摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)的快速發(fā)展，各行各業(yè)都在助力國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)在推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展上起到重要作用。但是，我們也要清醒的認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家繁榮做出重要貢獻(xiàn)，但如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度過(guò)快容易造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)剩，反面在一定程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要影響。本文主要就我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀做了簡(jiǎn)單分析，并就影響其發(fā)展的幾項(xiàng)因素時(shí)行闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);經(jīng)濟(jì)波動(dòng);形成機(jī)理;區(qū)域性特征

隨著全球信息化時(shí)代的到來(lái)，新興產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房屋價(jià)格一路上漲，一度達(dá)到鼎盛，出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)度等特征。在這鼎盛輝煌的背后，如若市場(chǎng)飽和，房子需求量減少，房?jī)r(jià)大跌，出現(xiàn)這種情況房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將發(fā)生很大的波動(dòng)。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)空前發(fā)展，房?jī)r(jià)也在持續(xù)上漲，有的地方已出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)量過(guò)剩的情況，這對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展造成非常不好的影響，甚至?xí)?duì)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展有所影響。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)

房地產(chǎn)商品的主要特性包含資本物品以及耐用消費(fèi)品，這兩點(diǎn)是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素。首先，房地產(chǎn)商品是一種資本物品，與其他品類(lèi)的金融資本相似，更容易被人們當(dāng)作投機(jī)對(duì)象。其次，雖然房地產(chǎn)商品與一些金融資本相像，但是存在一定的差異，房地產(chǎn)商品的價(jià)值主要體現(xiàn)在其使用功能，具備耐用消費(fèi)品特性，這一特性限制了價(jià)格區(qū)間范圍，只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行波動(dòng)變化，控制消費(fèi)者能接受的購(gòu)買(mǎi)能力范圍，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定程度的限定。最后，房地產(chǎn)商品也會(huì)受到多種因素的影響，比如戶型，朝向，設(shè)計(jì)等等，具有一定的差異，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一些影響。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)中的空置率處于滯后狀態(tài)

目前房地產(chǎn)行業(yè)空前發(fā)展，繁榮昌盛，房屋空置率是衡量和預(yù)警房地產(chǎn)發(fā)展是否良好的重要指標(biāo)，空置房是指房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)建造完成，可以進(jìn)行對(duì)外出售的住房，但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，已經(jīng)完工一年但是尚未售出。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，空置房的出現(xiàn)頻率是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)警，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的供求關(guān)系對(duì)于房地產(chǎn)的空置率沒(méi)有明顯的影響?，F(xiàn)在大部人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)具有投機(jī)心理，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的需求也存在一定投機(jī)，房地產(chǎn)商品的供給會(huì)被投機(jī)者消耗，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的需求量起到抑制作用，當(dāng)投資者意識(shí)到存在一定風(fēng)險(xiǎn)，往外撤資時(shí)，房地產(chǎn)商品的需求呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房屋空置率不斷上升，在這種情況下，空置率的提升不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)預(yù)警作用，所以我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的空置率處于滯后狀態(tài)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域性系統(tǒng)性影響宏觀經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)行業(yè)聚集累計(jì)大量資本，現(xiàn)有金與抵押貸款是人們購(gòu)房的兩種資金來(lái)源，現(xiàn)在大部分人員購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需要耗資百萬(wàn)乃至千萬(wàn)，絕大部分人會(huì)選擇銀行貸款。我國(guó)當(dāng)前土地資源稀少，突顯出資金的作用較大，資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有更多的發(fā)展空間，近幾年，我國(guó)實(shí)行寬松的貨幣政策，發(fā)行貨幣數(shù)量較大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)累積了大量資本，房產(chǎn)行業(yè)資金流充足，進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者都對(duì)資金的依賴性很強(qiáng)，一般來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，銀行提供資金充足，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。消費(fèi)者通過(guò)房貸按揭付款，實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)量過(guò)剩將直接導(dǎo)致出現(xiàn)不良經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面，對(duì)于房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展有很大的阻礙，同時(shí)銀行也會(huì)出現(xiàn)很多壞賬死賬，是影響宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要原因。目前，投資者開(kāi)發(fā)商大規(guī)模的投資行為造成房地產(chǎn)資本需求增加，但是目前的市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠完善存在漏洞，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)流入大量資金，看似促進(jìn)發(fā)展，實(shí)則是加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。同時(shí)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)多膨脹會(huì)對(duì)市場(chǎng)資源配置方式乃至效率產(chǎn)生影響造成改變，誤導(dǎo)消費(fèi)者，認(rèn)不清當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，盲目購(gòu)買(mǎi)，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定平衡狀態(tài)。從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體來(lái)看，北京市是住房平均價(jià)格波動(dòng)幅度最大的城市，第二名是上海市，總體來(lái)看目前各個(gè)城市的住房都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但是各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不良現(xiàn)象并不明顯，只在國(guó)家局部地區(qū)有所出現(xiàn)。

三、影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾項(xiàng)因素

（一）土地資源稀缺以及不合理的利用

目前，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，主要因素是土地資源稀缺這一問(wèn)題。隨著國(guó)家工業(yè)化以及城市化的不斷發(fā)展，城市建設(shè)用地需求量不斷增加，大量的農(nóng)村土地逐漸轉(zhuǎn)化為城市用地商業(yè)用地。目前城鎮(zhèn)人口增多，為了更好地謀求發(fā)展以及孩子的上學(xué)問(wèn)題大量人員涌入城市，城市人員的增加與城市可用土地資源供應(yīng)量的增加不成正比。城市人員的大量涌入造成城市人員住房出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，從而提升了房地產(chǎn)商品的價(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)也受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，所以需要供應(yīng)以及需求方面比較彈性化，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)供需平衡狀態(tài)。在目前情況下，土地資源減少，能供給房地產(chǎn)的數(shù)量也不如以前多，導(dǎo)致一方面土地資源成本大幅漲價(jià);另一方面土地資源供需不平衡，最終造成房地產(chǎn)價(jià)格不斷提升，很容易出現(xiàn)不科學(xué)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。

（二）房地產(chǎn)預(yù)期不科學(xué)不合理

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另一個(gè)重要因素就是投資者的投機(jī)驅(qū)動(dòng)，正是由于投資者對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行一定會(huì)上漲的預(yù)判，這種不科學(xué)不合理的預(yù)期，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格與投資者投入資產(chǎn)的價(jià)格嚴(yán)重不符。尤其目前處在土地資源稀缺，城市人口呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)的背景下，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格做出一定會(huì)上漲的預(yù)期，能夠獲得較高收益是引導(dǎo)投資者或消費(fèi)者購(gòu)置房地產(chǎn)的主要誘因。但是錯(cuò)誤的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期使得投資者將大量的資金投入到僅有的不可再生的土地資源中去，從而造成土地資源與房地產(chǎn)價(jià)格一味居高不下，還會(huì)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，一些投資者開(kāi)發(fā)商會(huì)從中獲取巨大的利潤(rùn)，從而吸引更多的投資者進(jìn)行投資，如此反復(fù)，一輪接一輪的進(jìn)行炒作。房地產(chǎn)價(jià)格隨著土地資源的稀缺逐漸上漲，一旦脫離人們的購(gòu)買(mǎi)能力，很容易出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩的現(xiàn)象。

（三）投資者過(guò)多的投資資本

投資者投資資金過(guò)剩也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要因素。從一定意義來(lái)講，投資資金過(guò)剩會(huì)破壞房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展平衡，資本本身具有很強(qiáng)的流動(dòng)性和逐利性，因?yàn)橥顿Y者只是為了獲取更多的收益才會(huì)大量投入資金。我國(guó)現(xiàn)在是社會(huì)主義制度，實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，在這種情況下，寬松的或者是緊鎖的貨幣政策都會(huì)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成一定的影響。當(dāng)貨幣政策較為寬松時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中就會(huì)出現(xiàn)大量的投機(jī)資本，并能夠隨意從一個(gè)地區(qū)流向其他地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展極為不利。目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平有所提高，人們購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)，住房同時(shí)具備兩種特征，一種是投資，另一種是消費(fèi)，購(gòu)買(mǎi)住房的人員越多，市場(chǎng)呈現(xiàn)出的供求關(guān)系中，供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，況且住房是生活中不可或缺的一部分，近些年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格一直沒(méi)有大幅度下降趨勢(shì)反而一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，從而導(dǎo)致投資者大量投入資本在房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)兼容并具，是投資者開(kāi)發(fā)商等投機(jī)資本進(jìn)行投機(jī)行為的主要發(fā)生地，過(guò)多的投資資本會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)量過(guò)剩。

四、結(jié)束語(yǔ)

要想對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行進(jìn)一步把控調(diào)整，要多方面進(jìn)行探索分析，同時(shí)兼?zhèn)湔w分析與區(qū)域地區(qū)分析論證，只有綜合各方面情況，才能客觀反映出投資行為是否能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正向發(fā)展，反映房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。國(guó)家可以出臺(tái)相關(guān)的監(jiān)控措施和把控手段，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行宏觀監(jiān)控，出臺(tái)相應(yīng)政策干預(yù)指導(dǎo)房地產(chǎn)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展，防止出現(xiàn)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)過(guò)剩造成破裂的現(xiàn)象，最終影響國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

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作者簡(jiǎn)介：姓名：王磊，性別：男，出生年月：1982年1月-，單位：固始縣工程咨詢公司，學(xué)歷：本科，籍貫：河南固始，職稱：一級(jí)造價(jià)師，咨詢工程師（投資）。