摘?要：基于南寧房地產(chǎn)集聚指數(shù)與經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)業(yè)集聚度進(jìn)行測度，并建立房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的回歸模型。實證研究表明，南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚度與物質(zhì)投入程度、對外開放度、政府干預(yù)度有顯著的正向關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)集聚對經(jīng)濟(jì)增長有顯著的負(fù)向影響。為確保經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)注重協(xié)調(diào)區(qū)縣的平衡發(fā)展，發(fā)揮政府對產(chǎn)業(yè)集聚的推動作用，正確處理房地產(chǎn)業(yè)階段性集聚和擴(kuò)散的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：南寧?房地產(chǎn)業(yè)?集聚發(fā)展?經(jīng)濟(jì)增長

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占重要地位，房地產(chǎn)業(yè)集聚在提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭力的同時，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生一定的影響。近年來，南寧市房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)較快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大并初步形成產(chǎn)業(yè)集群。以南寧市為實例，通過建立房地產(chǎn)集聚發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的線性回歸模型，探討南寧市房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的影響，并提出協(xié)調(diào)兩者關(guān)系的政策建議，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

一、文獻(xiàn)綜述

（一）產(chǎn)業(yè)集聚及測度方法

Marshall在20世紀(jì)二十年代提出了集聚經(jīng)濟(jì)的概念，此后國內(nèi)外學(xué)者對產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展理論及實證進(jìn)行了研究。Porter（1985）認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)集聚是企業(yè)及機(jī)構(gòu)集中在一定區(qū)域內(nèi)，在空間形成集聚的一種現(xiàn)象，這些企業(yè)及機(jī)構(gòu)在經(jīng)營業(yè)務(wù)上具有一定的聯(lián)系或競爭關(guān)系。Daniel和Prajogoa等（2012）指出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、空間集聚、政策等對產(chǎn)業(yè)集群演化產(chǎn)生不同程度的影響。產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的測量方法較多，如Herfindahl指數(shù)法、M函數(shù)和EG指數(shù)法等。（Ellison）和（Glaeser）提出了EG指數(shù)分析方法，其中空間基尼系數(shù)（G）是測算某經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)業(yè)集聚水平的一個模型。唐金穩(wěn)（2012）運(yùn)用空間基尼系數(shù)，對旅游產(chǎn)業(yè)空間集聚及其影響因素進(jìn)行了測算。凌瑋（2016）和王寧（2019）采用區(qū)域熵法，對物流產(chǎn)業(yè)集聚進(jìn)行了研究。

（二）產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長的影響

Prem?Chhetri（2014）通過實證研究，探討了產(chǎn)業(yè)集聚的空間效應(yīng)量化問題，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)集聚對經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長有一定的帶動效應(yīng)。王曉碩（2014）通過實證分析，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)集聚水平對經(jīng)濟(jì)增長呈“倒U型”的影響。張紅等（2016）運(yùn)用MoransI指標(biāo)對房開發(fā)投資的空間聚集進(jìn)行了測度，回歸分析表明經(jīng)濟(jì)增長率、產(chǎn)業(yè)升級、基礎(chǔ)設(shè)施投資、城市化對房地產(chǎn)投資空間聚集產(chǎn)生顯著的影響。吳亞菲和孫森（2017）通過對城市群的產(chǎn)業(yè)集聚研究，指出生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生負(fù)向影響。曾藝等（2019）認(rèn)為，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚對區(qū)域內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長的影響不同，對本區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長影響相對顯著，但對外部經(jīng)濟(jì)增長的影響不顯著。劉升學(xué)和康利機(jī)（2020）指出，服務(wù)業(yè)集聚對經(jīng)濟(jì)增長有顯著的負(fù)向影響。

二、南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）南寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)況

近年來，廣西首府南寧市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大。截止2019年底，南寧擁有房地產(chǎn)企業(yè)8079家，比2018年增長8.08%。從區(qū)域分布來看，這些房地產(chǎn)企業(yè)主要集聚于南寧市區(qū)。2015年以來，南寧房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)相對穩(wěn)定。2019年，南寧城鎮(zhèn)單位房地產(chǎn)從業(yè)人員3.39萬人，占城鎮(zhèn)單位就業(yè)總?cè)藬?shù)的3.11%（如圖1）。南寧目前已經(jīng)形成一定的房地產(chǎn)業(yè)集群，并以市區(qū)為中心輻射周邊各縣，集聚效應(yīng)初步顯露。

從南寧房地產(chǎn)投資及市場規(guī)模來看，2019年全市完成投資規(guī)模為1461.08億元，同比增長32.1%;完成商品房施工面積9704.05萬m2，同比增長19.4%;完成商品房銷售面積和銷售額分別為1805.23萬m2、1517.49億元，同比分別增長3.4%和11.7%。

（二）南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚度分析

1.南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)業(yè)集聚水平可以運(yùn)用空間基尼系數(shù)（G）來度量，其計算式為：

G=∑?M?i=1??Si-Xi?2（1）

式（1）中，Si表示第i個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)占某經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)業(yè)總從業(yè)人數(shù)的比重;Xi表示第i地區(qū)從業(yè)人數(shù)占某經(jīng)濟(jì)體總從業(yè)人數(shù)的比重。

2009—2018年，南寧房地產(chǎn)業(yè)空間基尼系數(shù)呈震蕩下降趨勢，2013年達(dá)到頂峰（G為0.0114），隨后一路下滑至2017年低點（G為0.0032）;2018年出現(xiàn)回升，G值回到0.0061，比上年上升90.63%（如圖2所示）。

2.南寧房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域集聚狀況

房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域集聚水平可以用區(qū)位熵值法進(jìn)行度量，其計[LL]算公式為：

LQ=?A1/B1?A2/B2?（2）

式（2）中，LQ?表示區(qū)位熵值;A1表示某區(qū)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù);B1表示某區(qū)所有產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員數(shù);A2表示全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù);B2表示全區(qū)所有產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員數(shù)。理論上，LQ越大則表明該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)集聚程度越高，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)化水平越高。

2012—2018年，南寧LQ均值為0.4720，說明期間南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚程度平均水平相對較低，而且房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展不平衡問題突出。南寧房地產(chǎn)聚集度最高的是南寧市市區(qū)，LQ均值為1.1594，明顯高于平均水平;其中縣域高于平均水平的只有賓陽縣，房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展水平最低的是上林縣（如表1）。

（三）南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，南寧GDP和人均GDP呈明顯的上升趨勢。2019年，南寧GDP為4506.56億元，增速為5%;人均GDP達(dá)6.17萬元，比上年上升3.6%。2015—2019年，南寧GDP增速呈一定的下滑趨勢，說明存在一定的經(jīng)濟(jì)下行壓力，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的基礎(chǔ)尚未牢固。但近年來GDP增速仍以不低5%的增長，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)相對平穩(wěn)增長（如圖3）。

從南寧三產(chǎn)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，2019年南寧第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值同比均呈一定的增長，增速分別為5.3%、4.4%和5.3%;三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為11.2∶[KG-*3/5]23.2∶[KG-*3/5]65.6，第一產(chǎn)業(yè)比重有所上升，第二、第三產(chǎn)業(yè)比重有所下降。

三、南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚對經(jīng)濟(jì)增長的影響實證分析

（一）模型構(gòu)建

1.變量選擇

經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)（PGDP）為被解釋變量，用人均GDP來表示。

核心解釋變量為房地產(chǎn)?業(yè)集聚度，用空間基尼系數(shù)（G）表示。由于影響經(jīng)濟(jì)增長因素很多，只采用產(chǎn)業(yè)集聚指標(biāo)分析，可能會出現(xiàn)內(nèi)生化或估計失效等問題，因此加入三個控制變量：物質(zhì)投入度（KG）、對外開放度（OPEN）和政府干預(yù)度（GOV）指標(biāo)。其中，KG為固定資產(chǎn)投資占GDP比重，OPEN為FDI占GDP比重，GOV為財政支出占GDP比重。

2.模型建立

本研究通過建立多元線性回歸模型，來解釋房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長的影響。為消除數(shù)據(jù)的異方差，對解釋變量與被解釋變量進(jìn)行對數(shù)化處理，并用如下模型表示：

（二）樣本數(shù)據(jù)

樣本數(shù)據(jù)主要來自2005—2018年《廣西統(tǒng)計年鑒》《南寧市統(tǒng)計年鑒》及各年度經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展公報，選取期間影響南寧經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)業(yè)集聚水平及上述三個控制變量指標(biāo)數(shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS19.0對數(shù)據(jù)進(jìn)行對數(shù)化處理及統(tǒng)計分析。

（三）數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析

1.相關(guān)分析

本次采用Pearson相關(guān)系數(shù)來觀察南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長之間的相關(guān)性，測量結(jié)果如表2。結(jié)果顯示：南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚水平、物質(zhì)投入程度、對外開放度、政府干預(yù)度均與經(jīng)濟(jì)增長在0.1水平上顯著相關(guān)（Sig值均小于0.1）;南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚水平均與物質(zhì)投入程度、對外開放度、政府干預(yù)度在0.1水平上顯著相關(guān)（Sig值均小于0.1）;政府干預(yù)度均與物質(zhì)投入程度、對外開放度在0.1水平上顯著相關(guān)（Sig值均小于0.1）;對外開放度與物質(zhì)投入程度在0.1水平上顯著相關(guān)（r=0.972，Sig值為0，小于0.1）。

2.回歸分析

（1）模型擬合情況。將影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚度變量及三個控制變量依次進(jìn)入形成的模型擬合情況如表3所示，結(jié)果總方程的擬合度為0.775，這四個自變量解釋了南寧經(jīng)濟(jì)增長的75.5%，說明模型有較高的擬合度。

（2）方差分析。影響經(jīng)濟(jì)增長的南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚度變量及三個控制變量全部自變量進(jìn)入模型的方差結(jié)果如表4所示，Sig值為0，遠(yuǎn)小于0.05顯著水平，拒絕總體回歸系數(shù)為0的原假設(shè)，說明南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長之間存在線性關(guān)系，而且線性回歸模型是非常顯著的。

（3）回歸系數(shù)及檢驗結(jié)果。模型自變量回歸系數(shù)如表5所示，南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚度對經(jīng)濟(jì)增長的影響回歸系數(shù)為-0.918，兩者的關(guān)系方程表達(dá)式如下：

回歸結(jié)果拒絕了回歸檢驗系數(shù)均為0的原假設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)集聚水平（G）回歸檢驗的Sig值為0，小于0.05，表明南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長有顯著的負(fù)向影響。

四、結(jié)論與政策建議

綜上所述，南寧房地產(chǎn)業(yè)近年來呈現(xiàn)一定的空間聚集特征，其空間聚集指數(shù)出現(xiàn)不同的變化特征，這與國內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)變化具有一定的關(guān)聯(lián)。在南寧房地產(chǎn)業(yè)聚集度測算的基礎(chǔ)上，建立了房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系回歸模型。實證研究表明，南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長有顯著的負(fù)向影響，至少從現(xiàn)階段來看，南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長的正面推動還不是非常的顯著;目前南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚水平不平衡問題仍較突出，縣域房地產(chǎn)集聚程度不高;南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展對物質(zhì)投入度、對外開放度和政府干預(yù)度有顯著的正向關(guān)聯(lián)。為了協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，降低對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長帶來負(fù)面影響，現(xiàn)提出如下建議：

第一，協(xié)調(diào)區(qū)縣的平衡發(fā)展。推動以“中心帶動外圍”的發(fā)展模式，發(fā)揮省會南寧對周邊地區(qū)的輻射帶動作用。各縣因地制宜發(fā)揮本地區(qū)的資源優(yōu)勢，科學(xué)制定并加大物質(zhì)和人才等生產(chǎn)要素的投入，加大對外開放，吸引有實力的房企進(jìn)駐，推動房地產(chǎn)業(yè)集聚及產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)增長。

第二，重視政府對產(chǎn)業(yè)集聚中的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)集聚水平在一定程度上反映了外部環(huán)境、政府因素及企業(yè)自身因素的影響，其中政府干預(yù)度對產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)生較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系。因此，應(yīng)重視政府對產(chǎn)業(yè)集聚中的推動作用，通過出臺相關(guān)的財政政策和完善相關(guān)制度體系，推動房地產(chǎn)集群發(fā)展，進(jìn)而拉動經(jīng)濟(jì)增長。

第三，正確處理好房地產(chǎn)業(yè)階段性集聚和擴(kuò)散的關(guān)系。目前南寧房地產(chǎn)業(yè)集聚水平與先進(jìn)城市相比還相對較低，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)化程度還較低，產(chǎn)業(yè)集聚對拉動經(jīng)濟(jì)的增長還不太顯著。但房地產(chǎn)業(yè)在南寧經(jīng)濟(jì)中占重要位置，因此應(yīng)正確處理好房地產(chǎn)業(yè)階段性集聚和擴(kuò)散的關(guān)系，確保區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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（黃宣銘，中國社會科學(xué)院研究生院）