(chǎn)企業(yè)仍然具有較強(qiáng)的盈利能力。總體上看，萬(wàn)科地產(chǎn)的盈利能力是強(qiáng)于綠地控股的。盡管綠地控股整體來(lái)看發(fā)展能力較強(qiáng)，但是兩家企業(yè)的發(fā)展能力都在逐漸減弱，這主要是由于近年來(lái)房地產(chǎn)“泡沫”較大，為保障公民權(quán)益，國(guó)家進(jìn)行了宏觀的政策干預(yù)，制約了企業(yè)的發(fā)展，但這也能夠促使企業(yè)更加關(guān)注內(nèi)部的整合，創(chuàng)造更高品質(zhì)的產(chǎn)品，更好地服務(wù)社會(huì)。