文/上海易居房地產(chǎn)研究院課題組

一、后開發(fā)時代的概念與意義

（一）后開發(fā)時代的涵義

縱觀世界發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史，許多國家都曾經(jīng)歷過一個“大開發(fā)時代”，即房地產(chǎn)市場需求、新房開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模快速增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場經(jīng)歷持續(xù)大規(guī)模增長、快速發(fā)展的階段。這個階段房地產(chǎn)市場以增量市場為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式以買賣為主導(dǎo)。

緊隨大開發(fā)時代之后的，是所謂的“后開發(fā)時代”：房地產(chǎn)市場需求增長趨向平穩(wěn)，新房開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)?？s小，房地產(chǎn)增量市場見頂回落。房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)向以存量市場為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。

（二）研究后開發(fā)時代的意義

1.有利于準(zhǔn)確進(jìn)行市場研判。相對于大開發(fā)時代，后開發(fā)時代的房地產(chǎn)市場并不是停滯不前的，其在市場結(jié)構(gòu)和市場運(yùn)行方式上具有不同的特點(diǎn)。首先，存量市場逐漸成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)，盡管新房開發(fā)、供應(yīng)規(guī)模縮小，但二手房市場非?；钴S，因為家庭和企業(yè)在其生命周期的不同階段，對房地產(chǎn)的需求不斷變化，而房地產(chǎn)受自身物質(zhì)特性和空間位置制約，難以通過改造來完美適應(yīng)需求的變化，這就需要通過市場交易來實現(xiàn)房地產(chǎn)效用的優(yōu)化。其次，房地產(chǎn)的市場流通方式不再像大開發(fā)時代那樣以買賣為絕對主導(dǎo)，而是買賣與租賃并舉，因為房地產(chǎn)市場上各類市場主體的分工總是趨向不斷細(xì)化。當(dāng)房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)越來越多的以賺取長期穩(wěn)定現(xiàn)金流為主的機(jī)構(gòu)投資者時，租賃就成為房地產(chǎn)市場上非常重要的流通方式。同時，房地產(chǎn)買賣市場也不再是B2C式買賣“一股獨(dú)大”，機(jī)構(gòu)投資者之間的B2B交易也會占據(jù)很大的市場份額，因為不同投資者的投資偏好不同，擅長于在房地產(chǎn)生命周期的不同階段進(jìn)行運(yùn)營，B2B交易是其適時介入或退出一宗房地產(chǎn)的必需環(huán)節(jié)。因此，深入研究后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律，有利于對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢、方向進(jìn)行科學(xué)判斷。

2.有利于合理制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段特征是房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的客觀外部環(huán)境，正確認(rèn)識、把握后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場的特征，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)正確制定自身發(fā)展戰(zhàn)略的前提。長期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主體，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“拿地——開發(fā)——銷售”為基本經(jīng)營方式，這與大開發(fā)時代以增量市場為主體、以買賣為主要流通方式相適應(yīng)。當(dāng)后開發(fā)時代到來時，房地產(chǎn)企業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)整體如果不能及時調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略以順應(yīng)市場發(fā)展趨勢，就難以在新形勢下獲得長足的發(fā)展。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗表明，隨著分工的不斷細(xì)化，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部會逐漸產(chǎn)生行業(yè)分化，自發(fā)地形成資金和專業(yè)實力雄厚的房地產(chǎn)投資業(yè)（也是最主要的房地產(chǎn)出租人），以及為其服務(wù)的其他細(xì)分行業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)項目管理、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)設(shè)施管理等）。以美國為例，房地產(chǎn)出租業(yè)已成為房地產(chǎn)業(yè)中最主要的行業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)總收入中占比為39.95%（2012年），居房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各行業(yè)之首。從起源來看，很多這類企業(yè)的前身就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。可見，隨著金融、法律環(huán)境的不斷優(yōu)化，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)營模式會從“購地——開發(fā)——銷售”自發(fā)轉(zhuǎn)型為“購地——開發(fā)——出租”，因為后者的經(jīng)營周期更長、現(xiàn)金流更穩(wěn)定、經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)展?jié)摿Ω?，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也由此逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)出租業(yè)。

3.有利于科學(xué)完善政府調(diào)控政策。在大開發(fā)時代，房地產(chǎn)市場常常出現(xiàn)的投資過熱、房價上漲過快等問題，是政府調(diào)控政策的主要聚焦點(diǎn)。在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)的問題有所不同。例如，在一些住房租賃市場發(fā)達(dá)的國家，由于房地產(chǎn)出租者大多趨向于通過提升細(xì)分市場客群層次來提升租金水平，會逐漸形成住房租賃市場對最低收入群體的擠出效應(yīng)，加大租金支付困難群體的規(guī)模，從而形成一定的社會問題。一旦與某些經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境惡化事件（如經(jīng)濟(jì)衰退、公共衛(wèi)生災(zāi)害）疊加，將引發(fā)社會矛盾，影響社會安定。因此，及時、有效把握后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場的特征與趨勢，有利于完善政府調(diào)控政策，提早預(yù)防各類問題。

二、典型國家案例剖析

我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進(jìn)和房地產(chǎn)開發(fā)，與很多東亞國家具有較強(qiáng)的相似性，而與歐美國家存在較大的差異。由于日本和韓國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化推進(jìn)和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)先于中國大陸地區(qū)，所以在此主要分析借鑒日本和韓國經(jīng)驗。

（一）日本案例剖析

1. 1996年新房規(guī)模見頂，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低增長階段初期。1960年至1973年，日本經(jīng)濟(jì)增速年均8%左右，處于高增長階段。1973年第一次石油危機(jī)爆發(fā)，1974年日本經(jīng)濟(jì)增速罕見地出現(xiàn)負(fù)增長，此后轉(zhuǎn)入經(jīng)濟(jì)中速增長階段。1991年日本股市跌落和房地產(chǎn)泡沫破滅，隨后經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步下降，進(jìn)入低增長階段，1996年處于低增長階段的初期。

在經(jīng)濟(jì)高增長時期，日本的住房新開工面積同步快速增長，1973年達(dá)到第一個頂峰（1.47億平方米）。

1974-1990年，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中速增長期后，住房新開工面積先震蕩下滑再震蕩上行。其中1974年和1980-1983年的下滑主要是受兩次石油危機(jī)影響，日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了衰退，失業(yè)率上升，導(dǎo)致住房新開工面積出現(xiàn)了下滑。這一時期從整體上來看，作為一個外向型主導(dǎo)的國家，外貿(mào)發(fā)展給日本帶來了巨大的外匯收入，這些外匯又通過銀行貸款，流入了房地產(chǎn)市場，從而推動了日本住房的發(fā)展，但也造成了日本房地產(chǎn)泡沫。

1991年以后，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了低速增長期，但由于1985-1990的房地產(chǎn)泡沫時期賣出了大量土地，住房新開工面積仍維持在較高位置，并于1996年創(chuàng)下1.58億平方米的歷史新高。1997年以后，住房新開工面積一直震蕩下降至今，2019年僅為1996年高峰時的一半左右。

圖1 日本GDP增速和住房新開工面積

2.城市化處于中后期（1996年城市化率為78%）。1950年以來，日本經(jīng)歷了城市化快速發(fā)展階段（1950-1975年）和城市化平穩(wěn)發(fā)展階段（1976年以后）。需要說明的是，2000年后日本城市人口突然大幅增加是由行政區(qū)域合并所致，與以往工業(yè)化推動下的城市化存在根本的不同?？梢钥闯?，日本城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)增速的換擋過程也是基本同步的。

比較日本城市化率和住房新開工面積數(shù)據(jù)，可見1950-1975年城市化快速發(fā)展的時期正好對應(yīng)住房新開工面積快速增長的時期。1976-2000年，在城市化率達(dá)到75%后，日本城市化進(jìn)入穩(wěn)定階段，其間住房新開工面積也進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的階段。

2000年后，日本城市化率的顯著提高主要與推行行政區(qū)域合并政策有關(guān)，城市擴(kuò)張的主要原因是減少區(qū)域行政機(jī)構(gòu)，節(jié)省行政開支，與工業(yè)化推動的城市地域范圍擴(kuò)張和城市人口增長有顯著的不同。城市化穩(wěn)定階段的后期，日本的住房新開工面積呈現(xiàn)震蕩下降的趨勢。

圖2 日本城市化率和住房新開工面積

3. 勞動人口見頂（1995年）。比較日本總?cè)丝?、勞動年齡人口和住房新開工面積數(shù)據(jù)，可見日本總?cè)丝诘墓拯c(diǎn)是2009年，勞動年齡人口的拐點(diǎn)是1996年，住房新開工面積的拐點(diǎn)是1997年。日本住房新開工面積與勞動年齡人口的拐點(diǎn)較為接近。

但是日本總?cè)丝诤蛣趧幽挲g人口的增速，在1980年以后就開始呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢。1980-1990年住房新開工面積持續(xù)增長是房地產(chǎn)泡沫累積的過程。1985年廣場協(xié)議簽訂后，日元升值引發(fā)了以輸出為主的日本制造業(yè)的業(yè)績惡化。為了提振經(jīng)濟(jì)，日本央行從1986年1月至1987年2月，連續(xù)下調(diào)基準(zhǔn)利率，從5.0%降到當(dāng)時歷史最低的2.5%，并一直持續(xù)到了1989年5月。當(dāng)時超低的政策利率，以及空前的建設(shè)熱潮，導(dǎo)致了過剩資金流入房地產(chǎn)市場，繼而引發(fā)了銀行、證券乃至一般企業(yè)的房地產(chǎn)投機(jī)行為。1991年房地產(chǎn)泡沫破滅，當(dāng)年住房新開工面積有所下滑，但由于之前房地產(chǎn)投資熱潮中土地大量成交，1992-1996年住房新開工面積又逐漸上升，此后一直震蕩下降至今。

圖3 日本總?cè)丝?、勞動年齡人口和住房新開工面積

4. 套戶比超1（1967年首超1，1996年為1.13）。第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束以后，日本大力發(fā)展住房市場，制定了大量的法律來推進(jìn)住宅建設(shè)。比如，1950年頒布了《住房金融公案法案》，住房金融公庫主要向個人建造和購買住房提供長期的固定低息貸款，這些政策推動了住房市場的繁榮。1959年至1968年，日本提出了“實現(xiàn)一戶一套住房”的政策，利用政府、民間、個人集資等力量來進(jìn)行建設(shè)。1967年，套戶比首次超過1，基本實現(xiàn)了“居者有其屋”的目標(biāo)。

整個上世紀(jì)70年代，日本住房新開工面積一直處于高位，到1980年，套戶比達(dá)到1.09，告別了住房短缺。按常理來說，1980年日本城市化已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)階段，住房也不再短缺，此后的住房新開工量應(yīng)該是逐漸下降的。但是，1985年廣場協(xié)議簽訂后，日本房地產(chǎn)泡沫開始積聚，經(jīng)過1986-1996年的住房建設(shè)熱潮，1996年套戶比達(dá)到了1.13。此后日本住房新開工面積不斷下降，套戶比緩慢上升至2010年的1.15，近10年基本穩(wěn)定在1.15左右。

圖4 日本住宅套戶比和住房新開工面積

5.日本經(jīng)驗總結(jié)。日本住宅新建量有1973年和1996年兩個高位期，其中1996年為最高。

從經(jīng)濟(jì)增速看，1973年是高增長的末期，1996年為由中速增長轉(zhuǎn)入低速增長的初期。

從城市化率看，1973年與1996年，城市化率皆進(jìn)入70%-80%的穩(wěn)定階段。

從人口看，1995年勞動年齡人口頂點(diǎn)與1996年住房建設(shè)量頂點(diǎn)基本同步。

從套戶比看，1973年為1.03，1996年為1.13，皆已告別住房短缺時代。

另外，假如上世紀(jì)80年代后期日本沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，則住宅新建量頂點(diǎn)很可能提前出現(xiàn)在1973年。

（二）韓國案例剖析

上世紀(jì)60年代以來，韓國住宅新建量有1990年和2015年兩個高位期，其中2015年為最高。

1.經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低增長初期（2.8%）。1965年至1990年間，韓國經(jīng)濟(jì)增速的平均水平在10%左右，處于高增長階段。1990年后，韓國經(jīng)濟(jì)增速開始逐漸下降，2015年增速降至3%，進(jìn)入低增長狀態(tài)。

在經(jīng)濟(jì)高增長時期，韓國住宅竣工套數(shù)也快速增長，1990年達(dá)到第一個頂峰（75萬套），并維持這一較高水平至1997年。1997年下半年東南亞金融危機(jī)爆發(fā)，1998年韓國受到嚴(yán)重影響，經(jīng)濟(jì)負(fù)增長，竣工套數(shù)驟降。1999年經(jīng)濟(jì)在政策刺激下短暫反彈，隨后增速開始繼續(xù)降低，竣工套數(shù)也隨之下降。

2015年，韓國住宅竣工套數(shù)出現(xiàn)第二個高峰，主要原因是政府的刺激計劃，帶來了一輪房地產(chǎn)牛市，這一點(diǎn)和中國頗為相似。2014年7月，韓國提高貸款價值比（LTV）和負(fù)債收入比（DTI），隨后又下調(diào)房地產(chǎn)購置稅；8月，韓國央行將基準(zhǔn)利率下調(diào)至2.25%，此后還實施了4次降息。

圖5 韓國GDP增速和住宅竣工套數(shù)

2.城市化處于后期（2015年城市化率81.6%）。1990年之前，韓國處于快速城市化階段，城市化率從1965年的32%快速上升，1988年超過70%后開始放緩，2002年達(dá)到80%并基本保持穩(wěn)定?？梢钥闯?，韓國城市化過程與經(jīng)濟(jì)增速的換擋過程是密切相關(guān)的。

新房竣工規(guī)模的第一個高峰出現(xiàn)在城市化率進(jìn)入70%的水平時，并在進(jìn)入80%的水平前在高位維持了一段時間。城市化率進(jìn)入80%的水平后，新房規(guī)模已經(jīng)呈下降趨勢中，而2015年出現(xiàn)的第二個高峰主要來自于政策刺激下產(chǎn)生的一輪房地產(chǎn)牛市。出現(xiàn)第一個高峰，城鎮(zhèn)化率進(jìn)入70%的水平，經(jīng)濟(jì)增速也開始換擋，但此時勞動年齡人口尚未見頂，仍在增長，直到2016年才見頂，而韓國新房規(guī)模的第二個高峰就在2015年，兩個高峰時間基本同步；這一點(diǎn)與日本高度相似。

圖6 韓國城市化率和住宅竣工套數(shù)

4.套戶比超1（2009年為1，2015年為1.02）。在1988年之前的多年，韓國住宅套戶比呈現(xiàn)下降趨勢，主要原因是韓國人口快速增長，但住房供應(yīng)量不足，導(dǎo)致供不應(yīng)求。1989年，韓國政府提出了建設(shè)首都圈新城鎮(zhèn)的提案，大量建設(shè)衛(wèi)星城，并用完善的配套設(shè)施來疏解人口。1989-1994年首爾南部建設(shè)了5座衛(wèi)星城，容納百萬人口，衛(wèi)星城由近及遠(yuǎn)，逐步外擴(kuò)，配套不次于首爾市區(qū)。因此，1988年之后新房規(guī)模大幅上升的主要原因之一是韓國政府大量建設(shè)住宅，套戶比也同步迅速增長。

2010年，韓國套戶比達(dá)到1的水平，隨后仍非常緩慢地增長，到2015年才達(dá)到1.02的水平。也就是說，韓國的住宅供應(yīng)長期不足，到2015年剛好達(dá)到供需匹配，這也可以一定程度上解釋為何2015年會出現(xiàn)第二個新房竣工規(guī)模高峰的原因。

圖8 韓國住宅套戶比和住宅竣工套數(shù)

圖7 韓國總?cè)丝凇趧幽挲g人口和住宅竣工套數(shù)

3. 勞動人口見頂（2016年）。勞動年齡人口與新房竣工規(guī)模有非常密切的關(guān)系，人口是住宅的終端需求，最終決定了長期的需求量。而總?cè)丝谥?，勞動年齡人口才是真正決定住房需求的部分。1990年，韓國住宅竣工套數(shù)

5. 韓國經(jīng)驗總結(jié)。韓國住宅新建量有1990年和2015年兩個高位期，其中2015年最高。

從經(jīng)濟(jì)增速看，1990年是高增長末期，2015年為低增長初期。

從城市化率看，1990年為73%， 2015年為81%。

從人口來看，2016年勞動年齡人口頂點(diǎn)和2015年住房新建量頂點(diǎn)基本同步。

從套戶比來看，1990年為0.72，2015年為1.02，說明1990年住宅新建量不應(yīng)見頂，2015年見頂更合乎邏輯。

（三）國際案例的啟示

從日本和韓國的案例分析來看，判斷房地產(chǎn)業(yè)步入后開發(fā)時代的核心指標(biāo)是住宅新建量見頂。進(jìn)入后開發(fā)時代的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展有以下特征：1.經(jīng)濟(jì)增速轉(zhuǎn)入中低速增長；2.城市化率達(dá)到70%以上；3.勞動人口數(shù)量基本見頂；4.供求關(guān)系穩(wěn)定（戶均套數(shù)超過1）。

需要說明兩點(diǎn)情況：其一，假如上世紀(jì)80年代后期日本沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，則住宅新建量很可能就不會于90年代再創(chuàng)新高了；其二，1998年之前韓國住宅領(lǐng)域是由政府主導(dǎo)的，這點(diǎn)與中國相似，1998年之后加大住宅市場化力度，于是新建量再度攀升，并于2015年出現(xiàn)歷史高點(diǎn)。

三、中國情況分析與結(jié)論

1998年房改以后，我國城鎮(zhèn)的主要住房供應(yīng)模式由福利分房轉(zhuǎn)向了市場化的商品房購買，隨后房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了20年的黃金發(fā)展時期。當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于什么階段？可以從土地、新開工、銷售等三個主要產(chǎn)業(yè)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)增速、城鎮(zhèn)化率、人口狀況等三個宏觀指標(biāo)來分析。

（一）房地產(chǎn)指標(biāo)分析

1.房企購地面積已于2011年見頂。從全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積來看，2011年已經(jīng)見頂。分階段來看：2001-2004年，房企土地購置面積逐年增長，且年均增幅較大。2005-2014年，房企土地購置面積維持在3.2億至4.1億平方米的高位，并于2011年創(chuàng)下歷史新高。2015年，由于全國大部分城市房地產(chǎn)市場不景氣，加上庫存量較大，房企購地面積同比大幅下降31.7%，2016年繼續(xù)小幅下降，此后幾年雖有所回升，但仍明顯低于前期高位。

圖9 中國房企土地購置面積和增速

2.商品住宅新開工面積正在構(gòu)筑歷史頂部。從全國商品住宅新開工面積來看，2019年很可能構(gòu)筑頂部。分階段來看：2001-2011年，商品住宅新開工面積快速增長，除了2008年由于國際金融危機(jī)影響增速較小外，其他年份增速均在10%以上。2012-2015年，商品住宅新開工面積震蕩下降，除2013年外均為同比下降。2011年多城出臺限購政策后全國樓市逐漸降溫，房企庫存不斷增加，2012-2015年新開工面積持續(xù)下降。2016年以來，全國樓市走出一波大行情，商品住宅新開工面積也持續(xù)增長，并于2019年創(chuàng)下新高。

需要看到的是，2016年這波大行情以來，房企土地購置面積并未創(chuàng)新高，而商品住宅新開工面積創(chuàng)新高，說明有一部分新開工的是房企之前購置的土地。從近幾年的房企土地購置面積來看，新開工面積大概率已于2019年達(dá)到頂部。

圖10 中國商品住宅新開工面積和增速

3.商品住宅銷售面積正在構(gòu)筑歷史頂部。從全國新建商品住宅銷售面積來看，2018年以來正在構(gòu)筑歷史頂部。分階段來看：2001-2009年，屬于高增長時期，特別是2005年和2009年，同比增速高達(dá)40%以上，僅2008年在全球金融危機(jī)的影響下，同比下降了19%。2010-2015年，全國商品住宅銷售面積雖然仍在震蕩上升，但增速明顯下降，多數(shù)年份低于10%，其中2014年市場降溫，是十幾年來第二個同比下降的年份。2016年以來，隨著各地去庫存的推進(jìn)以及政策和貨幣環(huán)境的整體寬松，全國商品住宅銷售面積又上了一個臺階，但增速逐年下降。目前來看，預(yù)計2020年商品住宅銷售面積大概率將小幅增長，并創(chuàng)歷史新高。

圖11 中國商品住宅銷售面積和增速

（二）宏觀指標(biāo)分析

1.經(jīng)濟(jì)步入中速增長階段。改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了舉世矚目的成就。1978-2011年，我國整體上處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，除少數(shù)年份（1979-1981、1989-1990、1998-1999）外，GDP增速均在8%以上，且有不少年份超過了10%。2012年，我國GDP增速破8，2016年破7，由高速增長轉(zhuǎn)向中速增長，我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出新常態(tài)。

比較GDP增速和商品住宅新開工面積，可見兩者走勢基本趨同。1978-2011年是經(jīng)濟(jì)高速增長階段，商品住宅新開工面積也不斷走高。2012-2015年GDP增速下降，商品住宅新開工面積也逐漸下降。2016年以來，兩者出現(xiàn)了背離走勢，在GDP增速破7，轉(zhuǎn)向中速增長的經(jīng)濟(jì)背景下，商品住宅新開工面積卻不斷走高，這一方面是2016年以來的去庫存、棚改等政策所致，另一方面可能也存在一些透支現(xiàn)象。

圖12 中國GDP增速與商品住宅新開工面積

2.城鎮(zhèn)化率超過60%。中國科學(xué)院《2012中國新型城市化報告》提出，新中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程迄今大致包括1949-1957年城市化起步發(fā)展、1958-1965年城市化曲折發(fā)展、1966-1978年城市化停滯發(fā)展、1979-1984年城市化恢復(fù)發(fā)展、1985-1991年城市化穩(wěn)步發(fā)展、1992年至今城市化快速發(fā)展等六個階段。1978年中國的城鎮(zhèn)化率為17.9%，2019年為60.6%，改革開放以來增長了42.7個百分點(diǎn)。從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來看，中國目前仍處于城鎮(zhèn)化中期的快速發(fā)展階段。

根據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測，我國的城市化中期發(fā)展階段將在2030年結(jié)束，屆時的城鎮(zhèn)化率約為70%，從2031年開始進(jìn)入后期發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率在2050年達(dá)到約80%。

圖13 中國城鎮(zhèn)化率與商品住宅新開工面積

3.勞動年齡人口已于2013年見頂。從中國的人口狀態(tài)來看，總?cè)丝谀壳斑€在繼續(xù)增長，2019年突破了14億，但勞動年齡人口已于2013年見頂，2014年以來不斷減少，說明人口紅利正在逐漸減退。

中國總?cè)丝诤蛣趧幽挲g人口的增速，在2005年以后就開始呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢。1998年房改以前，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為17.8平方米，嚴(yán)重不足，且城鎮(zhèn)化率水平還很低。雖然人口增速減緩，但城鎮(zhèn)居民的改善需求和新進(jìn)城居民的新增需求非常大，城鎮(zhèn)新建住房面積在房改后的20年里持續(xù)增長。

圖14 中國人口與商品住宅新開工面積

4.城鎮(zhèn)住房告別普遍短缺時代。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)40平方米。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到48.9平方米。1978年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積僅為6.7平方米，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民都處于“蝸居”狀態(tài)。2000年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積首次超過20平方米，居民住房條件稍有改善。隨著房改后房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，2007年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到30平方米，居民住房水平獲得了明顯改善。2020年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超40平方米，告別了住房短缺時代。

圖15 中國歷年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積

未來我國城鎮(zhèn)人均住房面積將增長到什么水平？在此作些國際比較。考慮到國際上對人均住房面積的統(tǒng)計一般不分城鄉(xiāng)，但城鎮(zhèn)人均住房面積一般小于農(nóng)村，所以簡單以0.85的系數(shù)把各國人均住房面積換算為城鎮(zhèn)人均住房面積（新加坡沒有農(nóng)村，不作換算）。

全球主要國家中，美國的城鎮(zhèn)人均住房面積遙遙領(lǐng)先于其他國家，達(dá)到67平方米，這與美國地廣人稀、住房形態(tài)以獨(dú)棟類房屋為主有關(guān)。

德國、法國和英國的城鎮(zhèn)人均住房面積40平方米左右。這三個國家的城鎮(zhèn)化形態(tài)是以中小城鎮(zhèn)為主體，大城市較少，與東亞國家存在明顯差異。因此，其小城鎮(zhèn)住宅形態(tài)，決定了全國城鎮(zhèn)的住宅戶型面積及人均面積。

亞洲國家的城鎮(zhèn)人均住房面積普遍較小，日本為33.5平方米，新加坡為30平方米，韓國為28平方米，這主要與亞洲國家人口密度較大、城市住房形態(tài)以公寓類為主有關(guān)。日本雖然存在大量的獨(dú)戶住宅，但面積遠(yuǎn)小于美、加、澳等國家的住房。俄羅斯雖然地廣人稀，但人口基本集中在歐洲部分的莫斯科、圣彼得堡等大城市，城鎮(zhèn)人均住房面積也比較小，僅為28平方米。

國際上統(tǒng)計住房面積的口徑一般為按墻體軸線計算的套內(nèi)面積，而中國一般計算含公攤的建筑面積。為了具有可比性，把2019年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積39.8平方米，按照0.8的系數(shù)折合為31.8平方米，算作套內(nèi)面積。

目前來看，我國的人均住房面積依然小于發(fā)達(dá)國家，距離日本還有5%的提升空間，距離英、法、德還有20%的提升空間，距離美國則有一倍以上的提升空間。以我國的人口基數(shù)和地理條件來看，今后城鎮(zhèn)的居住形態(tài)還將以公寓類為主，因此要達(dá)到美國的人均居住面積，基本是不可能的。

相對而言，我國的國情及住宅發(fā)展與日本有較強(qiáng)的相似性，因此，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，不久的將來，我國的人均住房面積肯定能達(dá)到日本的水平。如果同時考慮到未來我國大中小城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)將更加均衡發(fā)展，也可適度參考德、法、英的人均面積標(biāo)準(zhǔn)。日、德、法、英四國成熟平穩(wěn)期的人均住房面積水平為36平方米，我國還有10%或者更大的提升空間；如果換算成建筑面積，則未來我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到45平方米時為成熟平穩(wěn)期，或者說住房基本飽和期。

戶均住房套數(shù)已經(jīng)超過1。2020年4月，中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。（這一數(shù)據(jù)及調(diào)查口徑可深化探討，但戶均套數(shù)超1是可以確定無疑的，這說明我國已經(jīng)告別了住房短缺時代。）

圖16 中國與其他主要國家的城鎮(zhèn)人均住房面積比較

另外，2018年底，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心在北京發(fā)布的《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》指出，2011、2013、2015年和2017年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全國城鎮(zhèn)地區(qū)有6500萬套空置住房。二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠(yuǎn)超一線城市的16.8%。

四、后開發(fā)時代的特征與趨勢

我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或者正在進(jìn)入后開發(fā)時代。準(zhǔn)確把握后開發(fā)時代的主要特征和趨勢，是行業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，也是企業(yè)健康發(fā)展的必需。以下總結(jié)了后開發(fā)時代的十個特征與趨勢。

（一）新房規(guī)模見頂回落

目前中國商品住宅銷售面積正在構(gòu)筑歷史大頂，但是這并不意味著新房規(guī)模的快速回落，其在一定時間內(nèi)仍將保持較大的規(guī)模，隨后逐漸降低。因為中國城鎮(zhèn)化過程仍未結(jié)束，雖然勞動年齡人口、生育率下降，但改善性需求仍然旺盛，使得銷售規(guī)模在短期內(nèi)仍具有韌性。

（二）存量房交易漸成市場主力

目前，少數(shù)發(fā)達(dá)城市的存量房交易已經(jīng)接近或者超過新房交易。比如上海，早在2010年，二手房交易面積就已經(jīng)超過新房交易面積。未來將有越來越多城市的二手房交易量超過新房，乃至全國存量房市場全面超過新房市場。

圖17 上海新房和二手房成交面積

（三）行業(yè)利潤率降低

行業(yè)漸入成熟期，房地產(chǎn)快速升值狀態(tài)改變，依靠土地快速升值的暴利期將成為歷史。中短期來看，“房住不炒”的政策持續(xù)貫徹落實，房企融資端和收入端均受到嚴(yán)格的控制，利潤空間被壓縮；長期來看，行業(yè)進(jìn)入成熟期，各項制度更加規(guī)范，市場更加平穩(wěn)，周期性減弱，利潤趨于合理化、平均化。上市房企毛利率和凈利率中位數(shù)分別于2017年和2018年開始下降，這一趨勢仍將持續(xù)。

圖18 中國上市房企毛利率和凈利率中位數(shù)

（四）房地產(chǎn)價格上漲放緩

房價和地價高增長的時代過去，未來房價和地價增速將趨于合理，過去10%甚至15%以上的商品房均價漲幅將很難再出現(xiàn)。房價和地價增速逐步與經(jīng)濟(jì)增速、居民收入增速相適應(yīng)，與貨幣增速相匹配（圖19）。

（五）產(chǎn)業(yè)鏈更加充實豐富

過去房地產(chǎn)開發(fā)具有巨大的成長和利潤空間，房地產(chǎn)開發(fā)銷售成為房企的主要業(yè)務(wù)。而在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)開發(fā)的空間和利潤都已被壓縮，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、流通業(yè)等將獲得蓬勃發(fā)展的機(jī)會，產(chǎn)業(yè)鏈將更加多元豐富。以物業(yè)管理行業(yè)為例，后開發(fā)時代巨大的房地產(chǎn)存量規(guī)模將給物管領(lǐng)域帶來巨大的增量空間。

圖19 中國商品房成交均價及漲幅

圖20 中國物業(yè)管理面積

（六）房企融資增長受到抑制

2020年8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，涉及“三道紅線”和“四檔管理”。過去房地產(chǎn)市場大起大落的重要原因之一就是房企的高杠桿擴(kuò)張行為。未來房企的融資擴(kuò)張將受到嚴(yán)格控制，這將使得土地市場周期性波動減弱，市場更加平穩(wěn)。

圖21 “三道紅線”和“四檔管理”

（七）業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為新的增長點(diǎn)

新房開發(fā)規(guī)模效應(yīng)不再，創(chuàng)新優(yōu)勢凸顯。比如租賃市場規(guī)模擴(kuò)大、機(jī)構(gòu)經(jīng)營者壯大、發(fā)展?jié)摿M(jìn)一步開拓、信息化的全面融入等將形成新的業(yè)態(tài)。目前中國租賃市場的房源分布仍然以個人普租和城中村為主，占比分別達(dá)到了67%和28%。以機(jī)構(gòu)為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占據(jù)4%和1%。雖然當(dāng)前租賃的商業(yè)模式尚未成熟，仍面臨著許多亟待解決的問題，但長期來看，機(jī)構(gòu)經(jīng)營的租賃業(yè)務(wù)是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的重要方向之一，可形成龐大的市場規(guī)模，并將帶來新的增長點(diǎn)。

圖22 從房源分布看中國租賃市場的潛力

（八）行業(yè)集中度持續(xù)提升

行業(yè)進(jìn)入成熟階段的重要標(biāo)志之一即行業(yè)集中度的提升，特別是類似房地產(chǎn)行業(yè)從周期性明顯、增量空間顯著階段，進(jìn)入周期性弱化、競爭加劇的階段，頭部房企的資源、資金等優(yōu)勢將進(jìn)一步放大，并不斷提升行業(yè)集中度，而中小房企想通過規(guī)?？焖贁U(kuò)張實現(xiàn)超越的可能性則很小。2016年以來，TOP 20房企的集中度快速提高，2020年上半年已經(jīng)達(dá)到了44%。

圖23 TOP房企銷售金額市場占有率

（九）企業(yè)管理要求不斷提高

大開發(fā)時代，由于增量空間大，房企的重點(diǎn)在擴(kuò)張成長上，對周轉(zhuǎn)能力、融資能力、拿地能力等有著更高的要求。進(jìn)入后開發(fā)時代，對運(yùn)營能力、產(chǎn)品能力、管理能力等精耕細(xì)作的專業(yè)化能力要求提高。

圖24 大開發(fā)時代與后開發(fā)時代的能力要求

（十）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市更新關(guān)聯(lián)度增加

中國仍存在著大量的老舊住房。對于城市來說，城市更新可以改善城市環(huán)境、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，如棚戶區(qū)改造、舊小區(qū)改造、工業(yè)區(qū)改造等。對于房企來說，許多區(qū)域招拍掛土地出讓數(shù)量有限，城市更新項目成為低成本拿地的重要手段。

圖25 廣州獵德村城市更新

五、后開發(fā)時代的若干對策思考

（一）政府管理的優(yōu)化完善

1.房住不炒。房住不炒，就是要規(guī)避將房地產(chǎn)作為投機(jī)工具的行為，保證房地產(chǎn)為人們提供生活、生產(chǎn)和社會活動空間的正常使用價值，這既是避免土地、房屋等經(jīng)濟(jì)資源被無謂浪費(fèi)，也是為了避免房地產(chǎn)市場投機(jī)進(jìn)而引發(fā)金融投機(jī)和社會不穩(wěn)定而必須堅持的重要原則。堅持這一原則不應(yīng)只依靠行政手段對房地產(chǎn)市場交易進(jìn)行直接干預(yù)，還要促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、機(jī)制的完善和房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)演進(jìn)。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗看，當(dāng)房地產(chǎn)子市場結(jié)構(gòu)變得更為豐富，特別是房地產(chǎn)租賃市場和房地產(chǎn)間接投資（權(quán)益房地產(chǎn)投資信托基金）市場充分發(fā)育時，房地產(chǎn)市場上的租買選擇機(jī)制和投資替代機(jī)制形成并運(yùn)作，市場會自發(fā)地抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。

2.租售并舉。后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場流通以租賃、買賣并重為特征，政府應(yīng)盡快調(diào)整過去輕租賃重買賣的政策框架，加快制定促進(jìn)房地產(chǎn)租賃發(fā)展的制度和政策，同時盡快建立規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場的政策體系。特別重要的是，要通過金融改革與創(chuàng)新支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行存量房地產(chǎn)經(jīng)營。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，金融是存量房地產(chǎn)經(jīng)營的基本條件。金融體系能否為租賃房地產(chǎn)投資經(jīng)營者提供資金成本合理的長期資金，是存量房地產(chǎn)經(jīng)營能否持續(xù)的關(guān)鍵。盡管政府也可以通過提供貸款擔(dān)?；蛸J款利息補(bǔ)貼來刺激針對低收入群體的租賃住房建設(shè)，但對于租賃住房和其他存量房地產(chǎn)經(jīng)營主體而言，需要更加全面、系統(tǒng)的長期資金融通渠道。發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是健全租賃住房融資渠道的關(guān)鍵。

3. 因城施策。房地產(chǎn)市場的地域性和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的地域差異，要求政府對房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)根據(jù)不同城市的具體情況因城施策。例如租售并舉，不應(yīng)是各類城市一個標(biāo)準(zhǔn)：一、二線超大城市的房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展應(yīng)更快一些，三、四線中小城市則應(yīng)充分考慮其各自特點(diǎn)進(jìn)行差別化發(fā)展。

4. 長效機(jī)制。對房地產(chǎn)市場的管理，要注重建立長效機(jī)制，應(yīng)從以下三個方面著手進(jìn)行。首先，要減少對土地財政的依賴度，大開發(fā)時代給地方政府帶來了巨大的土地出讓金收入，而后開發(fā)時代隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？s小，這一收入將大大減少，政府應(yīng)及早制定應(yīng)對措施，減少對土地財政的依賴。其次，要優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，逐步改變長期以來以交易稅為主體、持有稅微不足道的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加持有稅占比。當(dāng)然，從房住不炒、租售并舉的原則出發(fā)，持有稅增加不宜過快，以免對機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)存量經(jīng)營產(chǎn)生抑制作用。第三，完善城市更新的促進(jìn)機(jī)制，后開發(fā)時代城市更新不能采取大拆大建模式，要在充分保留城市歷史文脈和風(fēng)貌的前提下進(jìn)行空間和功能的優(yōu)化、提升。如何充分調(diào)動全社會各種資源，從而高效有序地開展城市更新，是政府應(yīng)著重考慮的問題。

（二）開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對之策

1.審時度勢，科學(xué)定位。后開發(fā)時代房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工將不斷細(xì)化，每一家房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)審時度勢，根據(jù)外部環(huán)境和企業(yè)自身愿景、條件對自身在分工鏈中的定位進(jìn)行科學(xué)謀定。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，既可以選擇進(jìn)化、升級為房地產(chǎn)投資者，持有經(jīng)營辦公樓、零售商業(yè)房地產(chǎn)、公寓等，也可以下沉為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目代工、管理者，這需要根據(jù)房地產(chǎn)市場演進(jìn)的發(fā)展階段以及企業(yè)自身資產(chǎn)規(guī)模、與金融市場對接能力、風(fēng)險把控能力以及人力資源特點(diǎn)等進(jìn)行審慎考量后作科學(xué)謀定。

2.與時俱時，轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式。在大開發(fā)時代，各類房地產(chǎn)企業(yè)形成了與時代相適應(yīng)的經(jīng)營模式和業(yè)務(wù)模式。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“拿地——開發(fā)——銷售”這種相對短平快的模式獲得了極高的資金利潤率，物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)則分別以對接開發(fā)商和銀行迅速“圈地”獲得更多業(yè)務(wù)源，房地產(chǎn)業(yè)整體上以較為粗放的經(jīng)營模式為特征。后開發(fā)時代，這些經(jīng)營模式將無法繼續(xù)為企業(yè)帶來豐厚、穩(wěn)定的利潤。轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式是各類房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的重要課題。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果升級為房地產(chǎn)持有經(jīng)營者，那么經(jīng)營模式必然要轉(zhuǎn)向以賺取長期現(xiàn)金流為主，相應(yīng)地，企業(yè)要在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、人力資源隊伍、內(nèi)部管理制度等方面進(jìn)行重大調(diào)整。

3.減負(fù)債，降杠桿。長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于采用高負(fù)債、高杠桿方式做大規(guī)模，提高自有資金利潤率，大開發(fā)時代的市場環(huán)境也為這種經(jīng)營方式提供了條件。后開發(fā)時代，市場環(huán)境發(fā)生了很大的變化，高負(fù)債、高杠桿實施可能性大減，即使實施也會使企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險。這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是準(zhǔn)備升級轉(zhuǎn)型從事房地產(chǎn)持有經(jīng)營的企業(yè)是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但也是促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營能力的機(jī)遇。明智的企業(yè)應(yīng)積極主動地應(yīng)對，可以通過調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，增加直接融資，減少間接融資，來實現(xiàn)減負(fù)債、降杠桿。從長遠(yuǎn)來看，我國的房地產(chǎn)信托投資基金市場一旦開放，將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資渠道。企業(yè)應(yīng)提前培養(yǎng)進(jìn)入這一市場的能力。

4. 苦練內(nèi)功，優(yōu)化管理。大開發(fā)時代的房地產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是高利潤行業(yè)，企業(yè)往往通過不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模取勝，而擴(kuò)大規(guī)模的主要手段與企業(yè)內(nèi)部管理關(guān)系并不密切。后開發(fā)時代，房地產(chǎn)企業(yè)難以延用老的模式獲得成功，而是要通過苦練內(nèi)功、優(yōu)化管理來控制風(fēng)險，提高經(jīng)營效率。企業(yè)應(yīng)在市場研判、戰(zhàn)略制定、內(nèi)部管理模式、主要外部資源對接等方面進(jìn)行精細(xì)化管理，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員培訓(xùn)并妥善借用外腦。