【摘要】房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著不可取代的作用，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)其他經(jīng)濟(jì)中起到基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)作用，具有綜合性和基礎(chǔ)性，為社會(huì)的生產(chǎn)生活提供生產(chǎn)資料和物質(zhì)資料?？梢允且环N重要的資源、或財(cái)產(chǎn)、或生產(chǎn)要素、或商品。房地產(chǎn)本身作為商品，與其他商品不同的是，它是一種不動(dòng)產(chǎn)，商品之間的沒有同質(zhì)性，單個(gè)商品價(jià)值較大，交易過程時(shí)間長，而且通常購買者都保持審慎態(tài)度?；诜康禺a(chǎn)商品的以上特征，在多方面因素制約和影響下，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品的供需水平在市場(chǎng)中發(fā)生相應(yīng)的變化。其中，形成房地產(chǎn)商品的基本要素土地是房地產(chǎn)商品供給的限制條件，而各地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況以及人口的數(shù)量、規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性又成為房地產(chǎn)商品總量需求及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的制約因素，本文以秦皇島市房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)為研究對(duì)象，解析相關(guān)因素如何影響房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)總量，以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)是否均衡，如何合理引導(dǎo)消費(fèi)以促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);土地;人口;消費(fèi)結(jié)構(gòu)

一、秦皇島市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫。在市場(chǎng)需求和政策指引下，逐漸活躍起來，形成了廣闊的發(fā)展空間。而房地產(chǎn)交易也出現(xiàn)了各種各樣的形式，比如：房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃、建筑用地出讓等交易形式。

近幾年，秦皇島市的房地產(chǎn)行業(yè)也日漸繁榮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年，秦皇島市新建商品房銷售面積486.83萬平方米，庫存淘汰周期為16.6個(gè)月。全市共發(fā)放財(cái)政補(bǔ)助627.84萬戶。1-2月，秦皇島市二手房成交面積105.02萬平方米，同比增長37.17%。其中，二手房成交面積95.85萬平方米，同比增長42.78%。上半年，全市固定資產(chǎn)投資同比增長7.8%，增速比一季度高23.9%。[1]在京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展的國家重大發(fā)展戰(zhàn)略下，未來建立以首都為核心的高水平城市群，實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)區(qū)整體協(xié)調(diào)發(fā)展，打造國民經(jīng)濟(jì)增長新引擎。在今后的15-30年，逐步進(jìn)入高水平城市群行列。在城市快速發(fā)展進(jìn)程下，2020年上半年，秦皇島房地產(chǎn)總產(chǎn)值同比增長三個(gè)百分點(diǎn)，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也提高了九個(gè)百分點(diǎn)。目前，2020年9月，秦皇島新房與二手房價(jià)都達(dá)到了1.16萬元以上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年12月底，秦皇島在售新盤約96個(gè)，其中住宅產(chǎn)品65個(gè)，海景產(chǎn)品28個(gè)，公寓及商業(yè)產(chǎn)品3個(gè)。待售樓盤約11個(gè)。商品房整體均價(jià)約為12500元/平方米，其中，住宅產(chǎn)品均價(jià)約為10945元/平方米，海景產(chǎn)品均價(jià)約為15486元/平方米。品牌房企的扎堆入駐，徹底改變了原始的“只蓋房子”的房地產(chǎn)開發(fā)思路，以人文社群、文旅配套、全能物業(yè)形成品質(zhì)增值，將秦皇島的樓市拉入了新的市場(chǎng)競爭層級(jí)。[2]

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素

在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)的用途多種多樣，主要取決于使用者的需求?；旧峡梢苑譃樽》?、商業(yè)用房、辦公用房、旅館用房、餐飲用房、娛樂用房、工業(yè)倉儲(chǔ)用房、農(nóng)業(yè)用地、特殊用途房地產(chǎn)、綜合用房。其市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。其中，社會(huì)環(huán)境主要包括一定時(shí)期一定范圍的涵蓋人口數(shù)量及相應(yīng)屬性，包括性別、年齡、職業(yè)和教育，家庭數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特征。政治環(huán)境一般指政治體制，它涉及資本的安全性。經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有著不可忽視的影響，如城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、居民收入與支付能力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局、通貨膨脹等。資源環(huán)境主要是指跟房地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

根據(jù)秦皇島第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，社會(huì)環(huán)境中的人口因素?cái)?shù)據(jù)為：2019年末2020初全市常住人口增長至314.63萬人，比上年末增加1.2萬多人。平均每個(gè)家庭戶人口為2.94人。2020年數(shù)據(jù)顯示，秦皇島市年人均可支配收入為28417元。二手房6月參考均價(jià)已達(dá)10870元/㎡，二手房市場(chǎng)前景可期。除常住居民，秦皇島市流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)到24萬余人，男女性別比例均衡，年齡偏低，所受教育程度普遍不高;所從事行業(yè)以服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)為主;缺乏社會(huì)保障，且對(duì)相關(guān)社會(huì)保障法規(guī)和文件知之甚少;參加社區(qū)活動(dòng)不積極，缺乏歸屬感，融合度較差，數(shù)量偏多容易產(chǎn)生一定的社會(huì)問題。

資源環(huán)境中的土地因素調(diào)查結(jié)果顯示：秦皇島市土地總面積779157公頃，其中農(nóng)用地526410公頃，占土地總面積的67.57%，建設(shè)用地73720公頃，占土地總面積的9.46%。[3]城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局不盡合理，耕地利用率偏低，此外，還有部分未利用地，包括沼澤灘涂、水域、以及園地、林地。人口密度約為402人/平方公里，高于全國人口密度143人/平方公里。

三、秦皇島市房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)

秦皇島市現(xiàn)有房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)中住宅型房地產(chǎn)占比重較大，與當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著密不可分的聯(lián)系。秦皇島常住人口為3136879人，男性與女性占比均衡，年齡結(jié)構(gòu)中0-14歲占比15.17%，15-59歲占比61.47%，60歲以上占比23.36%，65歲以上占比16.23%。已基本步入老齡化社會(huì)，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的抑制作用。另外，秦皇島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第二、三產(chǎn)業(yè)占有比重較大，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)于第一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，對(duì)房價(jià)有著正相關(guān)性。外來流動(dòng)人口的數(shù)量增加，對(duì)房價(jià)的影響也有正相關(guān)性。

結(jié)論：綜上所述，秦皇島市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)有上升趨勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施及總量適度，消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理。在發(fā)展“國際旅游名城”的進(jìn)程中，流動(dòng)人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模各種因素都會(huì)隨之產(chǎn)生一定的影響，鑒于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的概念下，建立“宜居宜業(yè)宜游、富庶文明和諧的秦皇島”，應(yīng)在流動(dòng)人口的總量上加以控制，合理提高勞動(dòng)者整體素質(zhì)和受教育程度，有效調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所有制的多元結(jié)構(gòu)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、綠色發(fā)展。在整個(gè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，為社會(huì)生活提供物質(zhì)資料，也為社會(huì)生產(chǎn)提供基本生產(chǎn)資料，實(shí)現(xiàn)合理利用土地資源和土地的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]2017-2022年中國秦皇島房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研報(bào)告（目錄）.

[2]海鮮、酷暑和乘風(fēng)破浪的秦皇島樓市.

[3]秦皇島市土地利用總體規(guī)劃.

課題項(xiàng)目：2021年度秦皇島市社會(huì)科學(xué)發(fā)展研究課題“基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的秦皇島市房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究”研究成果（課題編號(hào)：2021LX201）。

作者簡介：張楊，漢族，1984.6，河北秦皇島人，本科，經(jīng)濟(jì)師，建筑安裝工程，經(jīng)濟(jì)管理方向。