摘要：收并購市場需求火熱與近幾年的市場熱度和調(diào)控政策的力度有關(guān)，在2017-2020年市場需求持續(xù)的情況下，房企銷售良好，有利于房企現(xiàn)金流的維續(xù)，無需靠出售資產(chǎn)來緩解困境。但隨著各大城市調(diào)控政策以及“三道紅線”、信貸“兩集中”等融資端新規(guī)的出臺，或?qū)⒓涌煨袠I(yè)“大魚吃小魚”的進程。

關(guān)鍵詞：并購;政策調(diào)控;“三道紅線”

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）07-0032-33 收稿日期：2021-06-16

作者簡介：張詩樺，同策研究院研究員、英國杜倫大學(xué)金融學(xué)碩士。

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)收并購風(fēng)云再起。3月，遠(yuǎn)洋資本收購紅星地產(chǎn)18%股權(quán)，交易對價200億元;4月，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的“收購狂魔”融創(chuàng)中國再次出征，豪擲99億收購“廣西一哥”彰泰集團80%的股權(quán)。5月，寶業(yè)集團收購華夏幸福持有的武漢裕筑51%股權(quán);而近期萬科“拯救”藍(lán)光的消息也備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。其實這一樁樁收并購案例的發(fā)生并非偶然，案例的增加是房地產(chǎn)周期變化下的必然趨勢。

1 房企收并購市場愈熱

自2015年開始，房地產(chǎn)收并購事件頻發(fā)，許多企業(yè)把握行業(yè)收并購的機遇，參與其中。但是隨著越來越多的大魚大量吞食，池中的小魚數(shù)量也在不斷的減少。從圖1中也可以看出，2017-2019年的房地產(chǎn)收并購事件及金額環(huán)比都呈現(xiàn)大幅下降的趨勢，但2020年房企收并購事件數(shù)量又有重新上漲的勢頭。

這一變化趨勢與土地價格相關(guān)性很大。對比公開市場的土地價格，2017年房地產(chǎn)市場的“收并購熱潮”最盛，收并購成交金額3748億的高點，而在這一年全國土地平均樓面價2861元/平方米（見圖2），達(dá)到2018年前平均樓面價的峰值。而隨著2018年土地價格小幅下挫后，今后的數(shù)年全國土地平均樓面價持續(xù)走高，到2021年4月已至4173元/平方米。雖然在此期間，收并購市場的規(guī)模出現(xiàn)下降，但趨勢與土地市場樓面價格一致。

2 多方誘因綜合刺激收并購頻發(fā)

其實從規(guī)律上看，房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)走低、調(diào)控政策、土地價格、融資環(huán)境、行業(yè)利潤空間等因素綜合作用發(fā)酵并向房企端傳導(dǎo)，導(dǎo)致經(jīng)營策略較為激進或抵御風(fēng)險能力較差的房企危機大幅增加，繼而激發(fā)行業(yè)收并購事件的發(fā)生。

筆者認(rèn)為，收并購市場需求火熱與近幾年的市場熱度和調(diào)控政策的力度有關(guān)，在2017-2020年市場需求持續(xù)的情況下，房企銷售良好，有利于房企現(xiàn)金流的維續(xù)，無需靠出售資產(chǎn)來緩解困境。但隨著各大城市調(diào)控政策以及“三道紅線”、信貸“兩集中”等融資端新規(guī)的出臺，或?qū)⒓涌煨袠I(yè)“大魚吃小魚”的進程。

另外，從長期來看，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率超96%，增量需求較前期相對飽和，房地產(chǎn)業(yè)需求規(guī)模上漲勢頭必然有所減緩。房市熱度降低，業(yè)內(nèi)企業(yè)的生存空間都受到不同程度的壓縮，而中小企業(yè)受規(guī)模的限制抵御風(fēng)險能力較低，更是成為重災(zāi)區(qū)，這便給行業(yè)內(nèi)的收并購創(chuàng)造了市場契機。

從地產(chǎn)調(diào)控政策的趨勢來看，各地“補丁”政策頻繁發(fā)布，對房企銷售端形成壓力，同時融資端政策也在不斷收緊，房企面臨著嚴(yán)厲的政策環(huán)境。各地“雙限”“四限”政策頻出，土地競爭激烈，招拍土地價格持續(xù)走高，項目成本增加，而部分核心城市樓市限價措施不斷收緊，房企項目的利潤空間被不斷壓縮;同時，“三道紅線”政策也從融資的角度，限制房企濫用財務(wù)杠桿撬規(guī)模的做法。在愈加嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，房企面臨著不斷走低的利潤與持續(xù)增加的競爭壓力。在此市場環(huán)境下，隨著時間的推移，部分前期負(fù)債高、經(jīng)營不善的房企危機隨時都會爆發(fā)，這對于行業(yè)而言，收并購的市場契機隨即出現(xiàn)。

而另一方面，公開市場獲取土地成本越來越高，也是促使部分房企通過多元化的方式獲得土儲，收并購的方式就是其中之一。對于收購方而言，通過收并購的方式獲得項目，可以更加靈活的進行戰(zhàn)略布局，獲得相對較高的利潤空間，融資成本也相對較低。從拿地目的來看，收購方可以通過收并購加大全國化布局力度。從拿地利潤來看，收購方可以以更低廉的價格拿到項目。尤其是當(dāng)中小企業(yè)因面臨資金周轉(zhuǎn)危機，選擇拋售手中的地塊項目，完成資金回籠時，有些緊急拋售的地塊價格會低于現(xiàn)行的市場價。從資金的周轉(zhuǎn)效率來看，通過收并購其他企業(yè)已開發(fā)的項目，縮短自身的開發(fā)周期，加速資金回流，有利于緩解收購方的資金壓力。這對面臨“三道紅線”的企業(yè)來說，通過快速的銷售回款，也有利于降低企業(yè)資金使用周期，提升資金使用效率，完成“紅轉(zhuǎn)綠”目標(biāo)。