李嘉珣

[摘? ? 要] 近10年來，我國房地產市場發(fā)展迅速，在增加政府稅收、改善居民居住條件、提升城市形象等方面起到巨大作用，但伴隨著房價上漲過快、居住品質不佳和庫存高企等問題，一些縣、市，由于市場監(jiān)管不力、制度不健全等原因積累了較高的風險。黨的十八大以來，國家明確“房住不炒”的定位，并加速推進房地產長效機制的建立。縣域作為當前城鎮(zhèn)化發(fā)展的著力點，房地產市場的健康程度直接決定了其經濟社會發(fā)展的速度和質量。由于地理位置特殊、歷史文化悠久、經濟發(fā)展較快，湖北省黃岡市管轄的麻城市和紅安縣在縣域房地產市場發(fā)展中具有代表性。兩地房地產業(yè)發(fā)展較快，房價穩(wěn)中有升，環(huán)境設施改善較為明顯，且新房交易占主要地位。但受外圍城市影響，也面臨房地產投資降速、商品房庫存比例失調、房產企業(yè)實力較弱、人才保障住房短板明顯等問題，結合目前房地產發(fā)展的形勢和趨勢，兩地應通過建立長效管理調控機制，平衡市場預期;科學規(guī)劃土地出讓規(guī)模;改善當地住房條件;優(yōu)化產業(yè)結構等保障兩地房地產市場健康發(fā)展，為全國其他地區(qū)縣域房地產市場的發(fā)展提供參考。

[關鍵詞] 縣域經濟;房地產經濟;城鎮(zhèn)建設;房地產市場;縣域治理;房價

[中圖分類號] F299.23? [文獻標識碼] A? [文章編號] 1002-8129（2021）08-0085-06

近年來，我國房地產市場發(fā)展迅速，極大改善了國民居住條件并帶動相關產業(yè)快速發(fā)展，但不同地區(qū)發(fā)展差異較大，房地產市場健康程度不同。經濟欠發(fā)達地區(qū)受產業(yè)聚集度低、市場容量不足、人口持續(xù)外流等因素影響，導致商品房庫存高[1]。2016年至今，由于棚改貨幣化及一二線城市限購限貸政策導致的資金外溢，造成部分縣域商品房價格快速增長，成交面積屢創(chuàng)新高[2]。如何促進經濟欠發(fā)達地區(qū)，特別是廣大縣域房地產市場有序、健康發(fā)展，成為住建部門、學界和業(yè)界關注的焦點。湖北省麻城市和紅安縣作為住房和城鄉(xiāng)建設部定點幫扶對象和房地產發(fā)展較快地區(qū)，具有較強代表性和研究價值。其中，麻城市位于湖北省東北部，是武漢城市圈組成部分，城鎮(zhèn)化率47%，屬于原國家級貧困縣（市）[3];紅安縣位于湖北省東北部大別山南麓，城鎮(zhèn)化率為44%。本研究以兩地為例，總結并分析縣域房地產市場的突出特點和存在的問題，結合最新的房地產發(fā)展趨勢和相關政策，提出相應政策建議，以期為全國其他地區(qū)縣域房地產市場發(fā)展提供參考和借鑒。

一、兩地房地產市場現狀

1. 房地產業(yè)高速發(fā)展，漸成地區(qū)支柱產業(yè)。兩地房地產業(yè)發(fā)展均較晚，但發(fā)展速度極快，房地產投資和城鎮(zhèn)化水平持續(xù)上升，并拉動當地相關產業(yè)繁榮發(fā)展。紅安縣商品房銷售面積從2011年的40.6萬平方米增加到2018年的59.3萬平方米，增長了46%，房地產開發(fā)投資也從2011年的7.47億元增長到2018年的23.88億元，增長219%;麻城市商品房銷售面積和房地產投資增速更加迅猛，8年間增幅7.7倍和4.1倍，到2018年分別達到195萬平方米和36億元。兩地城鎮(zhèn)人口購買商品住房的比例由2013年的8.4%增加到2018年的27.2%，增幅3.2倍。房地產業(yè)的快速發(fā)展，帶動兩地建筑業(yè)、裝修業(yè)的蓬勃發(fā)展，近10年間，紅安縣建筑業(yè)產值年均增加6.2%，達30.86億元，麻城市年均增加47%，達55.44億元。此外，兩地房地產相關稅收收入與土地出讓收入均增長迅速，占財政收入和GDP的比重也逐年增加，紅安縣與房地產相關稅收收入占一般財政收入比重年均增長3.3%，已達到36.6%，麻城市土地出讓收入占地方財政預算收入也穩(wěn)定在三分之二以上，兩地對土地財政有較大依賴性。

2. 住房價格穩(wěn)中有升，結構分化明顯。兩地房地產市場受宏觀經濟形勢和房地產政策影響較大，房價呈現階段性上升的特點。由于兩地緊鄰武漢，其房地產市場熱度也緊跟武漢市場熱度，周期晚8-12個月。2015-2017年，兩地房價保持平穩(wěn)，穩(wěn)定在2400-4000元/平方米，但近兩年受到改善性住房集中入市和棚改貨幣化安置政策影響，兩地房價漲幅明顯，截至2019年11月，兩地平均房價分別達到4680元/平方米和5164元/平方米，年化漲幅達17.1%。房地產市場出現結構性分化，一是商品房銷售分化，住宅類商品房去庫存較快，價格上漲明顯，而非住宅類商品房上漲周期短，成交套數少，部分區(qū)域出現滯銷現象;二是購房群體分化，目前麻城和紅安兩地購房人群主要包括兩類，一類是外出勞務人員回鄉(xiāng)置業(yè)，另一類是鄉(xiāng)村人口向縣城遷移。前者收入相對較高，置業(yè)以改善型需求為主，注重房屋質量、景觀布局和配套設施;后者經濟實力相對較差，置業(yè)首選各類小戶型商品房或各類保障性住房，對房屋價格比較敏感。

3. 人居環(huán)境大幅改善，配套設施日漸完善。隨著房地產市場迅速發(fā)展，兩地人居環(huán)境有了極大改善，麻城人均住房面積由2003年的21平方米增加到2014年的47平方米，增幅115%;紅安縣人均住房面積由2014年的41平方米增加到2017年的51平方米，增幅21%。兩地人均居住面積均高于2018年黃岡市平均水平（人均40平方米）和全國平均水平（人均39平方米）[4]。此外，由于外地房企陸續(xù)進駐兩地開發(fā)，帶來了先進的技術、理念和管理方法，住房品質逐漸提高，通過運用裝配式建筑、精致園林景觀、人車分流的設計，形成一批優(yōu)質住宅小區(qū)和精品樓盤，而配套商業(yè)和教育資源的跟進，使這部分小區(qū)價值進一步凸顯。

4. 新房市場占主導地位，其他市場處于起步階段。兩地商品房市場均是以新房銷售為主，存量房和住房租賃市場剛剛起步。兩地均未建立存量房銷售合同網簽備案系統，存量房交易存在諸多風險，加之縣城居民普遍的“買新不買舊”的心理、金融機構支持力度不夠以及房地產中介服務缺失等原因，造成存量房市場發(fā)展緩慢。由于縣域工作崗位提供不足、地域輻射偏小等原因，住房租賃業(yè)務在麻城市和紅安縣尚處起步階段，僅在學?；蜥t(yī)院周圍有零星發(fā)展。雖然在2013年兩地先后啟動人才公寓項目，但目前公寓已接近飽和，接納人數受限;廉租房和公租房項目雖有實施，但項目偏少、缺口較大，尚未建立多主體供給和多渠道保障的住房制度。

二、兩縣（市）近年來房地產政策梳理與分析

1. 側重點著重規(guī)范房地產市場，尚未實行限購政策。縱觀近5年來兩縣（市）房地產政策，主要側重點放在規(guī)范房地產市場、提高房地產發(fā)展質量方面，沒有執(zhí)行一二線城市普遍存在的“限購、限貸”政策。一方面受制于縣域經濟發(fā)展水平和配套設施，商品房受眾群體有限，外地投資客相對較少，投機行為和擾亂市場的行為不多，尚未出臺“限購”政策;另一方面，縣域商品房購買人群支付能力有限，金融支付手段單一，杠桿率相對較低，尚未出臺“限貸”政策。盡管如此，兩地政府近兩年嚴格執(zhí)行國家出臺的《商品房銷售管理辦法》《城市房地產開發(fā)經營管理條例》《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》和《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)，并在政府網站公布當地商品房供應情況、交易情況、庫存情況和銷售均價等信息，通過全方位的制度約束和及時公開的數據信息，切實穩(wěn)定當地房價水平，確保房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2. 受外圍城市政策影響明顯，雙重效應并存。盡管房地產政策有較強的地域屬性，各地政府陸續(xù)落實“因城施策”的調控措施，但對于縣域房地產市場，其受到周圍大城市房地產政策的影響更大。2016年10月，離兩縣（市）最近的大城市武漢實施了限購、限貸等一系列調控措施，力圖緩解武漢房價快速上漲的局面[5]。由于嚴格的調控政策，市場熱度開始向周圍城市和縣域擴散，多余的購買力下沉到地理位置優(yōu)越且不限購的地區(qū)，導致兩縣（市）2016-2018年的房地產庫存面積和套數均顯著減少。2017年，武漢市通過創(chuàng)新推進房地產供給側結構性改革，加大建設畢業(yè)生保障性住房力度，并綜合運用金融、土地、投資、減費等舉措吸引人才。無論從落戶政策、安居政策，還是就業(yè)創(chuàng)業(yè)政策，兩縣域均無法與鄰近的武漢競爭[6]，導致人才的“虹吸效應”加劇，落戶縣域的人才數量無法持續(xù)增加。

3. 受益復產復工政策，聚焦行業(yè)平穩(wěn)復蘇。新冠肺炎疫情發(fā)生后，湖北地區(qū)房地產市場受到很大影響。2020年4月，湖北省政府出臺《促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》，從調整監(jiān)管措施、降本減負、財政金融支持、復工復產和安全管理等方面提出17條政策措施，意圖將疫情的影響降到最低并加速復產復工。相比于大城市，縣域房地產行業(yè)由于產業(yè)單一、制度保障不健全等因素導致抗風險能力更弱，需要政策支持力度也更大。在省內保障措施結束后，縣（市）級政府需結合自身情況，制定更有針對性的政策，保障行業(yè)平穩(wěn)恢復。

三、影響兩地房地產市場健康發(fā)展的因素

1. 房地產投資降速，地方財政風險增加。土地出讓收入和房地產相關稅收收入是麻城市和紅安縣地方財政收入的重要來源，同時房地產業(yè)排在制造業(yè)、交通運輸業(yè)和公共設施管理業(yè)之后，是兩地重要的固定資產投資行業(yè)。兩地普遍存在著“政府預算內靠產業(yè)稅收，預算外靠土地收入”的情況，經濟水平的提高又部分依托于房地產業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展。隨著經濟下行壓力不斷加大和產業(yè)結構調整持續(xù)深化，兩地房地產投資增幅大幅放緩，伴隨而來的是助推地方財政的惡化和政府債務的潛在危機。過度依賴土地財政和房地產業(yè)，將直接阻礙當地產業(yè)結構升級[7]。近年兩地政府大力招商引資，促推經濟轉型，新建特色產業(yè)園，但短期內還難以改變投產企業(yè)科技含量較低、稅收收入不足的現狀;此外，土地將政府、企業(yè)、居民和銀行捆綁在一起，經濟發(fā)展模式以房價持續(xù)上漲為基礎，一旦出現房價下滑、土地出讓困難的情況，引發(fā)的金融危機通過暴跌的資產價格傳遞到實體經濟，將加劇經濟體系的動蕩和政府收支失衡，進而影響當地民生領域的支出，這也是國家一直強調的要規(guī)避的系統性風險之一。

2. 商品房庫存比例失調，土地供應比例失衡。盡管兩地住宅類商品房去化率從2017年逐漸下降，但是非住宅類商品房（公寓、商業(yè)地產、寫字樓等）庫存持續(xù)上升，非住宅商品房去化周期持續(xù)增加，供給持續(xù)過剩。具體而言，雖然市中心地段商業(yè)店鋪價格持續(xù)走高，但金融機構對商業(yè)地產支持力度不足，縣城發(fā)展高端商業(yè)的市場容量欠缺，導致商業(yè)地產庫存高企;而兩地屬于典型的山區(qū)農業(yè)縣（市），商業(yè)種類單一、高端崗位供給不足，基礎設施薄弱，導致寫字樓入駐率偏低;在縣域周邊新開的樓盤又由于住宅入住率低、配套不完善等原因，大量商鋪空置。此外，政府土地出讓不合理加劇了庫存比例失調的局面。從兩地近3年的土地掛牌情況看，商業(yè)用地出讓持續(xù)增加，住宅用地出讓依然需要配建高比例的商業(yè)地產，如果單一項目無法支撐配套商業(yè)地產的發(fā)展，將導致兩地庫存比例進一步失衡。

3. 房地產企業(yè)實力偏弱，從業(yè)者素質偏低。據統計，兩地目前共有房地產企業(yè)138家，以中小開發(fā)商為主，其中二級資質3家，三級資質7家，四級資質及暫定資質占比高達92.7%，且有近25%的企業(yè)沒有開展過地產項目，55%的企業(yè)僅開展過一個地產項目，部分企業(yè)由于經營不善、資金鏈斷裂等原因造成項目爛尾，大量項目存在同質化嚴重、建設品質偏低、配套設施縮水、夸大宣傳等問題，導致上訪事件時有發(fā)生。對于縣級開發(fā)商而言，融資渠道單一、技術含量不足，金融支持力度不足，受政策影響和地產周期影響更大，若項目去化率較低，企業(yè)的經營風險將成倍陡增。此外，部分房企前瞻性不足，缺乏對調控政策和地產發(fā)展趨勢的理解和認知，盲目高杠桿拿地，導致后續(xù)經營出現惡化。有的房企通過招商項目入駐當地后，變更土地開發(fā)屬性，擾亂當地交易秩序。同時，縣域的地產從業(yè)者素質偏低，也影響了房地產市場發(fā)展。建筑行業(yè)從業(yè)者文化水平偏低，專業(yè)技能不足，企業(yè)和個人不愿花錢培訓，使得企業(yè)文化和員工素質不高，導致工程質量難有保障;小區(qū)物業(yè)從業(yè)者服務意識不強，業(yè)主滿意度不高;地產中介從業(yè)者服務質量差、專業(yè)水平低，操作不規(guī)范、散布漲價信息、違規(guī)收費問題也屢禁不止，等等。

4. 人才保障住房短板較大，虹吸效應加劇人才流失。2013年，兩地先后施行人才引進計劃，隨著各地人才爭奪的加劇，2019年，兩地開辟“綠色通道”引進專業(yè)技術人才，給予補貼、稅費減免和入駐人才公寓等優(yōu)惠政策，但通過該渠道引進的人才數量過少，且配套公寓就已接近飽和，導致政策效果缺乏可持續(xù)性。此外，武漢的人才、住房政策對紅安和麻城兩地影響巨大。2019年，武漢市放寬人才落戶政策，開通人才公寓“直通車”，并配建50萬平方米人才公寓，使得人才向武漢大幅流入，對其他城市的“虹吸效應”和“區(qū)域聚集效應”非常明顯，尤其是對距離省會武漢不足百公里的麻城和紅安兩地，在租賃住房、人才保障住房、配套優(yōu)惠條件等方面差距較明顯的情況下，人才吸引力嚴重不足。而人口流入的不足，又加劇了兩地房地產市場發(fā)展放緩，進而形成惡性循環(huán)[8]。

四、促進兩地房地產健康發(fā)展政策建議

（一）建立長效管理調控機制，平穩(wěn)市場預期

縣域房地產市場受情緒、政策等影響波動較大，一旦經濟不確定程度增加，極易引發(fā)極端情緒，導致房價暴漲暴跌。因此，麻城市和紅安縣更應建立“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的長效管理調控機制。首先，住建部門要建立并完善房屋網簽交易系統，實時發(fā)布房價信息，根據庫存情況調節(jié)預售證的發(fā)放節(jié)奏，保證房屋供給處于合理而穩(wěn)定的區(qū)間;其次，要密切關注武漢、黃岡等周邊城市房地產政策，一旦周邊城市出現政策變動，本地要及時跟進政策修訂，保證本地剛性需求的同時打擊炒房行為，還要防止過強的“虹吸效應”和“擠出效應”對當地房地產市場帶來短期劇烈震蕩;再次，政府要加強對政策的解讀和輿論引導，避免房地產參與者預期陷入混亂。

（二）依據縣域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律，科學規(guī)劃土地出讓規(guī)模

由于目前兩地非商品住宅庫存量過大，庫存結構性失衡為經濟發(fā)展埋下隱患。因此，兩地應科學實施住房發(fā)展規(guī)劃，對管轄區(qū)內的住房進行全面普查，掌握住宅和非住宅的總量和結構，結合產業(yè)發(fā)展和配套規(guī)劃、人口遷移變化、環(huán)境承載能力等因素，完善土地“招拍掛”制度，控制土地出讓節(jié)奏。針對當前兩地住宅類商品房上漲過快、工業(yè)用地和商業(yè)用地又嚴重過剩的局面，應調整用地供應節(jié)奏、規(guī)模和時序，減少超大面積工業(yè)用地和純商業(yè)用地的出讓，并大幅降低城鎮(zhèn)住宅用地中零售商業(yè)用地的比例。短期內建立地價動態(tài)監(jiān)測制度，長期內增加多元化招標方式，并通過公開透明的土地數據信息，合理控制出讓規(guī)模。在增量土地上，減少零星出讓模式，從源頭上遏制私自搭建，通過整體性土地規(guī)劃和連片式開發(fā)提高土地利用效率并優(yōu)化景觀布局;在存量土地上，將廢棄工廠、批而未供、供而未用和低效土地盤活并規(guī)劃重新開發(fā)，緩解兩地土地矛盾。例如，遼寧省沈陽周圍的縣域，通過合理分配城市布局，科學測算土地用途和規(guī)模，將商業(yè)區(qū)集中于黃金地段，對工業(yè)區(qū)進行科學規(guī)劃，在高效利用土地的同時，彰顯縣域城市風貌[9]。

（三）改善當地住房條件，保證“住有所居”，爭取“住有宜居”

通過對麻城市和紅安縣農村人口轉移規(guī)模、縣城土地容量的分析和制度設計，提出符合農民基本居住權的城鎮(zhèn)住房可持續(xù)運營模式，逐漸消除戶籍、子女教育和社會保障方面的“隱形制約”，提升縣城吸引力;對“病、殘、孤、老、災”等特困家庭，可采取共有產權形式進行集中安置;對縣城中低收入者、新市民和青年等“夾心層”群體，可規(guī)劃建設保障房并完善多層次住房租賃市場來解決其困難，保證居民“住有所居”。同時，要著力改善當地的住房條件和居住環(huán)境，有序推進縣城老舊小區(qū)有機更新，加強小區(qū)綠化、物業(yè)服務、污水處理和垃圾分類等公共配套服務，完善市政道路、綠地、公園等配套設施，增加居住環(huán)境舒適度，努力做到“住有宜居”。

（四）優(yōu)化產業(yè)結構，打造特色城鎮(zhèn)

麻城市和紅安縣應利用自身地理優(yōu)勢，積極承接武漢外溢產業(yè)、資本和人才，促進自身產業(yè)結構調整，擺脫單純由房地產業(yè)拉動經濟的局面。雖然武漢憑“九省通衢”的區(qū)位優(yōu)勢近年來發(fā)展迅速，但其“大城市病”也日益凸顯，一些城市功能需要轉移和疏解。麻城和紅安應抓住機會，建立高新技術產業(yè)園，推動新能源、新設備、電子商務、物流企業(yè)入駐，并與武漢各科研機構合作建立研發(fā)中心、科技創(chuàng)新中心等，通過政策傾斜和稅收優(yōu)惠等條件促進人才向兩地流動。通過承接武漢外溢資源，在優(yōu)化麻城和紅安兩地科技水平的同時，能夠提升兩地工業(yè)用地附加值和稅收收入，還能降低商品房庫存和房地產潛在風險。此外，兩地應積極發(fā)展養(yǎng)老地產、旅游地產，優(yōu)化紅色革命旅游和短途生態(tài)路線，建立有功能性的休閑、養(yǎng)老、旅游住房產品，積極把自身打造成生態(tài)宜居、特色鮮明的城鎮(zhèn)，推動城鎮(zhèn)多元化發(fā)展。例如，國內一些地方通過優(yōu)化產業(yè)結構和對周邊產業(yè)群的建設，實現域內資源的優(yōu)化配置，引導大型企業(yè)跨區(qū)域并購重組、促進人才和技術回流，激活縣域內諸多產業(yè)繁榮，增強衛(wèi)星城市要素吸附力、提升區(qū)域競爭力，帶動并提升局部縣域的發(fā)展[10]，其經驗值得借鑒。

五、結語

由于經濟發(fā)展程度、家庭結構、文化品味和生活習慣等原因，導致縣域的房地產市場與大城市存在較大差異，面臨的問題及解決途徑也有所區(qū)別。在我國尚處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的中期階段，以湖北麻城市和紅安縣為代表的縣域房地產市場依然蘊藏巨大的潛力，兩縣（市）的房地產發(fā)展歷程也具有較強代表性，給全國其他地區(qū)縣域的房地產發(fā)展帶來諸多啟示。一是要尊重需求規(guī)律，完善縣域住房的供應總量和結構?？h域經濟水平與城市存在差距，居民消費能力有限，還應以滿足居民基本居住需求的住房為主，加大住房保障的投入力度，實現低端居住需求兜底保障。同時，隨著縣域高速公路、高鐵、市政等基礎設施的大量建設，改善類住房需求也不斷增強，應適度發(fā)展改善類住房，以滿足當地人民對更高品質住宅的需求。二是要充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，支持建筑企業(yè)發(fā)展和吸納人員在建筑業(yè)就業(yè)，發(fā)揮建筑產業(yè)“造血”作用，持續(xù)推進脫貧地區(qū)發(fā)展和低收入人口就業(yè)增收，激發(fā)當地經濟內生發(fā)展能力。三是引導縣級政府轉變發(fā)展思路，逐步擺脫“土地財政”的依賴和過度依靠房地產拉動經濟的發(fā)展模式，并發(fā)揮發(fā)改、財政、規(guī)劃等部門作用，制定當地中長期經濟發(fā)展規(guī)劃，指導和引領本地經濟更健康地發(fā)展。

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[責任編輯：李利林]