王增龍

【摘要】房地產(chǎn)全程精細(xì)化管理作為創(chuàng)新房地產(chǎn)管理模式，優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)的重要手段，對(duì)房地產(chǎn)未來發(fā)展至關(guān)重要。通過對(duì)精細(xì)化管理理念的研究以及對(duì)房地產(chǎn)管理重要性剖析，客觀總結(jié)精細(xì)化管理中的不足，由此規(guī)劃更科學(xué)的管理方案，優(yōu)化精細(xì)化管理模式，目的在于提高房地產(chǎn)全程精細(xì)化管理質(zhì)量。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);精細(xì)化管理;成本控制;融資途徑

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到社會(huì)進(jìn)步與市場(chǎng)改革的影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理模式已經(jīng)不能滿足發(fā)展需求，積極對(duì)房地產(chǎn)全程進(jìn)行精細(xì)化管理。認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期性特點(diǎn)，從整體性角度出發(fā)，針對(duì)土地審批、房地產(chǎn)建筑規(guī)劃以及施工、營(yíng)銷、售后管理等所有環(huán)節(jié)均制定嚴(yán)密管理計(jì)劃，提高房地產(chǎn)全程管理質(zhì)量的同時(shí)，增加房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1、精細(xì)化管理理念研究

精細(xì)化管理理念主要是打破管理觀念、管理技術(shù)局限，以有效的方式將兩者充分結(jié)合，完善常規(guī)管理的同時(shí)，還要不斷融入新的管理理念，注重管理細(xì)節(jié)優(yōu)化，降低資源消耗，縮減管理成本，提高管理質(zhì)量。精細(xì)化管理理念的提出與實(shí)施于20世紀(jì)50年代末期，最初由日本提出并應(yīng)用[1]。相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家我國(guó)精細(xì)化管理模式應(yīng)用起步較晚，很多方面還處于探索階段。改革開放后市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式不斷革新，加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入大洗牌時(shí)代。缺乏改革創(chuàng)新力度，實(shí)力相對(duì)較弱、管理經(jīng)驗(yàn)不足的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸被市場(chǎng)淘汰。房地產(chǎn)項(xiàng)目并非單獨(dú)個(gè)體，各個(gè)項(xiàng)目之間相互聯(lián)系，不管是項(xiàng)目計(jì)劃、施工設(shè)計(jì)或者材料采購、施工處理、質(zhì)量檢驗(yàn)還是后期的銷售與售后管理等，相互之間均會(huì)受到彼此影響，因此房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目全程精細(xì)化管理十分迫切，這是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量的重要手段[2]。

2、房地產(chǎn)全程精細(xì)化管理重要性剖析

房地產(chǎn)全程精細(xì)化管理的開展，是革新房地產(chǎn)全程管理模式的關(guān)鍵，利用精細(xì)化管理提高全程控制力度，確保所有管理環(huán)節(jié)均在掌控之內(nèi)，由此取得更理想的管理預(yù)期效果，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益最大化。精細(xì)化管理是優(yōu)質(zhì)高效管理的前提條件，利用精細(xì)化管理將建筑質(zhì)量提高，使用壽命延長(zhǎng)。精細(xì)化管理幫助房地產(chǎn)管理積累更多管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新管理模式與管理理念，增加更多精細(xì)化管理手段，精細(xì)化管理對(duì)房地產(chǎn)未來發(fā)展意義重大[3]。

3、房地產(chǎn)全程精細(xì)化管理不足

房地產(chǎn)全程精細(xì)化管理中，因?yàn)閭鹘y(tǒng)形式管理理念等影響，很多方面還在探索融合階段，所以在很多方面存在一些不足。

第一，精細(xì)化管理中項(xiàng)目前期管理階段可行性研究不充足。沒有對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，對(duì)項(xiàng)目任務(wù)分解不科學(xué)，加上部分企業(yè)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)缺乏，很多研究不夠細(xì)致全面。如此一來就會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期設(shè)計(jì)目標(biāo)，功能得不到及時(shí)發(fā)揮，出現(xiàn)一系列問題。

第二，精細(xì)化管理資金不足，融資渠道少，影響到房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈。融資不到位，直接影響到精細(xì)化管理方案的制定與執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)受到融資限制，導(dǎo)致精細(xì)化管理作用無法激發(fā)。

第三，精細(xì)化管理人才不足，管理隊(duì)伍專業(yè)性有待提升。精細(xì)化管理模式涉及到很多新的管理方法，對(duì)管理人員專業(yè)性要求更高。精細(xì)化管理要求管理人員掌握基本管理知識(shí)的同時(shí)，還要對(duì)建筑設(shè)計(jì)、相關(guān)法律以及項(xiàng)目開發(fā)等有詳細(xì)了解。相對(duì)來講這方面人才比較短缺，所以還需要加大培養(yǎng)力度，打造更專業(yè)的精細(xì)化管理隊(duì)伍。

4、房地產(chǎn)全程精細(xì)化管理有效措施

4.1房地產(chǎn)全程管理信息化建設(shè)力度加大

房地產(chǎn)全程精細(xì)化管理的實(shí)施，需要信息化為基礎(chǔ)。建造專業(yè)管理隊(duì)伍，提高管理培訓(xùn)的重視，創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)管理意識(shí)，改善房地產(chǎn)企業(yè)管理的薪資待遇，為人才提供更多深造的機(jī)會(huì)與空間。與此同時(shí)加快信息化建設(shè)步伐，精細(xì)化管理涉及到大量房地產(chǎn)信息，并且還需要及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)計(jì)算等，信息化手段提高精細(xì)化管理信息處理的高效性。及時(shí)升級(jí)計(jì)算機(jī)硬件、軟件，增加網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃方法，信息化管理水平提高的同時(shí)，精細(xì)化管理決策制定更及時(shí)準(zhǔn)確。合同、成本、施工進(jìn)度等管理信息化的實(shí)現(xiàn)，為精細(xì)化“自上而下”管理運(yùn)行提供有利條件，從而增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全程管理的控制能力。

4.2成本管理的精細(xì)化優(yōu)化

房地產(chǎn)全程精細(xì)化管理中，成本管理作為重要組成，控制著房地產(chǎn)資金鏈運(yùn)行，決定著房地產(chǎn)施工成本，成本精細(xì)化管理是必然選擇。成本精細(xì)化管理中，必須縱觀房地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)調(diào)控政策等。

結(jié)合上述成本管理相關(guān)項(xiàng)目，及時(shí)對(duì)地產(chǎn)政策調(diào)控以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況深入調(diào)查，根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)趨勢(shì)，制定更具體的成本管理計(jì)劃。招投標(biāo)管理以及竣工項(xiàng)目方面所涉及到的財(cái)務(wù)核算以及其他成本，必須加大在成本管理中的重視，調(diào)整成本管理與控制比例，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程。具體計(jì)算公式為V=F/C，其中V為價(jià)值工程;F為功能值;C為功能費(fèi)用。從成本管理角度出發(fā)，所有成本必須合理確定并資金流通過程要有效控制，還要及時(shí)對(duì)過剩投入以及多余資產(chǎn)等進(jìn)行科學(xué)過濾，總結(jié)房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理具體內(nèi)容，關(guān)鍵詞詳見如圖1。

圖1 成本精細(xì)化管理關(guān)鍵詞

成本精細(xì)化管理幫助房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全程的動(dòng)態(tài)成本控制，及時(shí)對(duì)成本管理結(jié)果進(jìn)行反饋，總結(jié)成本管理經(jīng)驗(yàn)，為未來房地產(chǎn)其他項(xiàng)目全程成本控制提供更多參考。

4.3提高項(xiàng)目可行性研究質(zhì)量

全程精細(xì)化管理還涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方面，提高這方面的重視，完善可行性研究程序，及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位。加大管理計(jì)劃力度，針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)展開全面性設(shè)計(jì)，科學(xué)規(guī)避暗箱操作等行為。靈活調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖，提高項(xiàng)目可行性研究的科學(xué)性與技術(shù)性。

4.4提高房地產(chǎn)融資、精細(xì)化管理能力

房地產(chǎn)融資以及精細(xì)化管理能力方面是精細(xì)化管理的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)必須改變單一的融資方式，拓展融資渠道。結(jié)合房地產(chǎn)融資與精細(xì)化管理中所體現(xiàn)出的資本密集性特點(diǎn)，靈活選擇融資途徑，增強(qiáng)房地產(chǎn)本身融資能力的同時(shí)，還要提高對(duì)資金申請(qǐng)報(bào)告相關(guān)內(nèi)容的關(guān)注。精細(xì)化管理能力的提高，主要針對(duì)房地產(chǎn)本體建設(shè)方面，精細(xì)化管理中必須將房地產(chǎn)的個(gè)性化與施工管理、質(zhì)量檢驗(yàn)以及售后等所有程序的規(guī)范化特點(diǎn)突出，增加房地產(chǎn)在市場(chǎng)發(fā)展中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，突出房地產(chǎn)本體價(jià)值，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，由此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)精細(xì)化管理價(jià)值最大化。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)全程精細(xì)化管理是對(duì)傳統(tǒng)管理模式的創(chuàng)新，精細(xì)化管理綜合房地產(chǎn)全程管理情況制定詳細(xì)的管理計(jì)劃，成本、融資以及各方面管控能力明顯提高。優(yōu)化房地產(chǎn)管理體系，升級(jí)管理技術(shù)，加大信息化建設(shè)力度，融資途徑增多的同時(shí)，成本管控更加規(guī)范，提高房地產(chǎn)管理質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。

參考文獻(xiàn)：

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