李學(xué)旺

摘要：近些年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)的迅速發(fā)展和矚目成績(jī)的取得，吸引了一大批投資者前來(lái)投資。但是由于我國(guó)投資體制較為滯后，且房地產(chǎn)融資渠道單一，主要通過(guò)銀行貸款無(wú)法滿足房地產(chǎn)的發(fā)展需求。因此，作為橫跨房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場(chǎng)的新興產(chǎn)業(yè)投資基金——房地產(chǎn)信托投資基金，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);信托投資基金;運(yùn)作模式;風(fēng)險(xiǎn)管控

一、信托型房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作模式

（一）貸款型信托基金

貸款型信托基金是通過(guò)信托方式來(lái)獲取貸款金額，主要的方式是將設(shè)定的項(xiàng)目作為籌集信托資金的標(biāo)的，并通過(guò)眾多平臺(tái)將項(xiàng)目進(jìn)行發(fā)布，當(dāng)獲取到足夠的貸款資金后，便按照貸款的流程進(jìn)行貸款發(fā)放并獲取相應(yīng)的貸款利息，在扣除信托費(fèi)用后，償付信托的投資者。具體步驟分為三步：第一，融資方以房屋、車或固有資產(chǎn)作為抵押，發(fā)出融資需求;第二，在積攢一定的資金、人員和資源后，成立項(xiàng)目公司，并且信托公司對(duì)該項(xiàng)目公司擁有絕對(duì)的控制權(quán)，當(dāng)然，信托公司必須對(duì)該項(xiàng)目設(shè)立相應(yīng)的資產(chǎn)拍賣、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保等措施，保障項(xiàng)目融資的順利開(kāi)展;第三，項(xiàng)目公司運(yùn)作直到開(kāi)發(fā)商、資金、資源、人員和技術(shù)到位或銀行貸款條件成熟后自行退出。由此可見(jiàn)，這種由信托產(chǎn)品的入出可以從一定程度上彌補(bǔ)銀行等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)空白，稱為“過(guò)橋融資”。

（二）股權(quán)類信托基金

現(xiàn)有的股權(quán)類信托基金，存在的大多數(shù)原因都是開(kāi)發(fā)商自由資金無(wú)法達(dá)到銀行貸款對(duì)自有資金比例的標(biāo)準(zhǔn)。

從圖1來(lái)看，在固定投資資金來(lái)源中，自籌資金占比超過(guò)50%，緊隨其后的分別是其他資金和國(guó)內(nèi)貸款。在其他資金中，房地產(chǎn)行業(yè)占比高達(dá)70%，國(guó)內(nèi)貸款中房地產(chǎn)行業(yè)占比總體呈上升趨勢(shì)，并且從2005年到2017年總體占比都高于自籌資金，而自籌資金的發(fā)展趨勢(shì)略微下降。這說(shuō)明，縱使自籌資金比重較大，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自籌資金的主要來(lái)源多是貸款，而且信托基金多是實(shí)用股權(quán)增資和投資等方式，使得開(kāi)發(fā)商自由資金達(dá)到銀行貸款的標(biāo)準(zhǔn)。而基于此種方式下，信托公司在完成資金集合后，以增資的方式向房地產(chǎn)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商注資，并持有相應(yīng)股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾到期后，以高價(jià)回購(gòu)股權(quán)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)類信托基金

不動(dòng)產(chǎn)信托基金的信托標(biāo)的具備著穩(wěn)定性和持久性的特點(diǎn)，與股權(quán)類信托基金較為類似。因此，不動(dòng)產(chǎn)信托在到期償還設(shè)計(jì)中，必須符合信托計(jì)劃到期時(shí)的變現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)。一般可采用三種方式進(jìn)行變現(xiàn)：第一，通過(guò)相同的信托計(jì)劃下不同期限的方式進(jìn)行接近，將信托計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)难悠?，用第二期信托資金來(lái)償還第一期的信托本金，以固定資產(chǎn)作為信托標(biāo)的;第二，由第三方購(gòu)買信托資產(chǎn)，所購(gòu)買的資金償還信托計(jì)劃到期后的本金;第三，設(shè)置信托資產(chǎn)，將信托資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)后，所獲得的資金償還投資人。

（四）權(quán)益類信托基金

將房地產(chǎn)和信托在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期經(jīng)營(yíng)進(jìn)行融合，并將房地產(chǎn)的租聘權(quán)或者收益權(quán)進(jìn)行單獨(dú)分離，以此作為資產(chǎn)來(lái)設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金，這便是權(quán)益類的信托基金。權(quán)益類信托的特點(diǎn)是以物權(quán)作為擔(dān)保，可以從一定程度上減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，起到相應(yīng)的規(guī)避作用。收益權(quán)信托從本質(zhì)上來(lái)看屬于財(cái)產(chǎn)信托，通過(guò)將能夠帶來(lái)效益的權(quán)益作為擔(dān)保，以此募集資金，待一定數(shù)額的資金籌備完成后，可以將權(quán)益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者將權(quán)益所獲得的收益作為資金償還。這類信托的優(yōu)勢(shì)在于可以實(shí)行房地產(chǎn)公司無(wú)形資產(chǎn)的變現(xiàn)，提高了企業(yè)資金的靈活度和周轉(zhuǎn)率，可以實(shí)現(xiàn)不同性質(zhì)的資產(chǎn)置換。

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的風(fēng)險(xiǎn)和控制

從房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)信托融資具備著巨大的進(jìn)步空間。但是，由于房地產(chǎn)信托融資發(fā)展時(shí)間較短，并未達(dá)到一定的成熟階段，需要提升和創(chuàng)新的地步較多，也存在著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，發(fā)展規(guī)模大、資金占比大、時(shí)間周期長(zhǎng)、收益高。并且房產(chǎn)本身屬于耐用品，又是消費(fèi)品和投資品，具有強(qiáng)大的投資價(jià)值，能夠投資者和購(gòu)買者帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)2017年前十月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資報(bào)告顯示，在2017年1-10月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額多達(dá)10萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)7.8%，增長(zhǎng)勢(shì)頭一直處于延續(xù)狀態(tài)。而隨著越來(lái)越多的人將投資方向轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)上，滋生投資風(fēng)險(xiǎn)的可能性也就越大，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)水平，極有可能存在房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫。當(dāng)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹到一定程度，勢(shì)必影響到房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展。一般來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的主要原因在于土地成本和建筑成本的增加，也與房地產(chǎn)品自身質(zhì)量提升密切相關(guān)。由于中國(guó)城市化進(jìn)程在不斷加快，并且大規(guī)模的縣鎮(zhèn)被改造，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)有著長(zhǎng)期的需求，而目前的主要問(wèn)題在于局部過(guò)熱和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，存在局部的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫。

為有效抑制房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的膨脹，信托公司可在信托資金的使用過(guò)程中，對(duì)投資地域、投資金額、投資規(guī)模、投資期限和項(xiàng)目類別等方面實(shí)行靈活、科學(xué)的調(diào)整，可以有效防御潛在的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)波，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避，以此保護(hù)投資者和自身的利益。

（二）項(xiàng)目和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎選擇是房地產(chǎn)信托公司的首要任務(wù)，如果項(xiàng)目本身存在著建設(shè)資金短缺、內(nèi)部法律糾紛、市場(chǎng)銷售前景短暫、開(kāi)發(fā)可行性不強(qiáng)等方面的問(wèn)題，那么信托公司無(wú)論對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行怎樣的風(fēng)險(xiǎn)控制設(shè)計(jì)，都無(wú)法彌補(bǔ)項(xiàng)目本身的缺陷。

因此，信托公司在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇和判斷時(shí)，可以聘請(qǐng)識(shí)別能力強(qiáng)、市場(chǎng)公信力高、專業(yè)能力強(qiáng)的房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)詳細(xì)的識(shí)別，識(shí)別的內(nèi)容包括對(duì)項(xiàng)目的真實(shí)性、可行性、預(yù)計(jì)收益等各方面的分析，并對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和發(fā)展前景有著客觀、清醒的認(rèn)識(shí);當(dāng)然，深入了解開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信用狀況和規(guī)劃能力也是減少項(xiàng)目和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一大舉措。選擇與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、信用狀況良好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，可以減輕開(kāi)發(fā)壓力;落實(shí)土地房地產(chǎn)抵押、質(zhì)押擔(dān)保等措施，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須對(duì)整個(gè)資金流向進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，做到“封閉運(yùn)營(yíng)，?？顚Ｓ谩?，避免不良開(kāi)發(fā)商將公用資金”收入囊中“。

（三）道德信用風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)尚未形成完整的運(yùn)作機(jī)制，對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未完成，容易誘發(fā)道德信用風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)投資基金中就發(fā)生眾多諸如此類的問(wèn)題，比如基金管理人擅自挪動(dòng)基金資產(chǎn)，對(duì)資金資產(chǎn)進(jìn)行房非法侵占，將資金所獲得的所有利潤(rùn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移等類似事件屢見(jiàn)不鮮。

作為專業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，信托投資公司必須接收國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，并嚴(yán)格按照《信托公司管理辦法》從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和項(xiàng)目，將法律作為約束自身的最后底線，將道德作為矯正不良行為的標(biāo)桿。在信托產(chǎn)品框架的設(shè)計(jì)上，可以聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)信托基金設(shè)計(jì)和規(guī)劃人員作為參謀，通過(guò)聽(tīng)取各方面的專業(yè)人士的實(shí)用建議，設(shè)計(jì)和創(chuàng)新實(shí)用性強(qiáng)、市場(chǎng)發(fā)展前景好的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，以此獲得客戶的喜愛(ài)，提升對(duì)產(chǎn)品的滿意度和對(duì)公司的信任度。在信托公司內(nèi)部，必須建立和完善業(yè)務(wù)審核機(jī)制，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控流程，對(duì)信托資金加以保管和審慎使用。通過(guò)各部門的高度協(xié)同合作，相互監(jiān)督和激勵(lì)，從最大限度上提升信托公司的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和防范能力。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的委托人和實(shí)施人對(duì)項(xiàng)目能夠順利完成，發(fā)揮著不可替代的作用，這種作用也會(huì)影響著信托投資公司的信用程度、管理水平和最終成果。因此，相關(guān)人員必須強(qiáng)化投資公司的內(nèi)部管控，規(guī)范信托公司的受托行為和開(kāi)發(fā)商的建設(shè)行為，保障房地產(chǎn)信托投資基金的穩(wěn)健發(fā)展。

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