董麗娜

目前，城中村土地征收和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)葐栴}越來越突出，因此需要著重做好集體土地征收和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)方面的處理工作，這樣才能促進(jìn)城市化建設(shè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使城中村建設(shè)取得應(yīng)有的效果?；诖?，本文重點(diǎn)分析城中村改造過程中集體土地征收和房屋拆遷補(bǔ)償問題的處理辦法等相關(guān)內(nèi)容，希望本文的分析能夠?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)人員提供一定的啟示。

一、引言

在實(shí)際的城中村改造環(huán)節(jié)有很多的主體，不同主體所涉及的利益訴求也有著很大的差異性，政府從宏觀的層面進(jìn)行考慮，更加關(guān)注的是社會(huì)層面的相關(guān)效益，而開發(fā)商所追求的是經(jīng)濟(jì)方面的產(chǎn)出和成本等等，體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)效益，村民更主要關(guān)心的是在生活方面的基本保障和自身的根本權(quán)益，三個(gè)方面在利益訴求上存在一定的博弈現(xiàn)象。從整體情況來看，在實(shí)際的改造過程中，村民往往在一種比較弱勢的地位，其合法權(quán)益很容易受到不同程度的侵犯，其中房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題就是其中比較典型的問題，是需要著重關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)此，有必要針對該類房屋拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)問題進(jìn)行深入分析，并提出切實(shí)可行的應(yīng)對策略。

二、城中村改造中集體土地征收和房屋拆遷補(bǔ)償問題概述

通過調(diào)研和實(shí)踐論證，能夠充分看出，在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中，針對城中村改造工作而言，在集體土地征收和房屋拆遷補(bǔ)償問題等方面存在很多的疑難問題，此類難題需要切實(shí)的解決，同時(shí)這些難題隨著城市空間布局的進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化，顯得更為突出。如果此類問題沒有得到切實(shí)的解決，對于城鎮(zhèn)化的良性發(fā)展和城市化建設(shè)進(jìn)程推進(jìn)會(huì)形成很大限制。宅基地在使用權(quán)方面并沒有進(jìn)行明確的補(bǔ)償項(xiàng)目事項(xiàng)不夠精準(zhǔn)有效，在針對房屋征收稅進(jìn)行制定的過程中，并不夠科學(xué)合理，評估流程沒有得到健全完善，在這樣的情況下導(dǎo)致違法建筑認(rèn)定和處理標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)方面不夠統(tǒng)一，這類問題都是比較典型的代表。對于此類問題要進(jìn)行深入的分析，然后提出落實(shí)行之有效的應(yīng)對策略，以此為相關(guān)問題的解決提供必要的參考，同時(shí)突破城中村改造中集體土地征收和房屋征收補(bǔ)償過程中遭遇的困境。

三、城中村改造中集體土地征收和房屋拆遷補(bǔ)償問題的對策

（一）從宏觀層面出發(fā)，建立健全相對應(yīng)的制度和體制

1.構(gòu)建統(tǒng)一化的城中村房屋征收補(bǔ)償制度。

要按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的相關(guān)規(guī)定，對于房屋所有權(quán)人要進(jìn)行相對應(yīng)的補(bǔ)償安置，這是因?yàn)榉课菟趨^(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)出城市化的發(fā)展趨勢，所以周邊房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該按照市場化運(yùn)作，結(jié)合城市房屋標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行安置補(bǔ)償，這樣才能符合相對應(yīng)的法律法規(guī)和規(guī)章制度。因此要想確保相關(guān)房屋補(bǔ)償問題得以處理，就需要嚴(yán)格按照相對應(yīng)的房屋征收補(bǔ)償制度和專門的規(guī)范性文件，進(jìn)一步有效明確規(guī)定城中村房屋征收的原則、主管機(jī)關(guān)、程序、房屋評估事項(xiàng)、安置補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)、法律責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容構(gòu)建與之相對應(yīng)的城中村房屋征收補(bǔ)償機(jī)制，通過這種方法有效處理各自為政、一村一策等相關(guān)方面的問題，規(guī)避相關(guān)區(qū)以及市補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和類別不夠統(tǒng)一等相關(guān)方面的問題，以此促進(jìn)城中村的集體土地征收和房屋補(bǔ)償邁入到法制化的發(fā)展軌道。

2.進(jìn)一步有效構(gòu)建更切實(shí)可行的權(quán)利救濟(jì)機(jī)制和制度。

在實(shí)際的集體土地征收和房屋補(bǔ)償過程中，要秉持公正客觀的基本原則，嚴(yán)格按照相對應(yīng)的征地程序，對被征收人的產(chǎn)權(quán)和知情權(quán)進(jìn)行最大程度的保護(hù)，以此有效規(guī)避征地和房屋補(bǔ)償過程中出現(xiàn)暗箱操作等相關(guān)行為。要充分認(rèn)識到，在實(shí)際的集體土地征收和房屋補(bǔ)償過程中，很可能出現(xiàn)暴力強(qiáng)拆或者集體抵制等相關(guān)方面的問題，而這類問題從根本上來講就是因?yàn)楝F(xiàn)行的制度有一定的缺陷或者問題，例如，我國土地管理法對征地方案和征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后，并沒有針對具體的事項(xiàng)和細(xì)則進(jìn)行充分的明確，相關(guān)被征收人往往在自身權(quán)益維護(hù)方面存在很大的限制，并沒有充分體現(xiàn)出自身的利益訴求。針對這樣的情況，就需要著重做好改進(jìn)和完善。

（1）充分體現(xiàn)出信息公開制度的監(jiān)管作用。在實(shí)踐的過程中，要確保相關(guān)制度能夠從事后公開轉(zhuǎn)變成為事前公開，進(jìn)一步體現(xiàn)出信息公開制度的監(jiān)督管理作用，使相關(guān)程序和制度執(zhí)行更具有透明性，在征收集體土地之前，要確定相對應(yīng)的批準(zhǔn)公告，并把相關(guān)內(nèi)容的執(zhí)行提前到征收土地報(bào)批階段，與此同時(shí)進(jìn)一步明確告知被征收人的相關(guān)權(quán)利，對于征收土地的具體位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑、用途等相關(guān)情況也要有效告知，如果被征收人對相關(guān)事項(xiàng)存在一定的異議，要有效提出相對應(yīng)的聽證程序，進(jìn)一步加強(qiáng)公眾的參與度，使人民群眾的訴求得到充分的滿足。

（2）切實(shí)公告征地補(bǔ)償安置方案。

在市、縣人民政府國土資源部門以及其他部門的擬定階段，要針對征地補(bǔ)償安置方案進(jìn)行明確的告知，同時(shí)與相關(guān)人員針對具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，范圍方式，支付對象等等進(jìn)行有效協(xié)商，把相關(guān)內(nèi)容明確公布之后，雙方有權(quán)委托專業(yè)地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對擬征地塊進(jìn)行相對應(yīng)的市場價(jià)格評估，被征收人以及利益關(guān)系人都可以啟動(dòng)相對應(yīng)的聽證、復(fù)議或者訴訟程序，首先要進(jìn)行相對應(yīng)的補(bǔ)償，補(bǔ)償順利完成之后才能進(jìn)行搬遷。除此之外，也要針對司法救濟(jì)機(jī)制進(jìn)行不斷的完善和優(yōu)化。

（二）從微觀層面進(jìn)行相對應(yīng)的應(yīng)對和處理

1.切實(shí)做好宅基地使用權(quán)補(bǔ)償工作。

在針對集體土地進(jìn)行征收和應(yīng)用的過程中，要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)一步把握宅基地的使用補(bǔ)償權(quán)等相關(guān)問題或者因素，要進(jìn)一步把握房屋價(jià)值補(bǔ)償，除此之外也要針對相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和對象進(jìn)行充分的明確。就宅基地使用權(quán)進(jìn)行有效明確，然后制定出與之相對應(yīng)的補(bǔ)償方案，在這樣的情況下可在更大程度上提升補(bǔ)償?shù)墓_化、透明度，有效規(guī)避暗箱操作問題。

2.確保補(bǔ)償和評估標(biāo)準(zhǔn)更公平合理。

首先，要有針對性的明確相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在城中村的房屋征收和補(bǔ)償工作中確立相對應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是核心內(nèi)容，因此要著重關(guān)注補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定，確保其符合市場需求，進(jìn)一步明確相對應(yīng)的臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等等相關(guān)內(nèi)容，使不同類型的補(bǔ)償項(xiàng)目都可以有既定的標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能在實(shí)踐的過程中體現(xiàn)出切實(shí)性、可行性。在制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的過程中，也要充分結(jié)合被征收房屋的具體價(jià)值和市場預(yù)估價(jià)，把握市場行情，同時(shí)有針對性的結(jié)合征收群體的具體情況來進(jìn)行科學(xué)合理的操作，確保各項(xiàng)工作能夠平穩(wěn)有序的運(yùn)行，進(jìn)一步把握補(bǔ)償過程中所呈現(xiàn)出的動(dòng)態(tài)平衡要點(diǎn)，這樣才能使標(biāo)準(zhǔn)具備應(yīng)有的可行性和合理性，同時(shí)在實(shí)踐的過程中可以得到有效操作。其次，要結(jié)合實(shí)際的要求，對于被征地村民的合法權(quán)益進(jìn)行充分的維護(hù)，使其具備應(yīng)有的補(bǔ)償方式的選擇權(quán)，著重做好回遷房工程質(zhì)量管控工作，要充分明確項(xiàng)目中的相關(guān)主體確立各自的責(zé)任，然后對于相應(yīng)的職責(zé)能夠在實(shí)踐的過程中進(jìn)行切實(shí)的落實(shí)，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)竣工驗(yàn)收工作等等，以此從根本上有效提升居民的居住環(huán)境質(zhì)量和水平。

3.針對房屋的評估程序進(jìn)行有效完善。

要嚴(yán)格按照相關(guān)要求著重做好房屋評估程序的完善工作，對于拆遷評估過程中所存在的相關(guān)問題進(jìn)行切實(shí)的解決，同時(shí)對于相應(yīng)的條例和辦法等等也要進(jìn)行不斷的改進(jìn)和完善。。

4.針對違法建筑要進(jìn)行科學(xué)合理的認(rèn)定并規(guī)范化的處理。

首先要針對主體進(jìn)行明確的認(rèn)定。結(jié)合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步確立城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門是建筑違法情況的認(rèn)定部門，所以要從實(shí)際出發(fā)，制定出統(tǒng)一完善的標(biāo)準(zhǔn)，以此進(jìn)行相對應(yīng)的城鄉(xiāng)規(guī)劃。其次要從實(shí)際出發(fā)針對問題或者違規(guī)的行為，要進(jìn)行嚴(yán)厲的查處，進(jìn)行及時(shí)有效的把控，然后按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行執(zhí)行，著重做好執(zhí)法監(jiān)督工作，在實(shí)踐的過程中要加大監(jiān)管力度，及時(shí)有效地發(fā)現(xiàn)各類問題，并在第一時(shí)間進(jìn)行處理。同時(shí)要充分根據(jù)相對應(yīng)的城鄉(xiāng)規(guī)劃法的具體內(nèi)容，進(jìn)行科學(xué)合理的處理，要從根本上有效規(guī)避改造與認(rèn)定和拆除違法建筑混為一談的問題。第三，要針對認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和處理方式進(jìn)行統(tǒng)一和完善，在實(shí)踐的過程中要貫徹落實(shí)總體化原則，實(shí)現(xiàn)規(guī)范的認(rèn)定和處理。第一，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)并給予征收補(bǔ)償。要和土地利用總體規(guī)劃以及城市總體規(guī)劃進(jìn)行充分的協(xié)調(diào)融合，確保建筑質(zhì)量足夠合格，針對存在質(zhì)量問題或者安全隱患的建筑或者違法違規(guī)建筑等等，要進(jìn)行嚴(yán)厲的懲處，注重做好相關(guān)處罰流程之后，進(jìn)一步進(jìn)行手續(xù)的補(bǔ)全和完善，同時(shí)要充分明確建造人對違法建筑的所有權(quán)，在征收房屋時(shí)要對其進(jìn)行有效的補(bǔ)償，使各類損失得到彌補(bǔ)。第二，按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行拆除的，不對其進(jìn)行補(bǔ)償。如果相關(guān)建筑有嚴(yán)重的安全隱患或者屬于違法違規(guī)建筑，不能整改消除的，都需要按照違法建筑進(jìn)行拆除，并且不給予補(bǔ)償。對于違法突擊搶建擴(kuò)建的新建違法建筑，對城中村改造項(xiàng)目造成嚴(yán)重阻礙的建筑也要進(jìn)行拆除。

四、結(jié)語

通過上面的分析，我們能夠充分看出，在當(dāng)前的城市化建設(shè)過程中，需要高度關(guān)注城中村改造過程中的集體土地征收和拆遷房屋補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)方面的問題，然后從微觀和宏觀層面進(jìn)行探究和分析，采取行之有效的應(yīng)對策略，以此確保被征收人的合法權(quán)益得到充分的維護(hù)，避免社會(huì)矛盾激化，做出科學(xué)合理的補(bǔ)償，落實(shí)相關(guān)應(yīng)對策略，以此確保城中村改造取得更加良好的發(fā)展，為城市化的順利推進(jìn)提供必要的條件。

（作者單位：延川縣房屋征收管理辦公室）