摘 要：2003—2013年的10年間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的城市住房?jī)r(jià)格的上漲幅度是每年15.9%。2011—2014年，中國(guó)的建筑面積達(dá)到了1065億平方英尺[1]。然而，也有人認(rèn)為，中國(guó)正面臨房地產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)的大爆發(fā)。文章分析了房地產(chǎn)泡沫的形成原因以及其中蘊(yùn)藏的金融危機(jī)，并從中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的角度提出相應(yīng)的調(diào)整策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 金融危機(jī) 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策 調(diào)整

中圖分類號(hào)：F290

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2021）05-043-02

20世紀(jì)90年代，日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰;2006年開始，美國(guó)面臨次貸危機(jī)。從發(fā)達(dá)國(guó)家的金融危機(jī)可以看出，房地產(chǎn)泡沫的形成與崩潰對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了巨大打擊，甚至給國(guó)家乃至全球金融體系都造成嚴(yán)重影響。近年來，我國(guó)的建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，為了更好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)，我國(guó)政府采取了適度寬松的貨幣政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造了相對(duì)穩(wěn)定、良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生仍然給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成威脅。

一、房地產(chǎn)泡沫淺析

房地產(chǎn)泡沫指的是房?jī)r(jià)脫離了市場(chǎng)基礎(chǔ)而呈現(xiàn)出持續(xù)、異常上漲的趨勢(shì)，造成這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)投機(jī)[2]，通俗而言，就是指土地與房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍與實(shí)際價(jià)值，盡管賬面上價(jià)值增長(zhǎng)極快，但因?yàn)榕c市場(chǎng)基礎(chǔ)不相符，所以很難實(shí)現(xiàn)價(jià)值，只是呈現(xiàn)一種表面繁榮的虛假景象。房地產(chǎn)泡沫是一種以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)類型，作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，房地產(chǎn)的主要特點(diǎn)是稀缺性，很難在短期內(nèi)達(dá)到供求平衡，因此容易成為投機(jī)對(duì)象。房地產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重背離了其本身的價(jià)格是房地產(chǎn)泡沫的重要表現(xiàn)，正是因?yàn)榉績(jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)急劇、持續(xù)上升，才導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，短期內(nèi)，房地產(chǎn)投資嚴(yán)重膨脹，很多房屋閑置，失去實(shí)際價(jià)值。

二、房地產(chǎn)泡沫的形成原因

（一）過度的金融支持

房屋建筑的施工周期長(zhǎng)、資金投入多且周轉(zhuǎn)慢，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)需要大量的資金支持，開發(fā)商僅憑自身的資金實(shí)力是無法滿足房地產(chǎn)投資的，因此需要從金融機(jī)構(gòu)貸款。房地產(chǎn)的價(jià)值越大，普通百姓全款買房的難度就越高，越需要通過抵押貸款的方式來購(gòu)房。所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)起著至關(guān)重要的作用。在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的情況下，銀行擁有的房地產(chǎn)價(jià)值也大幅度上升，降低了銀行資產(chǎn)的負(fù)債率，提高了銀行的盈利能力，擴(kuò)大了銀行的信貸規(guī)模，在房地產(chǎn)中的投資會(huì)更多。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)的上升和過度樂觀的市場(chǎng)預(yù)期極大地刺激了投機(jī)性需求，很多投資者不惜借錢購(gòu)房，銀行放寬了借貸條件，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金更多，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。在“信貸—價(jià)格”效應(yīng)的影響下，產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。

（二）金融的市場(chǎng)化

信用的極度膨脹刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為，金融機(jī)構(gòu)的大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的形成。與此同時(shí)，金融的市場(chǎng)化也加快了資本的國(guó)際流動(dòng)速度，提高了資源配置效率。國(guó)際游資快速流入股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)，催生了價(jià)格泡沫。而且我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制還不成熟，監(jiān)管不到位助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)行為。

三、房地產(chǎn)泡沫背后隱藏的金融危機(jī)

銀行高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)決定了其本身的脆弱性，很容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)泡沫的相互結(jié)合使商業(yè)銀行體系成為金融危機(jī)發(fā)生的主體。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)銀行體系的依賴程度，通常決定了房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)危害的嚴(yán)重程度。在金融體系、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟而完善的國(guó)家，有很多渠道可以進(jìn)行房地產(chǎn)融資，除了最常見的銀行貸款，還有企業(yè)上市融資、房地產(chǎn)信托投資基金、企業(yè)債券等多元化的融資方式，通過銀行貸款的融資金額被控制在房地產(chǎn)融資總額的40%以內(nèi)。然而，在以下一些國(guó)家的金融體系中，商業(yè)銀行體系始終處于主導(dǎo)地位，比如經(jīng)濟(jì)大蕭條之前的美國(guó)，銀行持有一半以上的金融資產(chǎn);日本和東南亞國(guó)家，銀行持有的金融資產(chǎn)更多，達(dá)到了75%以上，因此房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生和崩潰對(duì)這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展所造成的危害也更大。

作為發(fā)展中國(guó)家，我國(guó)的金融改革具有滯后性，房地產(chǎn)融資途徑非常單一，主要以銀行信貸為主，股權(quán)融資十分有限。無論是開發(fā)資金、物業(yè)抵押，還是購(gòu)房消費(fèi)、建筑企業(yè)墊付的工程資金全部依賴于銀行體系。在銀行的大部分資金都涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下，房地產(chǎn)的開發(fā)就容易變得盲目，房地產(chǎn)投資異?；鸨?，嚴(yán)重打破了市場(chǎng)正常的供求關(guān)系。而且我國(guó)銀行體系涉足房地產(chǎn)信貸是在金融基礎(chǔ)設(shè)施不完善、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱情況下的一種行為，我國(guó)的房地產(chǎn)步入市場(chǎng)化的時(shí)間很短，還未經(jīng)歷過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大起大落的考驗(yàn)。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重波動(dòng)時(shí)，企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)上更是一種銀行風(fēng)險(xiǎn)，信貸資金無法按時(shí)收回，會(huì)形成大量的銀行呆賬和壞賬，為金融危機(jī)的爆發(fā)埋下了隱患。

四、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整策略

（一）深化公共財(cái)政體制改革，完善土地管理制度，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性

現(xiàn)階段，我國(guó)面臨一個(gè)現(xiàn)實(shí)的、備受關(guān)注的民生問題——失地農(nóng)民的生存與發(fā)展、房地產(chǎn)泡沫。這些問題都和地方政府推行的土地財(cái)政政策有直接關(guān)系，因此，要想從根本上解決問題，地方政府必須放棄對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的控制權(quán)與土地財(cái)政，世界上任何有實(shí)力的大國(guó)，財(cái)政支出都不是依靠土地財(cái)政的，只有采取產(chǎn)業(yè)振興和稅收等措施，維持良好的公共財(cái)政運(yùn)作，才能徹底擺脫地方政府與土地財(cái)政的依賴關(guān)系。

1.加快國(guó)家公共財(cái)政體制的改革，完善土地收益分配制度：地方政府之所以對(duì)土地財(cái)政過度依賴，最重要的原因是財(cái)權(quán)上收、“政績(jī)逼人”、事權(quán)下放。因此，應(yīng)通過多元化的城市公共投資機(jī)制來降低地方政府想要獲取預(yù)算外收入的機(jī)會(huì)，地方政府無法成為主導(dǎo)城市投資的決策者，轉(zhuǎn)而成為社會(huì)公共物品與服務(wù)的提供者。中央政府要酌情增加事權(quán)，為地方政府減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，比如可以由中央政府來提供義務(wù)教育的經(jīng)費(fèi)，減少地方因經(jīng)濟(jì)水平的差異而造成的教育投入差異。

2.采取綜合性配套改革，降低地方政府經(jīng)營(yíng)土地財(cái)政的激勵(lì)：糾正以往將GDP與財(cái)政收入作為主要政績(jī)指標(biāo)的考核體制，積極引入土地財(cái)產(chǎn)稅來補(bǔ)充地方政府的財(cái)源，有效解決地方政府財(cái)力、事權(quán)不平衡的問題。

3.規(guī)范土地管理制度，降低土地融資風(fēng)險(xiǎn)：如果地方政府通過政府性公司抵押土地獲得貸款，用于城市建設(shè)，因?yàn)榈盅旱耐恋刂饕钦畠?chǔ)備土地，所以政府出現(xiàn)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)的可能性很高。為此，應(yīng)該把政府儲(chǔ)備土地界定為存量土地，嚴(yán)格禁止在土地儲(chǔ)備范圍內(nèi)納入農(nóng)村集體土地，同時(shí)還要科學(xué)評(píng)估用來抵押的土地，根據(jù)土地價(jià)值撥款。

通過改革土地出讓制度，將土地出讓轉(zhuǎn)變?yōu)殚_征土地財(cái)產(chǎn)稅，共包括三個(gè)稅種，分別是土地交易稅、土地使用稅、土地保有稅，這三個(gè)稅種應(yīng)該貫穿于土地交易、使用和保有的全過程。土地使用者在“使用”與“保有”兩個(gè)環(huán)節(jié)不需要一次性的付清費(fèi)用[3]，而是根據(jù)土地所在的地段、土地面積、土地用途來進(jìn)行綜合評(píng)估，然后地方稅務(wù)部門以年為單位進(jìn)行征稅，地方政府的主要稅源也來自于此。通過完善土地出讓制度，可以抑制過高的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)商不需要支付高昂的土地出讓金，有購(gòu)房需求的普通百姓也不需要一次性付清土地使用費(fèi)，極大的減輕了購(gòu)房壓力。

（二）嚴(yán)格控制資產(chǎn)價(jià)格膨脹

從美國(guó)金融危機(jī)中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入繁盛時(shí)期之前，采取嚴(yán)格的貨幣政策，能夠有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮，同時(shí)還要采取強(qiáng)有力的措施制止過于放松的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，尤其是在已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的前兆或跡象的情況下。此時(shí)，中央銀行并未采取從緊的貨幣政策，很大一部分原因是中央銀行把貨幣政策目標(biāo)主要用來控制普通的通貨膨脹，但是缺乏對(duì)資產(chǎn)價(jià)格膨脹危害性的正確認(rèn)知。雖然金融危機(jī)發(fā)生之前一部分中央銀行建議關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，但關(guān)注方法、標(biāo)準(zhǔn)程度并不明確。

通過總結(jié)美國(guó)金融危機(jī)的教訓(xùn)，中國(guó)應(yīng)該重新審視傳統(tǒng)貨幣政策目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)途徑，以更加從容地應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外金融形勢(shì)的風(fēng)云變幻。

立足于我國(guó)國(guó)情，中國(guó)貨幣政策的重要目標(biāo)應(yīng)該是控制資產(chǎn)價(jià)格的膨脹，因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格從膨脹到崩潰，造成的后果很可能是長(zhǎng)時(shí)間的通貨緊縮與經(jīng)濟(jì)蕭條。所以，中央銀行不僅要控制物價(jià)水平過度上漲，還要在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)中納入對(duì)資產(chǎn)價(jià)格膨脹的控制。也就是提前采取措施預(yù)防、阻止資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅，一味地在事后采取被動(dòng)的貨幣政策所投入的成本過高，是不可取的。

（三）開征物業(yè)稅與住宅空置稅，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

旺盛的房地產(chǎn)投資型需求是造成房?jī)r(jià)飛速上漲的重要因素，而自住型需求的房地產(chǎn)投資卻很難獲得滿足。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的調(diào)控應(yīng)該以降低住宅閑置率為目標(biāo)，抑制過度投機(jī)的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，增加住宅房屋的供給?？赏ㄟ^開征物業(yè)稅和住宅空置稅的方式來保障自住型需求得到滿足，住宅流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅的調(diào)控效果遠(yuǎn)達(dá)不到住宅空置稅和物業(yè)稅，在住宅總需求中，自住需求所占的比例越低，說明住宅流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅的調(diào)控效果越好。盡管物業(yè)稅對(duì)住宅價(jià)格的調(diào)控作用比住宅空置稅更大，但也容易抑制普通百姓的住宅需求。所以征收物業(yè)稅時(shí)，應(yīng)仔細(xì)甄別出自住用戶和其他參與者，并且區(qū)別對(duì)待，住宅空置稅的稅率控制在5%以內(nèi)，可以有效減少逃稅行為[4]。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)投機(jī)行為促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的形成，為金融危機(jī)的爆發(fā)埋下了潛在隱患。中國(guó)政府對(duì)此應(yīng)高度重視，采取有效的經(jīng)濟(jì)政策維持房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 丁升.房地產(chǎn)泡沫與中國(guó)[J].農(nóng)村科學(xué)實(shí)驗(yàn)，2017（9）：54.

[2] 張靖?jìng)?歷次金融危機(jī)共性對(duì)中國(guó)啟示——從房地產(chǎn)泡沫角度分析[J].河北企業(yè)，2019（2）：75-76.

[3] 孟慶斌，榮晨.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫研究——基于馬氏域變模型的實(shí)證分析[J].金融研究，2017（2）：101-116.

[4] 王潔.從美國(guó)次貸危機(jī)看我國(guó)金融高杠桿催生的房地產(chǎn)泡沫與地方政府債務(wù)擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)[J].鹽城工學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2016，29（2）：26-31.

（作者單位：深圳供電局有限公司 廣州深圳 518001）

[作者簡(jiǎn)介：楊雙源（1990—），男，漢族，四川人，碩士研究生，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)政策研究，金融銀行業(yè)研究。]

（責(zé)編：芝榮）