胡靜茹

摘 要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不斷發(fā)展的現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，相對(duì)于這個(gè)企業(yè)來水，土地增值稅是其項(xiàng)目開發(fā)中主要的一個(gè)稅種。因此，本文就目前房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃以及清算問題給出了相關(guān)意見，從而使房地產(chǎn)企業(yè)不斷優(yōu)化進(jìn)步，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;清算;籌劃;風(fēng)險(xiǎn)探討

近年以來，隨著國(guó)家控制房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)相關(guān)政策的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越大。土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目中的一個(gè)重要稅種，而且我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算有著一些具體規(guī)定。由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的類型比較繁瑣，所以土地增值稅進(jìn)行計(jì)算時(shí)比較復(fù)雜，有時(shí)也出現(xiàn)一系列亟待調(diào)整的問題。為了規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要有計(jì)劃地開展納稅籌劃工作，從而使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化，促使房地產(chǎn)企業(yè)得到創(chuàng)新發(fā)展與進(jìn)步。

一、土地增值稅的特點(diǎn)和清算范圍

（一）土地增值稅的特點(diǎn)

和其他稅種相比，土地增值稅具有四個(gè)特點(diǎn)：①計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是征稅對(duì)象的銷售收入，除去成本、費(fèi)用、稅金等金額后的余額。②征稅面廣泛，只要是發(fā)生應(yīng)稅行為的單位為或個(gè)人，均要繳納增值稅。③采用超率累進(jìn)稅率，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅。④按次征收，房地產(chǎn)每轉(zhuǎn)讓一次，就取得一次增值額。

（二）土地增值稅的清算范圍

嚴(yán)格意義上分析，土地增值稅清算的范圍比較大，對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的各類商品項(xiàng)目，在滿足基本清算條件的時(shí)候，都要按照實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)辦理土地增值稅清算手續(xù)，其中需注意的一點(diǎn)是這里面包括了沒有列入土地增值預(yù)增范圍的項(xiàng)目。在填寫相關(guān)申報(bào)表之后要及時(shí)的向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供資料，完成接下來的操作事項(xiàng)。

二、清算房地產(chǎn)土地增值稅時(shí)注意事項(xiàng)

第一，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件。①全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;②整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目;④納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第二，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件。①納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用一年以上的。②在三年預(yù)售或者銷售時(shí)間內(nèi)并未銷售完畢以及納稅人主動(dòng)申請(qǐng)登記辦理稅務(wù)注銷的。③經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問題后，以為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第三，明確項(xiàng)目收入以及支出成本。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，因此需要針對(duì)不同的收入類型來順利進(jìn)行土地增值稅的清算。核算利益時(shí)，要確保相關(guān)資料的完整準(zhǔn)確性，各份資料要符合國(guó)家稅法的規(guī)定。②清算時(shí)收入的確認(rèn)。對(duì)于清算時(shí)收入的確定需要從多個(gè)方面出發(fā)，并且要從兩點(diǎn)出發(fā)，其一是已經(jīng)全額開具發(fā)票的要按照發(fā)票的金額加以確認(rèn)，其二是對(duì)于沒有開具發(fā)票的那么則需要以交易雙方所簽訂的合同為準(zhǔn)進(jìn)行金額確認(rèn)。③扣除項(xiàng)目。在扣除項(xiàng)目中所涉及到的內(nèi)容比較多，其中值得注意的一點(diǎn)是納稅人為獲得土地使用權(quán)所支付的一系列費(fèi)用，其中主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：以出讓的方式獲得土地使用權(quán)，然后支付相關(guān)費(fèi)用;以行政劃撥的方式獲得土地使用權(quán)，補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用;以轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用。無論哪一種形式，對(duì)于在土地開發(fā)或者房屋建造中，需要按照實(shí)際發(fā)生額做好成本控制，除此之外，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格按照土地使用權(quán)支付金額以及成本扣除相關(guān)費(fèi)用。

第四，合理采用籌劃方法。目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃時(shí)，采用的方法較多，有收入分散籌劃、費(fèi)用遷移籌劃、臨界點(diǎn)籌劃、利息支出籌劃等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況，合理選擇籌劃方法。以收入分散籌劃為例，具體方法是在整個(gè)房地產(chǎn)中，將可以單獨(dú)處理的部分分離出來，分次、單獨(dú)簽定合同。例如毛坯房建成后簽房屋買賣合同，裝修時(shí)再簽裝修合同，納稅人只按照第一份合同上注明的金額繳納增值稅，第二份合同上的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，達(dá)到節(jié)稅效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)防

（一）銷售定價(jià)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

現(xiàn)階段針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)以及優(yōu)惠政策，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力。但是仍然有許多企業(yè)為了增加房地產(chǎn)項(xiàng)目中所得利益，將房地產(chǎn)項(xiàng)目添加到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分類中去，這樣的規(guī)定并不符合條件，在這種差異下，就會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了盡可能解決該部分的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員需要全面了解并掌握國(guó)家的有關(guān)政策，根據(jù)實(shí)際情況編制稅收籌劃方案并在實(shí)踐中進(jìn)行不斷優(yōu)化和調(diào)整，同時(shí)要合理應(yīng)用政府出臺(tái)的各種優(yōu)惠政策，為企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。從銷售的角度來看，房地產(chǎn)的定價(jià)越高，就代表著要繳納越多的土地增值稅稅額;反之，當(dāng)銷售價(jià)格降低時(shí)，所需要繳納的土地增值稅稅額就會(huì)減少。因此在銷售定價(jià)的過程中，既需要保證房地產(chǎn)價(jià)格合理，又需要將土地增值稅稅額控制在合理范圍之內(nèi)，從而更好的把控風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提升土地增值稅清算時(shí)的把控水平

在房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)稅額的過程中，往往需要設(shè)計(jì)多種稅收籌劃方案，隨后根據(jù)實(shí)際情況選擇最合理的方案。在各項(xiàng)工作開展之前，稅務(wù)籌劃人員要深入了解土地增值稅的特點(diǎn)、內(nèi)容以及國(guó)家的相關(guān)政策，尤其是清算時(shí)間。該工作的主要目的在于，能夠確保各項(xiàng)工作符合法律要求，同時(shí)也能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

（三）做好票據(jù)精細(xì)化管理工作

在土地增值稅清算過程中，往往會(huì)包含很多項(xiàng)目，也跟合同、票據(jù)資料等有著密切聯(lián)系，為了盡可能降低該工作在開展過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員需要充分意識(shí)到票據(jù)、合同管理的重要性，并制定科學(xué)合理的管理措施，全面提升稅務(wù)籌劃人員專業(yè)素質(zhì)。具體可以從這幾個(gè)方面進(jìn)行：首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，建立資料清單數(shù)據(jù)庫。近些年我國(guó)科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速，信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在很多行業(yè)都得到了廣泛應(yīng)用，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中，也可以應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)。有關(guān)人員需要從分意識(shí)到先進(jìn)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，與此同時(shí)，建立信息化的數(shù)據(jù)管理平臺(tái)，確保數(shù)據(jù)收集、整理、分析的科學(xué)性和真實(shí)性;其次，以計(jì)算機(jī)技術(shù)作為依托，加大資金投入力度，研發(fā)清算軟件。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)建立合作伙伴關(guān)系，憑借信息技術(shù)和信息化控制系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享自由化，使土地增值稅清算籌劃的工作效率有顯著提升，消除信息壁壘;最后，要及時(shí)更新數(shù)據(jù)庫的各項(xiàng)信息，要培養(yǎng)稅務(wù)籌劃人員發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力，一旦發(fā)現(xiàn)異常問題，需要及時(shí)進(jìn)行解決。

（四）做好土地增值稅納稅籌劃工作

1、籌劃免稅臨界點(diǎn)

在做房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃的過程中，要遵守相關(guān)法律條例規(guī)定，要深入了解該政策中的各項(xiàng)內(nèi)容，并用于實(shí)踐中，確?；I劃工作符合法律要求。在各項(xiàng)工作開展過程中，可以緊緊圍繞20%這個(gè)臨界點(diǎn)來進(jìn)行籌劃工作，盡可能減少所需要繳納的土地增值稅稅額。

2、立項(xiàng)籌劃

在項(xiàng)目實(shí)施之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從本質(zhì)上加以了解，尤其是要明晰分期土地增值稅清算與整體土地增值稅清算之間所存在的異同點(diǎn)，以項(xiàng)目特點(diǎn)、稅收籌劃的具體工作內(nèi)容作為重要參考依據(jù)，最終依舊以經(jīng)濟(jì)效益最大化、盡可能少的繳納稅額作為主要目的。

3、做好紅線外的籌劃工作

就目前國(guó)家法律層面來看，關(guān)于土地增值稅的紅線外成本還沒有完善的規(guī)定。想要有效解決這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮到自身發(fā)展特點(diǎn)，從而有計(jì)劃有條理的開展籌劃工作。

四、結(jié)語

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入到了全新階段，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展取得重大突破的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也面臨著更多發(fā)展機(jī)遇。清算土地增值稅時(shí)，有關(guān)人員需要深入了解國(guó)家政策的有關(guān)要求以及籌劃重點(diǎn)，關(guān)注稅務(wù)繳納的臨界點(diǎn)，從而最大程度上降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，在法律允許的范圍內(nèi)，在不偷稅、不漏稅的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]白彪.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的影響及籌劃[J].納稅，2020，14（04）：30.

[2]劉祖良.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算及其納稅籌劃[J].企業(yè)改革與管理，2019（17）：122+137.

[3]張小敏.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃及清算技巧探究[J].會(huì)計(jì)師，2019（14）：40-41.

[4]賈思威.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算探討[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2019（04）：93-94.

[5]傅小丹.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究[J].納稅，2018，12（24）：14+17.