薛若禹

摘 要：作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在推動全社會經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮著舉足輕重的作用。然而近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱，也造成了一系列嚴(yán)重的經(jīng)濟和社會問題。以“房住不炒”新政為背景，對國內(nèi)外房地產(chǎn)調(diào)控政策進行梳理和詮釋，探究房企在新政下面臨的現(xiàn)實問題及危機。在此基礎(chǔ)上，從戰(zhàn)略目標(biāo)、管理體制、轉(zhuǎn)型升級等多個層面提出針對性應(yīng)對策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房住不炒;租購?fù)瑱?quán);應(yīng)對策略

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2021）19-0016-03

一、“房住不炒”新政背景

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展不僅關(guān)乎土地、房屋等資源資產(chǎn)的配置和流動，而且還關(guān)聯(lián)40多個上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，具有舉足輕重的作用。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)獲得快速發(fā)展，樓市長期處于火爆狀態(tài)。然而由于2015年后政府開始收緊供地，加之寬松貨幣周期效應(yīng)，市場上閑錢過多，造成了樓市旺盛的投資需求，房價也被越炒越高。尤其在2016年房價更是以驚人速度躥升，出現(xiàn)一年翻番的罕見態(tài)勢。房地產(chǎn)價格的不斷上漲帶來了一系列問題，使住房變成一種炒作生財工具，居住基本功能弱化，而且虹吸了大量的社會資源，嚴(yán)重阻礙了其他產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。如果任其發(fā)展不加管控，對整個經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展有百害而無一利。

2016年中央經(jīng)濟工作會議第一次解讀“房住不炒”的概念，而后在黨的十九大報告中再次被鄭重提出，國家明確了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位[1]?！胺孔〔怀础背蔀辄h和政府解決城鎮(zhèn)住房問題、建立房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展長效機制的核心指導(dǎo)思想。明確了市場改革方向，國家相關(guān)部門迅即對房地產(chǎn)采取了密集的嚴(yán)厲調(diào)控措施[2]。

二、“房住不炒”新政下的具體措施

（一）執(zhí)行限購限貸

限購限貸早在“國十條”實施細則中就被提出，而“房住不炒”定位下，限購限貸措施強度升級，進一步要求各地根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況因城施策，針對首次購房和二手房交易的條件、付款比例和貸款做出更嚴(yán)格的規(guī)定，尤其是對首付貸融資的專項整治和清理，甚至調(diào)整住房公積金的使用[3]。除通過限定購房者名下產(chǎn)權(quán)、戶籍等客觀因素來制約交易權(quán)利和貸款條件，政府還對房屋的最高購入價和最低售價及銷售許可進行強力控制，并要求客戶新購買的商品房在兩至三年甚至五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。另外，嚴(yán)厲打擊為滿足購房條件而投機取巧，采用離婚買房的荒唐之舉。

（二）推進共有產(chǎn)權(quán)

隨著“房住不炒”政策的貫徹落實，共有產(chǎn)權(quán)房再次被推行。共有產(chǎn)權(quán)是政府讓渡土地出讓收益和房屋使用權(quán)，通過低價配售給符合條件的保障對象，以合同形式約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額和比例，以及共同擁有的住房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額[4]。其核心是產(chǎn)權(quán)的分割配比，旨在弱化住房經(jīng)濟性和投資性，使住房回歸居住本質(zhì)，政府作為主導(dǎo)調(diào)節(jié)產(chǎn)權(quán)歸屬和價格梯次，從而實現(xiàn)低收入群體住有所居，共有產(chǎn)權(quán)主要以北京、南京、成都等一二線大城市為試點開展實施。

（三）房地產(chǎn)稅立法

房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)調(diào)控的一項重要工具，它包含了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有直接關(guān)系的稅收。全國人大常委會在2017年立法工作計劃中明確將房地產(chǎn)稅列為預(yù)備項目，公布將房地產(chǎn)稅規(guī)劃為第一類立法名目，相關(guān)部門已積極組織起草完善法律草案工作，加緊制定并確立稅收法規(guī)的進程。而房地產(chǎn)稅將綜合調(diào)整各類稅制，清理歸類稅費，框定征收范圍和稅率標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)稅即將明文成規(guī)預(yù)示了對交易環(huán)節(jié)稅費征收的緩解和放松，而增加持有環(huán)節(jié)的稅收。

（四）實施租購?fù)瑱?quán)

作為房產(chǎn)新政的創(chuàng)新理念，租購?fù)瑱?quán)規(guī)定以租賃住房為唯一居所的房屋承租人與購房者一樣享受同等權(quán)益，即保障符合條件的承租人享受就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、計劃生育、文化體育等公共服務(wù)資源和權(quán)利，尤其推崇使其子女能夠就近入學(xué)的福利。其次，加大租房者公積金支持力度，實物與租賃補貼相結(jié)合。

（五）增加土地供應(yīng)

國土資源部在全國國土資源工作會議上公布為房價上漲壓力大的一線城市增加土地供應(yīng)，包括加速供應(yīng)節(jié)奏和效率，通過調(diào)整用地結(jié)構(gòu)和分布，提高住宅用地比例;減少以至?xí)和Ｈ齑鎵毫Υ蟮娜木€城市的住宅用地供應(yīng)。合理調(diào)節(jié)土地資源供應(yīng)和住宅用地規(guī)模是從土地管理制度和市場供需關(guān)系層面對房地產(chǎn)價格進行掌控，回歸“房住不炒”落腳點。

三、新政對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)營受限

傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)營往往會根據(jù)市場需求和項目特點把握產(chǎn)品特性和目標(biāo)客戶，利用自主持有資金投入項目、完成產(chǎn)品建設(shè)滾動開發(fā)并最終獲取開發(fā)回報，以土地升值實現(xiàn)利潤和預(yù)期收益[5]。然而目前限購限貸對銷售住房的抑制作用日益凸顯，共有產(chǎn)權(quán)和租購?fù)瑱?quán)的出現(xiàn)使人們對傳統(tǒng)商品房需求發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)企業(yè)僅依靠固有的銷售模式和單調(diào)產(chǎn)品形態(tài)維持收益已不現(xiàn)實。

（二）資金回收及盈利受挫

房地產(chǎn)企業(yè)啟動項目需經(jīng)歷土地競拍、市場調(diào)研、投資決策、產(chǎn)品定位、立項、建設(shè)施工、驗收勘察、預(yù)售推廣、售后管理等錯綜復(fù)雜的環(huán)節(jié)，需要大量前期資金的投入。而 “房住不炒”主導(dǎo)的銷售市場下，一方面房地產(chǎn)市場容量經(jīng)歷了十幾年的加速幾近飽和，另一方面土地供應(yīng)的收緊進一步增加了房地產(chǎn)項目的土地成本。政策導(dǎo)致需求和房價都在萎縮，企業(yè)難以通過快速銷售實現(xiàn)資金回流，償付能力受限，盈利運作不免遭遇問題[6]。

（三）存在可持續(xù)發(fā)展危機

在“房住不炒”政策指引下，政府更為鼓勵租賃市場的發(fā)展，著力扶持租賃事業(yè)，作為住房體系構(gòu)建進程中著重推行的方案和創(chuàng)新舉措，租賃住房切實地滿足了居住屬性，能夠為沒有充足經(jīng)濟實力的購房群體提供居住條件。租賃市場的壯大分散了房地產(chǎn)企業(yè)銷售目標(biāo)群體，這意味著在未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售市場將漸近逼仄，且限購限貸限售等政策限制了銷售維度。企業(yè)以開發(fā)銷售為固有路徑將不能持續(xù)適應(yīng)新政策的變動，滿足企業(yè)長期運營需求。