盈利性是房企經(jīng)營表現(xiàn)的重要考量指標之一，但隨著中國房地產(chǎn)市場逐漸成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平也在隨之下降。

“2020中國上市房企盈利能力TOP10”榜單，對利潤規(guī)模、盈利效率等指標進行多維度考察。經(jīng)過激烈角逐，最終萬科在眾多上市房企中表現(xiàn)突出，奪得榜首。

作為老牌頭部房企，萬科在營業(yè)收入、息稅前利潤上體現(xiàn)出明顯的優(yōu)勢。同時，維持了較為穩(wěn)健的營業(yè)收入增速，發(fā)展?jié)摿善凇ＨA潤置地規(guī)模雖稍顯不如，但較高毛利率為其增色不少，結合穩(wěn)健的經(jīng)營狀況，最終位居榜眼。另外，保利地產(chǎn)、龍湖集團也以出色的運營和穩(wěn)健的財務狀況，分列三四名。除碧桂園、萬科等龍頭房企之外，規(guī)模稍小的龍光集團也憑借較高毛利率和營業(yè)收入增速，躋身本次榜單。

1 毛利率降中有穩(wěn)

盈利性是房企經(jīng)營表現(xiàn)的重要考量指標之一，但隨著中國房地產(chǎn)市場逐漸成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平也在隨之下降。

根據(jù)歷年樣本房企毛利情況可發(fā)現(xiàn)，2010年左右房地產(chǎn)行業(yè)毛利率整體較高，而且利潤水平相對較為分散。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成熟，毛利率分布更加集中。預計2020年樣本房企毛利率的中位數(shù)水平與2015年基本持平，沒有顯著變動（本文所指毛利率，為去除營業(yè)成本后的利潤率）。對比于毛利率，房企的息稅前利潤（EBIT）則在過去10年實現(xiàn)了長足的發(fā)展。中位數(shù)來看，2010年EBIT中位數(shù)僅為8億元，而在2015年增長至16億元，預計2020年樣本房企EBIT中位數(shù)將達到57億元。此外，還預計個別房企EBIT水平在2020年會超過1000億元。為更好顯示分布情況，圖1橫軸坐標進行了對數(shù)變換。

2 房企運營效率差距顯著

對比候選房企間的營業(yè)收入，可以看到出現(xiàn)了較強的行業(yè)集中度。

通過圖2，可以發(fā)現(xiàn)前兩家龍頭企業(yè)的EBIT水平顯著高于其他企業(yè);同時，除前6家龍頭企業(yè)外，其他企業(yè)的EBIT均不及最高值的一半。

值得注意的是，從幾家龍頭企業(yè)情況來看，房企從總營業(yè)收入到EBIT的轉化效率不盡相同，總營業(yè)收入最高的4家房企中，有2家房企EBIT轉化率顯著低于另外2家房企，這也意味著這2家房企的經(jīng)營效率不高。另一方面，可以發(fā)現(xiàn)第二梯隊的房企從總營業(yè)收入向EBIT轉化方面效率反而更好，這一定程度上體現(xiàn)了兩種經(jīng)營策略一即第二梯隊房企在經(jīng)營上沒有過度注重規(guī)模擴張，而是加重了對經(jīng)營效率的關注。

3 營業(yè)收入增速放緩

與毛利率趨勢類似，房企總營業(yè)收入三年移動平均復合增長率在過去7年呈現(xiàn)緩慢下降趨勢。從中位數(shù)來看，2013年末（2014年初）房企總營業(yè)收入三年平均復合增長率高達26.1%，而在隨后的2014-2019年期間，可發(fā)現(xiàn)房企總營業(yè)收入的增幅并沒有明顯降低，尤其在2018年出現(xiàn)了小幅反弾。

預計，2020年房企的總營業(yè)收入增長率（三年復合平均）會再度出現(xiàn)較為明顯的下降，特別的，2020年年底總營業(yè)收入增長率會首次跌過20%。

這也意味著，過去多年房企保持的高速增長率可能將迎來轉折，進入更成熟的低增長階段。

2020中國上市房企

償債能力TOP10

評選參考指標：財務能力（速動比率、EBTIDA/總負債、凈負債比率、現(xiàn)金短債比、總貨值等）、管理能力（企業(yè)團隊組織與建設、企業(yè)管理模式、企業(yè)領導力與執(zhí)行效率等）、商業(yè)模式（產(chǎn)品的獨特性、革新的生產(chǎn)方式、營銷方式與組織、資金運用及融資等）、品牌價值（企業(yè)品牌熟知度、企業(yè)品牌認可度、社會貢獻等）。