張詩浩 辛蕊 張宋

【摘要】農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記是貫徹落實黨中央關(guān)于“完善產(chǎn)權(quán)保護制度”的內(nèi)在要求，是推進農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”和農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的基礎(chǔ)工作，是維護農(nóng)民產(chǎn)權(quán)利益、實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要舉措。但由于歷史原因，農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作存在滯后性和復雜性，對于實現(xiàn)不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)全覆蓋存在一定差距。本文按照“尊重歷史、面對現(xiàn)實、依法依規(guī)、和諧穩(wěn)定”原則，就農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的開展及存在的典型問題進行探討。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村不動產(chǎn);確權(quán)登記;典型問題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.014

一直以來，黨中央國務(wù)院高度重視農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作，2016年至2020年，連續(xù)五年的中央1號文件都對農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記工作提出明確要求。2019年9月24日，自然資源部自然資源確權(quán)登記局印發(fā)《關(guān)于進一步做好農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的通知》，提出“到2020年底，完成全國農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地登記頒證率90%以上，基本實現(xiàn)‘應(yīng)登盡登，各級農(nóng)村不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫基本建成，初步實現(xiàn)數(shù)據(jù)匯交，農(nóng)村不動產(chǎn)納入不動產(chǎn)登記日常業(yè)務(wù)，基本實現(xiàn)不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)全覆蓋”的工作目標。筆者從日常工作角度，對農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的開展過程及存在的比較突出、典型問題進行探討。

1、農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作重點

自2011年開始，原國土資源部、財政部、原農(nóng)業(yè)部等部門多次下發(fā)文件部署農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，各地采取切實措施，大力推進，取得了積極進展，但是因政策變化、歷史遺留問題復雜等原因，影響了工作完成情況。根據(jù)農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的最新部署，筆者認為，此次工作應(yīng)以尚未進行確權(quán)登記的農(nóng)村不動產(chǎn)為工作重點，對于已經(jīng)完成房地一體權(quán)籍調(diào)查并且符合登記條件的進行房地一體登記;對于尚未進行權(quán)籍調(diào)查的要按照房地一體標準抓緊開展權(quán)籍調(diào)查后進行確權(quán)登記;對于已完成宗地地籍調(diào)查但未進行房屋調(diào)查的，要補充調(diào)查房屋信息并進行登記。對于已進行登記的農(nóng)村不動產(chǎn)，要按照“不變不換”原則，原辦法的證書仍然有效，不重新進行登記。若群眾自愿申請換發(fā)，應(yīng)由申請人向登記機構(gòu)提交房屋補充調(diào)查信息，并向登記機構(gòu)提出登記申請。

農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的完成不僅僅是證書的發(fā)放，更重要的是登記成果的數(shù)字化管理和信息化應(yīng)用，實現(xiàn)與不動產(chǎn)登記信息平臺的銜接，建立健全農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記數(shù)據(jù)日常更新管理機制，做到數(shù)據(jù)能入庫、可查詢，最終實現(xiàn)不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)全覆蓋。

2、存在的典型問題及對策

2.1“一戶一宅”問題

在我國，宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”政策要求進行確權(quán)登記。實踐中發(fā)現(xiàn)，因不符合“一戶一宅”規(guī)定而不能進行登記的現(xiàn)象比較突出。以山東省濱州市為例，全市宅基地總宗地數(shù)為96.77萬宗，其中3.1萬宗地因“一戶多宅”不符合登記發(fā)證條件，占比3.2%。經(jīng)調(diào)查，造成“一戶多宅”的原因繁多，實際工作中，應(yīng)具體問題具體分析，制定針對性措施，不能“一刀切”。為了更好的維護農(nóng)民權(quán)益，筆者認為，造成“一戶多宅”原因中，對于因繼承房屋所有權(quán)而占用宅基地的，應(yīng)按規(guī)定為權(quán)利人進行確權(quán)登記并備注“該房產(chǎn)為權(quán)利人繼承所得”;因未分戶、未批準另行建房而占用宅基地的，對于符合分戶條件的在符合規(guī)劃的基礎(chǔ)上，經(jīng)村委同意且公告無異議或異議不成立的，補辦用地手續(xù)后依法確權(quán)登記，對于不符合分戶條件的或者因私自買賣而造成占用宅基地的，只進行調(diào)查而不確權(quán)。

2.2面積超占問題

長期以來，由于農(nóng)村土地政策變動以及宅基地管理不規(guī)范等原因，村民在申請宅基地后，因晾曬糧食或?qū)嶋H居住需要，隨意將與批準宅基地相鄰但屬于批準范圍之外的未利用地、耕地等納入院墻中，導致占地面積超出批準面積。以濱州市為例，全市共有59.55萬宗宅基地超出批準面積，占比達61.54%。為了維護廣大農(nóng)民權(quán)益，國家按照宅基地取得時間及當時實行政策，對于地方未出臺相關(guān)規(guī)定的，可采取分階段處理原則辦理，以1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》和1987年《土地管理法》為時間節(jié)點進行分別處置。筆者認為，雖然可以按照國家出臺的政策，采取分階段處理原則針對性辦理，但是也明確了一定限制條件，如房屋建成后至今未擴大或超出部分已按相關(guān)規(guī)定進行處理，因此，在工作開展過程中，應(yīng)結(jié)合實際制定措施，創(chuàng)新工作方法，嚴格確定宅基地使用時間，比如在參考影像資料的基礎(chǔ)上，由村委進行確定使用時間，并且在村內(nèi)進行公示后，村委出具證明材料，根據(jù)相關(guān)政策進行辦理，最大限度避免虛報宅基地使用時間的行為。

2.3指界簽章缺失問題

指界是指相鄰宗地的權(quán)利人和調(diào)查員對權(quán)屬界址狀況進行實地調(diào)查，并予以確認的過程。在實踐中，因界址表缺少簽字造成無法登記的情形較為普遍，如相鄰宗地的權(quán)利人因長期不在家無法完成指界簽章工作，本宗地也因界址表缺失對方簽章而無法登記，對相關(guān)權(quán)利人的利益造成影響。筆者認為，對于權(quán)利人因外出務(wù)工、城鎮(zhèn)定居等原因無法出席指界的，一是采取委托方式由受委托人進行代辦;二是通過網(wǎng)絡(luò)視頻方式進行確認同時在檔案中留存好視頻資料作為依據(jù);三是在原單方指界的基礎(chǔ)上，由村委會派人進行監(jiān)督見證，并將結(jié)果進行村內(nèi)公示，公示期結(jié)束無異議或異議不成立的按照單方指界結(jié)果進行確權(quán)登記。通過多種方式，最大限度的提高指界簽章完成度，進而提高確權(quán)登記發(fā)證率。

結(jié)語：

農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記是深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的重要舉措，是做好“三農(nóng)”工作的基礎(chǔ)。通過確權(quán)登記發(fā)證，可以使長期沉淀在農(nóng)村中的農(nóng)民資產(chǎn)由隱性轉(zhuǎn)化為顯性，在此基礎(chǔ)上，通過市場經(jīng)濟建設(shè)等不斷深化，將會使顯性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為社會資本，使農(nóng)村土地資源通過市場配置更好更快地推動城鎮(zhèn)化發(fā)展。在確權(quán)登記過程中，準確把握政策，切實利用好已有的成果資料，結(jié)合當?shù)毓ぷ鲗嶋H，創(chuàng)新工作方法，按照“尊重歷史、面對現(xiàn)實、依法依規(guī)、和諧穩(wěn)定”的原則，攻堅克難，全力化解歷史遺留問題，切實維護農(nóng)民群眾的財產(chǎn)權(quán)益，為實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，奠定堅持基礎(chǔ)。

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[3]匡志鵬.農(nóng)村宅基地確權(quán)登記問題研究——以利尚屯村為例[D].北京：中國地質(zhì)大學，2020.

作者簡介：

張詩浩，1994年10月，男，漢族，山東省濱州市，本科，助理工程師，自然資源確權(quán)登記;

辛蕊，1996年04月，女，漢族，山東省濱州市，本科，助理工程師，自然資源確權(quán)登記;

張宋，1992年10月，女，漢族，山東省濱州市，碩士，科員，不動產(chǎn)登記。