王小燕

【摘要】隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國各行各業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢。不動產(chǎn)確權(quán)登記制度自民國以來經(jīng)過不斷的更新與改善，才形成今天的不動產(chǎn)確權(quán)登記制度。不動產(chǎn)的登記有利于維護社會和諧發(fā)展，維護社會正常的秩序，但是目前依舊存在相關(guān)法律規(guī)章不嚴格、人民不了解產(chǎn)權(quán)登記的重要性等問題?；诖?，就我國不動產(chǎn)確權(quán)登記現(xiàn)狀與制度進行研究，并提出相關(guān)改進策略。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村房屋不動產(chǎn);確權(quán)登記;問題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.009

農(nóng)村不動產(chǎn)登記內(nèi)容包括集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)、森林和林木所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)以及不動產(chǎn)權(quán)籍的抵押權(quán)等。農(nóng)村居民最重要的個人財產(chǎn)是農(nóng)房，農(nóng)房納入不動產(chǎn)登記范圍，為農(nóng)民財產(chǎn)性收入提供法律依據(jù)和政策保護，能促進不動產(chǎn)登記體系建設(shè)。但由于我國農(nóng)村多年來農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的使用權(quán)缺乏監(jiān)管，侵占、違建、擠占、廉價占用農(nóng)村土地案例時有發(fā)生，將農(nóng)房不動產(chǎn)納入登記范圍，有利于維護農(nóng)民的合法權(quán)益。

1、農(nóng)村房屋不動產(chǎn)確權(quán)登記問題

1.1一戶多宅

《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，即一戶一宅。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些村民擁有多處宅基地，其宅基地的來源不盡相同。主要來源情況如下：①合法繼承。通過從祖輩父輩處繼承。②蓋新宅未拆舊宅。在一些村莊，尤其是國道、省道、縣道沿線的村莊，在村莊外部沿交通線新蓋宅基地，老宅基依舊保存，這是造成“空心村”的主要原因。新蓋宅基有時甚至占用耕地。③買賣取得。村民私下買賣房屋，取得房屋所有權(quán)（一般都含宅基地使用權(quán)），也存在村委會出售宅基地使用權(quán)和買方在所購宅基地上自己建房情況。④存在一種跨集體經(jīng)濟組織擁有多處宅基地情況。村民通過買賣、嫁娶等方式在多個集體經(jīng)濟組織獲得多處宅基。

1.2宅基地私有化

宅基地“私有化”傾向比較突出。農(nóng)村土地“私有化”現(xiàn)象是由農(nóng)村這一特殊環(huán)境、文化傳承和歷史原因造成的。大多數(shù)農(nóng)村群眾接受文化教育少，造成農(nóng)村群眾對國家法律法規(guī)在認識上存在一些偏差，大多數(shù)農(nóng)村群眾認為上級批準給自己的以及祖上遺留的宅基地，都屬于自己私有的;有的農(nóng)村在批準新宅基地之后，沒有及時收回舊宅基地，造成部分宅基地滯留在個別農(nóng)村群眾手中;特別是城市房地產(chǎn)“過熱”，征用農(nóng)村宅基地中，也出現(xiàn)了“地價”節(jié)節(jié)高攀等現(xiàn)象，直接影響著農(nóng)村群眾期望擁有一塊宅基地，以便日后獲取高價土地補償費。由此，也導致了糾紛多發(fā)、工作難做，影響了農(nóng)村社會的和諧與安定。

1.3登記機關(guān)呈分散狀態(tài)

中國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記部門有以下種類：土地管理部門、不動產(chǎn)管理部門、林業(yè)主管部門、運輸?shù)怯洸块T、工商行政管理部門和公證部門等等，部門眾多，職能存在相互交叉的情況，這種復雜的注冊系統(tǒng)產(chǎn)生了許多嚴重的缺點：對當事人的登記造成極大的不便。如果一塊土地上有樹木，必須在土地管理部門和林業(yè)管理部門的兩個部門進行登記;登記程序和效力的不同，給正常的交易秩序帶來了很多障礙;為了獲得部門的利益，每個登記機關(guān)都急于登記和審查，之間即耽誤了效率，又提高了成本，使得不動產(chǎn)的登記僅僅成為了一種形式，沒有真正落到實處。

1.4登記人員的知識結(jié)構(gòu)要進行完善的更新

在不動產(chǎn)的登記制度中，頗為重要的就是登記審查制度，每一個不同的檢查方式，都有著不同的效率和登記的公信力，對此項工作的開展有著重要的影響。目前，我國的登記部門進行著分散式登記，但是相關(guān)登記人員對專業(yè)知識的掌握不夠，而在實行了統(tǒng)一登記后，登記人員的知識更為豐富。當務(wù)之急就是要提高登記人員的綜合素質(zhì)以及對專業(yè)知識的掌握，甚至有人提出在大專院校開展設(shè)立不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記的專業(yè)，但是由于這一專業(yè)涉及到的不動產(chǎn)管理的各個方面，在短期內(nèi)對人員的培訓和培養(yǎng)其高素質(zhì)高質(zhì)量人才是很不容易的。

2、農(nóng)村房屋確權(quán)登記遇到問題的應(yīng)對策略

2.1一戶多宅問題的解決

目前沒有明確法律規(guī)定“戶”的概念，通常是以公安部門戶籍資料中的“戶”為依據(jù)。有些地方，村民分戶的意識不強，往往子女結(jié)婚之后依舊在父母的戶口之下。此時再用“一戶”的定義來確定“一宅”就有失真實了。對合法繼承的，不管是否跨行政區(qū)，均可以確權(quán)登記。如果繼承人的戶籍不屬于該村集體，登記時應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。對于蓋新宅未拆舊宅的，新蓋宅基地符合規(guī)劃的情況下，兩處宅基地的面積之和不超過規(guī)定的面積，可以確權(quán)登記。對于私下買賣房屋，買方符合宅基地申請條件的，經(jīng)村集體同意可以確權(quán)登記發(fā)證;如果買方屬于本集體組織，但是已經(jīng)有一處宅基地的，經(jīng)村集體同意可以確權(quán)登記發(fā)證，登記時應(yīng)注記“宅基地為購買房屋取得”。處理一戶多宅的問題，一個基本原則就是堅決執(zhí)行“一戶一宅”的規(guī)定，確實碰到難以處理的情況，可以采取公示的方式，村民委員會同意、全體村民無異議，以確定宅基地使用的合理、合法性。

2.2對農(nóng)村宅基地進行整理規(guī)劃

農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃是指村莊整理規(guī)劃，即對某一村莊宅基地利用進行重新安排包括原有宅基地利用的調(diào)整，騰出宅基地的利用規(guī)劃、擴大宅基地的定位等。農(nóng)村宅基地整理必須堅持嚴格規(guī)范建設(shè)行為，采取措施確保每家每戶都嚴格按照村莊規(guī)劃設(shè)計建設(shè)，有條件的村要實行統(tǒng)一設(shè)計統(tǒng)一建設(shè)。做到村莊基礎(chǔ)設(shè)施及公益設(shè)施由村集體統(tǒng)一建設(shè)。

2.3制訂符合本地區(qū)農(nóng)村宅基地使用特點的規(guī)范性文件

當前，我國規(guī)范宅基地使用權(quán)方面的法律法規(guī)分散于《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、原國家土地管理局頒布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》等幾部法律、法規(guī)及規(guī)章中，沒有一部統(tǒng)一的法規(guī)涵蓋宅基地使用權(quán)從取得到消滅的各個環(huán)節(jié)，且這些規(guī)定均較為原則，缺乏可操作性，加上我國地域遼闊，地理自然條件各不相同，因此，制訂一部完整的規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的單行法規(guī)難度較大。因此，地方政府在不與相關(guān)的法律、法規(guī)及規(guī)章相抵觸的情況下，針對當前農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀，制訂符合本地農(nóng)村宅基地使用特點的規(guī)范性文件，從宅基地的申請，批劃到宅基地使用權(quán)的收回的各個環(huán)節(jié)制訂具有可操作性的標準，使宅基地使用權(quán)的取得、宅基地使用權(quán)的登記、宅基地使用權(quán)的調(diào)整、宅基地使用權(quán)的收回步入規(guī)范化的軌道，糾正以前在宅基地管理問題上的無序混亂狀態(tài)，徹底改變農(nóng)民宅基地私有化的觀念。

2.4統(tǒng)一不動產(chǎn)確權(quán)登記機關(guān)

“物權(quán)法”沒有對不動產(chǎn)登記機構(gòu)的統(tǒng)一做出具體規(guī)定，注冊機構(gòu)也沒有統(tǒng)一的實施。只是允許地方政府推進立法，解決地方事務(wù)的實際需要，通過制定和實施地方性法規(guī)，積累解決相關(guān)法律問題的實踐經(jīng)驗，為中央立法的未來打下良好基礎(chǔ)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記管理的統(tǒng)一。但是，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的實質(zhì)性統(tǒng)一是無法實現(xiàn)的。所以，需要建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)，也以節(jié)約人力、財力和物力，提高工作效率。

2.5對登記人員的培訓以提高其綜合素質(zhì)

各登記部門因受權(quán)力的驅(qū)使，導致各部門對此職責不愿妥協(xié)，那么在不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作中，各部門必須簡政放權(quán)，使得此項工作作為服務(wù)職責，以促使各部門盡快的完成不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一。對登記人員，要提高其綜合素質(zhì)，不定期進行培訓，使其掌握的相關(guān)知識更加具有專業(yè)性，以在工作中將自己的職業(yè)素養(yǎng)配合登記技術(shù)進行不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作。

2.6加大不動產(chǎn)確權(quán)登記的宣傳力度

不動產(chǎn)確權(quán)登記之所以實施的過程中會受到很大的阻礙，其中一個重要的原因就是沒有得到大家的認可。在這個過程中政府相關(guān)部門缺少政策的有力支撐，而登記機關(guān)只在乎完成工作，將整個工作當成一個流程，沒有一個認真負責的態(tài)度，沒有向大眾解釋不動產(chǎn)確權(quán)登記相關(guān)知識，造成大眾的誤解，不配合工作。所以，在不動產(chǎn)確權(quán)登記工作進行的過程中，一定要加大宣傳力度，讓大家重視不動產(chǎn)確權(quán)登記，自主找到相關(guān)部門進行登記。

結(jié)語：

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是我國不動產(chǎn)管理的必然結(jié)果，它對提高我國不動產(chǎn)管理效率、管理質(zhì)量具有重要作用。對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)的工作人員來說，因為本身不涉及規(guī)則的制定，因此必須嚴格按照相關(guān)規(guī)定來執(zhí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法，對一些模糊不清，過去歷史遺留的問題，應(yīng)要備注清楚，為以后的登記管理提供便利。

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