作者簡介：張榮萍（1986-），女，漢族，福建龍巖人。主要研究方向：財務(wù)管理。

摘要：財務(wù)內(nèi)部控制工作對于物業(yè)管理企業(yè)而言不但對其會計信息真實性、資金配置的合理性以及人員行為的規(guī)范性產(chǎn)生較大影響，而且還關(guān)系到了企業(yè)能否健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。然而因為受到物業(yè)管理企業(yè)自身經(jīng)營特征的影響，其財務(wù)內(nèi)部控制工作要更為復(fù)雜，所以在實際運營過程中該工作仍存在一些問題需要改進(jìn)?；诖耍挛膶ξ飿I(yè)管理企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制工作談?wù)勛约旱膸c體會，以供參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè);財務(wù)內(nèi)部控制;方法;分析

一、物業(yè)管理企業(yè)實施財務(wù)內(nèi)部控制的作用分析

（一）保證會計信息的真實可靠

物業(yè)管理企業(yè)開展財務(wù)內(nèi)部控制工作，需要構(gòu)建起合理可行的內(nèi)部控制制度，這樣就能有效避免經(jīng)營活動中存在錯誤、舞弊等情況，并且為收集、記錄以及整理會計信息提供了有力的制度保障，有利于會計信息準(zhǔn)確、可靠性的提高。

（二）有利于企業(yè)各項資源的合理配置

實施財務(wù)內(nèi)部控制會對企業(yè)內(nèi)部不同崗位職責(zé)進(jìn)行合理分配，實現(xiàn)各類資源的有效協(xié)調(diào)，讓企業(yè)內(nèi)部不同崗位、業(yè)務(wù)以及層級間實現(xiàn)互相有效監(jiān)督，有利于企業(yè)更好更快的發(fā)展。

（三）有利于完善投資決策責(zé)任制度

執(zhí)行財務(wù)內(nèi)部控制工作對于物業(yè)管理企業(yè)而言有著非常重要的意義，其能夠有效負(fù)責(zé)監(jiān)督與約束企業(yè)各項投資以及重要資金的支出，有利于企業(yè)構(gòu)建起完善的投資決策責(zé)任制度，避免出現(xiàn)權(quán)力過度集中的情況。

（四）有利于企業(yè)經(jīng)濟效益的提升

對于物業(yè)管理企業(yè)而言，財務(wù)內(nèi)部控制工作是一項重要內(nèi)容，其能夠?qū)ζ髽I(yè)日常經(jīng)營活動進(jìn)行有效規(guī)范與約束，并且還能夠協(xié)調(diào)內(nèi)部經(jīng)營活動，及時發(fā)現(xiàn)并防范潛在的經(jīng)營與財務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)經(jīng)營管理活動得以穩(wěn)定、高效的開展，不但有利于企業(yè)經(jīng)濟效益的提升，而且還能有助于企業(yè)市場核心競爭力的增強。

二、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制存在的主要問題

（一）財務(wù)內(nèi)部控制意識較為薄弱

當(dāng)前國內(nèi)大部分物業(yè)管理企業(yè)的工作人員均是由房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)配而來，其通常具備非常豐富的實踐工作經(jīng)驗以及能力，不過在現(xiàn)代化專業(yè)管理理念與方法上仍有所欠缺，特別是在財務(wù)管理方面的知識更是知之甚少，所以其并不具備良好的財務(wù)內(nèi)部控制意識。加上部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏健全的財務(wù)內(nèi)部管理制度，導(dǎo)致財務(wù)管理工作的開展存在一定的盲目性與隨意性，導(dǎo)致企業(yè)的實際財務(wù)以及資金狀況無法得到準(zhǔn)確反映，沒能充分發(fā)揮出財務(wù)內(nèi)部控制應(yīng)有的效用。

（二）財務(wù)內(nèi)部控制體系有待完善

當(dāng)前不少物業(yè)管理企業(yè)都屬于小規(guī)模經(jīng)營，所以常常會出現(xiàn)財務(wù)流程不全面、財務(wù)內(nèi)部管理體制不合理等情況，使得財務(wù)信息核算失真，沒能將具體的經(jīng)營業(yè)務(wù)狀況反映出來，并且也不能將企業(yè)自身經(jīng)營成果進(jìn)行準(zhǔn)確反映。長久以往就會導(dǎo)致財務(wù)監(jiān)督機制不健全，相應(yīng)業(yè)務(wù)流程沒能得到有效約束，會降低企業(yè)整體效益，而且還會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重威脅。

（三）無法規(guī)范管理企業(yè)資金

當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制工作難以得到高效開展的一項重要原因在于其資金管理規(guī)范程度不足，一個最直觀的體現(xiàn)就在于資金管理力度不足。由于物業(yè)管理企業(yè)通常都屬于中小型企業(yè)，注冊資本較少，資金有限，加上缺乏銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)，所以導(dǎo)致其難以獲得銀行貸款，籌資能力極為有限，影響到了企業(yè)資金的流動性，往往在日常綜合管理服務(wù)費、項目啟動資金、物業(yè)維修資金等方面上體現(xiàn)較為明顯。此外，通常情況下物業(yè)管理企業(yè)都面臨著自然人客戶比例大、客戶多等情況，所以常常會出現(xiàn)現(xiàn)場結(jié)算維修費、物業(yè)管理費以及水電費的等業(yè)務(wù)工作，如果沒能規(guī)范管理資金，就極易出現(xiàn)資金回收周期長或是出現(xiàn)私自挪用的情況，給企業(yè)帶來不必要的經(jīng)濟損失。

（四）財務(wù)內(nèi)部風(fēng)險判斷不足

在市場經(jīng)濟環(huán)境下運行，物業(yè)管理企業(yè)的運營與管理工作常常會面臨著諸多類型因素的干擾與影響，并產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險。而科學(xué)可行的財務(wù)內(nèi)部控制制度能夠發(fā)揮著預(yù)警和判斷風(fēng)險的作用，不過現(xiàn)階段國內(nèi)不少物業(yè)管理企業(yè)并未構(gòu)建起完善的風(fēng)險管理制度，導(dǎo)致其無法及時有效的應(yīng)對風(fēng)險，使得企業(yè)經(jīng)營受阻。例如，業(yè)主是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)主體，同時亦是收入的主要來源，如若由于房屋設(shè)施等質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，必定會有拒繳物業(yè)管理費等情況，所以就會導(dǎo)致企業(yè)不能及時收回資金，產(chǎn)生資金流動風(fēng)險，加上企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對能力不足，就會在很大程度上影響到了正常經(jīng)營活動的開展。

（五）預(yù)算模式不夠合理

預(yù)算管理主要是對企業(yè)資產(chǎn)的使用以及調(diào)配起到了有效的指導(dǎo)作用，所以其編制質(zhì)量會對財務(wù)內(nèi)部控制效果產(chǎn)生較大影響。當(dāng)前國內(nèi)大部分物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模都不大，所以其并未注重預(yù)算機構(gòu)以及相關(guān)管理體制的構(gòu)建工作，即便設(shè)置財務(wù)預(yù)算體制，不過在實際管理過程中還是存在不規(guī)范的行為。

（六）存在行業(yè)收費管理混亂的情況

對于物業(yè)管理企業(yè)而言，盈利是其運行的主要目的，其通常是通過收取服務(wù)費來實現(xiàn)。然而就現(xiàn)階段看來國內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)中常常出現(xiàn)收費透明度低、收費管理混亂的問題。部分物業(yè)管理企業(yè)制定了較高的收費標(biāo)準(zhǔn)，但是相應(yīng)的服務(wù)卻沒能跟上，大大打擊了業(yè)主對物業(yè)管理信心，拒絕繳納物業(yè)費，使得企業(yè)面臨著非常嚴(yán)峻的經(jīng)營問題。還有部分物業(yè)管理企業(yè)為了擴張市場占有量，打擊同行，收費比經(jīng)營成本要低，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)虧損，長久以往使得企業(yè)面臨倒閉危機。所以物業(yè)管理企業(yè)非常有必要做好財務(wù)內(nèi)部控制工作，科學(xué)制定收費標(biāo)準(zhǔn)，在不降低服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上增加自身利益，實現(xiàn)企業(yè)的健康長久發(fā)展。

三、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的優(yōu)化策略

（一）加強注重企業(yè)管理人員財務(wù)內(nèi)部控制意識

管理人員是企業(yè)的核心所在，同時也是財務(wù)內(nèi)部控制工作的參與者與執(zhí)行者，其綜合素質(zhì)情況不僅影響到了財務(wù)工作各個環(huán)節(jié)的開展，并且還會關(guān)系到了企業(yè)能否健康穩(wěn)定的發(fā)展。所以必須要注重增強其財務(wù)內(nèi)部控制意識。首先，應(yīng)當(dāng)要加大對財務(wù)內(nèi)部控制工作的宣傳力度，讓財務(wù)內(nèi)控理念深入人心。其次，需要做好管理人員的專業(yè)知識培訓(xùn)和教育工作，積極更新其財務(wù)管理理念，讓其能夠更好的接受并掌握內(nèi)部控制思想，進(jìn)而有利于其良好財務(wù)內(nèi)部控制意識的建立。

（二）構(gòu)建起完善的財務(wù)內(nèi)部控制體系

第一，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)要嚴(yán)格按照國家出臺的相關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合自身行業(yè)特征，基于自身健康穩(wěn)定發(fā)展的層面著手來構(gòu)建起完善的財務(wù)內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，確保財務(wù)內(nèi)部控制工作得以有章可循，有據(jù)可依。第二，嚴(yán)格落實不相容職務(wù)分離。如企業(yè)出納只是負(fù)責(zé)保管以及收付貨幣資金，禁止其參與到登記總分類賬以及對非貨幣資金賬戶記賬的工作當(dāng)中。第三，需要做好固定資產(chǎn)管理工作，強化其管理力度，盡可能編制出詳細(xì)且全面的固定資產(chǎn)卡片以及目錄，同時要求財務(wù)人員定期做好其臺賬的核對工作，以便于能夠在第一時間發(fā)現(xiàn)異常，并進(jìn)行有效處理。第四，需要加強內(nèi)部監(jiān)督工作。物業(yè)管理企業(yè)可以專門成立內(nèi)部審計部門，并安排專門且獨立的內(nèi)部審計人員，確保監(jiān)督工作得以有效落實。其中審計人員務(wù)必要堅持公平公正的原則，一旦發(fā)現(xiàn)異常需要在第一時間如實上報，且責(zé)令整改。在審計過程中還需要由業(yè)務(wù)著手，仔細(xì)觀察物業(yè)管理工作有無出現(xiàn)漏洞或風(fēng)險隱患，實現(xiàn)防患于未然。

（三）提高企業(yè)資金管理的規(guī)范性

對于物業(yè)管理企業(yè)而言，資金是其運營的重要基本保障，如若資金匱乏那么必定會使得企業(yè)各項工作難以開展，因此務(wù)必要強化企業(yè)資金管理工作，讓其朝著規(guī)范性的方向發(fā)展。

第一，需要對企業(yè)資金的運作進(jìn)行有效規(guī)范。首先，要遵循經(jīng)濟效益與社會效益相結(jié)合的原則來開展資金籌措工作，對每筆資金的用途予以明確，而且有效盤活其閑置的資金，將其效益發(fā)揮到最大化。其次，需要做好資金的掌控工作，統(tǒng)一由企業(yè)財務(wù)部門來負(fù)責(zé)調(diào)撥資金，并且對各部門的現(xiàn)金流出情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，做好現(xiàn)金收支日報表的編制工作。再者，需要積極拓寬資金來源，防止來源過于單一。物業(yè)管理企業(yè)不可單純依靠業(yè)務(wù)管理服務(wù)來獲取收益，還應(yīng)當(dāng)要基于為業(yè)主提供良好服務(wù)的前提下實現(xiàn)自身服務(wù)內(nèi)容以及范圍的擴增。此外，還需要組織不同類型的經(jīng)營活動來實現(xiàn)利益的創(chuàng)收，如保管車輛、提供有償?shù)募艺?wù)、便民維修等。

第二，強化對資金回收與預(yù)算的管理力度。有鑒于物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)金收款上面臨著的風(fēng)險，可以通過運用現(xiàn)代化信息科技來增設(shè)支付寶、微信以及銀聯(lián)在線支付等收款方式來降低現(xiàn)金收款的風(fēng)險。而且還需要結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點以及規(guī)模大小來開展全面預(yù)算管理工作，保證企業(yè)全體工作人員都能參與到公司章程擬定、制定部門提案、重大決策制定的工作當(dāng)中。同時要能夠逐一落實資金預(yù)算工作到具體的崗位與個人，讓資金預(yù)算工作得到有效落實，達(dá)到降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生幾率的目的。

第三，需要加大力度開展清理和催收應(yīng)收賬款的工作。物業(yè)管理企業(yè)注重做好清理與催收水電以及物業(yè)管理方面的應(yīng)收賬款，及時反饋相關(guān)信息到對應(yīng)管理部門，讓其及時收回，將應(yīng)收賬款的有關(guān)問題在第一時間進(jìn)行解決，最大限度降低壞賬損失。而且還需要對代墊資金數(shù)額以及時間予以嚴(yán)格把控，實現(xiàn)資金使用率的有效提升。

（四）注重企業(yè)風(fēng)險的評估與識別

因為各個企業(yè)均面臨著不同類型的風(fēng)險，而管控風(fēng)險屬于企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的一項重要內(nèi)容，所以要求企業(yè)能夠及時做好風(fēng)險的評估和識別工作，并采取有效的應(yīng)對策略，降低風(fēng)險發(fā)生幾率。第一，應(yīng)當(dāng)要能夠正確認(rèn)識企業(yè)內(nèi)部與外部的風(fēng)險因素。其中外部風(fēng)險因素主要表現(xiàn)在行業(yè)競爭、經(jīng)濟環(huán)境等;內(nèi)部風(fēng)險因素主要是經(jīng)營模式、組織機構(gòu)、安全管理以及人力資源等。第二，積極建立與完善風(fēng)險評估機制。首先，注重對企業(yè)安全管理方面的風(fēng)險評估。因為物業(yè)管理企業(yè)管轄范圍包括了住宅小區(qū)、購物中心或商業(yè)辦公樓，所以其不但要對自身安全管理予以負(fù)責(zé)，并且還對自己管轄小區(qū)以及商業(yè)業(yè)主的財產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，如果各類場所產(chǎn)生安全隱患則容易引發(fā)嚴(yán)重的后果。所以要求物業(yè)企業(yè)能夠做好安全檢查工作，定期對安全風(fēng)險進(jìn)行評估，同時對各類管理內(nèi)容以及操作細(xì)節(jié)予以約束，制定安全應(yīng)急預(yù)案以及安全管理責(zé)任制，一旦發(fā)現(xiàn)安全隱患或問題必須嚴(yán)厲追責(zé)。其次，需要注重收集與分析企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)資料，定期編寫風(fēng)險評估報告并呈交給管理人員進(jìn)行審理。再者，應(yīng)當(dāng)要構(gòu)建起完善的風(fēng)險評估制度，準(zhǔn)確認(rèn)定一般缺陷風(fēng)險、重要缺陷風(fēng)險以及重大缺陷風(fēng)險。如采購業(yè)務(wù)中沒能對采購計劃、采購過程以及驗收工作進(jìn)行嚴(yán)格審核而產(chǎn)生的人為風(fēng)險;印章票據(jù)管理不到位而產(chǎn)生的收入資產(chǎn)流失風(fēng)險;人員與崗位沒能科學(xué)分配而引發(fā)的工作失誤或是舞弊的風(fēng)險;債務(wù)無法償還本息的風(fēng)險等。第三，積極開展企業(yè)內(nèi)部信息化建設(shè)工作，加快企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營以及財務(wù)信息資料在管理人員間的傳遞，以便于提高企業(yè)發(fā)現(xiàn)并防范風(fēng)險的能力。

（五）積極構(gòu)建完善的財務(wù)預(yù)算管理體系

對于物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制工作而言，財務(wù)預(yù)算發(fā)揮著非常積極的作用，所以必須要做好其相關(guān)管理體制的建設(shè)工作。首先，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)要能夠科學(xué)設(shè)置財務(wù)預(yù)算指標(biāo)，根據(jù)自身戰(zhàn)略規(guī)劃來合理制定短期、中期以及長期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上分層次構(gòu)建預(yù)算指標(biāo)，分時間確定成本、利潤以及資金等預(yù)算指標(biāo)。其次，物業(yè)管理企業(yè)在編制預(yù)算的過程中應(yīng)當(dāng)要能夠堅持收支平衡、略有結(jié)余的原則，同時可以采取零基預(yù)算以及彈性預(yù)算等方式來進(jìn)行編制。而且，企業(yè)需要綜合比較預(yù)算執(zhí)行情況與預(yù)算指標(biāo)，以便于能夠第一時間發(fā)現(xiàn)運行管理過程中所存在的不足，并進(jìn)行有效應(yīng)對，確保預(yù)算目標(biāo)得以實現(xiàn)。再者，物業(yè)管理企業(yè)還需要科學(xué)制定財務(wù)預(yù)算考核體制，往企業(yè)業(yè)績考核中增加預(yù)算落實的情況，在對相應(yīng)部門與工作人員進(jìn)行考核過程中將預(yù)算實施程度作為一項重要考核內(nèi)容。

（六）科學(xué)確定收費標(biāo)準(zhǔn)

對于物業(yè)管理企業(yè)以往的計費方法不能結(jié)合業(yè)主以及產(chǎn)品類型來制定自身收費標(biāo)準(zhǔn)，面臨物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)制定難的問題，可以通過運用作業(yè)成本法的方式來進(jìn)行處理，運用作業(yè)成本法能夠有助于企業(yè)快速且合理的將收費標(biāo)準(zhǔn)計算出來。不僅如此，物業(yè)管理企業(yè)還需要構(gòu)建起完善的物業(yè)成本管理系統(tǒng)，加大財務(wù)內(nèi)部控制力度，確保實際制定的標(biāo)準(zhǔn)合理與可行。再者，企業(yè)還需要對財會人員定期開展專業(yè)培訓(xùn)工作，進(jìn)行財務(wù)部門的擴增，提高財務(wù)部門在企業(yè)中的地位，讓其能夠?qū)Σ煌块T的資源調(diào)動起來進(jìn)行物業(yè)管理費用計費標(biāo)準(zhǔn)的制定。如此一來方可確保財務(wù)人員能夠結(jié)合企業(yè)具體處在的內(nèi)部以及外部環(huán)境，根據(jù)自身運營情況，切實按照戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，確保企業(yè)效益最優(yōu)的前提下，將既能夠讓業(yè)主滿意又能有助于企業(yè)健康發(fā)展的收費標(biāo)準(zhǔn)計算出來。

四、結(jié)束語

綜上所述，受益于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也在逐步發(fā)展壯大，并且物業(yè)類型以及經(jīng)營范圍也在逐步擴增，并朝著多元化與復(fù)雜化的方向發(fā)展。而受到近年來不斷加劇的市場競爭還有勞動成本快速上長的影響，使得物業(yè)管理企業(yè)難以獲得預(yù)期的經(jīng)營效益，而導(dǎo)致該問題的出現(xiàn)的一個重要原因就是缺乏良好、規(guī)范的財務(wù)內(nèi)部控制體制，對此物業(yè)管理企業(yè)必須要采取有效的措施來不斷提高自身財務(wù)內(nèi)部控制工作的合理性與有效性，以實現(xiàn)自身更好更快的發(fā)展。

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