趙新江

三孩生育政策的發(fā)布，對(duì)房地產(chǎn)市場將會(huì)產(chǎn)生哪些影響？針對(duì)未來不斷出現(xiàn)的三孩家庭，開發(fā)商的戶型產(chǎn)品將會(huì)發(fā)生怎樣的變化？

三孩生育政策來了，這不僅會(huì)影響一個(gè)家庭的人口數(shù)量，也會(huì)讓家庭的人口結(jié)構(gòu)有所變化，這將導(dǎo)致要三孩的家庭對(duì)住房需求的重新定位，也會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生重要影響。

樓市迎來重要窗口期

隨著三孩生育政策放開，不管大中小城市都將產(chǎn)生人口增量。業(yè)內(nèi)人士分析，由于具有較好的人居環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施，三孩生育政策最大的受益城市為二線城市，未來在一線城市人口回流、三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢下，二線城市在人口數(shù)量方面有望超越一線城市。但最終大城市會(huì)不斷虹吸人口，一些中小城市的人口卻可能面臨收縮。這也意味著，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)各等級(jí)城市投資機(jī)會(huì)進(jìn)行研判，或再度迎來重要窗口期。

4房戶型需求會(huì)增加

全面放開三孩生育政策，對(duì)樓市來說肯定是利好消息。對(duì)于準(zhǔn)備要三孩的家庭來說，新一波嬰兒潮將會(huì)在2022年以后來臨，很多家庭將會(huì)考慮改善房子，樓市將進(jìn)入小4房時(shí)代，甚至是5房戶型。未來使用面積更多的復(fù)式戶型可能會(huì)更吃香，畢竟4房5房的成本太高了，復(fù)式戶型可以用相對(duì)低的成本（建筑面積?。┇@得更大的使用空間。

學(xué)區(qū)房競爭會(huì)更加火熱

最近廣為人調(diào)侃的“雞娃”現(xiàn)象揭示出現(xiàn)下中國的教育資源競爭越發(fā)激烈。近年來，隨著二孩生育政策的開放施行，釋放了一部分的人口數(shù)量，北上廣等一線城市的學(xué)區(qū)房熱度一直不減，今年下半年將會(huì)有更上一層樓的趨勢。

隨著三孩生育政策的開放與施行，學(xué)區(qū)房競爭會(huì)更加火熱。另外，購買學(xué)區(qū)房的階層分化可能也會(huì)變得更加顯著。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，可能會(huì)出現(xiàn)中層工薪階層不愿生，而一些中產(chǎn)以上的人士可能會(huì)有較多的生育意愿的情況，而學(xué)區(qū)房的競爭一直是市場關(guān)注重點(diǎn)，如果通過一系列政策引導(dǎo)，兒童人口開始增長，那么對(duì)資源的需求度只會(huì)增加，學(xué)區(qū)房的競爭可能會(huì)因此出現(xiàn)馬太效應(yīng)。

養(yǎng)老房需求會(huì)激增

這也將會(huì)刺激養(yǎng)老房的需求，特別是南方的養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)迎來一輪爆發(fā)期，對(duì)于很多即將進(jìn)入退休行列的老齡人來說，也在逐漸安排自己的養(yǎng)老計(jì)劃和養(yǎng)老房的購置。

尤其是我國的60后、70后，會(huì)在未來10年陸續(xù)進(jìn)入退休狀態(tài)，這會(huì)帶來巨大的養(yǎng)老地產(chǎn)需求，這次的養(yǎng)老需求爆發(fā)會(huì)持續(xù)10-20年左右。他們會(huì)把自己在一線或者大城市的房子賣掉一部分，來做最后的養(yǎng)老安排，從而為南方的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來巨大的現(xiàn)金流。

部分分析師觀點(diǎn)匯總

任澤平：改善住房的需求將加強(qiáng)

東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，假設(shè)三孩生育政策落實(shí)，短期來看市場端改善住房的需求或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控主旋律不變的前提之下，不排除將有針對(duì)多孩家庭的相關(guān)利好政策出臺(tái)，如置換房產(chǎn)的貸款利率、首付比例優(yōu)惠等。同時(shí)，如何在同等空間內(nèi)做出更大的實(shí)用面積，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)：改善戶型是一個(gè)重要課題

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，三孩生育政策是改善人口結(jié)構(gòu)的重要導(dǎo)向。鑒于此次會(huì)議是中央政治局提出，那么預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有多個(gè)實(shí)質(zhì)性的配套政策出臺(tái)落地。其中，改善住房戶型是一個(gè)重要的課題和趨勢。

過去比較強(qiáng)調(diào)“70/90”政策，即90平方米的戶型要占到小區(qū)樓盤的70%，但是如果是三孩，這類戶型顯然是太小了。就目前來看，120平方米的戶型也還是不夠，因?yàn)閼粜筒荒芎唵谓鉀Q孩子居住等問題，一些功能用房也要增加。所以，傳統(tǒng)的“90平方米以下小戶型、90-144平方米中戶型、144平方米以上大戶型”的戶型分類格局會(huì)有所改變。在這個(gè)過程中，一些金融貸款政策、稅費(fèi)政策等也會(huì)跟進(jìn)，形成一系列的調(diào)整。

張大偉：不會(huì)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)走勢

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，無須高估這一政策對(duì)全國的影響，有實(shí)力生孩子的家庭，其實(shí)一直沒被“抑制”過。從過往二孩生育政策后的樓市走向來看，政策放開對(duì)房地產(chǎn)的直接影響在于購房需求的增加，三大需求中改善型需求最為直接，其次是學(xué)區(qū)房。因此，受益于家庭結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)大戶型的需求或有一定增長，而子女的教育也會(huì)產(chǎn)生對(duì)學(xué)區(qū)房的需求。但是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，最為重要的人口因素影響是凈人口增長率，放開二孩、三孩生育政策長期來看會(huì)產(chǎn)生新增的房地產(chǎn)需求，但其數(shù)量并不會(huì)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)走勢。

許小樂：受益最大的是二線城市

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，三孩生育政策最利好二線城市。一線城市的養(yǎng)育成本高、生育意愿低，但二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢下，二線城市在人口數(shù)量方面有望超越一線城市。

住房成本是人口生育率的重要影響因素，建議從降低購房成本的角度入手。一是加大房貸利息抵個(gè)人所得稅力度，生的子女越多，抵扣力度越大。二是重點(diǎn)城市適時(shí)放松多孩家庭限購套數(shù)。三是為滿足改善性住房需求，適度降低多孩家庭購房首付比例，對(duì)于“賣一買一”的改善型換房需求，按首套購房計(jì)算首付比和貸款利率。四是減免多孩家庭在購房交易環(huán)節(jié)以及未來持有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)等。

陳杰：三孩生育政策對(duì)樓市或是利空

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、教授陳杰指出，三孩生育政策放開并不會(huì)讓房地產(chǎn)需求劇增，甚至增加的幅度會(huì)十分有限。教育、住房、就業(yè)等相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策成為影響家庭生育抉擇的關(guān)鍵。當(dāng)前年輕人對(duì)二孩的生育意愿都十分低迷，三孩生育意愿就更低了。所以三孩生育政策放開主要是一種象征性政策姿態(tài)，并不會(huì)帶來實(shí)際生育數(shù)量的暴增。即使部分區(qū)域部分樓盤的大戶型可能會(huì)更加受青睞，但不會(huì)對(duì)樓市總體產(chǎn)生大的正面影響。

另一方面，孩子出生數(shù)量增加，本身就意味著養(yǎng)兒育兒的消費(fèi)性教育性投入會(huì)大大增加，這會(huì)大量擠占對(duì)住房消費(fèi)的支出，尤其在中產(chǎn)階層。很多家庭有可能因此減少或推遲購房計(jì)劃。

此外，家庭長輩將可能加快將自有房子出售，以此來支持青年父母的養(yǎng)兒育兒。一種是青年人的父母將自己多余的閑置住房出售，另一種是把幾套小房置換成大房，三代同堂的居住模式，或“大房+就近小房”，父母以此加大對(duì)青年家庭的育兒幫扶。無論哪種，都會(huì)加大對(duì)住宅二手房市場的供給，需求的增加卻是結(jié)構(gòu)性的，對(duì)房價(jià)總體上形成一定壓力。

丁建剛：希望配套一些激勵(lì)政策

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛直言，從諸多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)歷來看，人口生育政策可以計(jì)劃，但生育會(huì)否增加，只能取決于個(gè)人的意愿，而左右人們生育意愿的，有諸多社會(huì)因素。

他表示，當(dāng)下育齡人口面臨著就業(yè)難、收入低、房價(jià)高（特別是學(xué)區(qū)房價(jià)格高企）的諸多壓力，很多年輕人甚至不愿意生小孩，在討論三孩生育政策對(duì)樓市的影響、對(duì)房價(jià)的影響之前，希望相應(yīng)配套一些激勵(lì)政策，比如購房首付、購房資格、折扣利率、稅費(fèi)減免、假期醫(yī)療等政策。