甘明超 范春玉

摘要：《土地儲(chǔ)備管理辦法》明確了儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)登記管理要求，但對(duì)于如何登記缺乏相關(guān)的操作規(guī)范，在一定程度上影響了土地儲(chǔ)備工作的規(guī)范開展。從不動(dòng)產(chǎn)登記主體、客體、內(nèi)容、審核以及相關(guān)權(quán)利關(guān)系處理幾個(gè)方面進(jìn)行探討，以期規(guī)范儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作，實(shí)現(xiàn)土地不動(dòng)產(chǎn)全生命周期管理。

關(guān)鍵詞：儲(chǔ)備土地;不動(dòng)產(chǎn)登記;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）06-0041-44 收稿日期：2021-04-30

作者簡(jiǎn)介：甘明超，湖南省不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

范春玉，湖南省自然資源事務(wù)中心。

基金項(xiàng)目：湖南省自然資源廳科研標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目“不動(dòng)產(chǎn)單元編碼應(yīng)用研究”。

我國(guó)土地儲(chǔ)備制度始于20世紀(jì)90年代中期，在政府提高土地綜合利用效率、實(shí)現(xiàn)土地集中“凈地”供應(yīng)、保障民生和重大項(xiàng)目用地需要、促進(jìn)城市發(fā)展、增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)能力、落實(shí)國(guó)土空間規(guī)劃及助推生態(tài)文明建設(shè)等方面都發(fā)揮了重要作用?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理辦法》等政策的出臺(tái)對(duì)土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)流程、監(jiān)督管理和資金管理等提出了新的要求，土地儲(chǔ)備工作更加規(guī)范。但是，儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)登記因?yàn)榫哂姓姓芾硖攸c(diǎn)和無(wú)明確登記操作規(guī)范，使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記難以規(guī)范開展，甚至不能登記。為規(guī)范辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，需要從權(quán)利主體、不動(dòng)產(chǎn)客體、權(quán)利內(nèi)容、收件和審核，以及有關(guān)權(quán)利的處理方面予以規(guī)范，并在操作規(guī)范、數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行制定修改。

1 儲(chǔ)備土地權(quán)利主體

《土地儲(chǔ)備管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為經(jīng)縣級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)成立，具有獨(dú)立的法人資格，隸屬于所在行政區(qū)劃國(guó)土資源主管部門的事業(yè)單位，且在名錄制管理范圍中。同時(shí)，《辦法》規(guī)定儲(chǔ)備土地入庫(kù)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記手續(xù)。由此可知，儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該由當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)作為權(quán)利主體提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，而不能以政府名義囑托不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收取其事業(yè)單位法人證書，以及自然資源部最新土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄作為身份證明材料。

2 儲(chǔ)備土地來(lái)源

根據(jù)《辦法》規(guī)定，依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征收的土地，以及其他依法取得的土地等均可以納入儲(chǔ)備范圍。政府收回、收購(gòu)、購(gòu)買、征收的土地性質(zhì)應(yīng)該為國(guó)有土地，結(jié)合組織前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)的目的確定為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。當(dāng)然，隨著城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的建立和農(nóng)村土地改革推進(jìn)，經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地入市和閑置宅基地有償退出也為農(nóng)村土地儲(chǔ)備登記提供了來(lái)源，以通過(guò)建設(shè)用地儲(chǔ)備的方式大力推進(jìn)、盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地資源資產(chǎn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為接受農(nóng)村集體委托，代理進(jìn)行農(nóng)村集體土地代收、代儲(chǔ)。

3 儲(chǔ)備土地登記申請(qǐng)與審核

根據(jù)規(guī)定，儲(chǔ)備土地入庫(kù)前需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，供應(yīng)已發(fā)證的儲(chǔ)備土地之前應(yīng)辦理注銷登記。因此，儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)登記主要辦理首次登記和注銷登記。

首次登記適用于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)征收取得的新增建設(shè)用地或通過(guò)收回、收購(gòu)等方式取得存量建設(shè)用地。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，并向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)書，身份證明材料、土地權(quán)屬來(lái)源材料，權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)，土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證等資料。身份證明材料主要為事業(yè)單位法人證書及法定代表人身份證明，有委托代理的還需提供委托書原件、受托人身份證復(fù)印件等身份材料。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果主要是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址點(diǎn)等調(diào)查資料。土地權(quán)屬來(lái)源主要包含土地取得文件和規(guī)劃條件，首先需要提交納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃或經(jīng)縣級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)的文件以明確申請(qǐng)登記的宗地為儲(chǔ)備土地;其次根據(jù)土地取得方式不一樣，提交生效的人民政府依法做出征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定或收購(gòu)、購(gòu)買協(xié)議;再次是由規(guī)劃行政主管部門依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃出具規(guī)劃條件和符合規(guī)劃的證明材料。

注銷登記適用土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在政府供應(yīng)已發(fā)證的儲(chǔ)備土地之前申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的。注銷登記主要收取不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明以及“出庫(kù)審批單”等出庫(kù)文件。

首次登記主要審核不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、權(quán)屬來(lái)源材料等記載的主體是否一致;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求;土地儲(chǔ)備計(jì)劃或儲(chǔ)備批準(zhǔn)文件是否經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn);權(quán)屬來(lái)源材料與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致;儲(chǔ)備土地原有各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是否全部注銷。注銷登記主要審核申請(qǐng)主體是否一致，出庫(kù)批準(zhǔn)文件是否與注銷的不動(dòng)產(chǎn)一致。

4 儲(chǔ)備土地登記內(nèi)容

根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》有關(guān)規(guī)定，儲(chǔ)備土地一般為國(guó)有建設(shè)用地，不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)填寫宗地基本信息和建設(shè)用地使用權(quán)登記信息。宗地信息中，不動(dòng)產(chǎn)類型為“土地”，宗地面積按照權(quán)籍調(diào)查成果填寫，用途、容積率、建筑密度、建筑限高按照規(guī)劃條件填寫。權(quán)利類型按照辦法規(guī)定為“其他（政府儲(chǔ)備）”，但《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》均未作出規(guī)定，因此應(yīng)填寫“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”。權(quán)利性質(zhì)因儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以政府財(cái)政資金取得，其本身不用向政府繳納費(fèi)用，權(quán)利性質(zhì)應(yīng)填寫劃撥，無(wú)使用期限。建設(shè)用地使用權(quán)信息中，權(quán)利人填寫土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，登記類型為首次登記或注銷登記，登記原因可以填寫“批準(zhǔn)儲(chǔ)備”“收購(gòu)儲(chǔ)備”“出庫(kù)供應(yīng)”，以登記時(shí)間為準(zhǔn)并附記“政府儲(chǔ)備”。宗地不動(dòng)產(chǎn)編碼時(shí)其宗地特征碼可以選擇“GB”，因儲(chǔ)備土地為臨時(shí)性編碼，供地時(shí)一般均有范圍變化，在登記時(shí)建議區(qū)別一般國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，新增宗地特征碼“Z”，表示政府儲(chǔ)備。

5 有關(guān)權(quán)利的處理

入庫(kù)土地必須權(quán)屬清晰，在辦理儲(chǔ)備土地登記時(shí)應(yīng)處理好相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，主要涉及到征收土地的集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)和房屋所有權(quán)、森林林木使用權(quán)，以及抵押權(quán)、地役權(quán)、查封登記等限制信息。集體土地所有權(quán)應(yīng)做好變更或注銷登記，宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)應(yīng)由人民政府囑托或儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷，涉及抵押權(quán)、查封登記的應(yīng)取得抵押權(quán)人或人民法院同意。在實(shí)際收儲(chǔ)中，存在繼續(xù)保留原有房屋的，在出讓時(shí)原則上應(yīng)拆除達(dá)到供應(yīng)條件，對(duì)極少數(shù)可繼續(xù)使用的應(yīng)嚴(yán)格控制數(shù)量并應(yīng)重新出具規(guī)劃條件并驗(yàn)收。儲(chǔ)備過(guò)程中，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）文件，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得為儲(chǔ)備土地辦理抵押登記，對(duì)于2016年以前已辦理抵押登記的儲(chǔ)備土地，不應(yīng)辦理債務(wù)履行時(shí)間延期和主債權(quán)金額增加的變更登記。在土地供應(yīng)時(shí)，一般應(yīng)先注銷儲(chǔ)備土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，因分割供應(yīng)等可以在辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記時(shí)，一并辦理儲(chǔ)備土地分割變更登記。

6 儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)登記建議

儲(chǔ)備土地作為不動(dòng)產(chǎn)登記重要的登記客體，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》及《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》等法規(guī)中并未細(xì)化明確，需要依據(jù)法律明確權(quán)利類型，在登記操作上明確收件要求、審查要點(diǎn)和登記內(nèi)容，在數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)中按照登記內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充修正。一是建議儲(chǔ)備土地權(quán)利類型根據(jù)《民法典》規(guī)定確定為建設(shè)用地使用權(quán)。二是土地用途依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，由規(guī)劃部門出具規(guī)劃證明材料。三是土地性質(zhì)可以為劃撥，或者新增土地性質(zhì)“政府儲(chǔ)備”。四是登記時(shí)間，如作為劃撥土地則無(wú)使用期限，但為了加快土地供應(yīng)，建議政策規(guī)定其使用期限，如兩年。五是土地權(quán)屬來(lái)源資料，按照土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)取得方式及程序、補(bǔ)償是否到位、土地權(quán)屬是否清晰負(fù)責(zé)，并做好相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的注銷變更，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只需收取核實(shí)生效征收決定、收回決定或收購(gòu)、購(gòu)買協(xié)議作為權(quán)屬來(lái)源辦理登記，無(wú)需進(jìn)一步審查是否拆遷補(bǔ)償?shù)轿?。六是在不?dòng)產(chǎn)登記單元編碼規(guī)則中，新增宗地特征碼“Z”表示政府儲(chǔ)備。

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