被優(yōu)質(zhì)教育資源不均衡裹挾多年的學(xué)區(qū)房，正在被撼動(dòng)根基。3月20日開始，上海地區(qū)房產(chǎn)中介平臺(tái)的“學(xué)區(qū)房”信息全部下線，價(jià)位虛高的房源將無法通過房管部門審核查驗(yàn)。

此前一天，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起自律倡議，重點(diǎn)提及對(duì)學(xué)區(qū)房“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布”。鏈家、太平洋、中原地產(chǎn)、我愛我家等14家主要房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾，不以學(xué)區(qū)房名義誤導(dǎo)購房者，不使用“學(xué)區(qū)房”字眼推介、宣傳房源；規(guī)范介紹教育資源用語，不出現(xiàn)“升學(xué)率”“對(duì)口”“名額未用”等。

北京也有類似要求。以貝殼找房App為例，其于近期下架了北京市所有小區(qū)的二手房歷史成交數(shù)據(jù)，僅可查看在售房源的價(jià)格和信息。鏈家、中原地產(chǎn)方面均確認(rèn)，目前行業(yè)已明令禁止炒作學(xué)區(qū)房，政府希望弱化學(xué)區(qū)房概念，盡可能做到教育公平。

房地產(chǎn)市場歷來受政策風(fēng)向、市場情緒影響較大，時(shí)常出現(xiàn)“買漲不買跌”等非理性現(xiàn)象。限制“學(xué)區(qū)房”概念炒作、信息夸大及肆意傳播，有助于平抑市場情緒。但真正能釜底抽薪學(xué)區(qū)房的，還是教育改革政策，治標(biāo)仍需治本。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，一石激起千層浪，影響范圍迅速跨越上海本地，傳遞到北京、深圳等城市，引起社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注。這份文件極大地改變了上海市優(yōu)質(zhì)高中的招生方式，凸顯了教育均衡化的改革方向。根據(jù)新政策，全市優(yōu)質(zhì)高中六成左右生源名額，須被統(tǒng)一分配到各區(qū)校。

這意味著中考“破圈”學(xué)區(qū)房，學(xué)生無論在哪個(gè)區(qū)、哪個(gè)學(xué)校，都有希望一搏優(yōu)質(zhì)高中的教育資源。中考招生方式的變革，也直接影響了小升初、幼升小的預(yù)期，緩釋了家長對(duì)學(xué)區(qū)房的“剛需”執(zhí)念。政策一出，上海暴漲近一年的學(xué)區(qū)房價(jià)格立馬大幅回調(diào)，多個(gè)學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)一夜暴降60萬至100萬元。北京等其他城市的二手房尤其是學(xué)區(qū)房交易，也顯著降溫。

被學(xué)位裹挾的房子

學(xué)區(qū)房熱度與教育政策休戚相關(guān)，政策風(fēng)吹草動(dòng)，都能迅速擾動(dòng)供需兩端的神經(jīng)，進(jìn)而帶動(dòng)樓市整體行情。2018年和2020年上海兩次教改政策落地，引發(fā)了學(xué)區(qū)房兩輪暴漲。 在九年制義務(wù)教育階段，上海地區(qū)的小學(xué)、初中學(xué)生“就近上學(xué)”，住房因此有了學(xué)區(qū)屬性。

2018年3月，上海市提出“公民統(tǒng)招”的政策，即私立民辦學(xué)校不能以早錄方式“掐尖”生源，這令教育資源和競爭力顯著好于公立學(xué)校的上海私立學(xué)校深受打擊。由此，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)和稀缺性得到呈現(xiàn)，那些本打算花錢上學(xué)而不是花錢買房的家庭，為避免“踏空”風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)而考慮找教育資源較豐富的學(xué)區(qū)買房，以增加上優(yōu)質(zhì)小學(xué)的概率。

學(xué)區(qū)房應(yīng)聲而起。實(shí)際上，2018年上海整體樓市在階段性回調(diào)，平均房價(jià)持續(xù)下跌，12月均價(jià)49 446元/平方米，較3月最高點(diǎn)下跌4.8%。但就讀優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)“建平系”學(xué)校的學(xué)生家長馬麗回憶，以其所在小區(qū)房子為例，“公民統(tǒng)招”政策沒出前，一套房子550萬元賣不掉；政策推出后一天一個(gè)價(jià)，“小區(qū)能看到各種貼單，800萬元現(xiàn)金都買不到”。 2019年，大三林、黃浦、張江三大學(xué)區(qū)平均房價(jià)即漲到6萬～ 8萬元/平方米。

隨后，學(xué)區(qū)房需求對(duì)樓市整體需求顯示出帶動(dòng)作用。2019年上海房價(jià)開始止跌，并連續(xù)10個(gè)月持續(xù)上漲。2019年10月，上海二手房均價(jià)每平方米超5.1萬元，較年初上漲3.6%。

2020年春季，上海教育改革再進(jìn)一步，在“公民統(tǒng)招”基礎(chǔ)上，出臺(tái)“民辦搖號(hào)”政策，民辦學(xué)校必須按搖號(hào)方式隨機(jī)錄取生源，不能再以筆試、面試等擇優(yōu)錄取、自主招生。馬麗解釋稱：“‘公民統(tǒng)招、民辦搖號(hào)兩個(gè)政策之下，如果還想去私立，首先要參與搖號(hào)，娃再優(yōu)秀也沒用，運(yùn)氣不好沒搖到號(hào)，連入場券都沒有。而搖到號(hào)的一旦沒被錄取，即使有學(xué)區(qū)房也沒用，會(huì)被調(diào)劑到菜?。ń虒W(xué)水平較弱的學(xué)校）?！?/p>

這一輪政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響更甚于上輪，學(xué)區(qū)房由此開啟魔幻上漲之路。因就學(xué)民辦的不確定性過大，優(yōu)質(zhì)公立小學(xué)備受追捧，相應(yīng)學(xué)區(qū)房價(jià)格迎來暴漲。

馬麗認(rèn)為，對(duì)擇校而言，除了師資力量，生源也是重要的考量因素，生源就是學(xué)習(xí)環(huán)境?！斑@樣下來，未來越來越多的優(yōu)秀生源轉(zhuǎn)向公辦，公辦學(xué)校的競爭力會(huì)趕超民辦，只有學(xué)區(qū)房能穩(wěn)定保障好的教育資源，這個(gè)背景下房價(jià)怎么能不漲呢？”2020年下半年，馬麗所在小區(qū)的二手房售價(jià)已接近千萬元，半年漲幅超過10%。

馬麗于五年前購入該學(xué)區(qū)房產(chǎn)，經(jīng)過上海兩輪教改，總房價(jià)漲超1倍。今年5月，其女兒將順利進(jìn)入處于上海第一梯隊(duì)的“建平系”中學(xué)。“確保能進(jìn)入初中后，就可以考慮把學(xué)區(qū)房置換掉了。”馬麗說。

2020年，上海樓市量價(jià)齊升，學(xué)區(qū)房跳漲尤甚。前11個(gè)月學(xué)區(qū)房成交量58 912套，占整體房源的20%，同比上漲15%；激增的需求之下，學(xué)區(qū)房掛牌量卻減少24%，為80 385套，占整體房源的23%。行情緊俏拉動(dòng)房價(jià)大漲，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上海新建商品住宅成交均價(jià)55 994元/平方米，同比漲幅為2.5%；而以2020年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊為例，其2020年新建商品住宅成交均價(jià)高達(dá)99 359元/平方米，同比漲幅17.7%。

今年最新的教育均衡化改革，對(duì)學(xué)區(qū)房的影響也立竿見影，只是效果相反。

鏈家浦東南碼頭街道門店經(jīng)紀(jì)人施權(quán)說，最近一周明顯感覺市場弱了很多，買賣客戶的觀望氣氛都很濃厚。查詢鏈家網(wǎng)可見，在2020年下半年備受追捧的學(xué)區(qū)房板塊浦東梅園街道，目前的掛牌房源每平方米售價(jià)在15萬元上下，僅有一處單價(jià)超19萬元。而在2020年高峰期，這個(gè)建于1985年的老舊小區(qū)的房價(jià)，小戶型平方米高達(dá)25萬元。更具戲劇性的是，因?qū)趯W(xué)校張江集團(tuán)中學(xué)由民辦轉(zhuǎn)為公辦，張江湯臣豪園小區(qū)的房價(jià)，目前已翻倍上漲至每平方米15萬元。

學(xué)區(qū)房是一線城市面臨的普遍問題，北京也不例外。

2020年4月30日，北京市西城區(qū)教育委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》（下稱《意見》）?！兑庖姟诽岢?，自2020年7月31日后，在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，全部以“多校劃片”方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)；自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位。

所謂“多校劃片”即購買一處小區(qū)的房產(chǎn)對(duì)應(yīng)區(qū)域內(nèi)多個(gè)學(xué)校的學(xué)位，學(xué)生通過隨機(jī)派位的方式分配熱點(diǎn)學(xué)校的招生名額；與之對(duì)應(yīng)的是“單校劃片”，即購買房產(chǎn)的區(qū)域與某學(xué)校一對(duì)一關(guān)聯(lián)。

這意味著，《意見》實(shí)施后，購買某知名學(xué)校對(duì)應(yīng)小區(qū)的房產(chǎn)、“一套房鎖定一所學(xué)?！钡臍v史將不復(fù)存在。未來，即使購買學(xué)區(qū)房，家庭適齡子女也不一定能進(jìn)入心儀的學(xué)校。

“多校劃片”大大增加了入學(xué)不確定性，減弱了學(xué)區(qū)房對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的保障屬性，從而給“一房難求”的學(xué)區(qū)房降溫。但《意見》指出，2020年7月31日之后在西城區(qū)購房的家庭才適用新規(guī)，這為力爭孩子“進(jìn)牛?！钡募议L提供了與時(shí)間賽跑的機(jī)會(huì)，西城區(qū)學(xué)區(qū)房一度出現(xiàn)恐慌性的拋售和搶購。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，《意見》發(fā)布后一周，西城區(qū)二手房掛牌量即超過4月總量，成交量相當(dāng)于4月成交量70%。其中，優(yōu)質(zhì)教育資源較為集中的德勝門、金融街區(qū)域成交最活躍。5月，這兩個(gè)區(qū)域的二手房成交量分別環(huán)比增長316%、134%。

政策發(fā)布次月，北京二手房價(jià)格環(huán)比上漲。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年5月，北京二手房成交均價(jià)為62 609元/平方米，環(huán)比4月上漲8%，環(huán)比增幅較4月擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)。二手房環(huán)比大漲的主要原因，是西城區(qū)的成交占比由7%增長到12%，而西城區(qū)是北京二手房均價(jià)最高的區(qū)域，從而帶動(dòng)北京全市均價(jià)上漲。

此前，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)已陸續(xù)落地“多校劃片”。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，在政策發(fā)布后、執(zhí)行前，這些區(qū)域的二手房成交量價(jià)均出現(xiàn)集中增長；而在政策執(zhí)行后，交易量在長達(dá)半年的時(shí)間中連續(xù)下跌。

學(xué)區(qū)房調(diào)控加壓

二手房價(jià)格的領(lǐng)漲，拉動(dòng)著一線城市二手房市場的火熱行情，也引來了新一輪的政策調(diào)控加壓。

2021年開年后，上海密集收緊樓市調(diào)控：1月21日，“滬十條”出臺(tái)，封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、加強(qiáng)信貸資金管理等；1月25日，法拍房納入限購范圍；2月4日，明確嚴(yán)控“租金貸”業(yè)務(wù)，要求禁止增量、壓降存量。

上海還開啟大規(guī)模房源真實(shí)性查驗(yàn)，虛高的學(xué)區(qū)房源將無法通過房管部門的審核查驗(yàn)對(duì)外展現(xiàn)。3月20日，鏈家連夜下架超萬套房源，稱此舉是根據(jù)相關(guān)要求，將不符合管理部門要求或資料不夠完善的房源暫時(shí)性下架，待補(bǔ)齊資料、完成核驗(yàn)工作后，房源會(huì)陸續(xù)上架。

此前，上海市房地產(chǎn)交易中心下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的通知》及《上海市存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布操作規(guī)范（試行）》。文件要求，自2020年12月15日起，房產(chǎn)中介在掛牌存量房前，要先備案并提交房源核驗(yàn)；中介機(jī)構(gòu)掛售虛假房源、房價(jià)的，將被暫停網(wǎng)簽密鑰。

鏈家方面于2021年3月10日開啟房源發(fā)布合規(guī)性操作，3月20日前未經(jīng)上海市房地產(chǎn)交易中心系統(tǒng)查驗(yàn)通過的房源，將無法在鏈家網(wǎng)和貝殼找房App呈現(xiàn)。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，掛牌的房源房價(jià)也會(huì)進(jìn)行審核，原則上是不能高于周邊小區(qū)的成交價(jià)，價(jià)位虛高的可能會(huì)審核不通過。這意味著，房價(jià)也被納入強(qiáng)監(jiān)管。

“樓市追漲情緒強(qiáng)烈，壓住了價(jià)格炒作，也利于市場穩(wěn)定?！北R文曦稱。

盧文曦指出，學(xué)區(qū)房由于屬性特殊，價(jià)格變動(dòng)也有規(guī)律可循。上海一般是每年3月公布入學(xué)政策，以往上海學(xué)區(qū)房的價(jià)格會(huì)先于報(bào)名登記時(shí)間來一輪上漲，此后隨著報(bào)名入學(xué)確定，熱度會(huì)慢慢下降。但2020年這波上漲特別明顯，時(shí)間長、速度快，從掛牌單價(jià)看，能明顯感覺市場有炒作，“故意帶節(jié)奏”。

制造焦慮情緒、炒作概念，是某些中介機(jī)構(gòu)在學(xué)區(qū)房交易中慣用的手段，尤其在熱市中，會(huì)迅速擾亂市場信息和氣氛。

2016年3月，一張北京市西城區(qū)文昌胡同一處破舊學(xué)區(qū)房，賣出46萬元/平方米的天價(jià)交易記錄截圖在社交媒體流傳，該處房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)校為知名學(xué)校北京市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)。

在部分自媒體跟進(jìn)報(bào)道、引發(fā)廣泛關(guān)注后，西城區(qū)房屋管理局對(duì)北京市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)周邊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了房源信息核查，并對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)進(jìn)行查詢，后通報(bào)稱當(dāng)期文昌胡同并未有產(chǎn)權(quán)交易過戶記錄，該“高價(jià)學(xué)區(qū)房”交易案例與檔案記載不相符。

隨后，北京市住建委開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項(xiàng)執(zhí)法檢查，對(duì)東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)等七個(gè)區(qū)的120家中介門店進(jìn)行抽查，重點(diǎn)查處擅自發(fā)布房源信息、哄抬房價(jià)、陰陽合同等違規(guī)行為。

深房研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，中介“促成交”的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)，導(dǎo)致其天然地會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)房概念進(jìn)行宣傳甚至夸大，而學(xué)區(qū)房成交活躍能帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的市場預(yù)期，甚至拉動(dòng)整個(gè)城市房價(jià)上漲。

從2020年底開始，一線城市再次啟動(dòng)一輪房價(jià)上漲。2020年11月，一線城市的新建商品住房和二手房房價(jià)漲幅均高于二、三線城市，廣州、深圳、北京的二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分列70個(gè)大中城市的第一、三、四位。2020年12月，廣州、上海的二手房環(huán)比漲幅分列全國第三、第六位。2021年1月，深圳、廣州、上海的二手房價(jià)格環(huán)比漲幅居全國前三位，北京位列全國第八位。

一線城市的此輪上漲，還是學(xué)區(qū)房概念拉動(dòng)。多名中介人士稱，從2020年四季度以來，北京主要是海淀、西城等學(xué)區(qū)房概念的“熱點(diǎn)區(qū)域”房價(jià)漲幅較大，其他區(qū)域房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)。中原地產(chǎn)研究中心首席分析師張大偉認(rèn)為，新冠肺炎疫情影響下，部分出國留學(xué)人群回流，一線城市學(xué)區(qū)房需求明顯上升，從而拉動(dòng)了整體市場上漲。

市場預(yù)期不斷升溫之下，1月28日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布通告稱，針對(duì)個(gè)別小區(qū)出現(xiàn)房價(jià)上漲苗頭并被部分中介或自媒體惡意炒作成普漲預(yù)期的現(xiàn)象，北京市、區(qū)住建部門多次約談房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，要求其不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動(dòng)引導(dǎo)出售方隨意提高報(bào)價(jià)，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章。

一名北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，近幾個(gè)月來，其所在公司的經(jīng)紀(jì)人需按照規(guī)定不能發(fā)布學(xué)區(qū)房相關(guān)信息、主動(dòng)宣傳學(xué)區(qū)房屬性，“只有在客戶問起學(xué)區(qū)房的時(shí)候，才可以推薦相應(yīng)房源”。

治標(biāo)仍需治本

上海、北京教改政策引發(fā)的樓市震動(dòng)，將學(xué)區(qū)房市場的風(fēng)險(xiǎn)和問題逐一暴露。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，哄搶學(xué)區(qū)房的背后暴露出現(xiàn)行社會(huì)扭曲的置業(yè)觀和教育觀。住房是大多數(shù)家庭的最主要資產(chǎn)，房價(jià)過大變動(dòng)引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。嚴(yán)躍進(jìn)指出，學(xué)區(qū)房漲幅明顯偏大，說明價(jià)格虛高；若學(xué)區(qū)政策調(diào)整、價(jià)格下跌，購房者面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。

包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的整個(gè)樓市穩(wěn)定，是今年全國各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門的重點(diǎn)工作。今年一季度，合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺(tái)了各類政策，從多角度、多渠道出發(fā)，引導(dǎo)學(xué)區(qū)房價(jià)格穩(wěn)定。

抑制市場炒作、弱化學(xué)區(qū)房概念，一定程度上可降樓市虛火。但管住中介的“嘴”，就能給學(xué)區(qū)房市場降溫嗎？

一名資深房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，解決學(xué)區(qū)房的問題，根本在于“如何解決資源分配的問題”，最根本的矛盾還是不充分、不平衡的教育資源和持續(xù)涌入一線城市的人口之間的矛盾，“說白了還是供需不平衡”。

當(dāng)下，一舉解除學(xué)位和房子的綁定關(guān)系、消解學(xué)區(qū)房概念尚困難重重。學(xué)區(qū)房除了居住屬性和學(xué)位優(yōu)勢(shì)，更兼具投資屬性。多名受訪者認(rèn)為，若立刻稀釋掉學(xué)區(qū)房的學(xué)位資源，多方利益恐難平衡。

上述分析師稱，因房價(jià)上漲、學(xué)區(qū)房熱度提升而對(duì)房價(jià)信息進(jìn)行隱藏，其意義只在于穩(wěn)定樓市上漲預(yù)期。提高購房者信息獲取成本，不僅不能從根源上解決學(xué)區(qū)房價(jià)格上漲問題，反而可能因缺少參考機(jī)制而在交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生“黑箱操作”，如業(yè)主盲目抬高掛牌價(jià)、經(jīng)紀(jì)人虛報(bào)價(jià)吃差價(jià)，甚至因“隱藏”反而滋生恐慌情緒。他認(rèn)為，學(xué)區(qū)房問題的本質(zhì)不在房地產(chǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控也無法根本解決學(xué)區(qū)房問題。

推進(jìn)社會(huì)公平和均衡教育資源，才是解決學(xué)區(qū)房問題的根基。李宇嘉認(rèn)為，真正能改變學(xué)區(qū)房作用的，是新區(qū)、新城開發(fā)和新市民的力量，是外力和持久的政策糾偏。目前，廣州和深圳的改革方式是教育集團(tuán)化、名校開設(shè)分校、合作辦學(xué)，以此盡可能擴(kuò)大教育資源供給。

裹挾學(xué)區(qū)房房價(jià)的不僅有政策，還有學(xué)生家長們的焦慮情緒。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池認(rèn)為，學(xué)校固然重要，但孩子能否成才，也取決于孩子本身的努力。對(duì)于政府而言，應(yīng)該盡快均衡配置優(yōu)質(zhì)教育資源；對(duì)于家長而言，不能過度依賴所謂的學(xué)區(qū)房，而是加強(qiáng)家校合作，多提升家庭對(duì)孩子本身的教育和引導(dǎo)。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉表示，學(xué)區(qū)房是教育資源不平衡造成的一個(gè)“怪胎”。在義務(wù)教育領(lǐng)域，盡管各地硬件、軟件、設(shè)施水平不同，但義務(wù)教育領(lǐng)域所接受的教育水平和質(zhì)量應(yīng)該是一致的。教育資源均衡化進(jìn)一步推進(jìn)，新基建中教育硬件、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建設(shè)的提速，線上教育的普及，或能推進(jìn)學(xué)區(qū)房進(jìn)一步“祛魅”，讓房地產(chǎn)市場回歸價(jià)值規(guī)律。

（來源：《財(cái)新周刊》 牛牧江曲 賈天瓊/文）

延伸閱讀

管不住的學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房，是該降溫了。

至少，不該成為投機(jī)和炒房的熱土。通過調(diào)配資源以實(shí)現(xiàn)教育平權(quán)，學(xué)區(qū)房就會(huì)“涼涼”嗎？學(xué)區(qū)房，到底是不是當(dāng)下教育競爭中最大的變量？

近期，上海市出臺(tái)高中招考新政，市實(shí)驗(yàn)性示范性高中將拿出其招生計(jì)劃數(shù)的50%～65%，直接分配到區(qū)、分配到校。這意味著，上海將最優(yōu)質(zhì)的高中學(xué)位，拿出六成左右給各區(qū)、各學(xué)校進(jìn)行分配。無論一流學(xué)校還是三流學(xué)校的學(xué)生，都有了升入優(yōu)質(zhì)高中的機(jī)會(huì)。也就是說，上海新政讓過去買不起學(xué)區(qū)房的家庭擁有一個(gè)考入名校的機(jī)會(huì)，讓住在郊區(qū)、新城的學(xué)生，也有機(jī)會(huì)觸及過去難以觸及的名校。

消息一出，“上海學(xué)區(qū)房”及相關(guān)詞條，在微博熱搜上“霸屏”了整整一天。不少人認(rèn)為，這是對(duì)既有學(xué)區(qū)房體系的顛覆——過去相對(duì)弱勢(shì)的學(xué)區(qū)，將迎來利好；一線學(xué)區(qū)房，將受到?jīng)_擊。

也有人認(rèn)為，上海的做法并不新鮮。最近幾年，為了遏制學(xué)區(qū)房熱度，各大城市不乏動(dòng)作，“指標(biāo)生”“定向生”等類似做法在北京、廈門、深圳、南京等地開始實(shí)行。而從數(shù)據(jù)反饋看，這些做法并未讓學(xué)區(qū)房熱度降低。

去年以來，北京、上海、深圳等地房價(jià)出現(xiàn)明顯跳升，學(xué)區(qū)房表現(xiàn)尤其瘋狂。有媒體報(bào)道，北京一處學(xué)區(qū)房在“房主在路上堵車”的時(shí)間里，價(jià)格漲了20萬元，從580萬元漲到600萬元；上海一處37平方米的學(xué)區(qū)房標(biāo)價(jià)748萬元，單價(jià)超20萬元，直逼2公里外的頂級(jí)豪宅湯臣一品。

確實(shí)！相對(duì)于其他二手房，學(xué)區(qū)房的流動(dòng)性要好很多。越好的教育資源對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)越值錢，而優(yōu)質(zhì)教育資源越是稀缺，該區(qū)域房價(jià)漲得越快。已有文獻(xiàn)顯示，學(xué)生成績每高出1%，當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格高出2%～4%。

眼下學(xué)區(qū)溢價(jià)已是趨勢(shì)，這種現(xiàn)象也不是中國特有。歐美發(fā)達(dá)國家，比較好的學(xué)區(qū)房也會(huì)有10%～20%的溢價(jià)。只是相比之下，中國的學(xué)區(qū)房溢價(jià)程度仍然算高。

深圳市福田區(qū)的百花片區(qū)，被稱作當(dāng)?shù)亍白钯F學(xué)區(qū)房”。2009年到2019年，該片區(qū)房價(jià)每平方米從2.1萬元漲到10.6萬元，漲幅超過400%。有專家分析，深圳的學(xué)區(qū)房溢價(jià)要高于北京、上海，就是因?yàn)樯钲诘膬?yōu)質(zhì)教育資源整體上不如北京和上海。

優(yōu)質(zhì)資源總是稀缺的。通常情況下，有限的資源只能用于支持一部分學(xué)校，很難做到雨露均沾。如果僅以改變規(guī)則等方式強(qiáng)行分配資源，要么會(huì)造成部分資源浪費(fèi)或是低效，要么會(huì)造成更大的不公平。

試想一下：

取消學(xué)區(qū)房，是否會(huì)滋生“中考移民”？普通學(xué)校多出來的升學(xué)名額，是不是更需要拼爹拼媽？農(nóng)村或者教育資源相對(duì)欠缺的學(xué)校，是不是就會(huì)有人愿意去？會(huì)不會(huì)造成優(yōu)等生“招不了”、指標(biāo)生“招不滿”的兩難局面？會(huì)不會(huì)在有名額的普通學(xué)校附近形成新的學(xué)區(qū)房……

如果這些問題的答案不明，那么取消學(xué)區(qū)房也難成最優(yōu)解。尤其就眼下而言，中國學(xué)區(qū)房的高溢價(jià)源自多方因素疊加：

一是疫情之下，學(xué)區(qū)房的熱度再添一把火。一些原來打算讓子女出國鍍金的父母重返本地教育市場。僧多粥少的局面，讓學(xué)區(qū)房更加吃香，自然地，其價(jià)格也就扶搖直上。

二是全面放開二胎后，一些家有二寶的家庭，持有學(xué)區(qū)房的時(shí)間會(huì)更長。市場上可流通的學(xué)區(qū)房數(shù)量減少，自然地，其價(jià)格也會(huì)上升。

三是各大城市搶人大戰(zhàn)之后，越來越多的城鎮(zhèn)年輕人口涌入大城市，對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的需求會(huì)更大。當(dāng)教育資源增量無法滿足需求，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房價(jià)必然會(huì)攀升。

學(xué)區(qū)房的供需關(guān)系由市場邏輯主導(dǎo)，但說到底，學(xué)區(qū)房是一種政策產(chǎn)物，會(huì)受到外部環(huán)境影響。

恢復(fù)高考幾十年來，“知識(shí)（成績）改變命運(yùn)”被拔到了新高度。與之相應(yīng)的是教育的起跑線一再提前，學(xué)區(qū)溢價(jià)也跟著水漲船高。人們選擇買學(xué)區(qū)房、讓孩子讀好的學(xué)校，是一種理性選擇。畢竟，拔尖的娃還是少數(shù)，大多數(shù)普通娃的家長還是認(rèn)為上個(gè)好學(xué)校更保險(xiǎn)。誰也不愿意為了幾個(gè)指標(biāo)生的名額去賭一把，讓自己家娃去口碑不好的學(xué)校。

學(xué)區(qū)房太貴，恰恰說明優(yōu)質(zhì)教育資源太少。以至于家長過度投入資源到浪費(fèi)甚至是極端的程度，最終帶來的是教育的內(nèi)卷化——越來越雞血的家長和越來越不堪重負(fù)的孩子。

這種內(nèi)卷，用作家維舟的話來說：“它雖然也隱含著‘沒有發(fā)展的增長這一層意思，但真正在意的卻不是整個(gè)體系的效益和轉(zhuǎn)型，而是身在其中的個(gè)體主觀的感受：一種人人苦不堪言、每個(gè)人都很忙很累，但生活卻沒有變得更好的困境。”

學(xué)區(qū)房背后，就有著這樣扎心的社會(huì)現(xiàn)實(shí)：沒買學(xué)區(qū)房的人焦慮，買了學(xué)區(qū)房的人因?yàn)橹T多不確定性還是會(huì)焦慮。

就像經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說的“帕累托最優(yōu)（改進(jìn)）”，只有當(dāng)一部分人的境況變好而沒有人因此變得更差，這才算是社會(huì)改進(jìn)。反之，不管有多少人受益，只要有一個(gè)人的利益受損了，這就不是社會(huì)改進(jìn)。

教育內(nèi)卷背景下，學(xué)區(qū)房政策似乎再怎么調(diào)，也很難達(dá)到“帕累托最優(yōu)”。說到底，優(yōu)質(zhì)教育資源（重點(diǎn)學(xué)校入學(xué)資格）就這么多，如果一味地在存量盤子里東挪西拽，不謀求增加優(yōu)質(zhì)教育資源供應(yīng)量，那么不論采取什么辦法，哪怕強(qiáng)行將教育資源平均化，學(xué)區(qū)房大概率還會(huì)以各種變種形式存在，天價(jià)學(xué)區(qū)房、奇葩學(xué)區(qū)房還是會(huì)層出不窮。

管是管不住的。

（來源：半月談網(wǎng) 潘 曄/文）