摘 要：大力實施鄉(xiāng)村建設(shè)行動，要積極探索實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。文章對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓三種變動方式的法律關(guān)系構(gòu)成要素進(jìn)行探析。對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動的法律關(guān)系的主體劃分為出讓主體與受讓主體、轉(zhuǎn)讓主體與受讓主體、出租主體與承租主體三對法律關(guān)系的主體進(jìn)行界定;界定出讓法律關(guān)系、轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系、出租法律關(guān)系的客體;明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓的內(nèi)容、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出租的內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地 使用權(quán)變動 法律關(guān)系

中圖分類號：F323;D912.3 ?文獻(xiàn)標(biāo)碼：A

文章編號：1004-4914（2021）05-054-03

2014年12月31日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公室印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，明確提出了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的任務(wù)，并明確了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍和途徑，同時提出應(yīng)該建立健全市場交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度。試點工作已經(jīng)于2019年12月31日結(jié)束。[1]

2021年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的意見》于2021年2月1日正式出臺。在第四部分大力實施鄉(xiāng)村建設(shè)行動（二十一）中明確指出：積極探索實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。完善盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地政策，實行負(fù)面清單管理，優(yōu)先保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村建設(shè)用地。

本文旨在梳理文獻(xiàn)與各方觀點結(jié)合目前中國農(nóng)村實際，就農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動的法律關(guān)系構(gòu)成要素界定進(jìn)行探析，以求厘定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動法律關(guān)系的構(gòu)成。

一、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動的法律關(guān)系的主體

本文將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動的法律關(guān)系的主體劃分為出讓主體與受讓主體、轉(zhuǎn)讓主體與受讓主體、出租主體與承租主體三對法律關(guān)系主體，并對其具體含義與學(xué)理進(jìn)行探討。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地通過在不同權(quán)利主體間的使用權(quán)變動可劃分出讓、轉(zhuǎn)讓、出租三種使用權(quán)變動模式。所謂出讓，是土地所有者對土地設(shè)定用益物權(quán)將所有權(quán)中的使用權(quán)能進(jìn)行出讓。農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定后，已經(jīng)取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，受讓方可以通過簽訂轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓給受讓方或者簽訂租賃合同租賃給承租方，進(jìn)行使用權(quán)能的二次變動。

本文所探討的僅是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動法律關(guān)系的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租三種使用權(quán)變動法律關(guān)系，抵押、入股并不在本文的討論之列。

（一）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動法律關(guān)系的出讓主體與受讓主體

所謂農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動法律關(guān)系的出讓主體，即有權(quán)決定是否變動，以何種方式變動以及諸如合同內(nèi)容、收益分配等問題的主體。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定可知，集體所有權(quán)主體是農(nóng)民集體?！坝捎凇睹穹ǖ洹た倓t編》并沒有明確‘農(nóng)民集體的民事主體地位，而只是賦予了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織特別法人地位，故此只能依據(jù)《民法典·物權(quán)編》第262條的規(guī)定由該農(nóng)民集體對應(yīng)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村民小組等代表行使。這一做法使得在集體土地所有權(quán)行使上‘農(nóng)民集體被‘隱身于法定代表行使主體之后?！盵2]而為起到定分止?fàn)幍哪康?，國土資源部早在2011年11月10日即頒布《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，為減少主體問題引發(fā)的爭議，集體所有權(quán)的歸屬狀況應(yīng)通過確權(quán)登記并發(fā)放權(quán)利證書的方式，以明確其究竟歸屬何者以及應(yīng)有何者代表集體行使所有權(quán)。

根據(jù)課題組對于山東省內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地情況的實證調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不完備的地區(qū)，土地所有權(quán)屬于歷史上存在的生產(chǎn)隊集體即現(xiàn)在的“村民小組”的情況較多?！睹穹ǖ洹返?62條規(guī)定集體所有權(quán)可以由村民小組行使，但《民法典》僅確立了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會的特別法人主體資格，而“村民小組”并未被確立為民事主體。為了解決這一問題，在已經(jīng)結(jié)束的改革試點中，村民小組往往將對于土地使用權(quán)變動的權(quán)利行使委托給村民委員會或村級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，委托人與受托人之間就權(quán)利行使委托的關(guān)系，具體應(yīng)適用民法中委托代理的相關(guān)法律規(guī)定。

在集體經(jīng)營性建設(shè)用地變動試點改革的過程中，各地試點地區(qū)出現(xiàn)了使用權(quán)變動主體多元化的情況。除了村委會外，集體經(jīng)濟(jì)組織成立的各類新型集體經(jīng)濟(jì)組織諸如資產(chǎn)管理公司、股份經(jīng)濟(jì)合作社、農(nóng)業(yè)合作社、由村民議事大會主導(dǎo)的村集體等逐步成為使用權(quán)變動主體。[3]此次改革實為經(jīng)營性建設(shè)用地委托組織使用權(quán)變動的濫觴之始。使用權(quán)變動主體多元化與集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓，因涉及諸多專業(yè)知識而需要專業(yè)人士協(xié)助進(jìn)行使用權(quán)變動不無關(guān)系。在對其進(jìn)行總結(jié)經(jīng)驗與反思過程中，要特別注意在進(jìn)行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動時，要確保代表農(nóng)村集體的集體經(jīng)濟(jì)組織在做出決定時為獨立的變動意思，即法定的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員根據(jù)法定議事規(guī)則，行使成員權(quán)的過程。另一方面，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動收益的分配也應(yīng)根據(jù)成員權(quán)確認(rèn)分配資格。而村委會在進(jìn)行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動時，也應(yīng)該根據(jù)《村民委員會組織法》以及仿照對于集體經(jīng)濟(jì)組織的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行法定的民意表決。

所謂集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動法律關(guān)系的受讓主體，指集體經(jīng)營性建設(shè)用地通過轉(zhuǎn)讓、出租等方式進(jìn)行其使用權(quán)的變動后，可以對其占有、使用和收益的那些承繼主體。

《土地管理法》并未對受讓主體進(jìn)行限定，未來立法也不應(yīng)該有限定，受讓主體可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也可為非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在特定情況下，國家也可以為受讓主體。通常情況下應(yīng)該為自然人、法人和非法人組織。國家是一種特殊的法人，在私權(quán)的角度可以由其代理人作為民事主體行使其民事權(quán)利。

（二）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動法律關(guān)系的轉(zhuǎn)讓主體與受讓主體

農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定后，已經(jīng)取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。并進(jìn)行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的二次變動為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動法律關(guān)系的轉(zhuǎn)讓主體。

受讓主體即通過土地轉(zhuǎn)讓合同獲得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的主體。通常情況下應(yīng)該為自然人、法人和非法人組織。國家是一種特殊的法人，在私權(quán)的角度可以由其代理人作為民事主體行使其民事權(quán)利。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動法律關(guān)系的出租主體與承租主體

在一級市場中，根據(jù)上文所述，被授予特別法人地位的集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會，以出租方式設(shè)立債權(quán)性土地使用權(quán)的為出租主體;在二級市場，取得使用權(quán)并以出租合同的方式進(jìn)行使用權(quán)能二次變動的自然人、法人和非法人組織為出租主體。

承租主體即通過土地租賃合同獲得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的主體。通常情況下應(yīng)該為自然人、法人和非法人組織。

目前學(xué)界對于是否在這一使用權(quán)變動中引入民商法中應(yīng)用廣泛的“優(yōu)先購買權(quán)”有較大爭議。有學(xué)者提出為提高土地資源配置效率，應(yīng)當(dāng)建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的政府優(yōu)先購買權(quán)制度。[4]而另有學(xué)者提出為防止政府在實踐中濫用優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)該賦予農(nóng)村集體組織成員優(yōu)先購買權(quán)。[5]

筆者認(rèn)為在使用權(quán)變動過程中，應(yīng)該充分尊重?fù)碛型恋氐霓r(nóng)民集體的意思自治原則，不應(yīng)該多此一舉在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地變動過程中，引入“優(yōu)先購買權(quán)”制度。

二、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動的法律關(guān)系的客體

根據(jù)我國《憲法》第10條第4款規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地只能進(jìn)行土地使用權(quán)的交易，不能進(jìn)行所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，本文所探討的僅是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動的法律關(guān)系的客體。

（一）出讓法律關(guān)系的客體

出讓法律關(guān)系的客體為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的所有權(quán)中的使用權(quán)能，集體土地的擁有者農(nóng)民集體通過出讓的方式設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)這一用益物權(quán)，該用益物權(quán)實際為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的所有權(quán)中的使用權(quán)能。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)采取的是登記生效要件主義，即不登記，則集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)無法設(shè)立。《民法典》第349條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放權(quán)屬證書?！币虼耍鲎屩黧w應(yīng)協(xié)助受讓主體辦理向土地確權(quán)登記機構(gòu)申請集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記的相關(guān)事宜。

（二）轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的客體

轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的客體為通過出讓變動方式設(shè)定的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)是設(shè)立于集體經(jīng)營性建設(shè)用地上的一項用益物權(quán)，是隸屬于集體建設(shè)用地使用權(quán)的我國物權(quán)體系下的的一項重要的用益物權(quán)。同時，轉(zhuǎn)讓主體應(yīng)協(xié)助受讓主體辦理向土地確權(quán)登記機構(gòu)申請集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記的相關(guān)事宜。

（三）出租法律關(guān)系的客體

出租法律關(guān)系的客體為債權(quán)性土地使用權(quán)，是使用權(quán)能讓渡后設(shè)定的用益?zhèn)鶛?quán)。農(nóng)民集體擁有的土地租給承租人，設(shè)立土地使用權(quán)，但是租賃合同設(shè)定的土地使用權(quán)是債權(quán);經(jīng)過受讓已獲得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用權(quán)人通過租賃合同設(shè)立債權(quán)性土地使用權(quán)這一用益?zhèn)鶛?quán)，將土地使用權(quán)租給承租人。以出租方法設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地具有對高效利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地具有促進(jìn)作用。但與此同時也會帶來兩個問題：第一，分期支付的租金無法在不動產(chǎn)登記簿上顯示，在土地二級市場上，相對人無法準(zhǔn)確判斷土地的實際價值。第二，若承租人到期未支付租金，集體可采取的救濟(jì)措施相對較少，這將影響土地歸屬的清晰度與穩(wěn)定性。

三、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動法律關(guān)系的內(nèi)容

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動的內(nèi)容，即農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出租的雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（一）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓的內(nèi)容

出讓，即由集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會或村民小組委托的法人主體作為被確權(quán)土地?fù)碛姓叩霓r(nóng)民集體的代表，與受讓主體通過訂立出讓合同完成將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行讓渡的過程。出讓合同的內(nèi)容應(yīng)按照《土地管理法》63條規(guī)定并貫徹“同地同權(quán)原則”仿照國有建設(shè)用地進(jìn)行載明與約定，而為充分保護(hù)農(nóng)民集體利益，出讓價格應(yīng)該由土地評估機構(gòu)設(shè)立最低出讓價格。

出讓方享有的主要權(quán)利：第一，通過訂立合同的方式設(shè)立使用權(quán)這種用益物權(quán)并將土地所有權(quán)能中的使用權(quán)能讓渡給受讓方;第二，當(dāng)其所有土地在使用權(quán)讓渡期間受到損害時依照法律請求救濟(jì)的權(quán)利;第三，在合同期限屆滿之后，受讓方未續(xù)約、出讓方不同意續(xù)約時等合同終止的情形下，收回土地的權(quán)利;第四，要求支付土地出讓金的權(quán)利。

出讓方享有的主要義務(wù)：第一，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓后，出讓主體應(yīng)協(xié)助受讓主體辦理向土地確權(quán)登記機構(gòu)申請集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記的相關(guān)事宜;第二，按照合同約定的期限向?qū)Ψ浇桓锻恋?第三，出讓方應(yīng)該向受讓方交付土地，并確保交付的土地使用權(quán)沒有權(quán)利瑕疵等權(quán)力效能方面的問題。

受讓方承擔(dān)的主要權(quán)利：第一，依法對土地行使相應(yīng)的使用權(quán)能進(jìn)行占有、使用、收益和一定程度的處分，并具有排他性的權(quán)利;第二，在土地與合同內(nèi)容不符等情況可以解除合同，要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)違約責(zé)任;第三，在土地出讓合同約定的使用期限屆滿后，依法申請續(xù)約的權(quán)利;第四，將受讓取得的土地使用權(quán)在土地二級市場進(jìn)行使用權(quán)二次變動的權(quán)利。

受讓方承擔(dān)的主要義務(wù)：第一，支付土地出讓金給予出讓方;第二，合理利用土地且不得改變土地用途的義務(wù);第三，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，受讓方不得改變土地用途，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政法律責(zé)任;第四，土地使用權(quán)出讓期限屆滿，申請續(xù)期不成功或者其他土地出讓合同終止的，土地應(yīng)當(dāng)返還給對方;第五，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人取回地上建筑物或者其他附著物時，其負(fù)有恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。

（二）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容

轉(zhuǎn)讓，即通過出讓合同獲得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的自然人、法人或非法人組織與受讓主體通過訂立出讓合同完成使用權(quán)讓渡的過程。出讓合同的內(nèi)容應(yīng)按照《土地管理法》63條規(guī)定并貫徹“同地同權(quán)原則”仿照國有建設(shè)用地進(jìn)行載明與約定，出讓方享有的主要權(quán)利：第一，通過訂立合同的方式將使用權(quán)這種用益物權(quán)讓渡給受讓方;第二，當(dāng)其所有土地在使用權(quán)讓渡期間受到損害時依照法律請求救濟(jì)的權(quán)利;第三，在土地出讓合同約定的使用期限屆滿之后，受讓方未續(xù)約、出讓方不同意續(xù)約時等合同終止的情形下，收回土地的權(quán)利;第四，要求支付土地出讓金的權(quán)利。

出讓方享有的主要義務(wù)：第一，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓后，出讓主體應(yīng)協(xié)助受讓主體辦理向土地確權(quán)登記機構(gòu)申請集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記的相關(guān)事宜;第二，按照合同約定的期限向?qū)Ψ浇桓锻恋?第三，出讓方應(yīng)該向受讓方交付土地，并確保交付的土地使用權(quán)沒有權(quán)利瑕疵等權(quán)力效能方面的問題。

受讓方承擔(dān)的主要權(quán)利：第一，請求交付土地的權(quán)利;第二，依法對土地行使相應(yīng)的使用權(quán)能進(jìn)行占有、使用、收益和一定程度的處分，并具有排他性的權(quán)利;第三，在土地與合同內(nèi)容不符等情況可以解除合同，要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)違約責(zé)任;第四，出讓合同約定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的土地使用期限屆滿后，申請續(xù)約的權(quán)利;第五，依法將受讓取得的土地使用權(quán)在土地二級市場進(jìn)行使用權(quán)二次變動的權(quán)利。

受讓方承擔(dān)的主要義務(wù)：第一，向出讓方支付土地出讓金的義務(wù);第二，合理利用土地且不得改變土地用途的義務(wù);第三，土地使用權(quán)出讓期限屆滿，申請續(xù)期不成功或者其他土地出讓合同終止的，土地應(yīng)當(dāng)返還給對方;第四，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人取回地上建筑物或者其他附著物時，其負(fù)有恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出租的內(nèi)容

出租，即由集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會或村民小組委托的法人主體作為被確權(quán)土地?fù)碛姓叩霓r(nóng)民集體的代表，與受讓主體通過訂立租賃合同完成使用權(quán)變動的過程，或經(jīng)過出讓后獲得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的受讓主體與他人設(shè)立租賃合同實現(xiàn)使用權(quán)二次變動的過程。出租繳納也有一次性繳納與分期繳納兩種方式。

出租方式的使用權(quán)變動問題較為復(fù)雜。集體建設(shè)用地使用權(quán)采取出租方式取得，出租的租金如果采取分期支付的方式，支付情況被二級市場中的相對人得知，則相對人便無法在二級市場中評估土地實際的市場價值和利用價值;倘若承租主體通過出租方式獲得土地，而后不再支付租金，出租主體可采取的救濟(jì)措施相對有限，而且通過法律程序解除租賃合同后，對于土地資源也造成了浪費，影響了使用權(quán)的穩(wěn)定性與權(quán)利歸屬的清晰度。

出租方的主要權(quán)利：第一，通過訂立合同的方式設(shè)立債權(quán)性土地使用權(quán)這種用益?zhèn)鶛?quán)并將土地租賃給承租方的權(quán)利;第二，當(dāng)其所有的集體經(jīng)營性建設(shè)用地在租賃他人期間受損時請求恢復(fù)原狀救濟(jì)的權(quán)利;第三，在租賃的合同期限屆滿之后，受讓方未續(xù)約或出讓方不同意續(xù)約時等合同終止的情形下，收回土地的權(quán)利;第四，要求支付土地租賃金的權(quán)利，支付土地租賃金目前有一次性支付土地租賃金或分期支付土地租賃金兩種方式。

出租方的主要義務(wù)：第一，按照租賃合同的約定的期限向?qū)Ψ浇桓锻恋氐牧x務(wù);第二，出租方應(yīng)該向承租方交付土地，并確保交付的土地使用權(quán)沒有權(quán)利瑕疵等權(quán)力效能方面的問題。

承租方享有的主要權(quán)利：第一，依法對土地行使相應(yīng)的使用權(quán)能進(jìn)行占有、使用、收益和一定程度的處分，并具有排他性的權(quán)利;第二，在土地與合同內(nèi)容不符等情況可以解除合同，要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)違約責(zé)任;第三，合同約定的土地使用期限屆滿后，申請續(xù)約的權(quán)利;第四，依法將租賃取得的土地使用權(quán)在土地二級市場進(jìn)行轉(zhuǎn)租的權(quán)利，轉(zhuǎn)租前應(yīng)取得出租人的同意。

承租方承擔(dān)的主要義務(wù)：第一，按合同約定向出租方支付土地租賃金;第二，依照法律和合同使用租賃的集體土地，不違法違規(guī)使用土地;第三，受讓方未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)的不得改變土地用途，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)行政方面的法規(guī)上的責(zé)任;第四，在土地使用權(quán)租賃期限屆滿后未申請續(xù)約、申請續(xù)約未果，或存在其他導(dǎo)致土地租賃合同終止的情況下，應(yīng)當(dāng)向出租方返還土地;第五，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人取回地上建筑物或者其他附著物時，其負(fù)有恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。

四、結(jié)論

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動的法律關(guān)系的主體可劃分為出讓主體與受讓主體、轉(zhuǎn)讓主體與受讓主體、出租主體與承租主體三對法律關(guān)系主體，即出讓主體、轉(zhuǎn)讓主體、受讓主體、出租主體、承租主體五種法律關(guān)系主體。

出讓主體，根據(jù)現(xiàn)行法律，一般應(yīng)為被授予特別法人地位的集體經(jīng)濟(jì)組織，而在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不健全的地方，應(yīng)為同樣被授予特別法人地位的村委會。因為村民小組沒有民事主體地位，所以在屬于村民小組的土地通過集體意思決定變動的情況下，村民小組行使土地使用權(quán)變動的權(quán)利應(yīng)該委托給村民委員會或村級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，委托人與受托人之間就權(quán)利行使委托的關(guān)系，具體應(yīng)適用民法中委托代理的相關(guān)法律規(guī)定。

受讓主體，指集體經(jīng)營性建設(shè)用地通過出讓、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行其使用權(quán)的變動后，可以對其占有、使用和收益的那些承繼主體。通常情況下應(yīng)該為自然人、法人和非法人組織。在特定條件下，國家也可能成為該法律關(guān)系的受讓主體。

轉(zhuǎn)讓主體，指農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定后，已經(jīng)取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，并通過轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的二次變動的主體。

出租主體，為被授予特別法人地位的集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會，以出租方式設(shè)立的債權(quán)性土地使用權(quán)這種用益?zhèn)鶛?quán)的主體，或取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)并以出租合同的方式進(jìn)行使用權(quán)能二次變動的主體。

承租主體即通過土地租賃合同獲得債權(quán)性土地使用權(quán)的主體。通常情況下應(yīng)該為自然人、法人和非法人組織。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動的法律關(guān)系的客體為不同使用權(quán)變動方式的法律關(guān)系的客體。出讓法律關(guān)系的客體為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的所有權(quán)中的使用權(quán)能;轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的客體為通過出讓變動方式設(shè)定的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán);出租法律關(guān)系的客體為債權(quán)性土地使用權(quán)，是使用權(quán)能讓渡后設(shè)定的用益?zhèn)鶛?quán)。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動法律關(guān)系的內(nèi)容，即在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的不同變動法律關(guān)系中的當(dāng)事人所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。受讓方的權(quán)利義務(wù)多與出讓方的權(quán)利和義務(wù)對應(yīng);受讓方的權(quán)利義務(wù)多與轉(zhuǎn)讓方的權(quán)利和義務(wù)對應(yīng);承租方的權(quán)利義務(wù)多與出租方的權(quán)利義務(wù)對應(yīng)。

[本文系2020年山東省大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練計劃基金項目“關(guān)于我國華東地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變動法律問題的調(diào)查報告——以山東省為例”（項目編號：S202010448020）的階段性研究成果。]

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（作者單位：德州學(xué)院法學(xué)院 山東德州 253023）

[作者簡介：李楷（1999—），男，漢族，山東滕州人，德州學(xué)院法學(xué)院2018級法學(xué)專業(yè)本科生。]（責(zé)編：若佳）