摘要：抵押物轉(zhuǎn)讓問題關(guān)系到物權(quán)的處分權(quán)、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)和第三人的交易安全，涉及多方利益，應(yīng)加以全面考量?！睹穹ǖ洹坊谖锉M其用的立法取向，適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)效率的要求，改變了《物權(quán)法》限制抵押物轉(zhuǎn)讓的立場，并對各方利益重新作出平衡。新的規(guī)則對登記實(shí)務(wù)產(chǎn)生了很大影響，登記機(jī)構(gòu)有必要對現(xiàn)有的抵押登記制度作出調(diào)整，完善相關(guān)配套措施。就幾個存在的具體問題作出分析，探尋抵押物轉(zhuǎn)讓在實(shí)務(wù)層面延伸落地的合理途徑，以更好地發(fā)揮其制度效力。

關(guān)鍵詞：抵押物轉(zhuǎn)讓;追及效力;規(guī)則適用;利益保護(hù)

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）07-0043-46 收稿日期：2021-05-18

抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有而向債權(quán)人提供擔(dān)保的物權(quán)，這樣的規(guī)則安排充分發(fā)揮了財產(chǎn)的交換價值，使其成為經(jīng)濟(jì)生活中最重要的融資手段。但也始終存在一個問題，即抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓與否將直接威脅到抵押擔(dān)保所賦予的安全性。喪失了安全性，抵押制度將等同于無本之木。因此，抵押物轉(zhuǎn)讓問題具有重要地位，對此《民法典》在《物權(quán)法》基礎(chǔ)上作出了重大修改。

1 《民法典》確立了抵押物自由轉(zhuǎn)讓規(guī)則

抵押權(quán)設(shè)立后，抵押人并未喪失抵押財產(chǎn)的所有權(quán)，抵押物依然歸抵押人所有，抵押人可以自由行使包括處分權(quán)在內(nèi)的相關(guān)權(quán)利。但抵押權(quán)作為以實(shí)現(xiàn)債權(quán)為目的而設(shè)立的限制物權(quán)，具有對標(biāo)的物排他并優(yōu)先受償?shù)男Я?，如果任由抵押人流轉(zhuǎn)抵押物，可能造成抵押權(quán)人無法保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的不利后果，且抵押物的交換價值也會因其流轉(zhuǎn)而減損。此外，受讓人通過交易取得的抵押物也是帶有權(quán)利負(fù)累的財產(chǎn)，如債務(wù)不能償還，受讓人可能面臨因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而失去財產(chǎn)的風(fēng)險，交易安全勢必受到影響。抵押物的轉(zhuǎn)讓規(guī)則涉及到抵押人、抵押權(quán)人和抵押物受讓人三方利益，應(yīng)考慮兼顧各方的權(quán)益救濟(jì)。

《民法典》出臺前，《物權(quán)法》對于抵押物轉(zhuǎn)讓采取嚴(yán)格限制的立場。根據(jù)《物權(quán)法》第191條規(guī)定，在抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，除非由受讓人代為清償債務(wù)。即使取得抵押權(quán)人同意，也須以變價提前清償債務(wù)或提存。這表明，第一，抵押物不能自由轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓抵押物須滿足嚴(yán)格的限制條件，即取得抵押權(quán)人的同意。而抵押權(quán)人同意與否并非抵押人所能左右，轉(zhuǎn)讓行為當(dāng)然不能自由進(jìn)行。第二，在抵押權(quán)人同意的情況下，抵押人對價款處理也不能隨意為之，而只能選擇兩種處置方式，即提前償還擔(dān)保債務(wù)，或用以提存，目的也是償還債務(wù)。

從《物權(quán)法》立法時的社會背景看，正處于計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的過渡期，各種秩序尚不完善，市場主體信用度較低，從調(diào)控房地產(chǎn)市場、防范交易行為失序的政策角度考量，立法者采納了嚴(yán)格限制抵押物轉(zhuǎn)讓的意見，從而最大程度保護(hù)了抵押權(quán)人的利益。該模式在理論界存在爭議，部分意見認(rèn)為，限制抵押物轉(zhuǎn)讓有悖于意思自治的基本原理，因抵押權(quán)作為限制物權(quán)，僅能支配抵押物的交換價值，而不能主張作為所有權(quán)核心權(quán)能的處分權(quán)。限制抵押物轉(zhuǎn)讓則要求將抵押權(quán)人的同意作為抵押物轉(zhuǎn)讓的前提，構(gòu)成了對民事主體意思自治的侵害。宏觀層面上，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革深入，市場活躍度提高，限制轉(zhuǎn)讓影響了抵押人對資源的合理利用，不利于促進(jìn)物的流轉(zhuǎn)融資，也不利于實(shí)現(xiàn)物盡其用，不能適應(yīng)不斷發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)的要求。

《民法典》取消了對抵押物轉(zhuǎn)讓的限制，第406條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”。在肯定抵押物自由轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)上，賦予抵押權(quán)追及效力以保護(hù)抵押權(quán)人的利益。對于抵押物受讓人的救濟(jì)方式，則在第524條設(shè)置了第三人代位清償規(guī)則，以此構(gòu)建起新的抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則。這一制度變化，某種程度上被視為向傳統(tǒng)大陸法系民法理論的回歸。

2 《民法典》賦予抵押權(quán)追及效力

《民法典》第406條明確賦予了抵押權(quán)追及效力。在傳統(tǒng)理論看來，抵押權(quán)的追及效力來源于物權(quán)固有的特性。抵押權(quán)的法律效力體現(xiàn)為對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，其優(yōu)先內(nèi)容在于抵押物的交換價值，為使該交換價值不受抵押人處分抵押物的影響，法律賦予抵押權(quán)以物上追及效力，使得不論設(shè)定抵押的標(biāo)的物流轉(zhuǎn)至何人，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件成就時，抵押權(quán)人均可以追蹤標(biāo)的物之所在而行使支配的權(quán)利。在承認(rèn)了抵押權(quán)具有追及力之后，那么在轉(zhuǎn)讓抵押物之后，債權(quán)人的抵押權(quán)仍然存在于抵押物之上，從而確保債權(quán)人的利益得到周全的保護(hù)。

在裁判實(shí)踐的發(fā)展過程中，抵押權(quán)追及主義的理念曾得到體現(xiàn)。2000年施行的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第67條中，首次認(rèn)可了“經(jīng)登記”的抵押物轉(zhuǎn)讓后抵押權(quán)仍可以追及至受讓人處，“未經(jīng)登記”的抵押物轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不得對抗受讓人。由于法律規(guī)定了不動產(chǎn)只有經(jīng)依法登記才能發(fā)生效力，兼之不動產(chǎn)具有不可移動、不易消耗的屬性，因此在適用追及效力規(guī)則上具有天然的共容性。但是在之后的《物權(quán)法》立法時并未采納這一態(tài)度，轉(zhuǎn)而設(shè)置了以抵押權(quán)人的同意權(quán)作為抵押物轉(zhuǎn)讓前提的規(guī)則。

在德、法、日等大陸法系地區(qū)，抵押權(quán)的追及力之所以能得到普遍承認(rèn)，與各國發(fā)達(dá)的市場交易中形成的良好信用體系和公示制度密不可分。不動產(chǎn)采用登記作為物權(quán)變動的公示方法，受讓人受讓不動產(chǎn)時，通過查詢就可以知曉標(biāo)的物是否帶有權(quán)利負(fù)擔(dān)的事實(shí)，在此情形下受讓人無須付出更多交易成本，如怠于查詢，則應(yīng)自擔(dān)交易風(fēng)險。抵押權(quán)人也可以方便查詢到不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，也就可以順利地行使抵押權(quán)。

事實(shí)上，自我國《物權(quán)法》確立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，不動產(chǎn)登記確權(quán)工作正在不斷完善中，2014年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》提出建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺，地方登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合也穩(wěn)步開展，改變了原來分散混亂的情況。在具備了良好的登記公示制度、先進(jìn)的登記技術(shù)以及司法執(zhí)行能力之后，承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力就成為了最大限度發(fā)揮抵押權(quán)制度價值的合理選擇。

3 不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中的幾個問題

《民法典》的實(shí)施對不動產(chǎn)登記行為產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，從實(shí)務(wù)的角度看，目前的登記能力尚不能匹配民法典的要求，登記機(jī)構(gòu)在工作中須及時調(diào)整，適應(yīng)《民法典》確立的規(guī)則，才能順利實(shí)現(xiàn)立法目的。

3.1 限制性約定的記載和公示

《民法典》第406條第1款中“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”的表述，結(jié)合文義分析，當(dāng)指對抵押財產(chǎn)的禁止、限制或附條件轉(zhuǎn)讓的約定條款。在法律效力上，當(dāng)事人之間關(guān)于限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的約定，屬于內(nèi)部約定，僅在抵押合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力，不能對抗第三人，除非經(jīng)過登記并公示?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第43條進(jìn)一步區(qū)分限制性約定“未將約定登記”和“已將約定登記”兩種情形，及相應(yīng)的法律效力。由此明確了抵押合同中對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的約定也屬于登記簿應(yīng)當(dāng)記載的內(nèi)容。約定內(nèi)容經(jīng)由登記產(chǎn)生公示效果，第三人通過查詢登記簿，可以知悉該內(nèi)容，即對第三人產(chǎn)生約束力。

現(xiàn)實(shí)中抵押權(quán)人出于風(fēng)險的管控，除了與抵押人約定抵押期間不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)之外，也可能包括以下情形：轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)必須取得抵押權(quán)人同意;抵押財產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓至未成年人名下;轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)須以價款提存等等。如當(dāng)事人之間“另有約定”都屬記載范圍，那么登記機(jī)構(gòu)是否具備相應(yīng)登記能力就成為關(guān)鍵問題。目前《不動產(chǎn)登記法》正在起草中，尚須對此問題作出細(xì)化規(guī)定。

3.2 存量抵押物轉(zhuǎn)讓的規(guī)則適用

對于設(shè)立了抵押權(quán)的不動產(chǎn)如何落實(shí)自由轉(zhuǎn)讓的規(guī)則，各地登記機(jī)構(gòu)尚未形成統(tǒng)一共識。個別地方出臺的技術(shù)規(guī)范規(guī)定，2021年1月1日之前辦理抵押權(quán)登記的不動產(chǎn)，不能適用《民法典》關(guān)于抵押物自由轉(zhuǎn)讓的新規(guī)則，而必須按照原做法，即先將抵押權(quán)注銷，再辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移。有意見認(rèn)為這樣的做法便于登記機(jī)構(gòu)分類辦理，減輕了工作量，且符合“法不溯及既往”的原則。筆者以為，此處適用存在偏差。第一，“法不溯及既往”是指某項(xiàng)法律規(guī)則僅僅適用該法律規(guī)則施行之后的行為，而不能適用于該法律規(guī)則施行之前的行為。辦理抵押權(quán)登記的時點(diǎn)不能用作參照約束尚未發(fā)生的民事行為能否適用新規(guī)則，是混淆了抵押權(quán)設(shè)立行為與抵押物轉(zhuǎn)移行為。第二，從合理行政角度，地方規(guī)范性文件應(yīng)當(dāng)從有利于保護(hù)行政相對人利益的角度選擇法律適用，《民法典》的新規(guī)則更有利于維護(hù)相對人的合法權(quán)益。是故，針對存量抵押物，也在民法典的調(diào)整范圍內(nèi)。具體操作上可考慮允許抵押當(dāng)事人補(bǔ)錄關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的約定，而非用“一刀切”辦法對待。

3.3 抵押人通知義務(wù)的現(xiàn)實(shí)困境

《民法典》第406條第2款規(guī)定了抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求提前清償或提存?？梢岳斫鉃?，首先，抵押人有義務(wù)通知抵押權(quán)人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之事實(shí)，但該義務(wù)并非要取得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人也不能阻止抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓;其次，通知的主要作用在于保障抵押權(quán)人判斷抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損害抵押權(quán)的可能性并采取相應(yīng)措施?？梢灶A(yù)見的是，該義務(wù)對抵押人而言沒有太大約束力，抵押人沒有履行通知義務(wù)的積極性，抵押權(quán)人無從知道抵押財產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓以及抵押人發(fā)生變更的事實(shí)?，F(xiàn)實(shí)中包括金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的抵押權(quán)人在對貸款合同風(fēng)險的管理上，對抵押人的審核要求更高于抵押財產(chǎn)，因而其不可能接受未經(jīng)過其風(fēng)險審核的第三人成為新抵押人。金融機(jī)構(gòu)清楚，“證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”進(jìn)而要求抵押人提前清償?shù)牟僮麟y度很大，即便有追及效力作為最終保障，也只是事后的救濟(jì)，事后追償?shù)某杀具h(yuǎn)大于“事前限制”，出于商業(yè)理性，在合同中設(shè)定抵押期間限制抵押物轉(zhuǎn)讓是維系其利益的最佳選擇。由此可見，該規(guī)定在市場運(yùn)行中存在被架空的可能，登記機(jī)構(gòu)對通知義務(wù)的審查上，采取詢問方式即可證明已盡到審慎義務(wù)，無須做出實(shí)質(zhì)性確認(rèn)。

3.4 工程款與商品房買受人的優(yōu)先保護(hù)

在抵押權(quán)追及效力下，轉(zhuǎn)讓后的抵押物被追蹤并且隨時可以被用于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，對抵押權(quán)人形成強(qiáng)大的保護(hù)。但是在現(xiàn)行司法解釋體系下，依然存在可以對抗抵押權(quán)追及效力的特定事由。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議問題規(guī)定》）第29條的內(nèi)容，明確建筑工程承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，且上述兩項(xiàng)權(quán)利均不能對抗?jié)M足了一定條件的商品房買受人的期待權(quán)?？梢姡唐贩康馁I受人受到司法體系最優(yōu)先的保護(hù)，突破了抵押權(quán)的追及效力。這些司法解釋是基于維護(hù)社會穩(wěn)定的公共政策，初衷在于保護(hù)特定弱勢群體的利益，但不可避免地?fù)p害了抵押權(quán)的效力。對于法律文書明確商品房買受人符合《執(zhí)行異議問題規(guī)定》第29條，商品房消費(fèi)者主張注銷抵押權(quán)登記的，登記機(jī)構(gòu)可以直接辦理，因?yàn)樵撈诖龣?quán)是排除了標(biāo)的物上抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行力，抵押權(quán)等同于消滅。

作者簡介：劉博覽，無錫市不動產(chǎn)登記中心。